大規模修繕のコンサルタント費用はどう決まる？設計監理の業務範囲・見積・施工会社との役割

大規模修繕のコンサルタント費用は、建物の規模だけでなく、調査・修繕設計・施工会社選定支援・工事監理など、委託する業務の範囲や作業量によって変わります。

マンションやアパートの大規模修繕を検討する際、施工会社の工事費とは別に、コンサルタント費用や設計監理費が提示されることがあります。

そのとき、「この費用は高いのか」「何をしてもらえる金額なのか」「施工会社へ直接依頼する場合とは何が違うのか」と疑問に感じる管理組合や一棟オーナーもいるでしょう。

コンサルタント費用は、工事金額に一定の割合を掛ければ適正額が分かるというものではありません。

例えば、建物調査だけを依頼する場合と、修繕設計・施工会社選定支援・工事監理まで依頼する場合とでは、必要な業務が異なります。また、同じ業務名でも、現地確認や理事会への出席回数、報告書の内容が違う場合があります。

そのため、「いくらかかるか」だけでなく、「その費用で何をどこまで依頼できるか」を確認することが重要です。

この記事では、コンサルタント費用の決まり方、設計監理の業務範囲、見積書の内訳、追加費用が発生する条件、施工会社との役割分担について解説します。

大規模修繕のコンサルタント費用は何で決まる？

大規模修繕のコンサルタント費用は、建物規模、調査・設計・工事監理などの業務範囲、現地確認や打合せの回数、業務期間、成果物の内容によって変わります。見積金額だけでなく、それぞれの業務量と条件を確認することが重要です。

建物規模・調査対象による違い

コンサルタント費用を検討する際、まず関係するのが建物の規模や調査対象です。

例えば、マンションの戸数、棟数、階数、建物の形状、外壁や屋上などの調査範囲によって、確認すべき場所や必要な資料が変わる場合があります。

また、複数棟のマンションでは、建物ごとに劣化状況や工事範囲が異なることもあります。

そのため、調査する面積や箇所が増えるだけでなく、劣化位置図や写真記録、数量表などの作成量が変わる可能性があります。

費用に影響し得る主な条件は次のとおりです。

• 戸数・棟数・階数：対象となる建物の規模
• 建物形状：外壁や屋上などの調査条件
• 調査対象：外壁・防水・共用部分等の確認範囲
• 劣化状況：追加確認が必要な症状や箇所
• 調査方法：目視・打診など採用する調査方法
• 資料作成：報告書・写真・図面などの成果物

ただし、戸数が増えればコンサルタント費用も必ず同じ割合で増えるわけではありません。

例えば、建物の形状や調査条件が異なる場合、戸数が近いマンションでも必要な業務量が変わることがあります。

建物規模は費用を検討する材料の一つですが、それだけで適正金額は決まりません。

委託する業務範囲による違い

コンサルタント費用を判断するうえで特に重要なのが、どこまでの業務を依頼するかという点です。

大規模修繕では、建物の状態を確認してから工事を発注し、完成するまでに複数の業務が必要になる場合があります。

例えば、コンサルタントへ委託する業務として次の項目が考えられます。

• 既存図面や修繕履歴などの資料確認
• 建物調査・劣化診断
• 必要な修繕内容・工事範囲の検討
• 修繕設計・工事仕様書の作成
• 施工数量の算出・積算資料の整理
• 施工会社の募集・選定支援
• 施工会社の見積内容の確認
• 工事中の工事監理
• 完成時の確認・報告

