大規模修繕は下請け業者が施工しても大丈夫？元請責任・現場体制・不具合対応の確認ポイント

大規模修繕では、防水・塗装・外壁補修などの専門工事を下請業者が施工することがあります。下請施工そのものが問題なのではなく、契約先である元請が工事全体を適切に管理し、品質・工程・安全・不具合対応について説明できる体制が整っているかが重要です。

マンションやアパートの大規模修繕を検討する際、「契約する施工会社とは別の下請業者が工事をするらしいけれど大丈夫？」「施工不良があった場合は、元請と下請のどちらに連絡すればよいの？」と不安に感じる管理組合や一棟オーナーもいるでしょう。

大規模修繕は、外壁補修、シーリング、防水、塗装、足場など、複数の専門工事を組み合わせて実施する場合があります。そのため、元請の社員だけですべてを施工するとは限りません。

ただし、下請業者が施工する場合でも、元請が現場管理や発注者への説明を十分に行っていなければ、工事中の連絡不足や品質確認の不明確さにつながる可能性があります。

大切なのは、誰が施工するかだけでなく、誰が工事全体を管理し、問題が起きた場合にどのように対応するかを確認することです。

この記事では、元請と下請の役割、建設業法で規制される一括下請負との違い、施工管理体制の確認方法、工事中・工事後の不具合対応、契約前の確認ポイントを解説します。

大規模修繕は下請業者が施工しても大丈夫？

大規模修繕では、防水や塗装などの専門工事を下請業者が担当する場合があります。下請施工そのものが問題なのではなく、元請が工事全体を適切に管理し、施工品質や工程、発注者との調整を行う体制が整っているかが重要です。

専門工事を下請業者が担当することはある

マンションやアパートの大規模修繕では、建物の劣化状況に合わせて、複数の工事を組み合わせて施工します。

例えば、主な工事項目には次のようなものがあります。

• 外壁補修：ひび割れ補修・タイル補修・下地補修など
• シーリング工事：外壁目地やサッシ周辺などのシーリング施工
• 防水工事：屋上・バルコニー・共用廊下などの防水施工
• 塗装工事：外壁や鉄部などの塗装
• 足場工事：仮設足場の組立て・解体
• 設備改修：工事範囲に含まれる給排水設備等の改修

これらの工事では、それぞれ必要な施工技術や作業方法が異なるため、専門工事会社が担当する場合があります。

例えば、元請が工事全体を管理し、外壁補修は外壁工事の専門業者、防水工事は防水の専門業者が担当する施工体制も考えられます。

そのため、下請業者が施工するという理由だけで、工事品質が低いと判断することはできません。

一方、専門業者に任せているから必ず高品質になるとも限りません。施工内容に合った技術や経験があるか、元請による品質確認が行われるかを確認する必要があります。

元請と下請の役割の違い

元請とは、管理組合や一棟オーナーなどの発注者から、直接工事を請け負う施工会社のことです。

下請とは、元請などから特定の工事を請け負い、担当範囲の施工を行う業者です。

このように、元請と下請は役割を分担して工事を進めます。

例えば、防水工事を下請業者が施工する場合、担当する専門業者は自社が請け負った施工範囲の品質を確認し、必要な施工報告を行います。

元請はその内容を把握し、他の工種との工程調整や必要な品質確認、発注者への報告などを行うことが重要です。

ただし、元請と下請の法的な責任範囲や具体的な業務分担は、契約内容・法令・個別の施工体制によって異なります。

下請施工の有無だけでは品質を判断できない

施工会社を選ぶ際、「完全自社施工」と「下請業者による施工」のどちらがよいのか迷うこともあります。

しかし、自社施工という言葉だけで、すべての工事を元請の社員が施工すると判断することは適切ではありません。

例えば、一部の工種は自社で施工し、それ以外を協力会社へ依頼する場合もあります。また、元請が施工管理を担当し、専門工事会社が施工する場合もあります。

そのため、次の項目を整理して比較しましょう。

• どの会社が、どの工事を担当するのか
• 元請は現場全体をどのように管理するのか
• 施工品質を誰が、いつ確認するのか
• 不具合が発生した際に誰が対応するのか

「自社施工だから安心」「下請施工だから不安」と決めつけず、実際の施工体制と管理内容を確認することが重要です。

施工会社の選定方法全体については、大規模修繕の施工会社はどう選ぶ？実績・見積・現場体制の比較ポイントを参考にしてください。

また、施工会社以外の依頼先については、大規模修繕工事の依頼先の種類と役割で解説しています。

元請責任とは？確認したい3つの管理体制

元請は、請け負った工事全体について、工程・品質・安全などを適切に管理する役割を持ちます。施工を下請業者に任せる場合でも、現場全体の管理体制や責任者、発注者への連絡・報告方法を確認することが重要です。

