マンション大規模修繕のビフォーアフターとは？外壁・タイル・防水・鉄部を写真で確認する方法

マンション大規模修繕のビフォーアフターは見た目だけで判断しない

ビフォーアフター写真で確認しやすいのは、色、艶、汚れ、錆、塗膜の剥がれ、タイルの割れ、シーリングの破断、防水層表面等です。

一方、下地補修の深さ、タイル裏面の接着状態、プライマー、塗料の使用量、防水層の厚さ、乾燥時間等は、完成写真だけでは確認しにくい項目です。

塗装後にひび割れが見えなくなったことだけで、適切な下地補修が完了したとは判断しません。外観の変化と、施工仕様・性能に関する確認を分けます。

ビフォー・施工中・アフターの3段階で確認する

施工前写真と施工後写真の間に、どのような工程を実施したかがつながっていることが重要です。完成後に見えなくなる工程は、施工中に撮影しなければ後から確認できません。

ビフォーアフター写真で確認できること・できないこと

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建物・棟・階・面・区画をそろえて比較する

建物全景の施工前後だけでは、個別の補修箇所を追跡できません。写真を建物、棟、階、面、工区、区画、工事項目の順で整理します。

同じ写真を、複数の区画を施工した根拠として使用しません。類似する外壁でも、区画ごとに写真番号と数量番号を設定します。

同じ位置・角度・画角で撮影する方法

施工前後を比較する場合は、可能な範囲で撮影位置、方向、高さ、距離、画角、縦横の向きをそろえます。完全に同じ条件で撮れない場合は、条件が異なることを写真台帳へ記録します。

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工事写真全体の管理方法は、大規模修繕の工事写真も参考になります。

天候・時間・画像補正で見え方が変わる

同じ外壁でも、晴天と曇天、朝と夕方、順光と逆光、乾燥時と濡れている時では色や艶の見え方が変わります。施工前だけを暗い条件、施工後だけを明るい条件で撮影すると、変化が実際より大きく見える場合があります。

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施工記録用原本と公開用写真を分ける

施工記録用の原本は、工事の状態を変更せずに保存します。Webサイトや住民説明資料へ使用する画像は、個人情報のマスキングや比較用の切り抜きを行う場合がありますが、原本とは別ファイルにします。

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AIによる画像補完や高解像度化を行った場合も、実際の施工記録用原本と同一に扱いません。

外壁下地補修のビフォーアフター

外壁下地は、塗装後に補修箇所が見えにくくなります。施工中の開口、清掃、鉄筋防錆、補修材充填、成形、養生を記録します。

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塗装後の写真だけでは、ひび割れに対してどの補修方法を採用したかを確認できません。

タイル補修のビフォーアフター

タイル補修では、浮き・割れ・欠損の位置と数量を記録し、撤去、下地、接着材、注入、張り付け、目地詰め、打診確認をつなぎます。

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既存タイルと新規タイルでは、製造時期等により色差が生じる場合があります。色差だけで施工不良と断定せず、承認見本、調達条件、配置、目地、施工記録を確認します。

タイル補修の確認項目は、大規模修繕のタイル補修も確認してください。

シーリング工事のビフォーアフター

シーリングの施工後写真では、既存材を撤去して打ち替えたのか、既存材の上へ増し打ちしたのかを判断できない場合があります。

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詳しい施工手順は、大規模修繕のシーリング工事も参考になります。

外壁塗装のビフォーアフター

外壁塗装は色の変化が分かりやすい一方、写真だけでは下塗り・中塗り・上塗りの実施や塗布量を確認できません。

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色が変わったことと、契約で定めた材料・工程・使用量で施工したことを分けて確認します。色決めは大規模修繕の色決めも確認してください。

屋上・バルコニー防水のビフォーアフター

防水表面がきれいであっても、防水性能や下地状態を写真だけで保証できるものではありません。下地処理、プライマー、防水層、補強、端末、ドレン周りを施工中に確認します。

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防水工事の確認は、マンション大規模修繕の防水工事も参考になります。

鉄部塗装のビフォーアフター

錆が見えなくなったことだけで、適切な下地処理が行われたとは判断できません。ケレン、清掃、錆止め、中塗り、上塗りを施工中写真で確認します。

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完成写真だけでは確認できない隠蔽工程

次工程に進むと見えなくなる作業は、工程間検査と施工中写真を残します。

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工程間検査の進め方は、大規模修繕の工程間検査も確認してください。

写真と契約仕様・材料を照合する

写真に写った材料の色や容器だけで、材料名、仕様、塗布量、施工回数を推測しません。見積書、仕様書、施工計画書、材料承認書、出荷証明、使用量等と照合します。

材料の確認方法は、大規模修繕の材料検査も参考になります。

写真と施工数量・出来高を照合する

写真の枚数が多いことと、施工数量が正しいことは同じではありません。見積数量、契約数量、足場設置後数量、施工数量、検査数量、完了数量、請求数量を区別します。

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写真と検査・指摘・是正を照合する

アフター写真があるだけで「検査完了」と扱いません。自主検査、立会検査、指摘、是正、再検査、完了判定の状態を分けます。

指摘前の写真を削除して是正後写真へ差し替えず、旧版、指摘版、是正後版を残します。不適合の記録は大規模修繕の不適合報告書も確認してください。

施工会社の実績写真を見るときの注意点

施工会社の実績写真は、自分のマンションと同じ条件とは限りません。美しく仕上がった建物全景だけで、品質管理、見積内容、住民対応を評価しないことが重要です。

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建物条件や費用、工期を含む事例比較は、マンション大規模修繕の事例も参考になります。

