大規模修繕は管理委託契約に含まれる？管理会社の業務範囲・別契約・見積・発注前の確認方法
『大規模修繕は管理委託契約に含まれる？管理会社の業務範囲・別契約・見積・発注前の確認方法』
をご紹介させて頂きます！
大規模修繕に関するすべての業務が、現在の管理委託契約に含まれているとは限りません。
理事会・総会支援、長期修繕計画、建物・設備の点検や資料管理など、日常の管理業務とつながる項目がある一方、建物調査、工事仕様の整理、施工会社選定支援、設計・工事監理などは、別契約や別料金となる場合があります。
また、管理会社が大規模修繕の支援を行うことと、実際に工事を施工することも同じではありません。
管理組合は「管理会社に任せている」で終わらせず、管理委託契約・大規模修繕支援等の契約・設計や監理の契約・工事請負契約を分けて確認することが重要です。
大規模修繕の担当範囲は分かりません。
何を、誰へ、どの契約で
依頼しているのかを確認します。
2026年9月時点の確認
国土交通省の「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」は2025年12月12日に改正されています。ただし、標準管理委託契約書は個別マンションの契約そのものではなく、管理組合とマンション管理業者が契約を締結する際の参考となるひな型です。
大規模修繕に関する実際の業務範囲は、そのマンションが現在締結している管理委託契約書・業務仕様書・別途契約等を優先して確認します。
3枚を一つの契約として読みません。
マンションによっては、2枚目に相当する別契約が存在しない場合もあります。
目次
- 大規模修繕を検討する前に管理委託契約のどこを見る？
- 普段の管理業務と大規模修繕準備はどこでつながる？
- 大規模修繕の準備は管理委託契約に含まれる？
- 施工会社を探す業務も管理会社へ任せられる？
- 工事が始まった後も管理会社は何をする？
- 大規模修繕支援で別途費用が必要と言われたら何を見る？
- 工事見積に管理会社関連の費用が入っている場合はどう見る？
- 管理会社自身が大規模修繕工事を受注する場合は？
- 設計・監理者がいる場合、管理会社の仕事はなくなる？
- 大規模修繕の総会前に管理会社の業務範囲も確認する？
- 大規模修繕の契約を「誰と、何の契約をしているか」で整理する
- 大規模修繕の契約を一冊の「契約整理シート」にまとめる
- 契約後に「誰がやるか分からない」を残さない
- 大規模修繕が完成した後の管理会社の役割は？
- まとめ｜大規模修繕は「管理会社に任せる」ではなく、何をどの契約で任せるか確認する
大規模修繕を検討する前に管理委託契約のどこを見る？
まず、現在の管理委託契約書と業務仕様書から、大規模修繕につながる業務がどこまで記載されているか確認します。標準契約の項目ではなく、実際に締結している契約を優先します。
確認候補は、
- 管理事務の業務範囲
- 業務仕様書・別表
- 理事会支援
- 総会支援
- 長期修繕計画の作成・見直し等に関する業務
- 建物・設備の点検や報告
- 修繕に関する提案・手配
- 工事会社等との連絡・調整
- 別途費用となる業務
- 契約対象外となる業務
などです。
「管理会社だから当然やってくれるはず」という読み方をせず、契約本文と仕様書を確認します。
「大規模修繕」に関係する業務を探せますか？
探すときは「大規模修繕」という言葉だけを検索するのではなく、理事会、総会、修繕計画、点検、見積、工事、業者手配、修繕提案など関連する記載も確認します。
普段の管理業務と大規模修繕準備はどこでつながる？
日常管理で蓄積している点検記録、不具合情報、修繕履歴、総会資料、修繕積立金資料、長期修繕計画等は、大規模修繕を検討する際の基礎資料になります。ただし、資料を管理していることと、大規模修繕の設計・施工まで契約していることは別です。
同じ管理会社が複数の区分を担当することはあります。
しかし、区分1を契約しているから区分2～4まで自動的に含まれるとは考えません。
長期修繕計画を作っている会社が、今回工事も決めるわけではない
管理会社が長期修繕計画の作成・見直しに関与していても、今回の大規模修繕について、
- 施工する範囲
- 工法や材料
- 見積数量
- 候補施工会社
- 契約金額
まで自動的に決まるわけではありません。
長期修繕計画から大規模修繕の予定を確認する記事では、将来計画の読み方を詳しく整理しています。
大規模修繕の準備は管理委託契約に含まれる？