① 発注者との連絡・調整体制

マンション大規模修繕では、管理組合や一棟オーナーと施工会社の間で、工事内容や工程について継続的な確認が必要になります。

例えば、居住者が生活しているマンションでは、足場工事や外壁補修、防水工事などによって、騒音やバルコニーの使用制限、共用部分の通行制限が生じる場合があります。

また、施工中に変更が必要になった場合や、居住者から問い合わせがあった場合には、内容を整理して関係する業者と調整する必要があります。

そのため、元請に確認したいのは次の項目です。

• 管理組合・一棟オーナーからの問い合わせ窓口
• 工事内容を説明する担当者
• 定例打ち合わせや報告の方法
• 工事変更時の連絡・承認方法
• 居住者への工事案内や問い合わせ対応
• 緊急時の連絡先と対応手順

特に、下請業者が複数参加する場合は、発注者からの質問を誰が受け付け、どのように関係業者へ確認するのかが重要です。

なお、工事監理者や発注者の代理人が別途配置される場合は、元請との業務分担や連絡経路を契約内容に沿って整理します。

管理会社や工事監理者が関与していても、元請の施工管理業務と自動的に同一になるわけではありません。

② 現場管理・工程管理

大規模修繕では、外壁補修、シーリング、防水、塗装など、複数の工種が関係する場合があります。

そのため、工事全体の工程を調整し、各業者が予定する施工内容や作業順序を確認することが重要です。

例えば、下地補修が完了していない部分で次の仕上げ工程を進めないよう、施工状況や検査結果を確認する必要があります。

また、足場や資材搬入、共用部分での作業などについても、他の工種との調整が必要になる場合があります。

元請の現場管理体制を確認する際は、次の内容を整理しましょう。

• 工事全体の管理責任者
• 現場代理人や配置技術者の役割
• 全体工程表と工種ごとの施工順序
• 下請業者間の作業調整方法
• 作業エリアや居住者動線の安全管理
• 現場巡回・施工状況の確認方法
• 工程に遅れが生じた際の対応方法

なお、建設業法で配置が求められる主任技術者・監理技術者等については、工事内容や下請契約の規模などによって要件が異なります。

また、現場代理人は契約上の役職であり、主任技術者・監理技術者と必ずしも同じ意味ではありません。

そのため、施工会社には、今回の工事で誰がどの役職を担い、どの範囲を管理するのか説明を求めることが重要です。

③ 品質管理・施工報告

下請業者が専門工事を担当する場合、元請がどのように施工品質を確認するのかも重要です。

例えば、防水工事や外壁補修では、仕上げ工程が進むと施工状況を直接確認しにくくなる部分があります。

そのため、必要な工程ごとに施工状況を確認し、写真や検査記録を残すことが重要になります。

品質管理では、主に次の項目を確認します。

• 施工開始前の仕様・材料確認
• 下請業者による自主検査
• 元請による施工状況の確認
• 必要な工程での立会いや中間検査
• 施工写真・工事日報の記録
• 不適合箇所の指摘と手直し確認
• 工事完了時の検査・報告

例えば、外壁補修であれば、補修箇所や施工数量、施工方法などの記録を確認する場合があります。

防水工事では、下地処理や材料、施工工程などについて確認する場合があります。

ただし、工事の種類によって必要な検査方法は異なり、すべての工事で同一の検査を行うわけではありません。

品質管理では「検査をする」という説明だけでなく、誰が・いつ・何を確認し、手直し後にどう確認するかを把握することが重要です。

下請施工と一括下請負（丸投げ）はどう違う？

通常の下請契約と、建設業法で規制される一括下請負は異なります。一括下請負に該当するかは、工事の全部や主たる部分を他社へ任せているか、元請が施工管理に実質的に関与しているかなどを踏まえて判断されます。

通常の下請施工は直ちに法律違反にならない

大規模修繕で専門工事を下請業者へ依頼すること自体は、直ちに法律違反となるものではありません。

例えば、元請が工事全体の計画や工程管理を担当し、防水工事については専門工事会社へ依頼する場合があります。

このような施工体制では、元請が工事全体の施工計画や調整、品質確認などに実質的に関与しているかが重要です。

また、足場工事、外壁補修、塗装工事などを異なる専門業者が担当する場合でも、それだけで一括下請負に該当するとは限りません。

判断する際は、下請業者が担当している工事の範囲と、元請が実際に行っている管理業務を確認する必要があります。

一括下請負は建設業法で規制されている

建設業法第22条では、原則として一括下請負が禁止されています。

一括下請負とは、元請が請け負った工事の全部や主たる部分などを他社へ任せ、元請自身が施工に実質的に関与していないような場合を指します。

国土交通省は、一括下請負の判断に当たり、元請が施工に実質的に関与しているかを重要な判断要素として示しています。

例えば、元請が次のような業務を実際に行っているかが確認事項になります。

• 施工計画の総合的な企画
• 工事全体の工程管理・安全管理
• 工事目的物や使用材料等の品質管理
• 下請業者間の施工調整
• 下請業者への必要な技術指導・監督