ただし、これらすべてが一つの業務委託契約に含まれるとは限りません。

例えば、調査だけを委託する場合、調査から修繕設計まで委託する場合、工事監理まで含めて委託する場合では、業務内容が異なります。

また、施工会社選定の支援が含まれる場合でも、募集要項の作成までなのか、見積比較や質疑回答の支援まで行うのかによって、作業範囲が変わります。

打合せ回数・工事期間・成果物による違い

同じ業務範囲でも、打合せや現地確認の回数、業務期間、提出資料の内容によって費用が変わる場合があります。

例えば、理事会や修繕委員会への出席、現地調査、工事中の現場確認、報告書の作成などです。

工事監理が委託内容に含まれる場合、予定する工事期間や現場確認の頻度が業務量に関係することがあります。

また、会議資料や説明資料の作成が必要な場合には、その作成範囲や回数も確認したい項目です。

具体的には、次の条件を整理しましょう。

• 理事会・修繕委員会への出席予定回数
• 現地調査や現場確認の回数
• 工事監理を行う予定期間
• 監理報告書・調査報告書の提出頻度
• 住民説明用資料の作成有無
• 追加の質疑回答・資料修正の対応範囲

ただし、現場確認回数や打合せ回数が多ければ、必ず品質の高いサービスになるわけではありません。

重要なのは、今回の建物や工事内容に対して、必要な確認項目と頻度が設定されているかという点です。

コンサルタント費用には、定額方式、業務段階ごとの費用設定、作業量を基準とする設定などが考えられます。

工事費に対する一定割合だけでなく、費用の算定方法と業務量を確認することが重要です。

設計監理の業務範囲とは？施工会社との役割の違い

設計監理方式では、コンサルタント等が建物調査、修繕設計、見積条件の整理、施工会社選定支援、工事監理などを担当する場合があります。施工会社は実際の工事を担当するため、それぞれの契約と役割分担を確認する必要があります。