住民説明会でビフォーアフターを使う方法

住民説明会では、施工後の全景写真だけでなく、工事前の劣化、足場設置後数量、施工中工程、指摘・是正、残工事、保証、次回点検を示します。

写真を工事の印象を良く見せる広報資料だけでなく、工事費を使用した範囲と判断根拠を共有する資料として使用します。

足場解体前に撮影漏れを確認する

足場解体後は、外壁上部、庇、サッシ周り、配管支持部、防水端末等を近接撮影できなくなる場合があります。解体前検査と同時に写真の不足区画を確認します。

足場解体前には、施工区画一覧と写真一覧を照合し、未撮影、検査待ち、是正待ちを分けます。

写真に写る個人情報・住戸情報を管理する

工事写真には、居住者、作業員、子ども、車両番号、表札、郵便物、室内、バルコニーの私物、防犯設備等が写る場合があります。

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他社の施工事例写真を無断使用しない

他社サイト、管理会社、メーカー、SNS、地図サービス等に掲載された写真は、公開されていることだけを理由に転載できるとは限りません。出典を記載すれば自由に使用できるとも限りません。

記事には、自社が撮影・保有する写真、掲載許可を得た写真、利用条件を確認した素材、独自に作成した図解のみを使用します。他社のロゴやウォーターマークを削除して使用しません。

匿名事例は実務上の判断を説明するための架空事例であり、別工事の実績写真を組み合わせて実在の施工事例のように表示しません。

ワンリニューアル式のビフォーアフター・施工根拠管理台帳

「大規模修繕・ビフォーアフター・施工根拠管理台帳」を作成し、撮影計画から完成図書までを9段階で管理します。

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PIC-BEF-001、PIC-DUR-001、BA-SET-001等は、施工前・施工中・施工後の写真を関連付ける独自の管理番号例であり、業界共通の正式番号ではありません。住民向け資料では、日本語の区画名と工事項目を主表示します。

撮影位置と施工根拠が不足していた匿名事例

築28年、5階建て、42戸の分譲マンションで、外壁下地、タイル、シーリング、塗装、屋上防水を施工した匿名事例です。

当初提出された写真は、施工前と施工後の撮影位置が異なり、施工後だけ晴天でした。区画番号がなく、タイル補修の施工中写真、塗装の下塗り・中塗り、防水端末の写真も不足していました。

管理組合側では写真位置図を作成し、タイル数量、塗装材料・使用量、防水端末、検査・是正記録を照合しました。事例の築年数、戸数、数量は標準値を示すものではありません。

マンション大規模修繕のビフォーアフターでよくある質問

Q．マンション大規模修繕のビフォーアフターでは何を確認しますか？

A．同じ場所の施工前・施工中・施工後を確認し、劣化、施工範囲、材料、数量、検査、指摘・是正を関連付けます。

Q．施工後の外壁がきれいなら工事品質もよいですか？

A．見た目だけでは判断できません。下地処理、塗装回数、使用量、材料、工程間検査等を施工中の記録と照合します。

Q．施工前後は同じ角度で撮影する必要がありますか？

A．比較しやすくするため、可能な範囲で位置、方向、高さ、距離、画角をそろえます。異なる場合は条件差を記録します。

Q．施工中の写真も必要ですか？

A．必要です。完成後に見えなくなる下地、シーリング撤去、プライマー、防水端末、錆止め等を記録します。

Q．タイルの色が違う場合は施工不良ですか？

A．色差だけでは断定できません。承認見本、製造条件、配置、目地、寸法、施工記録を確認します。

Q．写真だけで施工数量を確認できますか？

A．写真だけでは確認できない場合があります。区画番号、数量表、足場設置後調査、検査、請求数量を照合します。

Q．アフター写真があれば検査は完了していますか？

A．写真の存在と検査完了は別です。検査番号、指摘、是正、再検査、完了判定を確認します。

Q．工事写真をWebサイトへ掲載できますか？

A．撮影者・所有者の権利、契約、管理組合等の許可、人物・住戸・車両番号等の写り込みを確認します。

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まとめ

マンション大規模修繕のビフォーアフターは、施工前後の見た目だけを比較するものではありません。同じ建物、棟、階、面、区画について、施工前、施工中、施工後を一組で確認します。

撮影位置、方向、高さ、距離、画角、天候、時刻を記録し、条件が異なる場合はその差を明記します。施工記録用原本と、個人情報を処理した公開用写真も分けます。

外壁下地、タイル、シーリング、塗装、防水、鉄部では、完成後に見えなくなる工程が異なります。写真を契約仕様、材料、数量、検査、指摘、是正、出来高、保証対象区画と照合することが重要です。

施工会社の実績写真を見る場合も、建物条件、施工範囲、撮影条件、施工中写真、自社の担当範囲、掲載許可を確認します。美しい完成写真だけで施工品質や耐久性を判断しないようにしましょう。