大規模修繕の止水工事とは？漏水箇所・工法・防水工事との違いと見積の確認ポイント
『大規模修繕の止水工事とは？漏水箇所・工法・防水工事との違いと見積の確認ポイント』
をご紹介させて頂きます！
大規模修繕の止水工事は、建物へ侵入している水や漏水について、水の経路や施工部位を確認し、必要な位置で水の流入を止めるために行う工事です。
ただし、水が室内へ出ている場所をそのまま塞げばよいとは限りません。
また、止水によって水が見えなくなっても、外壁・防水・シーリング等の原因側へ別の修繕が必要になる場合があります。
管理組合が確認したいのは「どこを塞ぐか」だけではなく、「なぜそこで水を止め、その後どの修繕へつなぐのか」です。
「どこから水が出た？」だけではありません。
【どこで水の流れを止める？】を確認します。
止水工事を理解するときは、最初から工法名へ進まないほうが分かりやすくなります。
まず、今起きていること、その理由、その後に必要な修繕の3段階へ分けます。
止水工事を3段階で考える
現在確認されている水を、どこで止めるか考えます。
水が入った可能性のある場所や、通ってきた経路を整理します。
外壁・防水・シーリング等、原因側の恒久修繕を検討します。
目次
- 止水工事では水を5つの場所に分けて見る
- その水は止水工事の対象？まず水の種類を切り分ける
- 水の侵入口そのものを止水する？
- 室内側の漏水箇所を塞げば解決する？
- 水になったつもりで、建物の中をたどってみる
- 止水工事の方法は一つではない
- 注入による止水は「材料を入れれば終わり」ではない
- 隙間から水が入るならシーリングを打てばよい？
- 止水工事と防水工事はどう使い分ける？
- 「水が止まった」と「原因が直った」は同じ？
- 止水工事はすべて応急処置？
- 止水工事を「2階建て」で考える
- 水が止まったあと、すぐ仕上げを戻してよい？
- 晴天時に水が止まっていても、工事完了と判断できる？
- 止水工事は「3つの完了」で確認する
- 止水工事は症状から恒久修繕まで一つの記録にする
- 止水工事の見積は何を確認する？
- 止水工事は箇所数だけで見積比較できる？
- 大規模修繕の止水工事費用・単価はどう決まる？
- 工事中に止水工事が必要になった場合は追加工事？
- 追加費用が出たら、施工会社の見落とし？
- 給水管・排水管からの漏水も止水工事？
- 地下・コンクリート躯体の漏水は外壁防水と同じ考え方？
- 止水工事は「完成写真」だけでは分かりにくい
- 住民から漏水の申告があったら、何を施工会社へ伝える？
- 水が見えなくなれば止水工事は完了？
- 止水工事には保証が付く？
- 止水前・止水後・恒久修繕後の3枚をつなげる
- 止水工事は最後に4つの場所を確認する
- まとめ｜止水工事は「水を止めて終わり」ではなく恒久修繕までつなげる
- 大規模修繕の止水工事に関するよくある質問
止水工事では水を5つの場所に分けて見る
水が見えている場所、水が入った場所、水が通った場所、水を止める場所、原因側を修繕する場所は、すべて同じとは限りません。止水工事では、水の流れを一つの線として確認します。
水を追う5つの場所
外壁・屋上・開口部周辺等、侵入側の候補を確認します。
建物内部や下地等を、どのように移動した可能性があるか考えます。
施工可能な位置や水の流れを踏まえ、どこで止めるか検討します。
室内・共用部等で、実際に漏水として確認された位置です。
外壁・防水・シーリング等、必要に応じて恒久修繕へつなげます。
「水が入った場所」「水を止める場所」「水が見えている場所」が同じとは限らないことが、止水工事を理解する最初のポイントです。
その水は止水工事の対象？まず水の種類を切り分ける
水が確認されたからといって、すべてが同じ止水工事の対象になるとは限りません。雨水侵入、配管からの漏水、設備からの水、結露等を見た目だけで決めず、発生条件から整理します。
まず確認するのは、
- 雨が降ったときに発生するか
- いつ発生したか
- 継続して水が出るか
- どこから水が見えているか
- 周辺に設備や配管があるか
- 過去にも同じ場所で発生しているか
です。
雨漏りの侵入口・経路を調べること自体は、別記事「大規模修繕で雨漏りは直る？侵入口・調査・外壁・防水から工事範囲を決める方法」で詳しく整理しています。