単に現場に担当者を配置しているだけでは、施工に実質的に関与していると認められるとは限りません。

元請が工事全体の管理業務を実際に行っているかが重要な判断材料です。

参考：国土交通省「建設工事における一括下請負の判断基準を明確化しました」

なお、管理会社から紹介された施工会社へ発注する場合と、施工会社へ直接依頼する場合の違いについては、管理会社の紹介業者と施工会社への直接依頼の比較ポイントも参考になります。

施工体制台帳・施工体系図の確認

大規模修繕では、複数の下請業者が施工に関わる場合があります。

そのため、どの会社がどの工事を担当し、誰が管理するのかを整理することが重要です。

施工体制台帳や施工体系図は、こうした施工体制を把握するための資料です。

例えば、次の内容を確認する際に利用されます。

• 元請会社と下請会社の関係
• 下請業者が担当する工事項目
• 工事の施工期間
• 配置される技術者や現場責任者
• 再下請負の有無
• 施工体制の変更状況

ただし、すべての大規模修繕で施工体制台帳の作成が義務付けられているわけではありません。

2025年2月1日以降の基準では、民間工事で施工体制台帳等の作成義務が生じる下請契約の総額は、原則として5,000万円以上、建築一式工事では8,000万円以上です。

この基準は、元請が発注者から直接請け負い、特定建設業者として法令上の要件に該当する場合のものです。

大規模修繕工事だからといって、自動的に建築一式工事へ分類されるわけではありません。

また、台帳作成義務の有無にかかわらず、発注者が施工体制について説明を求めることは重要です。

施工体制台帳や施工体系図の詳しい確認方法は、大規模修繕の施工体制台帳とは？下請会社・技術者・施工体系図の確認方法で解説しています。

工事中・工事後に不具合が発生したら誰が対応する？

下請業者が施工した部分で不具合が発生した場合も、発注者はまず契約先の元請へ連絡し、状況確認や対応方法を相談するのが基本です。原因調査、補修の要否、費用負担、保証の適用などは契約条件や不具合の原因に基づいて確認します。

不具合の連絡先は元請を基本とする

大規模修繕では、工事中や工事完了後に不具合が見つかる場合があります。

例えば、次のようなケースです。

• 防水工事後に雨漏りが発生した
• 外壁補修を行った箇所に不具合が見つかった
• 塗装面に施工上の不具合が疑われる
• シーリング施工部分に問題が見つかった

このような場合、下請業者が実際に施工した部分であっても、発注者はまず工事請負契約を締結した元請へ連絡することを基本とします。

例えば、防水工事を専門業者が担当した場合でも、管理組合が下請業者を直接探して問い合わせる必要があるとは限りません。

元請が受付窓口となり、必要に応じて施工した専門業者と連携して現地確認や原因調査を進める体制が考えられます。

ただし、実際の連絡先や対応方法は、契約書・保証書などに定められた条件に従って確認します。

契約前に、不具合発生時の連絡先と対応手順を確認しておくことが重要です。

原因確認から補修までの流れ

工事後に不具合が発生した場合は、原因を確認し、必要な対応について協議します。

一般的な対応の流れは次のとおりです。

ただし、工事後に見つかった不具合が、すべて施工不良によるものとは限りません。

例えば、今回施工していない部分から雨水が浸入している場合や、別の原因によって不具合が発生している場合も考えられます。

そのため、施工会社や発注者が原因を決めつけず、必要な調査を行うことが重要です。

補修費用と責任は契約・原因によって異なる

下請業者が施工した部分に不具合が生じた場合でも、元請がすべての費用を無条件に負担するとは限りません。

実際の責任や費用負担は、工事請負契約の内容、不具合の原因、法令上の責任、保証条件などによって異なります。

例えば、元請に契約上の補修義務がある場合には、発注者との契約に基づく対応が問題になります。

一方、元請と下請の間でも、それぞれの契約に基づいて責任や費用負担について協議される場合があります。

ただし、これは発注者が必ず下請業者と直接交渉しなければならないという意味ではありません。

発注者は、契約先の元請との関係を基本に、原因調査・補修内容・費用負担・保証条件を確認することが重要です。

なお、国土交通省の民間建設工事標準請負契約約款は、契約条件を検討する際の参考になりますが、すべての個別契約に自動的に適用されるわけではありません。

参考：国土交通省「建設工事標準請負契約約款について」

大規模修繕の契約前に確認したい施工体制チェックリスト

大規模修繕の契約前には、元請の管理責任者、下請業者の担当工事、品質・工程の管理方法、発注者への報告体制、不具合発生時の連絡窓口を確認しましょう。施工形態だけでなく、具体的な管理内容を比較することが重要です。

