2回目の大規模修繕で長期修繕計画をどう見直す？費用・設備・積立金の確認項目

1回目・2回目・3回目で確認対象がどう変わるかは、1回目・2回目・3回目の大規模修繕範囲を比較するで整理しています。

2回目大規模修繕で長期修繕計画を確認する理由

1回目の実績を計画へ反映できる

2回目では、最初の計画時にはなかった実績資料を確認できます。実際の工事時期、工事範囲、契約金額、最終精算額、使用材料、補修数量、追加工事、未実施工事、保証、不具合履歴を計画へ戻します。

作成時の単価・仕様が古くなっている場合がある

長期修繕計画の作成から時間が経過している場合、計画単価、材料、工法、消費税、現場管理費、足場条件が、現在の見積条件と異なることがあります。

外装工事と設備更新が重なる場合がある

2回目だからすべての設備を更新するのではありません。外装工事と設備工事が同じ年度に配置されている場合は、点検結果、更新履歴、部品供給、資金計画から同時実施・別時期実施を比較します。

※👉横にスクロールできます

長期修繕計画は2回目だけでなく定期的に見直す

長期修繕計画は、2回目大規模修繕の直前だけに確認するものではありません。国土交通省のガイドラインでは、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果を基に見直す考え方が示されています。

計画の調査、資料収集、診断、見積、収支計算、理事会・総会での検討には一定期間を要します。工事直前に始めるのではなく、見積依頼や総会承認までの期間を考慮して進めます。

長期修繕計画と修繕積立金の基本的な関係は、長期修繕計画と修繕積立金の関係を確認するで詳しく解説しています。

1回目大規模修繕の記録を集める

工事契約・費用資料

• 工事請負契約書
• 最終見積書
• 精算書
• 追加工事一覧
• 実数数量表
• 増減単価表

施工・品質資料

• 工事報告書
• 施工前・施工中・施工後の写真台帳
• 補修位置図
• 検査記録
• 是正記録
• 使用材料一覧
• 保証書

管理組合の記録

• 理事会議事録
• 総会議事録
• 住民問い合わせ記録
• 漏水・不具合記録
• 定期点検・アフター点検記録

資料が不足している場合は、推測で前回工事を再現せず、確認できる情報と不明な情報を分けます。不明な項目は、今回の建物診断や見積条件で再確認します。

現行計画と1回目の実績を比較する

計画との差があること自体を問題と決めつけず、差が生じた理由を数量、単価、範囲、仕様、仮設条件、追加工事へ分けます。

前回実施しなかった工事を確認する

見送った工事は、当時の判断理由、現在の状態、再確認時期を整理します。予算上の理由で見送ったのか、劣化が軽微だったのか、別工事で対応したのかによって、2回目計画への反映方法が変わります。

見直したい前提条件を一覧化する

※👉横にスクロールできます

現在の建物診断結果を反映する

2回目の工事時期や範囲は、築25年・30年などの年数だけで決めません。前回工事からの経過年数、使用材料、保証、漏水履歴、立地条件、現在の建物状態を確認します。

確認する主な部位

• 外壁塗装、コンクリート下地、タイル
• シーリング、屋上防水、バルコニー防水
• 外廊下・階段防水、鉄部、雨樋
• 共用部、外構、附属施設
• 給排水、ポンプ、エレベーターなどの設備

地上調査と足場設置後の調査を分ける

地上、屋上、共用部から確認できる範囲と、足場設置後に近接確認する範囲を分けます。下地補修やタイル補修は、足場設置後に実数数量が変わる場合があります。

調査項目の整理は、大規模修繕前の建物診断で確認する項目をご覧ください。

工事項目を外装・防水・設備・附属施設に分ける

外装と設備では、点検方法、更新理由、予算、工事会社、住民生活への影響が異なります。同じ優先順位表へまとめる場合も、判断根拠は分けて記録します。

今回実施・調査後判断・次回確認へ分類する

工事項目は、今回実施する、調査後に判断する、次回確認するの3区分へ整理します。

※👉横にスクロールできます

今回見送る工事には、理由、現在の状態、写真、点検方法、再確認時期、次回の判断条件を設定します。

工事項目を分類する具体的な手順は、大規模修繕の工事範囲と修繕方法を決める手順で確認できます。

設備更新を現在の点検結果から整理する

2回目大規模修繕で確認対象となる設備が増える場合もありますが、すべてを同時に更新するとは限りません。点検・故障履歴、部品供給、更新済み範囲、今後の使用予定から判断します。