No.420では、原因候補が整理されたあとに、「どこで水を止め、その後の修繕へどうつなぐか」を中心に見ていきます。
水の侵入口そのものを止水する？
水が入った場所と、実際に止水工事を行う場所が同じとは限りません。水の経路、施工可能な位置、下地、漏水状況等を確認して止水位置を検討します。
例えば、侵入口が確認できたとしても、現場条件によっては、その場所へ直接施工することが難しい場合があります。
反対に、水の通り道や施工可能な位置から対応する場合もあります。
「なぜ、その位置を止水するのですか？」という説明を受けられる状態にします。
室内側の漏水箇所を塞げば解決する？
水が室内へ出ている場所を塞ぐだけで、漏水問題全体が解決するとは限りません。水がどこから入り、どの経路を通ってきたのかを確認したうえで施工位置を決めます。
まず「水が出た場所」から一度離れます。
次に、水の通り道へ視点を移します。
水が通ってきた経路を確認せず、出口側だけを塞いだ場合、別の場所への影響も考慮する必要があります。
ただし、「出口を塞ぐと必ず別の場所から漏れる」と断定するものでもありません。
重要なのは、水の流れ全体を踏まえて施工位置を決めることです。
水になったつもりで、建物の中をたどってみる
止水位置を考えるときは、室内で見えている水から逆算するだけでなく、水が建物へ入ってから見える場所へ到達するまでの流れを考えます。
もし雨水がここから入ったら？
その途中で、
どこなら水の流れを止められるか？
を考えます。
止水工事の方法は一つではない
止水工事には一つだけの工法があるわけではありません。対象部位・漏水状況・下地・水の経路・施工条件等を確認し、必要な施工方法を検討します。
施工内容としては、状況に応じて、
- 材料を注入して水の通り道へ対応する方法
- ひび割れ・隙間等へ対応する方法
- 異なる部材が接する部分等を処理する方法
- 防水工事と組み合わせて対応する方法
などが検討される場合があります。
「止水工事＝注入工事」ではありません。
また、特定の工法がすべての漏水に適しているわけでもありません。
注入による止水は「材料を入れれば終わり」ではない
注入による止水を提案された場合も、材料名だけを見るのではなく、どこへ、何を止める目的で、どの範囲へ施工するのかを確認します。
管理組合が確認したいのは、
- どこへ施工するのか
- 何を止める目的なのか
- どこまでを施工範囲とするのか
- 施工後にどのように確認するのか
- その後に別の恒久修繕が必要なのか
です。
管理組合が注入材料の配合や施工圧力等まで専門的に決める必要はありません。
隙間から水が入るならシーリングを打てばよい？
シーリングの劣化が水の侵入に関係する場合はありますが、漏水があるからシーリングを打てば必ず止まる、とは判断できません。
目地や開口部周辺から水が入っている可能性がある場合は、既存シーリングの状態や周辺部位、水の経路等を確認します。
シーリング工事そのものについては、大規模修繕のシーリング工事｜打ち替え・増し打ち・サッシ周りの確認をご確認ください。
止水工事と防水工事はどう使い分ける？
止水工事と防水工事は同じ意味ではありません。止水は現在侵入・流入している水を止めること、防水は建物へ水が入りにくい状態を形成・維持する施工として分けて考えます。
現在確認されている水の流入に対して、どこで止めるかを考えます。
外壁・屋上・バルコニー等の原因側について、防水や外壁補修等の必要性を確認します。
実際には、止水と防水が連続した一つの修繕計画になる場合もあります。
防水工事全体については、大規模修繕の防水工事とは？対象部位・工事内容・費用・見積の確認ポイントをご覧ください。
「水が止まった」と「原因が直った」は同じ？
同じとは限りません。水が見えなくなったことと、雨水侵入等の原因となる部位が修繕されたことは分けて確認します。
水が止まったところで、一度判断を止めます。
水が止まった後の3段階
「水が見えなくなった」と「漏水原因の修繕まで完了した」を同じ意味にしないことが重要です。
止水工事はすべて応急処置？
止水工事をすべて一時的な応急処置と決めつけることもできません。施工目的や仕様によっては、計画された修繕工事の一部として行う場合があります。
重要なのは、今回の止水工事が、
- 現在の水を一時的に止めることまでを目的とするのか
- 計画された補修として止水まで完了するのか
