築20年マンションの大規模修繕は必要？1回目後の点検・2回目準備・設備更新の確認方法

築20年マンションは直ちに大規模修繕が必要？

築20年という年数だけで、外壁塗装、防水、シーリング等を全面的に再施工するとは決められません。最初に、1回目の実施年、工事範囲、見送り範囲、その後の点検・補修・不具合を確認します。

※👉横にスクロールできます

築年数別の全体像は、築年数別に見る大規模修繕の進め方も参考になります。

築20年は何回目の大規模修繕になる？

築20年は必ず2回目ではありません。1回目を早めに実施した建物では2回目までの中間段階となり、周期を延ばした建物では1回目の直後となることがあります。

「大規模修繕」という名称がなくても、屋上防水、外壁補修、鉄部塗装等を別年度に実施している場合があります。工事名称ではなく、実際に施工した区画を確認します。

建物築年数・前回工事年・設備年齢を分ける

建物全体を一律に築20年として扱うと、交換済み設備まで古い設備として判定してしまいます。

※👉横にスクロールできます

最初に1回目大規模修繕の資料を集める

前回工事を実施したという記録だけでは、中間点検や2回目準備に必要な情報が不足します。契約時と完成時の資料をそろえます。

※👉横にスクロールできます

修繕履歴の残し方は、大規模修繕の修繕履歴・完成図書も確認してください。

前回の完成図書が残っていない場合

資料不足を記憶や推測だけで補いません。管理組合保管庫、現在・過去の管理会社、施工会社、設計・監理会社、総会議案書、議事録、会計資料等を確認します。

※👉横にスクロールできます

1回目で施工した範囲・見送った範囲を確認する

1回目の工事範囲を、外壁、防水、鉄部、建具、外構、設備へ分けます。見送った区画や、足場設置後に数量を減らした区画も記録します。

※👉横にスクロールできます

保証終了と次回修繕時期は同じではない

保証が終了したから全面修繕が必要とは限りません。反対に、保証期間内だから劣化や不具合が発生しないとも限りません。

保証対象工種、対象区画、免責、申告期限、点検結果、未対応指摘を確認し、次回点検日を設定します。1年点検は大規模修繕の1年点検も参考になります。

1年点検・定期点検の指摘と是正を確認する

「点検実施済み」という記録だけで完了とせず、指摘、是正、再検査、経過観察まで追跡します。

※👉横にスクロールできます

築20年時点で外壁・タイル・シーリングを確認する

1回目で補修した区画と、新たに劣化した区画を分けます。地上から見えるひび割れやタイルの割れだけで、建物全体の状態を判断しません。

※👉横にスクロールできます

全面的な外装改修を検討する場合は、仮設足場による近接確認、数量確定、施工、検査、是正、写真記録を同じ条件で反復できる計画を重視します。タイルとシーリングは、大規模修繕のタイル補修、大規模修繕のシーリング工事も確認してください。

屋上・バルコニー防水と鉄部を確認する

防水表面がきれいに見えることだけで、防水性能や下地状態を断定しません。鉄部は外壁全体を施工しない時期でも、部分修繕が必要になる場合があります。

※👉横にスクロールできます

防水工事の確認項目は、マンション大規模修繕の防水工事も参考になります。

建物築年数と設備の使用年数を分ける

築20年では、建築当初から使う設備と、すでに交換した設備が混在します。外装と無条件に同時更新せず、設備ごとに設置年、故障、保守、部品供給を確認します。

※👉横にスクロールできます

設備更新全体の進め方は、マンション設備更新の進め方も確認してください。設備によって専門資格、メーカー対応、保守契約が必要となるため、すべての設備工事を一社だけで完結できるとは限りません。

緊急対応・部分修繕・調査・経過観察・2回目工事を分ける

築20年時点の確認結果を、「工事する・しない」の二択にしません。次の5区分で整理します。

※👉横にスクロールできます

経過観察には必ず再確認日を設定します。部分修繕で全面工事を永久に回避できるとは限らず、反対に部分修繕が無駄とも限りません。

部分修繕だけでよい場合・全面修繕を検討する場合

※👉横にスクロールできます

築20年という年数だけを、全面修繕の前倒し理由にしません。劣化診断の進め方は、大規模修繕前の劣化診断も参考になります。

2回目大規模修繕の準備はいつ始める？

2回目工事の着工直前ではなく、資料整理、調査、資金、合意形成に必要な期間を考慮します。築20年時点では、着工年を確定するより、次回調査と準備開始時期を決めることが重要です。

2回目工事で起きやすい課題は2回目の大規模修繕でよくある失敗、計画見直しは2回目大規模修繕の長期修繕計画も確認してください。

18年周期と築20年を混同しない

「18年周期へ延ばした」という表現には、建築から18年で1回目を行った場合と、前回工事から次回まで18年を予定する場合があります。

周期延伸は、何もしない期間を延ばすことではありません。点検、記録、部分修繕、再判定を前提にします。一棟オーナーの周期延伸は、大規模修繕を18年周期へ延ばす判断も参考になります。

築20年で長期修繕計画を見直す

長期修繕計画の予定と、1回目工事・部分修繕・設備更新の実績を照合します。

※👉横にスクロールできます

計画上の予定年だけで着工を決めません。長期修繕計画の見直しは、長期修繕計画の見直し時期も確認してください。

2回目工事までの修繕積立金を確認する

築20年時点では、部分修繕と設備更新を行いながら、2回目工事後にも資金を残せるかを確認します。

※👉横にスクロールできます

築20年時点で積立金を使い切る計画にせず、今後10年程度の工事候補を確認します。修繕積立金はマンションの修繕積立金、借入は大規模修繕ローンも参考になります。

1回目の工事費から次回予算を単純計算しない

1回目と2回目では、工事範囲、劣化数量、材料、工法、仮設、工期、設備更新、安全管理、設計・監理等が異なる可能性があります。

前回工事費へ物価上昇分だけを加えて次回予算を確定せず、現在の工事範囲と数量で概算を作り直します。一般的な費用の見方は、マンション大規模修繕の費用相場も確認してください。

