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ビル・マンション購入前に知っていたい大規模修繕のアレコレ(初級編)

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは! マンション・アパートの建物の事なら、ワンリニューアル☆ 町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです!   今回は 『ビル・マンション購入前に知っていたい大規模修繕のアレコレ(初級編)』 を ご紹介させて頂きます! ================= 購入後、どれ位の収益が出る!? 今回は、初級編という事でこれからビル・マンションを購入され運用を予定されている方に 最大収益化が出来る様、購入時から予定を組む方法を建設業界目線からご紹介させて頂きます! 購入後、何が必要なの!?その期間と費用はどれ位? さて、これからビル・マンションのオーナー様となる皆さま。 購入したら、家賃収入で悠々自適な日々を過ごせる!!とお考えかと思います。 そうなる様にしっかりと今後の計画を建てて、運用していきましょう! 少しでもこの記事がお役に立てますと嬉しい限りです。 マンションの耐用年数 建物はイキモノですので、躯体(建物自体)と設備(水道・電気・エレベーター等)も年月と共に劣化が発生致します。 人間が定期検診を行なっているのと同様に建物にも定期検診が必要となります。 ■建物の法定耐用年数■ 鉄筋コンクリート造(RC造)マンション:47年 レンガ、石造、ブロック造:38年 木造、合成樹脂造:22年 木骨モルタル造:20年 法定耐用年数とは、建物の資産価値がなくなるであろうと国税庁が減価償却期間として定めたものです。 鉄筋コンクリート造(RC造)やSRC造・S造等の鉄筋を使用した建物の場合、その耐用年数は47年と定められています。 また、木造に関しましては22年と定められております。 ■耐用年数とは??■ 耐用年数とは、国税庁が定めた減価償却期間となります。 つまり、建物の価値を年数で表示したものとなります。 購入から、年月が過ぎる度にこの資産価値がどんどん下がって行きます。 極端な話ですが、1億でRC造建物を新築で購入した場合47年後の価値は0円という事となります。 部屋数が20戸だから、1部屋9万円で・・・47年後1億を引いたら1,520万の利益!   ・・・!?ちょっと待った!! 1年で32万!?毎月約27,000円の利益!?!? えっと、、、住民の対応をしたり管理人さん雇ってたらマ・イ・ナ・ス!!?? 悠々自適な日々ではないのでは、、、 ビル購入するメリットって、税金対策だけ!? と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。 ============ ちょっと落ち着きましょうか。 この流れですと、正直・・・実は5,000万円程赤字となります。 そもそも、 47年間一度もメンテナンスなしはありえません。 47年間20戸満室でいられる事はほぼありえません。 立地条件等にもよりますが、家賃9万円が妥当かどうかもわかりません。 建物の寿命が来た場合、建物を放置する事は出来ません。   う~~ん。。。 なんか面倒そうだし、とりあえず管理会社があるから任せておけばOKでしょ! いえいえ。最大の利益を手にする為には必要な費用不要な費用をしっかりと 把握されていないと後々後悔する事になるかもしれませんよ! 税金対策で建物を購入したとしても、最終的にツケは来ます。 それが、解体です!! とちょっとマイナスのことばかり記載してしまいましたが、一度元に戻りますね。 法定耐用年数=建物の寿命 ではありません。 耐用年数と平均寿命 法定耐用年数=建物の寿命 ではない!という大切な所をご紹介致します。 まず、法定耐用年数とは先ほどご紹介させて頂きました通り劣化度合い等を考慮し 資産価値として適用される年数の事です。 その為、的確なメンテナンスや修繕を行ない続けている建物に関しましては 法定耐用年数とは別に資産価値を維持する事が可能となります。 例えば、読者様が中古物件を購入しようと考えているとします。 その際、立地も建物規模も費用感も同じ物件があった場合下記のどちらを購入されますか? ◍メンテナンスを一度もしていない外壁が剥がれた建物 ◍定期的なメンテナンスを行なった綺麗な建物 迷う間もなく、一瞬で後者を選択されると思います。 同様に、入居者様も同条件であればキレイな建物を選ばれるでしょう。 そして、その定期的なメンテナンスをしっかりと行なわれる事で 建物の寿命を70年~80年に伸ばす事が可能となります。 人間の寿命が80歳と考えますと、パートナーとも思えてきますね! そして、同様の年数をイキルのであればオーナー様ご自身よりも長く生きる可能性が高くなります。 時代に合わせた改修を行なわれますと、更に保持期間が長くなりますね。 30代でオーナー様となった場合、オーナー様ご自身が健全であっても110歳以上正常な判断を持ちつつ 生きながらえる事は難しいでしょう。 そうなりますと、後生に受け渡す事となりますがその際にボロボロの建物を渡されても喜ばれる事は一切ありません。 しっかりとメンテナンスを施し、後生にも喜ばれる建物を維持していく必要性と責任が発生致します。 購入時に大きな金額をかけられていると思います。 更にメンテナンスで費用が掛かるの!?と思われたかもしれませんが オーナー様ご本人のみが費用を負担する訳ではございません。 例えば管理費という名目で居住者様より徴収する事が可能です。 その積立てにより、適正な時期に適正な内容でメンテナンスを行なう事が出来ます。 一時的に金融機関の住宅ローンを使用される事もあるかもしれません。 その際にも、しっかりと定期検診等を行なっている事象を掲示できるか否かによって 金額差も返済期間差も出て参ります。 また、オーナー様になるという事は他人の居住空間を管理する責任も発生致します。 メンテナンスも含め、専門知識が必要な管理となります。 オーナー様ご自身が管理可能であれば、それに越した事はないのですが現実的ではありません。 そうなりますと、専門の管理会社や購入時の不動産会社に委託される事となります。 この管理に関しましても、費用が発生致します。 