- その後に外壁・防水等の工事が必要なのか
を確認することです。
今回の工事は、何をもって完了とするのかを施工内容から確認します。
止水工事を「2階建て」で考える
止水工事は、「今の水を止める部分」と「再発原因へ対応する部分」の2つに分けて考えると整理しやすくなります。
止水工事の2階建て
漏水位置・水の経路・止水位置・止水方法・施工後の確認を整理します。
侵入口・外壁・防水・シーリング・配管等を確認し、必要な恒久修繕や点検へつなげます。
すべての工事で必ず2階まで施工するという意味ではありません。
1階の止水で今回の工事目的が完了するのか、原因側の修繕まで必要なのかを案件ごとに確認します。
水が止まったあと、すぐ仕上げを戻してよい？
漏水が見えなくなったことだけで、直ちに仕上げを復旧するとは限りません。止水状況・施工部位・周囲の状態・必要な確認・乾燥・次工程等を整理して進めます。
施工後には、
- 水が止まっているか
- 施工した場所に問題がないか
- 周辺へ影響がないか
- 追加の確認が必要か
- 乾燥等を確認する必要があるか
- 次にどの工事へ進むか
などを確認します。
確認期間を一律に「○日」と決めるものではなく、施工仕様や漏水状況に応じて判断します。
晴天時に水が止まっていても、工事完了と判断できる？
雨水侵入が関係している場合、晴天時だけでは再現確認が難しい場合があります。必要に応じて降雨時の確認、経過確認、散水等を検討することがあります。
ただし、散水を行えば必ず漏水原因を特定できるとは限りません。
また、No.420では雨漏り調査そのものを主題にはしません。
止水施工後に、今回の施工目的に対してどの確認方法が必要なのかを見ることが重要です。
止水工事は「3つの完了」で確認する
止水工事の成功を「水が止まった」だけで判断せず、原因側の扱いが決まり、施工記録まで残っているかを確認します。
止水工事の3つの完了
現在確認されていた漏水へ対応できているか確認します。
外壁・防水等へ追加修繕が必要か整理します。
どこを何の目的で施工したか追える状態にします。
止水工事は症状から恒久修繕まで一つの記録にする
漏水発生時の状況、止水位置、施工方法、その後に必要な修繕を一つにつなげて記録すると、管理組合でも工事内容を追いやすくなります。
管理組合が自ら漏水原因を診断するための表ではありません。
目的は、「どこで水が出たか → どこを止水したか → その後何を直したか」を同じ記録で追えるようにすることです。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 確認項目 | 記録する内容 | 管理組合の確認欄 |
|---|---|---|
| 発生位置 | どこから水が見えたか | 確認内容を記入 |
| 発生時期・条件 | いつ、どのような条件で発生したか | 確認内容を記入 |
| 雨・設備との関係 | 雨天・設備使用等との関係 | 確認内容を記入 |
| 原因候補・水の経路 | 考えられる侵入位置や経路 | 確認内容を記入 |
| 止水施工位置 | どこで水を止めるか、その理由 | 確認内容を記入 |
| 止水方法 | 採用した施工方法・施工範囲 | 確認内容を記入 |
| 施工後の確認 | 水の状態・確認方法・次工程 | 確認内容を記入 |
| 恒久修繕 | 外壁・防水・シーリング等、必要な修繕内容 | 確認内容を記入 |
| 次回確認・写真 | 確認予定・施工写真番号等 | 確認内容を記入 |
漏水・雨水侵入の止水では、水が出ている場所だけでなく、水の経路・止水位置・その後に必要な防水や外壁補修まで整理することが重要です。現在の漏水状況と大規模修繕の工事範囲を合わせて確認したい場合は、建物状況から施工内容を整理できます。
止水工事の見積は何を確認する？
止水工事の見積では、「止水工事一式」という名称だけでなく、どこを・何のために・どの範囲で・どのように止水するのかを確認します。
確認したい項目は、
- 施工位置
- 施工範囲
- 数量
- 見積単位
- 施工方法
- 使用材料
- 下地処理
- 施工後の確認方法
- 仕上げ復旧
- 恒久修繕との関係
などです。
「一式」と書かれていること自体が問題なのではありません。
見積書・仕様書・施工範囲図等を合わせたとき、一式の中身を説明できるかが重要です。