居住者の漏水・不具合申告を履歴へ残す

漏水、外壁のひび割れ、タイル欠損、バルコニー床、サッシ周り、設備故障等の申告を、現地確認、原因、対応、再発へつなぎます。

※👉横にスクロールできます

居住者の申告だけで原因を断定せず、確認結果と分けて記録します。

管理組合と一棟オーナーの判断方法の違い

※👉横にスクロールできます

一棟オーナーの2回目工事は、一棟オーナーの2回目大規模修繕も参考になります。

築20年から築30年までの管理計画

次の時間軸は一例であり、すべてのマンションへ自動的に適用するものではありません。

実際の時期は、前回工事年、劣化、設備、資金、合意形成によって前後します。

築20年で建て替えを判断してはいけない理由

築20年であることだけを理由に、建て替えを促すことはできません。建て替えには、構造、耐震性、法令、土地利用、事業性、権利調整、合意形成、仮住まい、資金等の別論点があります。

本記事では、建物を継続使用するための中間点検、部分修繕、設備更新、2回目大規模修繕の準備を中心に扱います。

ワンリニューアル式の中間点検・2回目準備管理台帳

「築20年マンション・中間点検・2回目準備管理台帳」を作成し、築年数確認から次回修繕までを9段階で管理します。

※👉横にスクロールできます

AGE-020-001、RNL-1ST-001、INS-MID-001等は、築年数、修繕履歴、点検、対応区分を関連付ける任意の内部管理番号例であり、行政・法令・業界の公式番号ではありません。

築13年で1回目を行った分譲マンションの匿名事例

築20年、5階建て、38戸の分譲マンションで、築13年時に外壁、タイル、シーリング、塗装、屋上防水、鉄部塗装を実施した匿名事例です。

築20年時点では、北面シーリングの一部劣化、屋上防水の小規模な傷、鉄部の局部的な錆を確認しました。外壁全体の著しい劣化は確認されず、給水ポンプは築18年時に交換済みでした。一方、インターホンは建築当初から使用し、機械式駐車場は部品供給を確認中でした。

シーリング、防水、鉄部は部分修繕とし、外壁塗装とバルコニー防水は経過観察にしました。長期修繕計画と修繕積立金を見直し、前回完成図書を電子化しました。この点検時期や対応区分は標準値ではありません。

築17年で外装工事を行った一棟賃貸の匿名事例

築21年、4階建て、24戸の一棟賃貸マンションでは、築17年時に1回目の外装工事を行っていました。外装工事から4年しか経過していない一方、インターホンの故障、共用照明の交換頻度、排水ポンプの履歴不明、空室での漏水跡が課題となっていました。

外装の全面修繕は計画せず、設備更新を外装工事と無条件に同時実施しない方針としました。所有者は、工事判断、事業収支、税務・会計を分けて確認しています。

築20年マンションの大規模修繕でよくある質問

Q．築20年のマンションは大規模修繕が必要ですか？

A．築年数だけでは判断できません。1回目の実施年、施工範囲、保証・点検、不具合、設備更新履歴を確認し、部分修繕、経過観察、2回目準備へ分けます。

Q．築20年は何回目の大規模修繕ですか？

A．1回目後の中間段階となる建物がある一方、1回目を延期している場合や、築18年前後で実施した直後の場合もあります。

Q．築20年で2回目の大規模修繕を行いますか？

A．前回工事からの経過年数と建物状態によります。築20年という理由だけで2回目を決めず、点検、部分修繕、資金準備を確認します。

Q．1回目大規模修繕から何年で点検しますか？

A．保証書、点検計画、施工材料、建物状態によって異なります。1年点検等に加え、保証終了後も不具合と劣化を継続して確認します。

Q．保証が切れたら再度修繕が必要ですか？

A．保証終了だけでは決まりません。点検結果、前回工事範囲、劣化、漏水、長期修繕計画を確認します。

Q．築20年では設備も交換しますか？

A．一律には交換しません。設備ごとに設置年、更新履歴、故障、保守、部品供給を確認します。

Q．部分修繕だけでもよいですか？

A．劣化が限定的で原因と範囲を確認できる場合は、部分修繕と経過観察を組み合わせることがあります。再確認日と2回目工事での扱いを記録します。

Q．築20年で建て替えを考える必要がありますか？

A．築年数だけでは判断しません。構造、耐震性、資金、将来利用、事業性、合意形成等を別途確認します。

関連記事

まとめ

築20年マンションだからといって、全面的な大規模修繕が直ちに必要とは限りません。また、築20年が必ず2回目になるわけでもありません。

建物築年数、1回目工事からの経過年数、部分修繕からの経過年数、設備の使用年数、次回工事までの準備期間を分けて確認します。前回資料では、施工した区画だけでなく、見送った区画、変更工事、指摘・是正、保証・点検も確認することが重要です。

築20年時点の劣化や不具合は、直ちに対応、部分修繕、調査、経過観察、2回目工事へ分類します。経過観察には再確認日を設定し、設備更新は外装工事と無条件に同時実施しません。

2回目大規模修繕の着工直前ではなく、履歴整理、建物調査、長期修繕計画、修繕積立金、設備更新、合意形成を早い段階から整理し、完成図書と中間点検結果を次回工事へ引き継ぎましょう。