そして、残念な事に知識の少ないオーナー様につけ込んで管理会社の利益のみを考え搾取する企業が増えている事も現実です。 オーナー様ご自身に全てをご理解頂き対応して頂きたいとは考えておりません。 ご理解頂きたい点は、 管理会社に任せっきりにしない 居住空間の管理責任がある 建物はご自身のパートナーである という事をしっかりとご認識頂きたいと考えております。 その上で、最大の利益を生み出す為のお手伝いをワンリニューアルでは対応させて頂きます。 ワンリニューアルは、修繕・メンテナンス・費用感や期間の知識に優れたスタッフを在籍させて頂いております。 また、別事業部で足場や塗装専門の部署がござい増す為企業間で発生する無断なマージン費用を抑えられる事から 適正価格で、高品質のご提供が可能となります。 マンションのメンテナンスって? 法定耐用年数・建物の寿命をご理解頂いたところで、実際に新築から解体までに行なわれるメンテナンスの種類と費用感をご紹介させて頂きます。 私たちは、オーナー様の建物1つ1つにこの様なスケジュールをご掲示させて頂いております。     (無料で送付させて頂きますので、ご連絡お待ちしております!) 一般的には、13年~15年に1度は検査とメンテナンスが必要といわれています。 工事内容や規模により、上下はございますが躯体解体までに3回~5回の修繕を行なう事となります。 1回の工事内容により上下が大きいですが、金額が1,000万~3,000万円位となります。 そこを踏まえて積立て管理費の管理をお願い致します。 管理会社経由の場合、そのサイクルで集まった積立て管理費を全て使用する方向でお話しが進みます。 例えば、実施予定の段階で、積立て管理費1,000万円の場合オーナー様負担も合わせて1,500万~2,000万円のお見積りが来るでしょう。 新築から最初のメンテナンスであれば、オーナー様も別でお仕事をされていたり蓄えがあったりされると思いますので すぐにご用意可能であれば問題ございませんが、実はご用意が難しいケースがほとんどとなります。 そうなりますと、金融機関の住宅ローンを使用したり金銭面でちょっと凹む事も出てくるかもしれません。 また、2回目のメンテナンスとなりますとオーナー様がお仕事を引退されて後生の方と一緒に管理監督されるかもしれません。 その際には、満室状態が続いていない可能性もあります。家賃や管理費を下げているかもしれません。 そうなりますと、積立て管理費が初回よりも低くなりオーナー様のご負担が増える可能性もあります。 場合によっては、本来行ないたい工事が費用面で断念せざるを得ない状況になってしまう可能性があります。 工事を先延ばしにした影響により、居住者様が減る更には大きな改修が必要になってしまう等の 負の循環が発生してきてしまします。 そうならない為には、管理会社に任せっきりにせず適正価格で適正な修繕内容なのかをしっかりと見極める必要があります。 本当に必要な工事を必要なタイミングで行なって頂く事が大切であると、私たちは考えております。 確かに、一気に工事を進めて頂いた方が仮設工事代も1回分で済みますし、トータル工事費用で見ますと低く済みます。 余裕がある場合は、それで問題ないでしょう。 しかしワンリニューアルにご相談頂くお客様の多くは一気に工事が出来る程余裕がないオーナー様がほとんどです。 そんな中で、管理会社から大きな負担の内容見積りが来てしまったら建物を購入してワクワクしていたはずなのに何だかガックリしてしまいますよね。   ワンリニューアル実績からみる企業選びのポイント 先にご紹介したメンテナンス一覧は、あくまでも目安となります。 建物の立地や躯体の構造等により、差が出ますので直接専門業者の確認をご依頼されることをオススメしております。 中には、出張費名目で費用を取られる場合もございますが基本的には無料で診断してくれる企業が多いと思います。 その際に、気を付けて頂きたい業者選びは 訪問営業ではない事 危険を煽る言い方ではないかどうか 施工実績が多い事 無料診断後に、見積りが出ますが見積り内容の詳細をしっかり説明されるかどうか 見積の有効期限が2週間以上あるかどうか 検査立会いが可能か⇒否もしくは立ち会いをよく感じていない場合は要注意です   ◍見積りの費用差が出る箇所 仮設工事(足場工事) 防水工事の面積   管理会社任せの場合、項目毎に下請け会社に依頼する事となりますので中間マージン(手数料等)が発生し単価があがります。 その為、管理会社ではなく直接専門業者へご依頼される方が費用面も仕上がりも高品質となりやすい傾向があります。 見積の費用差が出やすい箇所は、工事内容にもよりますが基本的には『仮設工事と防水の面積』が多いと見受けられます。 ◇仮設工事(足場工事) 専門知識や経験が必要となる為、専門業者へ委託される事が大半です。 その場合、弊社の様な足場専門の部署がある企業は中間マージンが発生せず、また自社職人の為臨機応変に対応が可能となります。 委託依頼の場合と比べると単価面でもかなり差が出やすくなります。 ◇防水工事の面積 防水工事には、複数の対応方法があります。 複数社の見積りを比べた際に、同じ工事方法で防水工事費用に大きく差が出た場合は注意が必要となります。 必要面積以上の防水剤を見積りされている可能性が高くなります。 しっかりと必要面積を計測してくれている企業を選びましょう。 逆に極端に安い場合も注意が必要となります。 期間等の関係もありますが、本来であれば2人で作業をする内容を1人で対応する。 または、防水効果を上げる為の工程を行なっていない等の可能性も出て来ます。 お見積書の内容を見比べて見る事が、一番気付きやすいですので 管理会社からの1社のみで発注するのではなく、数社のお見積りを頂く事をオススメ致します。 ワンリニューアルの特徴 ワンリニューアルでは、オーナー様と末永くお付き合い頂ける様大規模修繕の計画から診断まで無料で行なわせて頂きます。 しっかりとご理解頂いた上で、必要な改修工事をご提案させて頂きます。 特に積立て管理費をお伺した上で、現在の改修優先順位を設けさせて頂きます。 その中で、費用感も含め一緒にご相談させて頂きながら進めて行く手法をとっております。 =================     町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2022年6月21日 更新
大規模修繕の豆知識

