大規模修繕の出来高確認とは？中間金・完了数量・検査・請求額の照合方法

大規模修繕の出来高確認とは？

出来高とは、一定の基準日までに施工された工事を、契約で定めた方法により金額または割合で評価したものです。評価方法は、工事項目別の完成割合、実測数量、工区の完成、契約上の支払段階等によって異なります。

出来高確認は、単に工事が何％進んだかを見るものではありません。支払対象として認めるための条件、検査、是正、提出書類、変更契約の有無を確認し、請求額と照合します。

中間金と出来高払いの違い

中間金は、工事途中に支払う代金の総称として使われます。ただし、契約金額の一定割合を指定日に支払う方法と、実際の施工出来高に応じて支払う方法は同じではありません。

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中間金という名称だけで、出来高数量を確認しなくてよいとは限りません。契約書、契約約款、支払条件、見積内訳書を確認します。

出来高確認で使用する主な資料

施工会社が作成した出来高調書だけではなく、契約書類、施工記録、検査記録、変更資料を照合します。

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出来高を建物・棟・階・面・区画で確認する

「外壁工事50％完了」と記載されていても、どの区画が完了したか分からなければ、検査記録や写真と照合できません。

同じ工事項目でも、棟や面によって施工状況、数量、検査、是正が異なります。区画単位で完了条件を登録します。

施工済み・検査済み・請求対象を分ける

作業員が施工を終えた状態と、検査・是正まで完了して支払対象となった状態は異なります。

検査前の区画、指摘が残る区画、数量根拠がない工事を、自動的に完成出来高として扱いません。支払条件により一部を評価する場合は、その理由と保留事項を記録します。

出来高数量はどのように確認する？

数量確認方法は、工事項目によって異なります。面積、延長、箇所、台数、日数、一式、工区完成等の単位を確認します。

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一式工事は、金額を作業日数だけで按分するとは限りません。着手、設置、供用、撤去、完了等の評価方法を契約時に確認します。

予定数量・施工数量・検査数量を照合する

数量は、当初契約数量、変更後数量、施工申告数量、現地確認数量、検査済み数量、請求数量を分けます。

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出来高金額の基本的な照合方法

単価契約の場合は、検査済み数量と適用単価を照合します。定額・一式工事の場合は、契約で定めた評価方法を確認します。

実際の請求額には、前払金・中間金の控除、既払額、消費税等、保留金、変更契約、相殺項目等が関係する場合があります。契約書類に基づいて計算します。

中間金の請求額を契約金額と照合する

中間金が契約金額の一定割合で定められている場合は、割合を掛ける基礎額を確認します。当初契約金額を基礎とするのか、変更後契約金額を基礎とするのかで金額が変わる場合があります。

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定額中間金であっても、契約上の支払条件に「所定工程の完了」「出来高確認」等が含まれていないか確認します。

追加工事・減額工事は変更契約と照合する

現場で追加工事が施工されていても、工事内容、数量、単価、契約金額が未確定の場合は、請求対象として扱えるかを確認します。

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変更内容の整理は大規模修繕の変更契約も確認してください。

仮設足場・現場管理費の出来高確認

仮設足場や現場管理費は、施工数量だけで評価しにくい項目です。設置・供用・解体の段階、利用期間、契約上の支払方法を確認します。

全面的な大規模修繕では、仮設足場は調査、施工、検査、是正、写真記録を継続して行うための重要な設備です。足場が設置されたことだけで全額を出来高計上するのか、設置・供用・解体で分割するのかは契約条件によります。

工期延長に伴う仮設延長費や現場管理費は、工程表や請求書だけで負担者を判断せず、遅延理由、変更契約、見積内訳を照合します。

現場搬入済みの材料は出来高に含まれる？

材料が現場へ搬入されていても、施工されていない材料を出来高に含めるかは契約条件によります。保管場所、所有権、検収、品質、数量、盗難・破損時の責任も確認します。

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検査指摘・是正中の工事はどう扱う？

検査で指摘があった工事は、指摘区画、数量、内容、是正期限、再検査日を確認します。出来高から全額除外するか、一部を評価するかは、指摘内容と契約条件によって異なります。

不適合箇所の管理は大規模修繕の不適合報告書、検査の進め方は大規模修繕の工程間検査も参考になります。

請求書・出来高調書・支払履歴を照合する

請求書に記載された今回請求額だけではなく、契約金額、変更後契約金額、累計出来高、既払額、今回額、残額を確認します。

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前回請求済みの数量が今回も重複計上されていないか、前回保留した項目がどのように処理されたかも確認します。

管理組合・一棟オーナーの承認経路を分ける

管理組合では、施工会社の出来高資料を監理者等が確認し、理事会や契約で定めた権限者が支払を承認する流れを整理します。修繕委員会や管理会社が資料を確認できても、支払決裁権限を持つとは限りません。

