大規模修繕の総会前チェックリスト｜議案・見積・資金・契約条件の確認

総会前は議案・見積・契約・資金の内容を照合する

総会議案書、見積書・仕様書、工事請負契約案、資金計画の4種類を並べ、工事名、工事範囲、施工会社、金額、工期、支払条件等を照合します。

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資料間に相違がある場合は、どの内容を総会決議と契約の正式な基準にするかを確認し、議案確定前に修正します。

見積取得前の工事時期、工事範囲案、資金、発注方法等は、大規模修繕の見積前に理事会が整理する論点で確認してください。

総会で決める事項・参考資料・総会後の確認事項を分ける

総会資料では、議案として決める事項、判断材料として示す参考資料、契約後・工事中に確認する事項を分けます。

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どの事項を総会で決め、どの事項を総会後に扱えるかは、全国共通ではありません。現行管理規約、議案、契約方法、金額、変更内容を確認します。

工事範囲を今回実施・対象外・追加調査へ分ける

議案書に「大規模修繕工事一式」とだけ記載すると、今回決議する範囲が分かりにくくなります。工事項目ごとに、今回実施、対象外、追加調査、別工事へ分けます。

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建物調査の内容は、大規模修繕前の建物調査と工事範囲の確認、工事範囲の決め方は、今回の大規模修繕で実施する工事範囲の決め方をご覧ください。

契約金額と総事業費を分ける

施工会社との工事請負契約額と、管理組合が今回の事業全体で支出する総事業費は一致するとは限りません。設計、監理、調査、専門家、手続き、予備費等を分けて示します。

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予備費を設ける場合は、金額だけでなく、使用目的、承認方法、未使用額の扱いも確認します。

見積比較の条件がそろっているか再確認する

施工会社候補が絞られた段階でも、比較条件が統一されているかを再確認します。工事範囲や数量が異なるまま、税込総額の順位だけを選定理由にしないようにします。

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見積条件の統一は、相見積もりで工事範囲・数量・仕様をそろえる方法、内訳の確認は、大規模修繕見積を数量・単価・仕様で確認する方法をご覧ください。

施工会社の選定経緯を資料へ残す

施工会社の選定理由は、価格だけでなく、同じ条件で比較した工事範囲、施工体制、工程、保証、追加費用条件等をもとに整理します。

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発注方式による役割の違いは、責任施工方式と設計監理方式の違いで確認できます。

修繕積立金・借入・一時金等の資金を確認する

今回の工事費を支払えるかだけでなく、工事後の残高、その後の設備更新、次回大規模修繕までの収支も確認します。

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資金の基本計算は、修繕積立金が足りているか確認する計算方法、将来収支は、長期修繕計画の年度別収支シミュレーションをご覧ください。

追加・減額・実数清算の承認方法を確認する

下地補修やタイル補修など、工事中に実数量を確認する項目は、契約時の想定数量、単価、確認資料、承認者、増減精算の方法を整理します。

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議案に「理事会へ一任」と記載する場合も、委ねる対象、金額、条件、報告方法を確認します。理事会へ委ねられる範囲を一律に判断することはできません。

追加費用や変更の整理は、追加費用・減額・仕様変更の承認ルールを参考にしてください。

契約案の基本条件を確認する

総会前に、契約当事者、工事範囲、金額、工期、支払条件、契約図書、変更手続き、検査、保証等を確認します。

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契約条項の法的評価は一律に断定せず、必要に応じて弁護士、マンション管理士、建築士等へ確認します。

工期・契約・支払時期を同じ工程表で確認する

総会開催日、工事契約日、着工日、足場組立日、完成・引渡日は別の日程です。支払時期や前提条件を同じ工程表へまとめます。

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全体工程は、大規模修繕の準備・説明・総会・契約・工事工程も参考にしてください。

住民への影響と着工前説明事項を確認する

総会前に示す概略と、契約後・着工前に確定する詳細を分けます。詳細日程が未確定の場合は、確定予定時期も記載します。

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住民説明会の資料と質疑管理は、大規模修繕の住民説明会で準備する資料、費用説明は、住民説明会で工事費・見積根拠を示す方法をご覧ください。

確定・確認中・工事中に確定する事項を分ける

総会資料では、確定している事項、議案案、確認中、総会で判断する事項、契約時・工事中に確定する事項を表示します。

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未確定事項を確定済みのように記載せず、誰が、どの資料で、いつ確認するかを示します。

説明会で出た質問・未回答事項を総会資料へ反映する

住民説明会や事前質問で回答できなかった内容は、質問回答表へ記録します。すべてを議案本文へ入れるのではなく、概要資料、詳細資料、質問回答表へ分けます。

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修繕積立金改定案に関する質問や比較案は、修繕積立金改定案の質問・比較案・総会準備も参考にしてください。

配布資料の版番号・更新日・変更内容を管理する

見積修正や工事範囲変更が行われた場合、古い金額や条件が総会資料へ残らないように、資料名、版番号、更新日、変更内容を管理します。

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配布済みの資料を更新する場合は、変更箇所と正式な最新版が分かるようにします。