町田市・相模原市に大規模修繕の費用の差

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは! マンション・アパートの建物の事なら、ワンリニューアル☆ 町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです! 今回は 『町田市・相模原市に大規模修繕の費用の差』 を ご紹介させて頂きます! =================   町田市・相模原市のオーナー様こんにちは。 正直!!アパート・マンションの大規模工事と言っても、劣化度合いによって分けたいですよね。 でも、 ・大体管理会社に依頼すると全体の工事を提案される・・・ ・積み立てをしているとはいえ、何千万の費用が一気になくなるのはちょっと不安・・・ ・もっと安く出来ないの!? ・資産として持つはずが、何だか負担になってきている・・・ 等などご不満やご相談を頂く事が多くなって参りました。 年度末という時期も影響しているかもしれませんね。 でも何故!?   このブログがその疑問に少しでもお役に立てますと嬉しい限りです♪       ◇何故一気に大規模工事!? その理由は『費用』にあります。 正直なところ、一度に全ての工事を行って頂く事がトータルで一番費用を抑える事が可能です。 そのわけは。。。 「仮設工事」にあります。 マンション・アパートの工事には、この「仮設工事」が絶対的に必要項目となります。 仮設工事=足場 なのですが、工事が終わった後には残らないものにそんなに費用かけたくない!! というご意見が一番多いのではないでしょうか。 🔹分割で修繕工事を行う=仮設工事を分割回数分設置する という事となります。 その為、一気に全ての工事を行う方がトータルで見ると費用が一番安く済むという事となります。 仮設工事費用は、マンションの規模が変化しない限り変わらないので 例えば、(足場が必要な箇所という想定です) 500万円の防水工事+仮設足場費用100万円 100万円の塗装工事+仮設足場費用100万円 極端に言えば 無料の打診検査0円+仮設足場費用100万円となります。 しかしながら、ご注意ください! 大規模修繕に限らず、工事は『足場に始まり足場に終わる』と言われる程重要なポイントなのです なぜなら、この足場がしっかりと工事内容に沿って建てられていない場合 その後の修繕を行う業者様による工事で不具合が発生してしまうのです。 手が届かない箇所が出たり、補修しなければならないのに、足場の柱が邪魔で作業ができなかったり。。。 そんな目的に沿っていない足場にならない様に、しっかりとご検討頂く必要がございます。 そんな仮設工事(足場)ですが、それでは費用感どれ位になるのでしょうか。 建物エリア状況等により、左右されがちですが ◍1㎡あたり @700円~1,400円 で見て頂けたらと思います。 ※現在コロナの影響もあり、部材が大幅に高額になってきております。 その影響から、単価250円~400円程上がってしまっています。   既にご存じの方もいらっしゃると思いますが、足場の費用はマンションの敷地面積で計算されません。 足場架面積という仮設足場をかける面積の事で、 ◍(マンションの外周+8M)×高さ という計算方法で算出されます。 計算された「足場架面積」に先ほどの㎡単価で足場の費用が算出されます。 その為、大きな建物であればあるほどこの仮設工事(足場)費用が掛かってきてしまう状況となります。 また、管理会社様を使用されているオーナー様は そこに更に30%~以上の中間マージンが発生してきてしまいます。 そうなりますと、もう膨大な費用となってしまうのです・・・・ では、どうしたらいいの?? 結論:中間マージンの発生しない専門業者にお願いすればいいのです! いや。そう簡単に言わないでよ。。。 と、そうなりますよね! ・業者さんを探すのも大変だし。 ・そんな時間もないし。 ・そもそも業者わからないし。 手間と時間を考えたら、もう管理会社さんにお任せしちゃった方が楽だし・・・ ちょっとお待ちください!!! もうこのブログを閲覧頂いている時点で、専門業者の窓を叩いて頂いております!! 金額差が出やすいこの仮設工事=足場ですが、 ワンリニューアルの様な専門業者の場合は、先ほどの費用相場の最低ラインに近い金額となります。 管理会社さんにお願いをすると、中間マージンがのりますので最高ラインに近い金額となります。 その為、規模が大きければ大きいほど金額差が出てきます。   実は、一番大切なのは【仮設工事】 ご理解頂けましたでしょうか。 「当たり前の事が当たり前に出来る」企業選びを行なってください。 費用が一番安いから、と契約したけれど 足場職人の質が悪く、その後の工事が出来ない。 それこそ、作業したい箇所に届かず転落してしまった。等 マイナスのイメージが付いてしまう事も残念ながら最近多いのが現状です。   大切な建物・資産です。 オーナー様の目でしっかりと見極めて頂きたいと思います! ワンリニューアルは、町田市にショールームを展開しております。 ご相談にいつでもお越しください! (※大変申し訳ございません。 お客様を訪問させて頂いている事が多く不在の場合はご連絡頂けますと幸いです) 各種専門職人を自社内にて保持しております為、中間マージンが発生せず 高品質・安全・安心のご提供が可能です。   町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2022年2月14日 更新
大規模修繕の豆知識