マンションごとの契約内容によります。資料整理、理事会・総会支援等が通常の管理委託契約に含まれる場合がある一方、建物調査、仕様整理、施工会社選定支援等が別契約になる場合もあります。
例えば、大規模修繕の準備では、
- 過去資料の整理
- 建物調査の手配
- 理事会資料の準備
- 総会資料の準備
- 施工会社候補の情報整理
- 見積取得の補助
- 説明会の日程・会場調整
- 工事計画に関する連絡調整
などが必要になる場合があります。
「管理会社がやってくれるか」ではなく、「現在の契約上どこまで含まれているか」で確認します。
過去に対応してもらった業務でも、今回の契約範囲とは限らない
管理会社が、契約書に明確に記載されていない補助業務を実務上対応していることも考えられます。
反対に、契約上の業務であっても、実施時期・回数・条件等が定められている場合があります。
≠
今回も契約上当然に含まれる
前回の大規模修繕時の対応実績は参考になりますが、現在の契約内容を改めて確認します。
記事側で「この業務は必ず契約内」「この業務は必ず別料金」と固定するものではありません。
同じ業務でも、マンションごとの管理委託契約や追加契約によって位置づけが異なります。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 業務 | 管理委託契約で確認 | 別契約で確認 | 担当者 | 成果物・結果 | 費用確認 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期修繕計画 | 作成・見直し・支援内容が契約に含まれるか確認 | 今回工事の詳細設計等と分けて確認 | 管理会社・専門家等、実際の担当を確認 | 計画書・見直し資料等 | 管理委託費内か追加費用か契約で確認 |
| 建物調査手配 | 調査手配・点検との違いを確認 | 詳細調査・診断契約の有無を確認 | 調査実施者と手配者を分ける | 調査結果・診断報告等 | 調査費・手配費等の契約関係を確認 |
| 工事仕様整理 | 通常契約に技術仕様作成まで含まれるか確認 | 設計・修繕支援契約等を確認 | 誰が技術判断するか確認 | 仕様書・工事範囲資料等 | 設計・支援報酬等を確認 |
| 見積取得 | 見積手配・取得支援の有無を確認 | 施工会社選定支援契約等を確認 | 候補提示・依頼・比較の担当を分ける | 見積書・質疑回答等 | 選定支援等の費用を確認 |
| 候補会社整理 | 候補会社紹介・情報整理の記載を確認 | 選定支援業務が別契約か確認 | 候補提示者と決定者を分ける | 会社比較資料・選定資料等 | 報酬対象業務を確認 |
| 理事会資料 | 理事会支援の範囲を確認 | 専門資料作成が別業務か確認 | 資料作成者・説明者を確認 | 理事会資料・議事記録等 | 追加資料作成費等の有無を確認 |
| 総会資料 | 総会支援の業務内容を確認 | 技術説明資料等の別契約を確認 | 議案整理・技術説明の担当を確認 | 総会資料・説明資料等 | 契約範囲・追加費用を確認 |
| 住民説明・調整 | 管理会社の支援範囲を確認 | 施工会社等の説明業務と分ける | 管理会社・施工会社等の役割を確認 | 案内文・説明会資料等 | 通常業務か工事側費用か確認 |
| 工事定例会 | 出席・調整業務が含まれるか確認 | 設計・工事監理契約との違いを確認 | 出席者ごとの役割を確認 | 議事録・課題整理等 | 会議参加等の費用条件を確認 |
| 完成資料確認 | 管理会社が保管・整理する範囲を確認 | 監理者・施工会社の提出業務と分ける | 作成者・確認者・保管者を確認 | 完成図書・保証書・修繕履歴等 | 契約内外・追加費用を確認 |
施工会社を探す業務も管理会社へ任せられる？
一律には決まりません。管理会社が候補会社の紹介、見積取得、比較資料の作成、選定会議支援等へ関与する場合がありますが、どこまで担当するかは契約内容と管理組合の選定方法を確認します。
管理会社以外にも、管理組合・修繕委員会が候補会社を探したり、設計・監理者等が選定支援を行ったりする場合があります。
ここで重要なのは、
↓
↓
↓
↓
という各段階を分けることです。
候補会社を紹介した人と、施工会社を最終的に決めた人・組織は同じとは限りません。
施工会社そのものの比較方法については、大規模修繕の施工会社はどう選ぶ？実績・見積・現場体制・契約前の比較ポイントをご覧ください。
また、管理会社・施工会社・設計事務所等へ何を依頼するかについては、大規模修繕工事の依頼先はどこ？会社の種類・役割・選定条件を一覧で比較で整理しています。
工事が始まった後も管理会社は何をする？