総会後は議決内容と契約内容を再照合する

総会後は、議決された工事範囲、施工会社、金額、資金、工期、変更権限と、最終契約書の内容を再確認します。

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相違がある場合は、変更理由、金額、議決内容、現行管理規約、契約条件を確認します。総会後であれば自由に契約内容を変更できるとは限りません。

総会前に確認する12の手順

足場施工会社を母体とする視点で確認したいこと

総会前には、議案書の足場範囲と、見積書・足場計画図に記載された設置範囲を照合します。足場面積と外壁塗装・タイル・シーリング等の施工面積は、同じ数量とは限りません。

道路、隣地、駐車場、共用通路、住民動線に関する条件が、見積、工程、住民向け資料へ反映されているかも確認します。

足場を使用する外壁・防水・鉄部等の工事と、足場を使用しない設備工事は分けて整理します。下地補修等は、契約時の想定数量と足場設置後の実施工数量を区分し、報告・承認方法を確認します。

足場解体前に確認する検査、高所部、未施工、是正事項も、契約条件や検査計画へ反映します。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体とする視点から、総会議案、足場計画、本体工事範囲、実数清算、解体前確認の条件を照合します。

足場条件の詳しい確認は、足場計画図・道路・住民動線・工程の確認ポイントをご覧ください。

大規模修繕の総会前確認に関するよくある質問

総会議案には見積書の全項目を記載しますか？

議案本文と参考資料の役割を分けます。工事範囲、契約相手、金額、資金等の決議対象を、対象マンションの現行管理規約や議案内容に沿って整理してください。

工事費と総事業費は同じですか？

工事請負費以外に、調査、設計、監理、専門家、手続き、予備費等が含まれる場合があります。工事契約額と管理組合の総支出を分けます。

下地補修数量が未確定でも総会議案にできますか？

想定数量、契約単価、実数確認方法、増減精算、承認手続きを整理します。具体的な議案化の可否や記載方法は、現行管理規約等を確認してください。

施工会社選定理由はどこまで示しますか？

見積総額だけでなく、工事範囲、数量、仕様、施工体制、工期、保証、追加費用条件等の比較経緯を整理します。

最安値ではない会社を選んでもよいですか？

価格順位だけで判断せず、統一した比較条件と選定理由を資料へ残します。金額が高いことだけを会社の優位性としないようにします。

総会後の追加工事は理事会だけで決められますか？

一律には判断できません。現行管理規約、総会議決内容、契約条件、変更金額、工事内容、理事会等への委任範囲を確認します。

予備費を議案へ入れてよいですか？

予備費の金額、対象、使用条件、承認方法、未使用額の扱いを明確にし、現行管理規約や議案内容を確認します。

工事後に修繕積立金が残れば資金計画は問題ありませんか？

工事後残高だけでなく、その後の設備更新、次回大規模修繕、年度別収支を確認します。

説明会で回答できなかった質問が残っています

質問回答表へ、担当、根拠資料、回答期限、状態を記録し、総会前に議案や参考資料へどう反映するかを決めます。

総会資料と契約案の工期が違います

相違の理由を確認し、総会で示す工事期間、契約上の工期、詳細工程の位置づけを統一します。

総会後に見積金額が変わった場合はどうしますか？

変更理由、金額、議決内容、契約条件、委任範囲、再確認手続きの要否を確認します。

総会を開催すれば工事契約は成立しますか？

管理組合内の総会決議と、施工会社との工事請負契約の締結は別の手続きとして整理します。

まとめ｜総会を通すのではなく、議案・見積・契約の整合を確認する

大規模修繕の総会前に確認するのは、区分所有者の反応を予測することではなく、議案書、見積書、契約案、資金計画の内容が一致しているかどうかです。

総会で決める事項、参考資料として示す事項、総会後に確認する事項を分けます。今回実施する工事、対象外、追加調査、別工事も整理してください。

工事請負契約額と総事業費を区別し、調査、設計、監理、予備費等を含むか確認します。見積比較では、工事範囲、数量、仕様、工期、保証、追加条件をそろえます。

施工会社の選定経緯は、見積依頼条件、質疑回答、見積修正、施工体制、保証等の根拠資料とともに残します。

資金については、現在の修繕積立金残高、今回支出、工事後残高、借入、一時金、その後の設備更新と年度別収支を確認します。

追加・減額・実数清算は、想定数量、契約単価、確認資料、承認者、委任範囲を整理します。「理事会一任」とだけ記載せず、対象と条件を確認することが必要です。

契約案では、契約相手、工事範囲、金額、工期、支払条件、変更手続き、検査、保証等を確認します。総会日、契約日、着工日も分けて管理します。

確定、議案案、確認中、総会判断、契約時確定、工事中確認、対象外を表示し、説明会の未回答事項や資料の更新履歴も管理します。

総会後は、議決内容と最終契約を再照合します。決議事項、議決要件、理事会等へ委ねられる事項は、対象マンションの現行管理規約、議案内容、契約条件等を確認してください。