大規模修繕全体の見積内容については、マンション大規模修繕の見積内容・内訳を確認する記事も併せてご確認ください。
止水工事は箇所数だけで見積比較できる？
同じ「1箇所」の止水でも、漏水範囲・施工位置・下地状態・施工方法・施工範囲・仕上げ復旧等が異なる場合があるため、箇所数だけでは比較できません。
例えば、
A社 5箇所
↓ 比較 ↓
B社 10箇所
と記載されていても、それだけで5箇所の会社が安い、10箇所の会社が過剰とは判断できません。
比較する前に、
- 何を1箇所と数えているのか
- 施工範囲は同じか
- 施工方法は同じか
- 仕上げ復旧を含むか
を確認します。
大規模修繕の止水工事費用・単価はどう決まる？
止水工事の費用は、施工箇所数だけでなく、漏水状況・施工範囲・下地・工法・材料・施工位置・作業条件・仮設条件・仕上げ復旧・確認作業等によって変わります。
費用へ影響する主な項目は、
- 施工箇所
- 施工範囲
- 漏水状況
- 下地状態
- 採用する工法
- 使用材料
- 施工位置
- 作業条件
- 足場等の仮設条件
- 仕上げ復旧
- 施工後の確認
などです。
「止水工事1箇所○円」という全国共通の単価だけで判断することはできません。
また、水の量だけで工事費用が決まるものでもありません。
工事中に止水工事が必要になった場合は追加工事？
工事中に止水が必要になったからといって、必ずすべてが追加工事になるとは限りません。当初工事範囲・仕様書・見積・調査結果・契約条件と照合して判断します。
例えば、当初の工事範囲の中で対応する場合もあれば、事前には想定していなかった漏水へ別途対応する場合もあります。
確認する順番は、
追加工事全般については、大規模修繕の追加工事に関する記事をご確認ください。
契約内容そのものを変更する場合は、大規模修繕の変更契約とは？追加・減額・工期・承認内容の確認方法も参考になります。
追加費用が出たら、施工会社の見落とし？
追加の止水工事が発生したことだけで、施工会社の見落としとは判断できません。一方で、「工事を始めなければ分からなかった」という説明だけで無条件に判断することも避けます。
事前調査で確認できる情報には限界がある場合があります。
そのため、
当初資料
↓
事前調査
↓
工事中の発見
↓
必要な理由
↓
施工範囲
↓
金額
をつないで確認し、追加となった根拠を記録します。
給水管・排水管からの漏水も止水工事？
配管からの漏水であれば、建築側の止水工事ではなく、給水管・排水管等の修理や更新が中心となる場合があります。「水を止める」という言葉が同じでも、雨水侵入と配管漏水は分けて考えます。
配管側の漏水が疑われる場合は、
- どの配管か
- 共用部分か専有部分か
- 漏水位置
- 修理・更新範囲
などを確認します。
給水管については、大規模修繕の給水管工事に関する記事、排水管については、大規模修繕の排水管工事に関する記事をご覧ください。
地下・コンクリート躯体の漏水は外壁防水と同じ考え方？
地下部やコンクリート躯体からの漏水を、一般的な外壁防水と同じ考え方だけで判断することはできません。水の侵入条件、施工可能位置、水圧、ひび割れ、打継ぎや取合い等によって対応が変わる場合があります。
No.420では、専門的な地下防水設計まで踏み込みません。
管理組合としては、
までを一続きで確認します。
止水工事は「完成写真」だけでは分かりにくい
水が止まった後は、もともとどこから水が出ていたのか分かりにくくなるため、漏水発生時から施工後・恒久修繕までを写真でつなげて記録します。
記録したい流れは、
です。
工事写真全般については、大規模修繕の工事写真は何を残す？施工記録・作業日報の確認方法をご覧ください。
住民から漏水の申告があったら、何を施工会社へ伝える？
住民に漏水原因を判断してもらう必要はありません。止水工事へつなぐため、発生位置・時期・雨や設備使用との関係・写真等の事実情報を整理します。
住民申告から現場へ渡す4つの情報
原因の判断は施工会社・調査担当者等へ渡し、住民には事実情報の記録をお願いする形にします。
水が見えなくなれば止水工事は完了？
水が見えなくなったことだけで、すべての止水工事が完了とは限りません。何を止める工事だったのか、どこを施工したのか、どの方法で施工後を確認するのかを仕様に沿って確認します。
完了時には、