町田市・相模原市の大規模修繕費用事情♪

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは! マンション・アパートの建物の事なら、ワンリニューアル☆ 町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです! 今回は 『町田市・相模原市の費用事情』を ご紹介させて頂きます! ================= オーナー様を悩ませる「大規模修繕」の費用ですが、その目安としてどれ位の金額を想定されていらっしゃるでしょうか。 その辺りを、しっかりとご紹介させて頂きますね!   ◇工事期間 近年町田市・相模原市におきましては、戸建て住宅における詐欺まがいな営業が多発しておりますが 大規模修繕に関しましても例外ではない事をご認識頂きたいと切に感じております。 大切な建物・資産ですので、しっかりと見極めて頂き建物の寿命も出来る限り長く保持し、更には住人様に居心地の良い空間を提供し長く使用して頂きたいものです。 そもそも、工事期間はどれ位かこのブログをご覧の皆さまでしたらご存じかもしれませんね。 外壁の修繕・屋上防水の修繕・共用部の修繕を中心に一度に修繕を行なうと ◍8戸~30戸 ⇒2~3ヶ月 ◍31戸~50戸 ⇒3~4ヶ月 程と言われております。 その間、住人様にはご不便をお掛けしてしまいます。 洗濯物を干すにも、外に貼られているシートのせいで何だかスッキリしない。 音がうるさくて気が滅入る。 匂いがして、気分が悪い。等々想定される住人様のご不安等は上げれば切りがありません。 それでも、建物の寿命を長く保持し住人様にも安心・安全に生活をして頂く為には 避けて通れない工事である事をご理解頂く必要がございます。 住人説明会を行なっても、出席してくださる方も少ない中工事をスタートしてしまうと それこそ住人様不安が膨らんでしまいます。 オーナー様のご意向はもちろん!住人様にも配慮が出来る施工会社を選定ください。 ◇マンション寿命 マンションの寿命は、規模や環境によりますが50年~60年と言われております。 修繕を行なう事で、建物を元の状態に回復させるだけでは無く更に頑張ってもらう事が可能となります。 それでも、正直限界は70年程でしょうか。 海外の建物では100年以上の年月を経てもしっかりと建っている建設物も多い中、本当に僅かな期間でしかない事を改めて感じますね。   ◇大規模修繕の時期 国土交通省の資料によりますと、大規模修繕工事は ◍概ね1回目は ⇒築13年~16年前後 ◍2回目は   ⇒築26年~33年前後 ◍3回目以上は ⇒築37年~45年前後 と記されております。 ※国土交通省 その内、1回目の修繕で 築11年~15年 ⇒64.9% と半数以上のオーナー様は早い段階で修繕工事を行なわれている事がわかります。   ◇大規模修繕の工事費用   さて、では気になる費用の相場ですが国土交通省のデータによりますと 戸辺りですと ◍戸辺り 75万円~100万円⇒30.6% ◍戸辺り100万円~125万円⇒24.7% ◍戸辺り 50万円~75万円⇒13.8% となっております。 ㎡数辺りではどうでしょうか。 ◍㎡辺り 10,000円~15,000円⇒41.1% ◍㎡辺り 5,000円~10,000円⇒31.8% ◍㎡辺り 15,000円~20,000円⇒10.0% となっております。   ◇工事内容 工事内容は、建物の状況によって異なって参りますが 基本的には、 ・仮設工事 ・防水工事 ・塗装工事 ・鉄部等補修 ・外壁タイルの補修 ・共用部分 この箇所が多いのでは内でしょうか。 ◇費用の差 さて、冒頭にお伝え致しました「費用事情」に関しまして 皆さまいくつかの会社様にお見積りを取ろうかと考えられていると思います。。 費用で一番差が出るのは、「仮設工事」という事は既にご存じかもしれませんね。 この仮設工事は、足場の設置という事となりますが やはり中間マージンが発生しやすい箇所となります。 基本的に、管理会社様にご依頼されているオーナー様は 全ての工事に関して中間マージンが発生している可能性が高いです。 これからお見積りを取る、もしくはそろそろ建物の状況が気になる。 というオーナー様は、まずは ◍管理会社さん経由でお見積りを取得 ◍近隣の施工会社からお見積りを取得×2社 最低でも、3っのお見積りを取得する事をオススメ致します。 そして、管理会社さんがどの職人さんを保持されているのかを しっかりと確認してください。 特に「仮設工事」(足場設置)は、特定の資格を保有した職人さんが必要となります。 その為、管理会社様が職人さんを保持しているケースは少なく中小企業の足場屋さんへ依頼されることとなります。 そうなりますと、中間マージンが発生し高額の費用となる事が多い傾向となります。 また、足場職人さんがいる会社では「足場」の設置のみ対応が可能となり その他塗装等に関しては、同様に各専門会社様(他社へ)の依頼となる為これもまた中間マージンが発生してしまいます。 大規模修繕で、一番差が出やすい箇所は 「仮設工事」(足場設置)と言っても過言ではありません! 仮設工事は、後に残らない為「何故こんなに費用がかかるのか!」と思われる方も多いかもしれません。 しかしながら、この仮設工事が無ければ他の全ての工事が出来ないのです。 各種職人さんの作業を行なう為の基盤となる足場です。 その足場が揺らいだり、傾いていたりと正確な足場でなければその先の作業に影響が出ます。 細かい箇所等、届かない。 足場が離れていて、作業が出来ない。等 そうなりますと、高い費用を掛けて大規模修繕を始めたのに 本当に修繕が必要な箇所には手が入らず、工事終了となってしまいます。 建物の寿命を左右するのは、もちろん直接の補修作業ですが その作業を丁寧且つ正確に行なう為には、この足場の設置も正確でなければなりません。   実は、一番大切なのは【仮設工事】 ご理解頂けましたでしょうか。 「当たり前の事が当たり前に出来る」企業選びを行なってください。 費用が一番安いから、と契約したけれど 足場職人の質が悪く、その後の工事が出来ない。 それこそ、作業したい箇所に届かず転落してしまった。等 マイナスのイメージが付いてしまう事も残念ながら最近多いのが現状です。   大切な建物・資産です。 オーナー様の目でしっかりと見極めて頂きたいと思います! ワンリニューアルは、町田市にショールームを展開しております。 ご相談にいつでもお越しください! (※大変申し訳ございません。 お客様を訪問させて頂いている事が多く不在の場合はご連絡頂けますと幸いです) 各種専門職人を自社内にて保持しております為、中間マージンが発生せず 高品質・安全・安心のご提供が可能です。   町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2022年1月31日 更新
大規模修繕の豆知識

【期間限定】マンション大規模修繕のキャンペーン実施中!

すぐにお申込みされたい方~町田市・相模原市にマンション・アパートをお持ちの方~ お電話でのお申込み ⇒ 0120-915-699 ホームページからのお申込み ⇒ お問い合わせフォーム ※お気軽にご相談ください!~町田市・相模原市にマンション・アパートをお持ちの方~ 町田市・相模原市にマンション・アパートをお持ちの皆様こんにちは!! 町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです! この度2022年1発目のキャンペーンとして「2022年早春 大規模修繕キャンペーン」を実施いたします! なんと!1月31日までのお問い合わせで大規模修繕の費用が39万円オフとなります! ※ご契約単価1,000万円以上の方に限ります こちらは先着5名様までの人気企画となっております! 昨年マンション・アパートの大規模修繕を考えていたけど 結局できてない、という方はぜひこの機会に修繕を行い 建物を美しく長持ちさせてもらえればと思います。 どんな些細なご相談でも承ります!!お気軽にお問い合わせください!! すぐにお申込みされたい方~町田市・相模原市にマンション・アパートをお持ちの方~ お電話でのお申込み ⇒ 0120-915-699 ホームページからのお申込み ⇒ お問い合わせフォーム ※お気軽にご相談ください!~町田市・相模原市にマンション・アパートをお持ちの方~ 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2022年1月17日 更新
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マンション大規模修繕の基礎知識♪  町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル

町田市・相模原市に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは! 町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。 今回は『そもそも大規模修繕って何するの??』を ご紹介させて頂きます! ================= 「メンテナンスってどうしたらいいの?」 「大規模修繕ってそもそも何するの?」 「見積もり取ったら何か金額すごいんだけど!?」 こんなお悩みをお持ちのオーナー様も多いと思います。 そこで今回は大規模修繕専門店だからこそ、詳細をご紹介させて頂きます! ご紹介内容を細かくさせて頂きましたので、複数回に分けてご紹介させて頂きます。 ◍大規模修繕工事 - 工事内容って何があるの?   ・仮設工事 ・シーリング工事 ・タイル工事 ・塗装工事 ・防水工事 ・補修工事 ・鉄部工事 その他細かい部分もございますが、大きくは上記箇所です。 これらを総合して『大規模修繕』と呼ばれている工事内容となります。 「え!?これ全部やるの!?どれ位かかるの!?」 等など、疑問符ばかりが浮かびますよね。 複数回に分けて順序立ててご紹介させて頂きます! ◍オーナー様に気付いてほしい事_チェックシート! ①建物はどれ位まで残したいですか?              年 ②今築年数は何年ですか?              年 ③入居率何%ですか?              % ④入居者からのクレームは発生していませんか?   YES  :  NO     ⑤建物の構造は何ですか? RC構造(鉄筋コンクリート): SRC構造(鉄骨鉄筋コンクリート):木造 :その他   いかがでしょうか。 それでは、詳しく解説していきますね! ①建物はどれ位まで残したいですか? 構造や戸数によって建物の寿命は差が出ますが、そもそも建物には「法定耐用年数」があります。 法定耐用年数とは「本来の目的で利用するのに耐えうる年数」の事で法律で定められた数値です。 法定耐用年数を過ぎると、税務上の資産価値が無くなります。 法定耐用年数 ◆RC構造(鉄筋コンクリート) ⇒ 47年 ◆SRC構造(鉄骨鉄筋コンクリート)⇒47年 ◆木造  ⇒22年 法定耐用年数=建物の寿命というわけではありません。 法定耐用年数を超えると、資産価値としては無くなりますが建物として問題が無い場合はそのまま賃貸等にて利用して頂く事も可能です。   国土交通省の調べによりますと、建物の構造等により幅は出ますがRC構造で寿命は平均68年程と言われております。 米国では建物の劣化状況等により資産価値が変わる為、定期的なメンテナンスを行なう事で築100年以上経っても資産価値を認められている建物も健在している様です! さて、それでは先ほどの質問ですが皆さまは何年間この建物を保持していたいですか? 例えば、40歳で新築マンションを建ててオーナーとなったとします。 お子様が10歳位と想定すると、下記の様な流れが想定出来ますね。 ◆3階建て 15戸 全部屋1DK(55㎡)家賃平均8万円  RC構造 タイル貼り 賃貸物件 建築費用1億5千万円  15年に1度修繕を行う  例えば、上記を机上で表示してみました。 法廷耐用年数は、47年ですが70年建物に頑張ってもらったとします。 諸々経費や借入金を差し引いた収益としては、 🔹収益 最初の15年 ⇒約3,700万【年間:約240万】 翌15年   ⇒約2,900万【年間:約190万】 翌15年   ⇒約2,200万【年間:約150万】 翌15年   ⇒約4,200万(借入金返済済み)【年間:約280万】 翌10年   ⇒約2,450万【年間:約245万】 🔹修繕費 最初の15年 ⇒約1,200万 翌15年   ⇒約1,600万 翌15年   ⇒約1,700万 翌15年   ⇒約800万 翌10年(解体費)⇒約1,500万   机上の計算ですので、完全にこの形になるとは限りません。 台風や災害によって、大幅に狂う場合もございますがワンリニューアルではお金に関するご相談も数をこなしてきた専門の担当がおりますので是非ご相談ください!   ②今築年数は何年ですか? ③入居率は何%ですか? ①でご説明させて頂きました流れで行きますと、 ②の築年数に関しまして、新築から約13年~15年で一度大規模修繕が必要となります。 その理由と致しましては、 ・見栄えが汚れてきている ・躯体にガタが来ている ・シーリングの劣化 ・外壁の劣化 ・屋上防水の劣化 等々 多数の理由が考えられるからです。 そのまま放置してしまいますと、最近ニュース等でも取り上げられていますが 例えばタイルの落下により事故が起こってしまう。 階段の鉄部劣化が進行しており、階段や手摺等が落下してしまう。 等の大事故を起こす可能性が高くなってしまいます。 特に水回りや天井関連に関しましては、常にチェックしている箇所では無い為 専門業者によって、しっかりとチェックして頂く必要が出てまいります。 また、見栄えに関しましても汚れが目立ち始め賃貸で空き部屋が増える原因となります。 2008年4月1日に建築基準法施行規則が改正され、外壁がタイル張りのマンションでは完成から 10年を目安に13年までに外壁タイルの「全面打診調査」を実施するとともに報告が義務付けられました。 この「全面打診調査」ですが、単体で行うオーナー様はほぼいらっしゃいません。 なぜなら、全面打診するには足場をかけなければなりませんのでその費用だけで数百万かかります。 打診検査中に、修繕が必要な箇所が出たとしてもそのまま修繕を行う事も出来ません。 新たに足場をまた組み直し、専門業者の修繕を行う事となり費用も時間も必要以上に掛かってしまうのです。 その為、この期間に全面の修繕を併せて行う事をオススメ致します。   正直一度に全ての修繕や検査を行なう事が出来れば、費用面では安く済ませる事が可能です。 一度に行ないますと数千万円程掛かりますので、計画を立てて進めて頂くのですが正直その計画通りに積み立てる事が難しい場合もございます。   実は、修繕・検査は実は一気に行う必要はございません。 出来るのであれば、一気に行ってしまえば先ほども記載させて頂きました通り費用面は抑えられます。 オーナー様の状況により、分割して行なわれる事の方が多いかもしれません。 分割をオススメする理由と致しましては、 ①工事期間が長くなり、居住者様のご不満が募る 1度に行うと、建物の状況によりますが数ヶ月単位で足場が組まれてシートが掛かっている状況となります。 その為、洗濯物を干しても何だかスッキリしない日々が続いてしまうのです。 晴れていても、何だか薄暗い感じになってしまいます。 ②緊急度に分けて修繕を行なう 劣化状況を細分化して把握して頂く事で、定期的な点検と併せて随時修繕を行なう事が可能となります。 建物も、イキモノですので定期的な健康診断が必要となります。 建物自体を長く綺麗に保ちつつ、居住者様にも安全・安心をご提供する事が可能となります。 総合的には、正直一気に大規模修繕した場合よりも費用は掛かりますが 1回に掛かる修繕費用が抑えられ、計画が立てやすい状況になります。   ④入居者からのクレームは発生していませんか? ⑤建物の構造は何ですか? ◆入居者からのクレームは発生していませんか? 入居者様からのクレームは大なり小なり、しっかりと確認する事をオススメ致します。 常に生活をしている居住者様だからこそ、気付く点があるからです。 例えば、 『階段が何だか変な音がする』 『エレベーターから変な音がする』 『何だかシミが増えた気がする』 『ベランダの水はけが悪くなった』 『廊下が滑る』 こんなご意見を頂いた際には、是非専門業者で調査される事をオススメ致します。 居住者様が気付かれる部分の多くは、足場の設置が必要無い箇所となりますので 一度専門業者で調査してもらい、防水の状況やヒビ等のクラック状況を検査してもらいましょう。 この調査に関しましては、無料で診断している業者も多数ございます。 調査の際には、必ずオーナー様も同行され状況を確認頂くとより良いと思います。 ◆建物の構造は何ですか? 建物の構造を把握されていると、 ・○○年経つとどれ位の劣化状況なのか。 ・劣化がしやすい箇所は何処なのか。 ・天候等により、何処をしっかり確認しておいた方が良いのか ・各修繕による予算 各状況が明確になり、専門業者への相談時期もわかりやすくなります。 近年、弊社にお問い合わせ頂くオーナー様の多くは、 管理会社様にお任せしているケースが多く、『そろそろ修繕の時期なので』と 出されたお見積もりの金額に驚愕されている方が多い印象がございます。 管理会社様からのお見積もり内容には、中間マージンが入りますのでやはり数十万程専門業者よりも高くなります。 そうならない為にも、定期的に建物の視察を行ない専門業者と連携を取って頂いた方が安心・安全を末永く保持頂けますよ! *************** いかがでしたでしょうか? 今回は『大規模修繕の基礎知識』_オーナー様に気付いてほしい事!についてお伝えさせていただきました! 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年12月15日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕の業者選びのコツとは?  町田市相模原市のマンション大規模修繕専門店のワンリニューアル