管理会社が工事中の情報共有、管理組合との連絡、住民案内、共用施設の調整、管理事務所との連携、定例会への参加等を行う場合があります。ただし、工事中に関与していることだけで施工品質の工事監理を担当しているとは判断しません。
実際には一つの会社が複数の業務を受託することもあります。
その場合でも、会社名ではなく、それぞれ何の契約で何を担当しているのかを確認します。
工事監理については、大規模修繕の工事監理に関する記事をご確認ください。
管理会社が工事定例会へ出席していても、工事監理とは限らない
工事定例会には、施工会社、管理組合、修繕委員会、設計・監理者、管理会社等が参加する場合があります。
しかし、管理会社が会議へ出席していることだけで、施工品質を確認する工事監理者とは判断できません。
確認するのは、
- 何の目的で会議へ参加しているか
- 契約上の業務範囲
- 議事録上の役割
- 誰が技術的な確認を行うか
- 誰が仕様変更等を確認するか
です。
工事定例会については、大規模修繕の工事定例会に関する記事もご覧ください。
大規模修繕支援で別途費用が必要と言われたら何を見る？
通常の管理委託費を支払っているという理由だけで、別途費用を二重払いと判断しません。通常の管理委託契約に含まれる業務と、今回の別契約によって追加される業務を照合します。
大規模修繕では、通常の管理委託費とは別に、
- 大規模修繕支援費
- 調査費
- 設計費
- 工事監理費
- 施工会社選定支援費
- その他専門業務の報酬
等が提示される場合があります。
名称だけを見て適否を判断するのではなく、何の業務に対する報酬なのかを確認します。
重複している業務はないか。
今回新しく追加された業務は何か。
何の業務への報酬か説明できますか？
確認するときは、
- 報酬の対象業務
- 業務を行う期間
- 担当者
- 提出される成果物
- 打合せ・会議等への参加範囲
- 算定方法
- 支払時期
- 追加費用が発生する条件
を契約書・見積書等で照合します。
全国共通の報酬率や、「工事費の何％なら適正」といった一律基準は設けません。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 業務 | 管理委託契約 | 別途支援契約等 | 重複確認 | 成果物 | 報酬確認 |
|---|---|---|---|---|---|
| 会議・管理組合支援 | 理事会・総会支援として含まれる範囲を確認 | 大規模修繕専用の会議支援等が追加されるか確認 | 同じ会議・資料作成を両契約で計上していないか照合 | 資料・議事記録・課題整理等 | 通常費・追加報酬の対象を確認 |
| 建物調査 | 日常点検や手配業務との範囲差を確認 | 大規模修繕用の詳細調査・診断業務を確認 | 点検・診断・調査手配を分けて照合 | 診断報告・調査写真等 | 調査費・支援費等を確認 |
| 仕様整理 | 通常契約で行う修繕提案の範囲を確認 | 詳細仕様・設計等が追加業務か確認 | 提案と技術設計を混同していないか確認 | 仕様書・設計資料等 | 設計・支援報酬を確認 |
| 施工会社選定支援 | 業者紹介・手配等の契約範囲を確認 | 公募・比較・質疑・選定会議等の追加業務を確認 | 紹介と選定支援を分けて確認 | 候補一覧・比較資料・質疑回答等 | 選定支援報酬等を確認 |
| 工事中支援 | 住民・施設・管理事務所等との調整範囲を確認 | 大規模修繕専用の会議・現場支援等を確認 | 工事監理業務との重複・境界を確認 | 連絡資料・会議記録等 | 期間・回数・追加業務費を確認 |
| 工事監理 | 通常管理委託契約に技術監理が含まれるか確認 | 設計・監理契約等の業務範囲を確認 | 定例会参加や管理支援と技術監理を区別 | 監理記録・検査資料等 | 監理報酬・期間等を確認 |
「安いか高いか」の前に、通常契約と別契約の業務に重複や不足がないかを確認します。
工事見積に管理会社関連の費用が入っている場合はどう見る？
見積項目の名称だけで判断せず、何の業務に対する費用で、誰がその業務を行い、どの契約に基づくのかを確認します。管理組合との別契約なのか、施工会社の工事見積に含まれているのかも分けます。
例えば見積書に「管理費」「調整費」「支援費」「監理費」等の名称があっても、名称だけでは業務内容は分かりません。
確認するのは、
- 何の業務に対する費用か
- 誰が業務を行うか
- 管理組合は誰と契約するか
- 施工会社の見積に含まれる費用か
- 管理会社等との別契約による費用か