設計監理で依頼する主な業務

設計監理方式でコンサルタント等へ業務を委託する場合、工事前の調査から工事中の確認まで、複数の段階に分かれることがあります。

ただし、すべての業務が自動的に含まれるわけではありません。

委託する内容を次の段階に分けて確認しましょう。

① 建物調査・劣化診断

既存の図面や過去の修繕履歴などを確認し、建物の状態を調査します。

外壁・防水・共用部分などについて、必要な調査を行い、工事を検討するための資料を整理する業務です。

成果物としては、調査報告書、劣化位置図、写真記録などが考えられます。

この段階の見積では、調査対象となる箇所、調査方法、調査回数、報告書の内容を確認します。

② 修繕設計・数量算出

調査結果を基に、今回実施する工事範囲や使用材料、施工仕様、必要な工事数量などを整理します。

成果物の例は、工事仕様書、修繕設計図書、工事数量表、積算資料などです。

ただし、数量算出や概算費用の検討が修繕設計費に含まれるかどうかは、契約条件によって異なります。

③ 施工会社選定の支援

施工会社へ見積を依頼する際の条件整理や、提出された見積内容の比較などを支援する場合があります。

例えば、募集要項の作成、見積条件の整理、質疑への対応、見積比較資料の作成などです。

ただし、施工会社の最終決定は、管理組合等の発注者が必要な承認手続きに基づいて行います。

④ 工事監理・完成時の確認

工事が始まった後は、委託された範囲で、施工内容が設計図書や仕様書等と整合しているか確認します。

成果物としては、工事監理報告書、検査記録、是正確認記録などが考えられます。

工事監理費を比較する際は、確認対象となる工事、現場確認回数、報告内容、完成時の確認範囲などを整理します。

施工会社の施工管理とは役割が異なる

大規模修繕では、「施工管理」と「工事監理」という似た用語が使われますが、両者の役割は異なります。

施工管理は、施工会社が工事を進めるために行う管理業務です。

例えば、工程管理、品質管理、安全管理、作業手順の確認、協力会社との調整などが含まれます。

一方、工事監理は、委託契約等で定められた範囲において、施工内容が設計図書や仕様等と整合しているか確認し、必要な指摘や報告を行う業務です。

工事監理者がいるからといって、施工会社の施工管理上の責任がなくなるわけではありません。

また、工事監理者がすべての工程に常駐することを前提とするものでもありません。

監理費用は、誰が何を、どの頻度で確認し、どのような資料を提出するかとセットで判断することが重要です。

施工管理と工事監理の詳しい違いについては、大規模修繕の工事監理とは？施工管理との違い・確認内容・役割も参考になります。

責任施工方式との関係

大規模修繕には、設計監理方式のほかに、責任施工方式と呼ばれる発注方法もあります。

責任施工方式では、施工会社等が調査や工事内容の提案、見積、施工などを一体的に担当する場合があります。

一方、設計監理方式では、調査・設計・工事監理などの業務を専門家へ委託し、工事を別の施工会社へ発注する形が一般的です。

ただし、責任施工方式だから調査や品質確認が不要になるわけではありません。

調査や設計に相当する業務が工事費に含まれる場合もあれば、別の費用として提示される場合もあります。

そのため、コンサルタント費用が別契約になっているという理由だけで、設計監理方式の方が必ず高額になるとは判断できません。

逆に、コンサルタントが別契約であることだけで、費用や品質の適切性が保証されるわけでもありません。

両方式の比較は、責任施工方式と設計監理方式の違い｜業務範囲・費用・選び方をご覧ください。

コンサルタントの見積書はどこを確認する？

コンサルタントの見積書では、金額だけでなく、業務内容、調査・打合せ・現場確認の回数、報告書等の成果物、対象外業務、追加費用の条件を確認します。同じ総額でも含まれる業務が異なるため、条件をそろえて比較することが重要です。

見積の内訳と成果物を確認する

コンサルタントの見積書を受け取ったら、総額だけでなく、どの業務に対する費用なのかを確認します。

例えば「調査・設計監理業務一式」と記載されている場合でも、その中に建物調査、修繕設計、見積比較、工事監理などがどこまで含まれているかは、見積書だけでは分からない場合があります。

そのため、見積書と業務仕様書を照合し、実際に行われる作業と成果物を確認しましょう。

また、見積項目の名称や費用の分類方法は、コンサルタントによって異なります。

調査費・設計費・監理費がそれぞれ別項目になっている場合もあれば、複数の業務が一つの費用項目にまとめられている場合もあります。

重要なのは、費用項目の名称ではなく、業務の対象範囲・実施条件・成果物が明確であることです。

コンサルタント見積の主な確認項目

次の表は、大規模修繕でコンサルタントへ委託する場合に、見積書で確認したい代表的な項目をまとめたものです。

実際の見積項目や業務範囲は契約によって異なるため、各社の提案内容に合わせて確認してください。

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この表は、コンサルタントの見積に含まれる可能性がある業務を整理したものです。実際には、複数の業務が一つの費用項目に含まれる場合もあります。

例えば、数量算出費が修繕設計費に含まれていたり、理事会への出席が施工会社選定支援費に含まれていたりする場合があります。

そのため、同じ業務について二重に費用を計上していないか、逆に必要な業務が見積から抜けていないかを確認することが大切です。

同じ金額でも業務内容が異なる場合がある

複数のコンサルタントから見積を取得した場合、総額が近くても業務範囲が異なることがあります。

例えば、ある見積には建物調査・修繕設計・工事監理が含まれ、別の見積では建物調査と修繕設計のみで、工事監理が別契約になっている場合です。

このような場合、見積金額だけを比較しても、同じ条件で比較したことにはなりません。

見積比較では、業務ごとに次の項目をそろえて確認しましょう。

• 委託する業務の名称と具体的な内容
• 対象となる建物・工事項目・調査範囲
• 打合せ・現場確認の回数と実施条件
• 調査報告書・仕様書・監理報告書などの成果物
• 業務の実施期間と終了条件
• 契約に含まれない業務と追加費用の条件