- 止水対象
- 施工位置
- 施工内容
- 施工後の状態
- 確認方法
- 必要な経過確認
- 次工程
を確認します。
止水工事の目的と完了条件を、施工会社の説明・仕様・記録でつなげます。
止水工事には保証が付く？
保証の有無・対象・期間等は施工内容や契約によって異なるため、止水工事には一律○年の保証が付くとは判断できません。
確認したいのは、
- 保証の対象となる施工範囲
- 保証期間
- 対象外となる条件
- 再発時の確認方法
- 別の原因から水が出た場合の扱い
です。
同じ場所に再び水が出たとしても、必ず以前と同じ原因とは限りません。
大規模修繕の保証期間全般については、大規模修繕工事の保証期間に関する記事も併せてご確認ください。
止水前・止水後・恒久修繕後の3枚をつなげる
止水工事は、工事前後だけではなく、その後に原因側へ行った恒久修繕まで同じ位置・同じ管理番号で追えると、修繕履歴として使いやすくなります。
止水を追う3つの記録
どこに水が出ていたのかを残します。
どこを施工し、水の状態がどう変わったのかを残します。
原因側へどの修繕を行ったのかを残します。
「水が出た場所」「止水した場所」「その後直した場所」を同じ管理番号でつなげることが重要です。
止水工事は最後に4つの場所を確認する
管理組合が持ち帰りたいのは、水が入った場所・止水した場所・水が出た場所・原因側を修繕した場所の4つです。この4つが必ず同じ場所になるわけではありません。
止水工事を見る4つの場所
ワンリニューアルでは「水が止まった」だけで漏水対応を終わらせません
止水工事では、水が見えている場所と、水を止める位置が同じとは限りません。
ワンリニューアルでは、漏水発生位置・原因候補・水の経路・止水位置・施工内容・施工後の確認・必要な恒久修繕までを一つにつなげ、「どこから入り、どこで止め、その後どこを直したのか」を管理組合が追える状態にすることを重視しています。
まとめ｜止水工事は「水を止めて終わり」ではなく恒久修繕までつなげる
大規模修繕の止水工事では、水が見えている場所だけを見て施工内容を決めません。
確認の流れは次のとおりです。
管理組合が注入材や止水工法を専門家と同じように選ぶ必要はありません。
一方で、
どこから入り
↓
どこを通り
↓
どこで止め
↓
その後どこを直したか
を追える状態にすることは重要です。
止水工事は「水が出ている場所を塞ぐ工事」ではなく、水の流れを確認し、止める位置を決め、その後の恒久修繕へつなぐ工事として確認します。
マンション大規模修繕の工事内容や工事範囲全体を確認したい方は、マンション大規模修繕の工事内容や全体の進め方も併せてご覧ください。
町田市・相模原市で漏水・止水を含む大規模修繕をご検討中の管理組合・理事会・修繕委員会の皆様へ
「漏水箇所は分かったが、どこを止水するのか説明が分かりにくい」「止水工事一式の見積内容を整理したい」「止水後に防水・外壁補修まで必要なのか確認したい」など、漏水状況と大規模修繕全体の工事範囲を合わせてご相談いただけます。
大規模修繕の止水工事に関するよくある質問
Q．大規模修繕の止水工事とは何ですか？
A．大規模修繕の止水工事は、建物へ侵入している水や漏水について、水の経路や施工部位を確認し、必要な位置で水の流入を止める工事です。水が見えている場所と止水する場所が同じとは限らず、止水後に外壁・防水等の恒久修繕が必要になる場合もあります。
Q．止水工事と防水工事は同じですか？
A．同じ意味とは限りません。止水工事は現在侵入・流入している水を止めることを目的とし、防水工事は屋上・バルコニー・外壁等から水が侵入しにくい状態をつくる工事です。実際の修繕では両方を組み合わせる場合があります。
Q．水が出ている場所を塞げば止水できますか？
A．水が見えている場所が水の侵入口とは限らないため、出口だけを塞げば解決するとは限りません。水の侵入位置・経路・施工可能な場所を確認し、止水する位置を決めます。
Q．止水工事の費用はどう決まりますか？
A．止水工事の費用は、施工箇所数だけでなく、漏水範囲、施工位置、下地状態、工法、使用材料、仮設条件、仕上げ復旧等によって変わります。単価だけでなく、どこを何の目的で止水する見積なのかを確認することが重要です。
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