- 既存の管理委託契約と重複していないか
です。
と
契約している業務
を対応させて確認します。
大規模修繕の見積全体については、大規模修繕の見積内容・内訳を確認する記事をご覧ください。
管理会社自身が大規模修繕工事を受注する場合は？
管理会社としての管理委託契約と、施工受注者としての工事請負契約を分けて確認します。工事契約では、発注者・受注者・工事範囲・金額・工期・検査・保証等を確認します。
管理会社自身が元請等として工事を受注する場合でも、通常の管理委託契約と工事請負契約を同じ契約として扱いません。
工事請負契約の内容については、大規模修繕の工事請負契約書に関する記事をご確認ください。
管理会社が施工会社ではない場合も、管理支援へ関与することがある
管理組合と施工会社が直接工事請負契約を結ぶ場合でも、管理会社が、
- 管理組合との連絡
- 住民向け資料の調整
- 総会支援
- 管理事務所との調整
- 共用施設利用の調整
等へ関与することがあります。
工事契約の相手と、管理支援をする会社を分けて確認します。
設計・監理者がいる場合、管理会社の仕事はなくなる？
一律には言えません。設計・監理者が技術・仕様・工事監理を担当し、管理会社が管理組合支援や居住者・共用施設との調整を担当するなど、役割を分ける場合があります。
例えば、
という分担になる場合があります。
ただし、実際の役割は個別契約を確認します。
設計監理方式については、大規模修繕の設計監理方式に関する記事をご覧ください。
大規模修繕の総会前に管理会社の業務範囲も確認する？
今回の大規模修繕で管理会社等へ別契約・別料金で依頼する業務がある場合は、工事請負費だけでなく、依頼業務・報酬・期間・成果物等も整理しておくことが重要です。
例えば、大規模修繕に関する費用が、
- 工事請負費
- 建物調査費
- 設計費
- 工事監理費
- 管理組合支援費
- その他専門業務の費用
に分かれている場合は、工事請負費だけを見るのではなく、どの会社とどの契約を結び、何を依頼するのかをつなげます。
大規模修繕の総会決議については、大規模修繕の総会決議に関する記事をご確認ください。
総会前の最終確認については、大規模修繕の総会前に確認したい事項に関する記事もご覧ください。
大規模修繕の契約を「誰と、何の契約をしているか」で整理する
契約相手の会社名だけで整理せず、管理委託・修繕支援・設計監理・工事請負を分けます。マンションによって存在しない契約もあるため、必要な契約だけを実際の書類に合わせて確認します。
↓ 誰と、何の契約をしている？ ↓
日常管理・管理組合支援等
今回工事の追加支援
技術・仕様・工事監理
実際の大規模修繕工事
4種類すべての契約が必ず存在するという意味ではありません。
例えば、管理会社の通常契約に一定の支援業務が含まれていて、別の大規模修繕支援契約を締結しない場合もあります。
一方、設計・監理者や外部専門家へ別途業務を依頼する場合もあります。
契約数を増やすことが目的ではなく、必要な業務の担当が空いていないか、重複していないかを確認することが目的です。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 契約 | 契約相手 | 業務 | 費用 | 成果物・結果 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 管理委託契約 | 管理組合と管理会社との実際の契約を確認 | 日常管理・管理組合支援等、仕様書を含めて確認 | 管理委託費と別途費用条件を確認 | 報告・会議支援・管理資料等、契約業務に応じて確認 | 契約開始・終了・更新条件を確認 |
| 大規模修繕支援等の契約 | 契約がある場合は受託者を確認。存在しない場合もある | 今回追加する調査・選定・会議・支援等を確認 | 報酬・算定方法・追加費用条件を確認 | 調査結果・比較資料・助言資料等、契約に応じて確認 | 準備開始から完成まで等、契約期間を確認 |
| 設計・監理契約 | 契約がある場合は設計・監理者等を確認 | 調査・設計・仕様・工事監理等の委託範囲を確認 | 設計・監理報酬等を確認 | 設計図書・仕様書・監理記録等、契約内容に応じて確認 | 設計期間・工事期間との関係を確認 |
| 工事請負契約 | 発注者と施工会社を確認 | 実際に施工する工事範囲・条件を確認 | 工事契約金額・変更条件等を確認 | 施工記録・検査・完成図書・保証等 | 契約工期・引渡し時期を確認 |
別々の契約として確認できますか？