※👉横にスクロールできます

修繕周期を見直す

前回と同じ周期を自動的に使わない

前回の施工年から一定年数が経過したという理由だけで工事時期を決めず、材料、工法、立地、日射、風雨、劣化、漏水、保証、点検結果を確認します。

周期は工事項目ごとに設定する

外壁、防水、シーリング、鉄部、給排水、機械設備では、劣化の進み方や点検方法が異なります。すべてを大規模修繕と同じ年度に固定しないようにします。

足場を使う工事をまとめる場合

外壁、シーリング、高所鉄部、雨樋、防水端部などは、足場を共用できる場合があります。ただし、同時施工が常に有利とは限らないため、建物状態、住民生活、資金、保証、次回時期を比較します。

推定修繕工事費を最新条件へ更新する

既存マンションの推定修繕工事費は、設計図書、数量計算書、修繕履歴、調査・診断結果、過去の契約実績、専門工事業者の見積などを参考に更新します。

数量を更新する

• 外壁面積、足場面積
• 防水面積、シーリング長さ
• 鉄部数量、設備台数
• 下地・タイルなどの実数清算項目

仕様を更新する

前回と同じ製品名を使う前提にせず、既存下地、現在の材料、施工方法、保証条件を確認します。

単価を更新する

過去契約額、最新見積、刊行物、専門工事業者の見積、地域差、道路・隣地・搬入条件を確認します。

本体工事以外も確認する

調査・診断、設計、工事監理、仮設足場、現場管理費、一般管理費、法定福利費、保険、消費税、予備費も支出計画へ反映します。

2回目の見積が前回より高い理由は、2回目大規模修繕の費用が前回より高くなる理由と、大規模修繕の見積が前回より高くなる理由で確認できます。

相見積もりを比較する際は、大規模修繕の相見積もりを同じ条件で比較する方法も参考にしてください。

※👉横にスクロールできます

修繕積立金の収支計画を更新する

現在残高だけで判断しない

現在の修繕積立金残高に加え、今後の積立収入、工事後残高、次回大規模修繕費、設備更新費、予備費、借入残高、駐車場使用料などからの繰入を確認します。

支出が集中する年度を確認する

外装、防水、設備、附属施設の工事が同じ年度に重なる場合は、工事範囲と資金の両面から配置を確認します。

不足が見込まれる場合の選択肢

• 積立額の見直し
• 工事時期の再整理
• 工事分割
• 仕様・範囲の比較
• 借入
• 一時金
• 長期修繕計画全体の再構成

積立額の見直しを先に決めるのではなく、更新後の工事項目、数量、単価、支出年度を確認したうえで比較します。

※👉横にスクロールできます

修繕積立金で工事費を賄えるかは、修繕積立金だけで大規模修繕費を賄えるか確認するをご覧ください。

不足が見込まれる場合は、修繕積立金が足りない時の借入・一時金・計画見直しや、大規模修繕費が足りない時の先送り・借入・工事分割で選択肢を確認できます。

今後30年以上の計画を組み直す

更新後の計画では、次回と次々回の大規模修繕、設備更新、給排水、エレベーター、機械式駐車場、外構・附属施設、調査・診断、計画見直し、設計・監理、予備費を配置します。

