責任施工方式と設計監理方式の違い｜大規模修繕の発注方式・費用・選び方

責任施工方式と設計監理方式の違いは「誰が何を担当するか」

責任施工方式では、施工会社、建設会社、管理会社などが、調査、修繕内容の提案、仕様の整理、見積、施工までを広く担当する場合があります。

設計監理方式では、調査、修繕設計、仕様書作成、施工会社選定支援、工事監理などを専門家へ委託し、施工工事を別の会社へ発注する形が一般的です。ただし、いずれも具体的な業務範囲は契約によって異なります。

施工会社、管理会社、設計事務所という会社属性だけで発注方式を判断せず、契約書、業務仕様書、成果物一覧を確認します。

国土交通省調査の割合は、方式の優劣や推奨順位ではない

国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査では、818件の工事事例について、設計・監理方式80.1％、責任施工方式12.6％などの分布が示されています。

ただし、この調査は設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業から収集した工事事例の集計です。全国のすべての大規模修繕工事における市場占有率や、管理組合へ示す推奨順位ではありません。

• 設計監理方式が多いことを、個別マンションへの推奨理由にしない
• 責任施工方式が少ないことを、不適切である根拠にしない
• 工事規模や戸数だけで方式を決める資料として使わない
• 調査年度、対象事例、回答企業の条件を確認する
• CM方式、ECI方式など、ほかの発注・支援方式も選択肢として整理されている

責任施工方式の業務範囲を契約書で確認する

責任施工方式を「すべてを一社へ任せる方式」とだけ説明すると、調査、仕様書、数量表、工事中の確認、追加費用の扱いが見えにくくなります。

調査や提案が工事契約へ含まれるのか、別契約なのか、工事中の数量確認を誰が行うのかを一項目ずつ整理します。

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施工会社そのものの比較基準は、大規模修繕の施工業者を見積・体制・保証から選ぶ方法で確認してください。

設計監理方式の業務範囲を契約書で確認する

設計監理方式でも、調査、設計、施工会社選定支援、工事監理、数量確認、住民説明のすべてが契約へ含まれるとは限りません。

「工事監理一式」「コンサルタント業務一式」という名称だけで判断せず、実施時期、成果物、会議回数、対象外業務、追加費用を確認します。

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建物調査の内容は、大規模修繕前の建物調査と劣化診断、工事範囲の決め方は、大規模修繕の工事範囲と修繕方法の決め方で整理しています。

調査・設計・施工会社選定・工事監理の役割を分ける

発注方式を決めるときは、準備から引渡しまでの業務を段階別に並べ、実施者、契約相手、報告先、承認者を確認します。

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管理組合、管理会社、施工会社の情報共有は、管理会社・施工会社・管理組合の役割と情報共有をご覧ください。

「工事監理」と「施工管理」を混同しない

工事監理、施工管理、現場管理、管理会社、管理組合は、似た表記でも役割が異なります。

• 工事監理：委託契約等に基づき、工事が設計図書等と照合されているかを確認する業務として使われることがあります。
• 施工管理：施工会社が工程、品質、安全、原価、協力会社等を管理する業務として使われます。
• 現場管理：会社や契約によって意味する範囲が異なるため、具体的な業務を確認します。
• 管理会社：マンション管理業務を担いますが、工事監理者や施工管理者になるとは限りません。

記事や契約書では「設計管理方式」ではなく、原則として「設計監理方式」と表記します。資格、指示権限、検査範囲などは契約内容と関係法令を個別に確認します。

費用は工事費だけでなく総事業費で比較する

責任施工方式の工事見積に調査・設計的な業務が含まれている場合と、設計監理方式で調査費・設計費・監理費が別契約になる場合では、費用の表示方法が異なります。

設計監理費が別項目だから高い、工事費に含まれているから安いとは判断せず、含まれる業務と成果物をそろえて総事業費を比較します。

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発注方式だけで工期や準備期間は決まらない

準備期間は、調査範囲、成果物の量、施工会社の募集方法、理事会・総会の日程、資金計画、住民説明などによって変わります。

責任施工方式だから短期間、設計監理方式だから長期間と決めず、必要な工程を方式ごとに並べます。

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検討開始から引渡しまでの予定は、大規模修繕の準備期間・会社選定・工事工程をご覧ください。