特に「一式」と記載されている見積項目については、業務仕様書や提案書などで内容を確認することが重要です。

なお、施工会社の見積書とコンサルタントの見積書は目的が異なるため、同じ内訳項目で直接比較するものではありません。

工事費とコンサルタント費用を分けて考える

マンション大規模修繕の予算を考える際には、施工会社へ支払う工事費と、コンサルタントへ支払う業務委託費を区別することが重要です。

施工会社への工事費は、外壁補修、防水、塗装、足場など、実際の工事に必要な費用が中心となります。

一方、コンサルタントへの業務委託費は、調査、修繕設計、施工会社選定の支援、工事監理など、委託した専門業務に対して発生します。

ただし、責任施工方式では調査や工事内容の検討などが工事費に含まれる場合もあります。

そのため、設計監理費が別契約だから必ず高い、工事費に含まれているから必ず安いとは判断できません。

工事本体の費用については、大規模修繕費用の相場と見積総額の考え方を参考にしてください。

また、施工会社が提出する工事見積の内訳については、大規模修繕の見積書の内訳・比較・確認ポイントで解説しています。

コンサルタント費用に追加料金が発生するのはどんな場合？

コンサルタント費用は、契約に含まれない追加調査、設計変更、打合せの増加、工事期間の延長、追加の現場確認などによって増額する場合があります。追加費用が発生する条件と承認方法を契約前に確認することが重要です。

追加調査・設計変更が必要になった場合

コンサルタントとの契約後に、当初の業務範囲を超える作業が必要になる場合があります。

例えば、建物調査の結果、想定していなかった劣化が見つかり、追加調査や修繕設計の変更が必要になる場合です。

また、管理組合が工事範囲を見直した結果、仕様書や図面、数量表の修正が必要になることも考えられます。

追加業務として検討される可能性があるのは、次のような項目です。

• 当初契約の調査範囲外となる追加調査
• 新たな劣化箇所の詳細確認
• 修繕範囲の変更に伴う再検討
• 工事仕様書や設計図面の修正
• 変更後の工事項目・数量の再算出
• 追加資料の作成や再説明

ただし、変更が生じれば必ず追加料金が発生するというわけではありません。

当初の契約に必要な修正業務が含まれている場合や、変更内容が契約範囲内と判断される場合もあります。

追加料金が発生するかどうかは、変更内容と当初の業務仕様書・契約条件を照合して判断することが重要です。

打合せ回数や工事監理期間が増えた場合

理事会や修繕委員会との打合せ、現場確認、工事監理などについて、契約時に回数や期間が定められている場合があります。

そのため、予定していた回数を超える会議への出席や、工事期間の延長に伴う追加の監理業務などによって、費用が変わる可能性があります。

例えば、次の項目を確認しましょう。

• 理事会や修繕委員会への追加出席
• 予定外の現地調査・現場確認
• 追加の検査や是正確認
• 工事期間延長時の工事監理
• 追加の報告書・説明資料の作成
• 施工会社との追加協議への対応

ただし、工事期間が延びた場合でも、コンサルタント費用が必ず同じ割合で増えるとは限りません。

工期延長の原因や、実際に追加で必要になる業務の内容、契約上の取り扱いなどによって判断が異なります。

また、現場確認回数が増えることが、必ず工事品質の向上につながるわけでもありません。

追加の回数・期間・費用を確認するときは、なぜその業務が必要なのかも合わせて説明を求めましょう。

追加費用の承認方法を契約書で確認する

追加費用に関する認識違いを防ぐためには、契約前に追加業務の承認方法を決めておくことが重要です。

例えば、追加の現地調査が必要になった場合、コンサルタントが業務内容と費用を説明し、管理組合等が必要性を確認したうえで承認するという流れが考えられます。

具体的な承認方法は、契約内容や管理組合の規約、既存の予算・決議などによって異なります。

また、口頭で説明を受けたという事情だけで、すべての追加費用が当然に確定するわけではありません。

一方、事前承認の手続きに問題があれば、どのような場合でも支払義務が発生しないと一律に判断することも適切ではありません。

契約前に確認したいコンサルタント費用と役割分担

コンサルタントと契約する前には、委託する業務、成果物、費用の内訳、追加料金の条件、施工会社との役割分担を確認しましょう。見積書・業務仕様書・契約書を照合し、不明点を整理してから判断することが大切です。