町田市・相模原に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは! 町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。 本日はアパート・マンションの賃貸経営をされているオーナー様が皆様気になっている、「大規模修繕の業者選びのコツ」についてお伝えします! 「大規模修繕を検討しているけどどこの業者に頼んだらいいのか分からない、、」 「建物を建ててくれたところに見積もりを頼んだけど思ったより高い、、」 「とにかく工事は安く済ませたい、、」 こんなお悩みをお持ちのオーナー様も多いと思います。 そこで今回は大規模修繕専門店だけが知っているお得な業者の選びの方法をお伝えします! 〈目次〉 1.大規模修繕工事の業者の種類 2.大規模修繕の業者の見極め方   1.大規模修繕工事の業者の種類 大規模修繕を行う業者はたくさんいます。 下の表を見てください。 こちらが大規模修繕を行う業者の種類とそれぞれのメリットとデメリットを示した表です。 皆様が以前に大規模修繕を依頼した業者もこのなかにいるのではないでしょうか。 このなかで、どの業者を選ぶのが正解、ということはありません。 なぜなら、オーナー様の大規模修繕の目的によって適切な業者は異なってくるためです。 例えば、多少費用が高くなっても名前が知られている大きな会社に頼みたいということであれば、 総合建設業者に頼むことをおすすめします。 もしくは、名前は知られていなくても、できるだけ費用を抑えて高品質な工事をしたいということであれば、専門工事業者を選ぶのが良いと思います。   2.大規模修繕の業者の見極め方 「結局どこの業者に頼んだらいいの?」 こんな声はよくお聞きします。 結論から言うと、上でも述べた通り、オーナー様の大規模修繕の目的によって適切な業者は異なります。 とはいえ、全くのゼロから検討するのは難しいと思います。 そこで、ここでは業者を選ぶ際の失敗しない見極め方をいくつかお伝えします。 ①大規模修繕の実績 初めてお付き合いをする業者を信頼するのはなかなか難しいと思います。 そこで、見ていただきたいのは、大規模修繕の実績です。 ホームページを見た時に、〇〇件の工事実績があると書いてある業者を選びましょう。 工事を多く行っているということは、それだけ施工のノウハウがあり、 高品質な工事をしてくれることの証明になります。 ②保証・アフターフォローの内容 大規模修繕工事は人が行うものです。 そのため、どれだけ気を付けていても不具合が起こってしまったりしてしまう可能性があります。 また、工事を行った後、年数が経ってくるとまた建物は劣化していきます。 そんな時に、大事なのは、工事の保証があるかどうか、そして工事後のアフターフォローがあるかどうかです。 工事が終わった後も、なにかあればすぐに駆け付けてくれる、相談できる業者であれば 安心して大規模修繕を頼むことができると思います。 ③創業年数 先ほどの保証・アフターフォローの部分とも重なるのですが、 大規模修繕工事後もその業者とは長いお付き合いをしていくことが重要です。 そのためには、その会社が長く続くことが大前提です。 実は、新たに設立された会社や個人事業が3年後に残っている生存率は約50%と言われています。 逆に言えば、今年起業した人の内10人中5人は、その3年後には廃業してしまっている計算になります。 そして、10年後の生存率は26%と言われています。 つまり、今できた会社は10年後には4社に1社しか残っていないのです。 大規模修繕工事の周期は12年~15年と言われています。 12年後まで建物を長持ちさせてないといけないのに、 工事を頼んだ会社が早々に倒産してしまったらどうでしょうか? もし何か不具合があっても会社自体がないため泣き寝入りするしかありません。 なので、オーナーの皆様が大規模修繕の業者を選ぶ際は、最低でも創業から10年は経っている業者を選びましょう。   いかがでしたでしょうか? 今回は大規模修繕の業者選びについてお伝えさせていただきました! 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年11月28日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕を行うタイミングはいつ?  町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル

町田市・相模原に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは! 町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。 大規模修繕をやるタイミングについて、 よくご相談を受けることがあります。 「いつ修繕をやったらいいのか?」 「建物がどんな状態になったらやるべきなのか?」 「まだ修繕しなくてよいところまで修繕していないか?」 などお悩みは尽きないことと思います。 そこで今回は大規模修繕専門店が損をしないベストな工事のタイミングをお伝えします!   各設備には耐久年数がおおよそ決まっています。 実際の耐久年数は下記のようになっています。 共聴設備 15~30年 屋上防水 10~12年 ルーフバルコニー防水 10~12年 バルコニー庇防水 10~12年 バルコニー床防水 10~12年 鉄部塗装 4~6年 照明器具取替 20年 給水ポンプ取替 12年 受水槽取替 30年 機械式駐車場取替 20~25年 機械式駐輪場取替 13年 構内塗装やり替え 20~25年 目地シーリング 10~12年 タイル補修クリーニング 10~12年 外壁塗装 10~12年 開放廊下・屋上階段防水 10~12年 エレベーター取替 30年 設置してからの経過年数を記載しています。 皆様の物件ではいかがでしょうか? こちらの年数を見ると、各設備ごとに年数が異なります。 おおよそ15~20年に1回は大規模修繕をしたほうが良いと言われますが、 中には修繕不要なものも出てくるかもしれません。 かといって、壊れや、事故が起きてから修繕するのは遅いですよね。 管理会社経由で管理している場合は、 一定年数で大規模修繕を勧められるケースがほとんどですが、 修繕しなくて良い箇所まで入っており、 料金が上がってしまうケースが多いと聞きます。 また修繕工事のタイミングが遅すぎてしまうと、 さらに高額な費用がかかるケースが多いです。 是非上の図の年数をご確認してみてください!     いかがでしたでしょうか? 今回は大規模修繕のタイミングについてお伝えさせていただきました! 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年11月18日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕の見積もり|その見積もりは適正ですか?  町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル

町田市・相模原に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは! 町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。 本日はアパート・マンションの賃貸経営をされているオーナー様が皆様気になっている、「大規模修繕の見積もり」についてお伝えします! 「そろそろアパートマンションの大規模修繕を行う時期だな、、、  管理会社から見積が出てきているが、果たしてこの見積は正しいのだろうか、、?」 このようなお悩みをお持ちのオーナー様は多いのではないでしょうか? アパートマンションの大規模修繕となると、高額な費用を要するものです。 できるだけ安く抑えたい!とは思っていても、 正しい大規模修繕をしないと、必要以上の費用がかかってしまい、 損をしてしまっているケースがかなり多く発生しています。 今回のコラムでは一人でも多くのオーナー様に 大規模修繕の見積もりの重要性をお伝えし 損をしない大規模修繕をしてもらえればと思います。 〈目次〉 1.大規模修繕工事の見積もりを取る前に 2.大規模修繕の見積もりのチェックポイント 3.大規模修繕の上手な見積もりの取り方   1.大規模修繕の見積もりを取る前に 大規模修繕を検討したとき、まず見積もりをとって その費用をみて工事を検討していませんか? 実は、この段階でもうすでに間違っている可能性があります。 大規模修繕とは「経年劣化したアパートマンションを修繕して 資産価値の維持・向上を目的とする工事」のことです。 大前提として、アパートマンションは経年とともに劣化していきます。 そしてそれを直すのが大規模修繕なのです。 建物の劣化状況はどの建物でも同じなのでしょうか? アパートマンションは経っている場所、施工した会社、築年数など条件は様々です。 そのため、劣化の状況も一様ではなく、建物によって少しずつ異なります。 大切なことは「しっかりと建物の劣化状況を調査・診断すること」です。 まずは、マンションアパートの劣化状況を調査・診断し  ☑どんな劣化が生じているのか  ☑なぜその劣化症状が起きているのか  ☑どのように修繕するのがベストなのか これらをしっかりと調べて説明してくれる会社を選びましょう。   2.大規模修繕の見積もりのチェックポイント 見積りの表示が一式ばかりになっていないか 極端に見積項目が少なく、一式ばかりの見積は、ほとんどが価格合わせです。 そのため、品質に見合った適正価格にするための積算・見積りを行っていません。 このような見積りを見て「安いから」と安易に契約してしまうと大変なことになります。 例としては、想定外の工事が発生した場合に、もみ消して工事をやらなかったり、 工事をするにしても多額の追加請求をしてきたりします。 このような業者には一番気をつけなければなりません。 見積書から大幅値引する業者 オーナー様や競合会社の出方を見て、成約するために当初の見積りから15%以上も値引きをする業者がいます。 真っ当な大規模修繕工事をしようと思うとこのような大幅値引きは本来あり得ません。 値引きをすることによって、工事をする職人さんの給料を大幅に下げることになるからです。 もしお客様が突然給料を下げられてしまったら、当初と同じモチベーションで仕事を続けることができるでしょうか。 大幅値引きというのは、職人さんの給料を大幅に下げることによって、仕事の品質の低下に繋がってしまうのです。 その結果、仕上がりが悪くなり、お客様ご自身が後悔することになります。「安くしてくれたから」といって飛びつくのは非常に危険です。 そんな時ほど、慎重に業者を比較して選ぶことをお勧めします。 工事保証書がない業者 職人さんが一生懸命工事をしても、時には工事不良が発生することもゼロではありません。 そんな時すぐ手直ししてもらうには「工事保証書」が必要となります。 しかし、ほとんどの業者はこれを備えていません。口では「保証します」と言いますが、 実際には保証の仕組みがない業者が多いのです。 これは自社の工事に何か欠陥があることを知っているからです。 ですから、クレームが出たときに逃げられるように「保証書」の存在を曖昧にしたがるのです。 見積もりだけで判断するのではなく、「保証書」の存在をチェックしてから業者を選びましょう。   3.大規模修繕の上手な見積もりの取り方 相見積もりをする ここまで読んで頂いた方はもう理解していると思いますが 大規模修繕では複数の業者を比較するため相見積もりを取ることが重要です。 その中で、しっかりと工事項目を比較することが必要となります。 施工会社が作成した見積もりを比較する時は、 1社ずつ工事内容を比較するだけでなく、 すべての業者の費用を工事内容ごとに横並びの表にまとめて比較すると良いでしょう。 横並びにすることで、工事項目ごとに価格を比較しやすくなり、 一社だけ飛びぬけて工事費高騰が起きていればすぐに見抜くことができます。   専門業者と比較する アパートマンションの大規模修繕の常識をご存じでしょうか。実は、 元請け → 下請け → 孫請け というように、ゼネコンや管理会社を元請けで仕事を受けた場合、 それを下請け業者・孫請け業者に委託するという構造になっています。 そして、最終的にオーナー様のアパートマンションを施工するのは専門業者と呼ばれる大規模修繕を専門にする業者です。 この、元請けから下請け・孫請けに発注するという構造では当然中間マージンが発生します。 つまり、大規模修繕のコストを削減したければこの専門業者に直接依頼するのが一番なのです。 しかし、オーナー様によっては「ある程度名のある大手のゼネコンや管理会社と関係がある業者に施工してもらいたい」という事もあるでしょう。 反対に工事の品質が変わらないなら、会社にはこだわらないという方もいると思います。 なので、まずはその大手ゼネコンや管理会社の見積もりに加え、 大規模修繕を専門とする業者にも相見積もりを取ってみて判断することをおすすめします。 商談を進める中でこの会社なら任せてもいいな、と思った場合だけ依頼すればよいと思います。 見積もりの取り方を工夫する オーナーの皆様がお得に大規模修繕をするためには、 ただ単に見積を取るだけではなく、見積の取り方を工夫する必要があります。 それは、工事を【緊急度】と【重要度】で分類をしてもらい、 どの工事が今すぐに行う必要があるのかを考え、コストダウンさせるためには緊急度の高い工事から順番に行うことが必要です。 また、3種類の見積を作ってもらい、今行える予算の範囲内で行えるのかを検討します。 ①緊急度の高い工事を行うパターンの見積 ②緊急度は高くないが将来的には必要な重要度が高い工事の見積 ③長持ちさせるために行う工事の見積 この3つのパターンで見積を作ってもらうことが必要であり、 それを行うためには専門的な知識がないと分類わけもできないので、 これができる業者に修繕工事をお願いしましょう。   いかがでしたでしょうか? 今回は大規模修繕の見積もりについてお伝えさせていただきました! 今他社で見積もりを取っているけどこの価格が適正か分からない! 複数の業者で見積もりを取って比較したい! とお考えの方はぜひワンリニューアルに一度ご相談ください。 他社の見積もりをお持ちいただければその見積もりが適正かどうかお教えします。 相談だけでも全く問題ございません。 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年11月7日 更新
大規模修繕の豆知識