透明性は方式名ではなく選定・記録・開示の手順で確認する

事業者選定の過程を確認するときは、募集方法、評価基準、評価者、議事録、関係会社、再委託、紹介料や業務提携の有無などを整理します。

設計監理方式だから選定過程が明確になる、責任施工方式だから情報が見えにくくなるとは限りません。どの方式でも、意思決定の手順と記録を残します。

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設計コンサルタントの中立性は自動的に決まらない

設計事務所やコンサルタントが施工会社とは別の契約相手であっても、資本関係、人的関係、継続的な取引、紹介料、再委託などを確認します。

• 見積依頼先を誰が決めるか
• 施工会社との資本・人的・取引関係
• 施工会社から費用や報酬を受け取る関係の有無
• 利益相反に当たる可能性がある場合の開示方法
• 選定や評価から外れる条件
• 秘密保持とデータの取扱い

一方で、利益相反の可能性があることを理由に、設計事務所やコンサルタント全体を評価・批判するものではありません。責任施工方式でも、協力会社、再委託先、提案条件、追加費用の関係を確認します。

責任施工方式でも複数社の提案・見積を比較できる

責任施工方式を、特定の一社へそのまま発注する方式と固定しません。管理組合側で基本条件を整理し、複数の施工会社へ調査、提案、見積を依頼する方法もあります。

• 共通の調査資料・工事条件を各社へ提示する
• 各社が独自に調査する範囲を明記する
• 工事範囲、数量、材料、足場条件を比較する
• 提案書の作成費、不採用時の費用を確認する
• 提案書・図面・数量表の利用条件を確認する

各社の提案内容が異なる場合は、総額だけで比較しません。詳しくは、相見積もりで工事範囲・数量・仕様をそろえる方法と、大規模修繕の見積内訳を同じ条件で比較する方法をご覧ください。

設計監理方式でも施工会社選定の手順を確認する

設計監理方式を選んだ場合も、施工会社の募集・選定方法が自動的に決まるわけではありません。

特命随意契約、見積合わせ、条件提示型、提案型、指名、公募、価格競争、総合評価などから、管理組合の体制と工事内容に合わせて手順を整理します。

• 募集条件、参加資格、提出書類
• 見積条件と対象外項目
• 価格・技術・体制等の評価項目
• ヒアリング参加者と質問事項
• 辞退・失格・除外の条件
• 評価結果と最終決定の記録

施工業者の評価項目は、大規模修繕の施工業者を見積・体制・保証から選ぶ方法で確認してください。

工事中の数量変更・追加工事を誰が確認するか決める

下地補修、タイル補修、防水下地、鉄部、隠ぺい部などは、工事中に数量や工法の確認が必要になる場合があります。

提出、確認、説明、承認、減額確認の担当を契約前に決めます。

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追加費用の手続きは、大規模修繕の追加費用と承認ルール、下地補修の数量確認は、下地補修の想定数量と実数清算の仕組みをご覧ください。

契約前に成果物一覧を作る

「調査します」「工事監理を行います」という説明だけでなく、提出物の名称、形式、提出時期、確認者を決めます。

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委託契約書で確認したい項目

契約条項の有効性、損害賠償、責任範囲などの法務判断は、必要に応じて弁護士等へ確認します。

管理組合の人数やマンション規模だけで方式を決めない

修繕委員会がない、小規模マンションである、工事項目が多いといった一つの条件だけで、発注方式を決めるものではありません。

体制が不足する場合は、業務全体を一括委託する以外にも、必要な部分だけ支援を受ける方法があります。

• 修繕委員会や理事会内の担当者を決める
• 調査・修繕設計だけを専門家へ委託する
• 見積比較・会社選定支援だけを委託する
• 工事監理だけを別契約にする
• マンション管理士等へ運営支援を依頼する
• 外部助言を必要な段階だけ利用する

管理組合の体制づくりは、大規模修繕を検討する管理組合の体制づくり、理事会・修繕委員会が決める事項は、大規模修繕で管理組合・理事会が決めることをご覧ください。

責任施工方式と設計監理方式を確認項目で比較する

方式の勝敗を決める表ではなく、契約前に確認する項目を並べます。

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見積取得前の整理事項は、見積取得前に理事会で整理したい論点、住民への説明資料は、大規模修繕の住民説明会で準備したい資料をご覧ください。