契約前の確認チェックリスト

コンサルタント費用を判断するときは、見積総額だけでなく、委託する業務と契約条件を整理することが重要です。

契約前には、次の項目を確認しましょう。

施工会社との役割分担を明確にする

設計監理方式でコンサルタントと施工会社に別々の業務を依頼する場合は、両者の役割分担を確認することが重要です。

例えば、調査や設計、工事監理はコンサルタントへ委託し、実際の施工や施工管理は施工会社が行う形が考えられます。

ただし、施工会社が設計に関係する確認や提案を行う場合や、管理会社が一部の業務を担当する場合もあります。

そのため、業務を誰が担当するのか、誰が確認し、最終的に誰が判断するのかを整理しましょう。

特に確認したいのは、次の内容です。

• 建物調査：調査を実施し、結果を整理するのは誰か
• 修繕設計：工事範囲・仕様・数量を整理するのは誰か
• 工事見積：施工会社の見積を誰が確認するのか
• 施工会社選定：候補比較を誰が支援し、最終判断を誰が行うのか
• 施工管理：工事の工程・品質・安全を誰が管理するのか
• 工事監理：設計図書等との整合を誰が確認するのか
• 追加工事：変更内容を誰が確認し、誰が承認するのか
• 完了確認：施工会社・工事監理者・発注者が何を確認するのか

重要なのは、コンサルタントと施工会社の業務が重複しているかどうかだけではありません。

必要な確認業務が、どちらの契約にも含まれていない状態になっていないかも重要です。

例えば、工事中の数量変更について、施工会社が数量を記録するだけでなく、誰がその根拠を確認し、管理組合へ報告するのかを明確にしておく必要があります。

費用を比較するときは、業務の重複と欠落の両方を確認しましょう。

コンサルタントの中立性・利益相反を確認する

設計監理方式では、コンサルタントが施工会社選定や見積比較を支援する場合があります。

そのため、コンサルタントと施工会社の関係について、必要な情報を確認することも重要です。

例えば、資本関係や人的関係、継続的な取引関係、紹介料などの報酬関係がある場合には、その内容が施工会社選定に与える影響を確認する必要があります。

具体的には、次の項目を整理しましょう。

• 施工会社との資本関係・人的関係
• 継続的な取引関係の有無
• 紹介料やその他の報酬関係
• 関連会社が工事の候補に含まれるか
• 施工会社選定の評価基準
• 管理組合へ開示される情報の範囲

国土交通省でも、マンション大規模修繕工事の発注に関する相談窓口や注意事項を案内しています。

ただし、コンサルタントを利用すると必ず不正が起こるという意味ではありません。

また、別会社のコンサルタントであれば、必ず完全に中立であると判断できるわけでもありません。

管理組合が業務内容と利害関係を把握し、施工会社選定の判断根拠を確認できる状態にすることが重要です。

参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」

コンサルタントの実績や担当者、契約条件を比較する詳しい方法については、大規模修繕コンサルタントの選び方｜ランキング以外の比較基準をご覧ください。

大規模修繕のコンサルタント費用に関するよくある質問

まとめ｜コンサルタント費用は金額と業務内容をセットで確認

大規模修繕のコンサルタント費用は、建物の規模だけで決まるものではありません。

建物調査・修繕設計・施工会社選定支援・工事監理などの業務範囲、打合せや現地確認の回数、業務期間、成果物によって費用が変わる場合があります。

そのため、見積総額や工事費に対する割合だけで判断せず、今回の工事で何を依頼する必要があるのか整理することが重要です。

契約前には、次の点を確認しましょう。

• 費用の決まり方：建物規模・業務範囲・業務量を確認する
• 調査・設計：対象範囲と成果物を確認する
• 工事監理：確認回数・期間・報告内容を確認する
• 見積内訳：対象業務・別途費用・成果物を確認する
• 追加費用：発生条件と承認手続きを整理する
• 役割分担：施工会社とコンサルタントの業務を区別する
• 総事業費：工事費と業務委託費を合わせて確認する

マンション大規模修繕工事の全体的な流れや費用・施工会社選定については、マンション大規模修繕工事の目的・工事内容・費用・進め方も参考になります。