確認するときは、契約書の表紙だけでなく、仕様書、見積、別表、成果物、期間、追加費用条件まで対応させます。
大規模修繕の契約を一冊の「契約整理シート」にまとめる
管理委託契約・大規模修繕支援等の契約・設計や監理の契約・工事請負契約を一つの資料で照合すると、担当の重複や空白を確認しやすくなります。
「管理会社に任せる」から、
「何を、どの契約で任せる」へ変えます。
管理会社へ大規模修繕を相談している場合は、管理委託契約、別途支援契約、設計・監理契約、工事請負契約を分けて確認すると、誰が何を担当し、どこに費用が発生するかを整理しやすくなります。
現在の契約書・見積書・総会資料がある場合は、工事前に業務範囲を照合できます。
契約後に「誰がやるか分からない」を残さない
契約時に決めた業務を、工事開始後は実際の担当者・連絡経路へ落とし込みます。住民案内、追加工事、技術確認、総会資料、完成図書等について、誰が担当するか確認できる状態にします。
工事開始後に曖昧になりやすいのは、
- 誰が住民へ案内するのか
- 誰が工事日程を管理組合へ報告するのか
- 誰が追加工事の見積を整理するのか
- 誰が技術的な施工品質を確認するのか
- 誰が変更工事を管理組合へ説明するのか
- 誰が総会資料を作成・整理するのか
- 誰が完成図書を受け取るのか
- 誰が保証書・修繕履歴を保管するのか
といった業務です。
工事中に担当者へ落とします。
工事中に新しく必要になった業務も確認する
当初の契約時には想定していなかった業務が、工事中に必要になる場合もあります。
その際は、単に「管理会社にお願いしておく」とせず、必要に応じて、
- 何を依頼するのか
- 誰が担当するのか
- いつまでに行うのか
- 費用が発生するのか
- 何を結果として残すのか
を確認します。
すべての小さな業務変更で必ず別契約が必要という意味ではありません。実際の契約条件や変更方法に従います。
大規模修繕が完成した後の管理会社の役割は？
完成図書・保証資料の保管、修繕履歴の更新、長期修繕計画への反映等へ管理会社が関与する場合があります。ただし、完成後の業務も管理委託契約・管理体制によって異なります。
施工会社・設計監理者から提出された資料が、管理会社のシステムや管理事務所等で保管される場合もあります。
その場合も、
「管理会社に全部ある」
で終わらせず、管理組合として、
- どの完成資料を保有しているか
- 施工写真を確認できるか
- 保証書がどこにあるか
- 追加・変更工事の記録があるか
- 修繕履歴が更新されているか
- 次の理事会へ引き継げる状態か
を確認します。
完成資料については、大規模修繕の完成図書に関する記事をご覧ください。
ワンリニューアルでは、管理会社がいるかどうかだけで大規模修繕の体制を判断するのではなく、管理委託契約、今回の修繕支援業務、設計・監理、工事請負を分け、管理組合が「誰へ何を依頼しているか」を確認しやすい状態に整理することを重視しています。
まとめ｜大規模修繕は「管理会社に任せる」ではなく、何をどの契約で任せるか確認する
管理会社がいるマンションでも、大規模修繕に関するすべての業務が通常の管理委託契約に含まれているとは限りません。
反対に、大規模修繕に関係する業務はすべて別契約になる、とも限りません。
まず現在の管理委託契約と仕様書を確認し、大規模修繕に関係する業務を探します。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
大規模修繕で確認したいのは、「管理会社へ任せているか」ではありません。
何を、誰へ、どの契約で依頼しているのか。管理委託・修繕支援・設計監理・施工を分けることで、管理組合が確認すべき役割と費用が見えるようになります。
マンション大規模修繕の工事内容や全体の流れへ戻ることで、管理委託契約の確認が大規模修繕全体のどの段階に関係するのか整理できます。
管理会社と施工会社の実務上の役割分担については、大規模修繕における管理会社と施工会社の役割に関する記事をご確認ください。
「現在の管理委託契約に大規模修繕支援がどこまで含まれているか整理したい」「管理会社から提示された別契約・別料金の業務内容を確認したい」「設計監理・施工会社・管理会社の担当範囲を分けたい」など、現在の契約書・見積書・総会資料から、大規模修繕の契約関係と業務範囲を整理できます。
町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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