元請・下請の役割と確認ポイント

施工体制を確認するときは、元請と下請の役割を整理し、各業務について誰が担当するのかを確認します。

次の比較表は、一般的な元請・下請の役割と、発注者が確認したい項目をまとめたものです。

※👉横にスクロールできます

表の内容は一般的な施工体制における役割を整理したものです。

具体的な業務分担や責任範囲は、工事請負契約や施工体制、関係法令によって異なる場合があります。

発注者は、元請と下請の役割を理解したうえで、今回の工事における実際の担当者や管理方法を確認しましょう。

契約前の施工体制チェックリスト10項目

大規模修繕の契約前には、下請業者が施工するかどうかだけでなく、元請の施工管理体制や発注者への対応方法を確認します。

特に重要な3つの確認ポイント

① 工事全体の管理責任者が明確であること

元請会社の名称だけでなく、工事全体を管理する担当者や、現場での連絡窓口を確認します。

例えば、施工会社の営業担当者と、現場で工事を管理する担当者が異なる場合があります。

また、主任技術者・監理技術者・現場代理人などは、法令や契約上の役割が異なります。

そのため、担当者の氏名だけでなく、どの業務を担当し、どのような連絡経路になっているか確認しましょう。

② 品質管理方法が具体的に説明されていること

施工会社から「品質管理を行います」と説明を受けた場合は、その内容を具体的に確認します。

例えば、下請業者による自主検査、元請による施工状況の確認、必要な工程での検査、施工写真の記録などです。

また、問題が見つかった際に、誰が手直しを指示し、誰が完了を確認するのかも重要です。

施工品質は、施工する会社の名称だけでなく、施工内容を確認し、不具合を是正する仕組みがあるかによって評価する必要があります。

③ 不具合発生時の対応方法が明確であること

工事中や工事後に問題が発生した場合、誰に連絡し、どのように原因調査や補修の協議を進めるのか確認しましょう。

特に、下請業者が施工した部分について、元請がどのように調査・確認を行うのかを把握することが重要です。

また、工事保証の対象範囲や保証期間、連絡先、対象外となる条件についても契約前に確認する必要があります。

見積内容と施工体制の整合性を確認する場合は、大規模修繕の見積書の見方・工事範囲・数量・仕様の確認ポイントも参考になります。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜下請け施工の有無より元請の管理体制が重要

マンションやアパートの大規模修繕では、外壁補修・防水・塗装などの専門工事を下請業者が担当する場合があります。

下請施工そのものが問題なのではなく、元請が工事全体をどのように管理し、施工品質や工程、発注者への対応を行っているかが重要です。

施工会社を比較する際は、次の点を確認しましょう。

• 下請施工：専門工事を下請業者が担当すること自体は問題ではない
• 元請責任：工程・品質・安全・発注者との調整などの管理体制を確認する
• 一括下請負：通常の下請施工と建設業法上の規制を区別する
• 現場体制：管理責任者や下請業者の担当工種を確認する
• 品質管理：施工報告・写真・検査・手直し確認の方法を確認する
• 不具合対応：契約先の元請との連絡窓口と保証条件を確認する

マンション大規模修繕の工事計画や施工会社選定、見積確認などの全体像については、マンション大規模修繕工事の内容・費用・進め方も参考になります。

有資格者

ワンリニューアルには、建築施工管理、外壁調査、足場・仮設工事、安全管理などに関係する有資格者が在籍しています。

マンションやアパートの大規模修繕を検討する際に関連する資格・講習の保有者をご紹介します。

花形智博

株式会社ファースト　常務取締役
大規模修繕・施工管理・仮設工事関連

主な保有資格・講習

• 2級建築施工管理技士（仕上げ）
• 一級とび技能士
• 足場の組立て等作業主任者
• 石綿作業主任者
• 職長・安全衛生責任者教育
• 足場作業主任者能力向上教育
• 足場特別教育
• フルハーネス講習
• ロープ高所作業関係

建築施工管理、足場・仮設工事、高所作業、安全管理などに関係する資格・講習を保有しています。

田中 竜二

株式会社ファースト
ワンリニューアル事業部
執行役員・統括事業部長

主な保有資格・講習

• 外壁診断士
• 一般建築物石綿含有建材調査者
• ドローン操縦士
• 足場組立等作業主任者
• 足場特別教育
• 高所作業車運転特別教育
• 玉掛け
• 小型移動式クレーン
• 安全衛生教育

外壁調査、建物の状態確認、高所での調査・作業、石綿含有建材の調査などに関連する資格・講習を保有しています。

有資格者他多数