計画期間中に実施時期が到来しない設備についても、予定時期と概算費用を参考情報として残しておくと、次回の見直し時に確認しやすくなります。

長期修繕計画を見直す10ステップ

理事会・総会で説明する内容

なぜ見直すのか

定期見直し、1回目工事の実績、現在の劣化、単価・仕様の変化、設備更新、資金収支を説明します。

何が変わったのか

工事時期、工事項目、数量、単価、工事費、積立収入、不足年度、今回見送る工事を、旧計画との比較表で示します。

何を承認するのか

長期修繕計画の変更、積立額、工事範囲、見積取得、専門家への委託など、管理規約や総会決議に応じて整理します。

管理組合と一棟オーナーでは計画の位置づけが異なる

管理組合の場合

修繕積立金、理事会・総会、区分所有者への説明、計画の保管・引継ぎ、合意形成を含めて進めます。

一棟オーナーの場合

内部留保、借入、家賃収入、保有方針、売却時期、工事分割などを、オーナー自身の資金計画と合わせて確認します。

足場施工会社を母体とする実務視点｜2回目は足場記録と実数数量を計画へ戻す

1回目の足場範囲を確認する

前回足場を設置した面、設置しなかった面、高所確認箇所、未実施工事、隣地・道路条件を確認します。

足場設置後に確定した実数数量を使う

下地補修、タイル補修、シーリング、鉄部、雨樋、防水端部などの実数数量は、次回計画の参考資料になります。ただし、前回数量をそのまま今回数量として使用せず、現在の建物診断と照合します。

下地補修の数量や追加費用は、下地補修の追加費用を数量・写真・単価から確認する方法で整理できます。

再足場を考慮して工事をまとめる・分ける

足場を共用できる工事でも、同時施工が常に有利とは限りません。足場費用、工事範囲、次回時期、住民対応、保証、工事後残高を比較します。

足場解体前の記録を次回計画へ残す

• 補修位置図
• 実数数量表
• 工事写真
• 使用材料
• 是正記録
• 保証
• 未実施工事
• 再確認時期

足場工事の時系列は、足場組立から解体までの工程と確認ポイントをご覧ください。

足場施工会社を母体とすることを、計画精度や将来費用の成果保証として扱うものではありません。足場上で確認した数量と施工記録を、次回の診断・見積条件へ引き継ぐ実務視点です。

2回目大規模修繕の長期修繕計画チェックリスト

チェック数だけで、長期修繕計画の適否を判定するものではありません。不足している資料、数量、工事項目、収支条件を確認するために使用します。

• 現行の長期修繕計画がある
• 作成・更新年月が分かる
• 1回目大規模修繕の実施年が分かる
• 1回目の工事契約書がある
• 最終精算書がある
• 工事報告書がある
• 写真台帳がある
• 補修位置図がある
• 実数数量表がある
• 使用材料が分かる
• 保証書がある
• 前回未実施工事を把握している
• 漏水・不具合履歴を確認している
• 最新の建物診断結果がある
• 現行計画と実績を比較している
• 工事項目を外装・防水・設備・附属施設へ分けている
• 今回実施・調査後判断・次回確認に分類している
• 修繕周期を項目ごとに確認している
• 数量を最新資料へ更新している
• 仕様を更新している
• 単価を最新条件へ更新している
• 調査・設計・監理費を確認している
• 足場・仮設費を確認している
• 予備費を確認している
• 今後30年以上の計画期間を確認している
• 大規模修繕が2回以上含まれている
• 設備更新費を確認している
• 現在の修繕積立金残高を確認している
• 工事後残高を確認している
• 不足年度を確認している
• 今回見送る工事の再確認時期を決めている
• 理事会・総会説明資料を用意している
• 更新後の計画を保管・引継ぎできる

まとめ｜2回目は前回実績と現在の建物状態を計画へ戻す

2回目の大規模修繕は、長期修繕計画を確認する重要な機会です。ただし、2回目だけに限らず、計画は定期的に調査・診断結果を基に見直します。

最初に、1回目の契約書、最終精算書、工事報告書、写真台帳、補修位置図、保証書を集め、現行計画と実績の差を確認します。

工事時期や工事範囲は、築年数や回数だけで決めず、現在の建物診断、前回工事、漏水・不具合履歴、設備点検、保証を基に判断します。

外装、防水、設備、附属施設を分け、今回実施する工事、足場設置後などの調査後に判断する工事、次回確認する工事へ分類します。

推定修繕工事費は、数量、単価、仕様、工事範囲、足場条件、調査・設計・監理費、予備費まで確認し、最新見積との差を分解します。

修繕積立金は、現在残高だけでなく、工事後残高、今後の積立収入、設備更新、次回・次々回大規模修繕を含む年度別収支で確認します。

足場上で確認した実数数量、工事写真、使用材料、是正記録、未実施工事を残すことで、次回の長期修繕計画見直しに使用できる資料となります。

関連する記事