大規模修繕の期間はどれぐらい?  町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル

町田市・相模原に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは! 町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。 本日はアパート・マンションの賃貸経営をされているオーナー様が皆様気になっている、「大規模修繕の期間」についてお伝えします! 〈目次〉 1.大規模修繕工事全体にかかる期間は? 2.大規模修繕の流れ 3.各工事にかかる期間   1.大規模修繕工事全体にかかる期間は? 大規模修繕にかかる期間は、建物の規模や施工内容、劣化度合いによって大きく異なりますが、 賃貸マンション・アパートの場合であれば、概ね1~2ヶ月程度である場合が多いです。 特に、20戸以下のような比較的小規模なマンション・アパートの場合であれば工期はより短くなり、場合によっては1か月未満で工事が済むことも多く、居住者の方への負担も軽減させることが可能です。 では、ここからは具体的に大規模修繕を行う場合の流れをお伝えします。   2.大規模修繕の流れ マンション・アパートの大規模修繕は一般的に①準備、②計画、③施工、④検収の4つに分けられます。 賃貸マンション・アパートの大規模修繕の場合、管理組合による修繕委員会など、住民による事前の決め事や工事終了後の報告がないことが特徴の一つです。 また、分譲マンションの大規模修繕の場合では専門コンサルタントに依頼するケースも多いですが、賃貸マンション・アパートの場合はあまり多くありません。 なぜなら、賃貸マンションのオーナー様は日頃から不動産業者や管理会社、リフォーム業者との付き合いがあるためです。 したがって賃貸マンション・アパートの場合の大規模修繕の流れは①見積、②選定、③施工、④検収というのが一般的です。 具体的にどれぐらいの期間で工事を完成させたいのか、工事を行う担当者に伝えるとだいたいのスケジュールを教えてくれることが多いと思いますので、ぜひ一度相談してみると良いでしょう。 反対に、見積もりから完工までのスケジュールを教えてくれない業者の場合は注意したほうが良いかもしれません。 思っていた以上に工事の期間が長くなり、トラブルに発展してしまうケースもよく聞きます。 そうすると居住者の方から不信感をもたれ、退去を検討されてしまったり、 入居を検討していた方が他の物件に決めてしまったりする場合があるので完工までの期間をしっかりと伝えてくれる業者を選ぶことをおススメします。   3.各工事にかかる期間 ここでは大規模修繕の中の外壁塗装や防水工事などそれぞれの工事にかかる期間をお伝えします。 外壁 マンション・アパートの外壁は紫外線や風雨にさらされて劣化しやすく、しかも劣化の度合いがよく目立ちます。 賃貸マンション・アパートの場合は外観の美観性が入居の決め手になることも多いため、最も重要視すべき項目でしょう。 そんな外壁の工事期間ですが、20戸以下の賃貸マンション・アパートでは2週間~4週間が一般的です。 外壁をチェックする場合は、汚れが生じていたり、塗装が剥がれたり、浮いたり膨れたりしていないかをよく確認しましょう。 タイルがひび割れていたり、モルタルが剥がれおちていないかも要注意です。 確認箇所が高所で見えにくい場合は双眼鏡で見てみるのも一つの方法です。 普段は見えないところのため、知らないうちに劣化が進んでいる場合があるため思わぬ不具合を発見することもあります。   屋上 鉄筋コンクリート造のマンションなどの屋上は陸屋根と呼ばれる形状をしています。 勾配がすくなく、軒がないので防水塗装と排水溝に頼るところが大きく、屋上防水の劣化は建物全体の劣化に大きな影響をもたらす危険性があります、 陸屋根の防水工事の工事期間は約1週間~3週間です。 防水工事の劣化はひび割れや浮き、ふくれ、剥がれなどで見つけることができます。 水が溜まっているところやコケ等が繁殖していたりするところがないかも確認しましょう。 また、この防水工事はバルコニーにも行うケースが多いので、バルコニーでも同じような劣化症状がないかを確認しておきましょう。 鉄部 鉄部の工事期間は1週間~2週間程度です。 鉄製や扉や手すり、柵などの状態を見ます。 鉄部は錆びや腐食が出やすい部分でもある一方、防火や強度の必要性からあえて鉄製としている場合があります。 錆びや腐食が進行していると美観性を損なるだけでなく、本来の役割を果たせず危険性が増してしまう恐れがあります。   いかがでしたでしょうか? 今回は大規模修繕にかかるの期間についてお伝えさせていただきました! 冒頭でもお伝えしたように、工事期間は建物の規模や施工内容、劣化度合いによって大きく異なります。 うちの建物で大規模修繕をしたらどれぐらいの期間で出来るの?と 思った方は是非一度私たちにご相談下さい! 見積から完工までのスケジュール感を分かりやすくお伝えします。 町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは 大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。 「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください! ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!   本日もブログを読んでいただきありがとうございました! さらに大規模修繕について知りたい! という方はぜひ無料の資料をご覧ください! ・劣化は気になるけどコストはかけたくない ・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない ・大きな工事なので失敗したくない、、、 そんなお悩みをお持ちの オーナー様へ朗報です! ワンリニューアルのダウンロード資料では ホームページ上では載せきれない、 専門店だからこそ知る、 ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん! 無料資料ダウンロードは こちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。 資格を持つ修繕のプロがドローン・ 赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。 正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから! 無料建物診断はこちらから ⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年10月28日 更新
大規模修繕の豆知識

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私達ワンリニューアルは町田市、相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕専門店として近隣地域の皆さまに信頼され安心してマンション・アパートの修繕工事を依頼できる会社作りを目指し、取り組んでおります!
町田市、相模原市のお客様から安心してマンション大規模修繕工事をご依頼頂けるよう、地域密着力を活かし迅速な対応をさせて頂きます!
また、マンション大規模修繕専門店のプロとして入居率を上げたい方や建物を長持ちさせたい方、相続を考えられている方などオーナー様のニーズに合わせたご提案をさせて頂きます。建物診断から修繕のご提案、アフターフォローに至るまでワンストップでオーナー様のお悩みを解決します。
私達ワンリニューアルに関わる全ての方々へ、喜び・感動・安心・満足をご提供して行く事を使命・理念とし、お客様の笑顔を頂ける事が私達の最大の喜びと報酬とさせて頂いております。

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