一棟オーナー・法人所有者では、現場担当、技術部門、購買、経理、決裁者の役割を分け、請求書、検収、稟議、支払予定日を管理します。

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工事定例会で確認する出来高情報

出来高確認を通常の工程報告だけで終わらせず、工事定例会では次の内容を確認します。

• 出来高確認の基準日と対象期間
• 施工済み・検査済み・是正中の区画
• 予定数量、施工数量、検査数量、請求数量
• 変更契約済み・未契約の追加工事
• 前回保留項目と今回の処理
• 今回請求額、累計支払額、契約残額
• 次回請求予定と残工事

議事録には、出来高確認番号、請求番号、保留項目、承認状態を記載します。定例会での確認方法は大規模修繕の工事定例会も確認してください。

ワンリニューアル式の出来高・中間金管理台帳

「大規模修繕・出来高・中間金・支払確認台帳」を作成し、契約から支払までを8段階で管理します。

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管理番号は業界の正式な共通番号ではなく、区画、数量、検査、請求、支払を関連付けるための独自の管理例です。住民向け資料では日本語の項目名を主表示します。

下地補修数量と中間金を照合した匿名事例

外壁下地補修の実数精算を含む大規模修繕で、施工会社から契約金額の中間金と追加補修分を合わせた請求が提出された事例です。

出来高調書では外壁補修が90％完了と記載されていましたが、区画別に確認すると、一部は施工済み・検査待ち、一部は検査指摘への是正中でした。また、追加数量の一部は理事会で方針承認されていたものの、変更契約が未締結でした。

検査済み数量と契約済み金額を今回支払対象とし、是正中と変更未確定の項目は次回確認へ引き継ぎました。この事例は、未検査や変更未契約の工事を必ず支払対象外とする一般基準を示すものではありません。

最終金の支払い前に確認すること

最終金の支払い前は、契約金額と累計変更額だけでなく、残工事、是正、完成図書、保証書、引渡し条件を確認します。

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未完了工事は大規模修繕の残工事として追跡し、保証書は大規模修繕の保証書と照合します。

出来高・請求・支払記録を完成図書へ残す

完成図書には、出来高調書、数量確認表、検査・是正記録、変更契約、請求書、支払承認、支払履歴、最終精算書を保存します。

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修繕履歴と完成図書への保存は大規模修繕の修繕履歴・完成図書も参考になります。

大規模修繕の出来高確認でよくある質問

Q．大規模修繕の出来高確認とは何ですか？

A．請求時点までに施工された工事について、区画、数量、単価、検査、変更契約、既払額を確認し、支払対象額を照合する手続きです。

Q．中間金と出来高払いは同じですか？

A．同じとは限りません。中間金には定額・割合払いがあり、出来高払いは実際の施工状況を評価して支払う方法です。契約条件を確認します。

Q．工程表の進捗率を出来高率として使えますか？

A．工程上の進捗率と金額上の出来高率は一致しない場合があります。工事項目別の金額、数量、検査状況を確認します。

Q．施工済みなら請求対象になりますか？

A．必ずしも同じではありません。契約で定めた検査、是正、書類提出、変更手続きを満たしているか確認します。

Q．追加工事は出来高へ含められますか？

A．追加内容、数量、単価、承認、変更契約の状況を確認します。口頭指示や施工済みという事実だけで請求額を確定しません。

Q．現場へ搬入した材料も出来高になりますか？

A．契約条件によります。搬入数量、検収、保管、所有権、施工後の重複計上防止を確認します。

Q．検査指摘がある工事は支払えませんか？

A．一律には判断できません。指摘範囲、重要性、是正状況、契約条件により、評価・保留する範囲を確認します。

Q．出来高確認は誰が承認しますか？

A．監理者等が技術・数量を確認し、管理組合や所有者の契約上の権限者が支払を承認するなど、役割を分けます。

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まとめ

大規模修繕の出来高確認では、施工会社から提出された請求書や工程上の進捗率だけで支払額を判断しません。工事項目、建物・棟・階・面・区画、予定数量、施工数量、検査数量、適用単価を照合します。

施工済み、検査済み、是正済み、請求対象、支払承認済みを分け、追加・減額工事は変更契約と確認します。中間金が定額や割合払いの場合も、契約上の支払条件を満たしているか確認します。

契約金額、累計変更額、累計出来高、既払額、今回請求額、契約残額を一つの台帳で管理し、前回請求との重複、未検査、是正中、変更未確定の項目を分けることが重要です。

出来高の評価方法、支払条件、保留、費用負担、承認権限は、個別の契約や工事内容によって異なります。出来高資料、契約書、変更契約書、検査記録、請求書、支払履歴を照合し、最終精算まで記録を残しましょう。