管理組合が発注方式を決める9つの手順

事例を確認するときは、大規模修繕事例で工事範囲・発注・費用を見る方法も参考にしてください。

一棟オーナーと分譲マンションでは意思決定手順が異なる

一棟オーナーは責任施工方式、分譲マンションは設計監理方式という分類は行いません。違いは、意思決定、資金、説明、記録の手順です。

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足場施工会社を母体とする視点で確認したいこと

発注方式にかかわらず、足場計画図と外壁、防水、シーリング、高所鉄部などの本体工事範囲を照合します。

責任施工方式では、足場、本体工事、住民動線、資材搬入を誰が一括して調整し、管理組合へ報告するかを確認します。設計監理方式では、仮設条件を誰が設計条件へ反映し、施工会社の足場計画を誰が確認するかを整理します。

足場設置後に数量が変わる下地補修等については、施工会社が提出する数量・写真・位置図を誰が確認するか、足場解体前の高所確認と是正確認を誰が記録するかを成果物一覧へ入れます。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体とする視点から、方式名ではなく、仮設計画、本体工事、数量変更、住民動線、足場解体前確認の担当範囲を整理します。

足場計画の確認項目は、足場計画図・住民動線・工程の確認ポイント、工事中の責任分担は、大規模修繕工事の責任分担と連絡・承認フローをご覧ください。

責任施工方式と設計監理方式に関するよくある質問

責任施工方式と設計監理方式はどちらが安いですか？

方式名だけでは判断できません。調査、設計、選定支援、監理、施工、追加費用を含む総事業費と、含まれる業務・成果物を比較します。

責任施工方式は工期が短くなりますか？

必ず短くなるとは限りません。調査、見積比較、総会、資金計画、契約、住民説明を含めた工程を比較します。

設計監理方式なら選定過程が明確になりますか？

方式だけでは決まりません。仕様書、数量表、募集方法、評価表、利益相反に関する開示、議事録を確認します。

責任施工方式では相見積もりを取れませんか？

複数の施工会社へ基本条件や提案条件を示して比較する方法があります。各社の調査範囲、提案範囲、数量、費用を確認します。

設計監理方式なら施工会社から独立した立場ですか？

契約相手が別会社であっても、資本・人的・取引関係や報酬関係を確認します。

管理会社へすべて任せてもよいですか？

管理会社が担当する調査、設計、選定、工事中の確認、住民対応、成果物、施工会社との関係を契約書で確認します。

設計監理費は工事費の何％ですか？

一定割合だけでは判断できません。調査、設計、選定支援、監理の業務範囲、工期、成果物、会議・確認回数を確認します。

小規模マンションは責任施工方式が向いていますか？

戸数だけでは決まりません。必要な業務、資料、管理組合体制、工事内容、外部支援の範囲から検討します。

修繕委員会がない場合は責任施工方式ですか？

修繕委員会の有無だけでは決まりません。理事会、管理会社、マンション管理士、設計者等の支援体制を整理します。

設計監理方式なら追加費用をなくせますか？

追加費用が生じないことを保証するものではありません。数量、単価、写真、位置図、承認手順、減額条件を契約前に決めます。

責任施工方式では工事監理を行わないのですか？

施工会社内部の施工管理・検査や、別途委託する確認業務など、契約内容によって異なります。担当者と報告内容を確認します。

発注方式は総会で決める必要がありますか？

管理規約、委託内容、予算、契約条件によって確認が必要です。議案作成・配布に必要な期間も含めて整理します。

まとめ｜方式名ではなく、業務分担・成果物・選定手順で決める

責任施工方式と設計監理方式に絶対的な優劣はありません。違いは、調査、修繕設計、施工会社選定支援、工事監理、施工、数量変更の確認を、誰へどこまで委託するかにあります。

発注方式の名称だけで、費用、品質、期間、選定過程は決まりません。責任施工方式では施工会社等が担当する業務範囲を、設計監理方式では専門家へ委託する業務と成果物を確認します。

費用は工事費だけでなく、調査費、設計費、選定支援費、工事監理費、施工費、追加調査、実数清算を含む総事業費で比較します。

施工会社やコンサルタントの選定では、募集方法、評価基準、議事録、資本・人的・取引関係、再委託先を確認します。追加工事、仕様変更、数量増減については、提出者、確認者、説明者、承認者、減額確認者を契約前に決めます。

最後に、業務分担表と成果物一覧を契約書へ反映し、工事中も担当者・提出物・変更内容を更新します。