大規模修繕の瑕疵保険は必要？工事保証・完成保証との違いと契約前の確認ポイント

大規模修繕工事の瑕疵保険は、一般的に加入が義務付けられている保険ではありません。ただし、工事後に保険対象となる施工不良が見つかった場合の修補費用等に備えられるため、工事内容や施工会社の保証条件に応じて加入を検討する価値があります。

マンションやアパートの大規模修繕では、工事完了後に雨漏りや外壁の不具合などが見つかる可能性があります。

そのような場合に備える制度の一つが、大規模修繕工事瑕疵保険（かし保険）です。

一方、施工会社が提供する工事保証や、工事途中の施工会社倒産などに備える完成保証もありますが、これらは目的や対象となるリスクが異なります。

また、瑕疵保険に加入していても、工事を実施していない部分や経年劣化など、保険契約の対象外となる不具合まで無条件に補償されるわけではありません。

この記事では、大規模修繕工事瑕疵保険の仕組み、工事保証・完成保証との違い、保険の対象となる不具合、申込みや検査の流れ、契約前の確認ポイントを解説します。

大規模修繕の瑕疵保険は必要？加入の判断基準

大規模修繕工事の瑕疵保険は、原則として任意加入です。工事後に施工不良が見つかった場合の修補費用等に備えられるため、建物の状態や工事内容、施工会社の保証条件を確認して加入の必要性を検討します。

大規模修繕工事瑕疵保険とは

大規模修繕工事瑕疵保険とは、共同住宅の大規模修繕工事を対象とし、保険契約で定められた施工部分に瑕疵が見つかった場合の修補費用等に備える保険です。

ここでいう瑕疵（かし）とは、簡単にいえば、施工された部分が契約上求められる品質や性能を満たしていない不具合などを指します。

保険の対象になるかどうかは、不具合の原因や施工内容、保険契約の条件によって判断されます。

一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会では、大規模修繕工事のかし保険について、保険法人による検査と、工事の瑕疵に備える保険を組み合わせた仕組みとして案内しています。

主な特徴は、次のとおりです。

• 共同住宅の大規模修繕工事を対象とする保険である
• 大規模修繕工事業者が保険法人へ申込みを行う
• 保険法人による所定の現場検査が行われる
• 対象となる瑕疵が確認された場合、修補費用等に保険金が支払われる仕組みがある
• 施工会社の倒産等により、発注者が直接保険金を請求できる場合がある

例えば、保険対象となる防水工事に施工不良があり、その不良が原因で雨漏りが発生した場合などが、補償を検討する場面として考えられます。

ただし、雨漏りが発生しただけで、必ず保険金が支払われるわけではありません。

対象工事に含まれるか、施工不良との因果関係があるか、保険期間内か、免責条件に該当しないかなどを確認する必要があります。

瑕疵保険への加入は義務なのか

一般的な大規模修繕工事では、瑕疵保険への加入は法律上、一律に義務付けられているものではありません。

住宅瑕疵担保責任保険協会の公式FAQでも、大規模修繕工事のかし保険は任意加入であることが説明されています。

ただし、国土交通省の登録住宅リフォーム事業者団体では、構成員が一定金額以上の大規模修繕工事を請け負う場合、原則として加入する取り扱いが示されています。

また、管理組合の発注条件や個別の契約内容によって、加入を求める場合も考えられます。

そのため、「任意加入だから必要ない」と判断するのではなく、今回の工事に必要な備えかどうかを確認することが大切です。

なお、工事費用や戸数だけを基準に、すべての大規模修繕で瑕疵保険が必須になるという判断はできません。

加入を検討するときの考え方

瑕疵保険を検討する際は、工事費用だけでなく、工事後に不具合が生じた場合の影響と、施工会社が提供する保証条件を合わせて確認します。

例えば、屋上や外壁の防水に関係する工事では、不具合が発生すると雨漏りなどの被害につながる可能性があります。

また、外壁関連工事や設備工事でも、対象となる施工部分の不具合によって補修が必要になる場合があります。

加入を判断する際には、次の項目を整理しましょう。

• 工事範囲：外壁・防水・設備など、今回施工する部分はどこか
• 保険対象：その工事が検討する保険商品の対象に含まれるか
• 工事保証：施工会社がどのような保証を提供するか
• 不具合の影響：施工不良が生じた場合、どのような補修や対応が必要になるか
• 施工会社の体制：工事後の連絡窓口や継続対応の方法は明確か
• 費用負担：保険料や検査費用がどのように計上されるか

保険に加入する場合でも、契約書や仕様書によって必要な工事品質を明確にすることが重要です。

瑕疵保険は施工品質の管理を不要にする制度ではなく、工事後に対象となる施工不良が発生した場合に備える仕組みとして理解しましょう。

参考：一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「かし保険全般に関するご質問」

瑕疵保険・工事保証・完成保証の違いとは？

瑕疵保険は対象となる施工不良の修補費用等に備える保険、工事保証は施工会社が定める保証、完成保証は工事途中で施工会社が倒産するなどして完成できなくなるリスクに備える仕組みです。目的や適用条件が異なります。

瑕疵保険は工事後の不具合に備える

大規模修繕工事瑕疵保険は、保険契約で対象となる施工部分に瑕疵が発生した場合、所定の条件に応じて修補費用等を補償する制度です。

施工事業者が保険に加入し、保険法人による所定の検査を受けることが特徴です。

通常は、保険対象となる不具合が発生した場合に、施工事業者が修補するための費用等について保険金が支払われる仕組みです。

また、施工事業者が倒産等によって対応できない場合には、発注者が保険法人へ直接保険金を請求できる場合があります。

ただし、施工会社が倒産したこと自体を無条件に補償する保険ではありません。

あくまで保険対象となる瑕疵があり、所定の支払条件を満たす場合の補償です。

工事保証は施工会社が提供する保証

工事保証は、施工会社が工事請負契約や保証書などに基づいて提供する保証です。

例えば、工事後に対象部分の施工不良が見つかった場合、契約で定められた条件に従って補修などの対応を行うことがあります。

ただし、工事保証の内容は、施工会社や工事項目、使用材料、契約条件によって異なります。

そのため、保証書に「工事保証あり」と記載されているだけで、すべての不具合が対象になるわけではありません。

特に次の点を確認することが重要です。

• 保証対象となる工事部分
• 保証期間とその起算日
• 保証対象になる不具合の内容
• 対象外となる条件や免責事項
• 不具合発生時の連絡先と対応方法

また、工事保証と瑕疵保険は、保証を提供する主体や、費用を補う仕組みが異なります。

工事保証の種類や保証書の見方については、大規模修繕の保証とは？工事保証・メーカー保証・免責事項の確認ポイントで詳しく解説しています。

完成保証は工事中断リスクへの備え

完成保証は、施工会社が工事途中で倒産するなどして、工事を継続できなくなる場合のリスクに備える仕組みです。

制度によっては、工事を完成させるための金銭的な支援や、代替施工会社に関する支援などが用意されている場合があります。

ただし、完成保証の内容は制度や保証商品によって異なります。

そのため、施工会社が倒産した場合に、すべての追加費用が補償される、必ず代替施工会社を手配してもらえるといった判断はできません。

また、すべての大規模修繕工事で完成保証を利用できるわけではありません。

施工会社の倒産時に確認する契約や費用精算などについては、大規模修繕中に施工会社が倒産したら？工事中断・支払・完成保証の確認ポイントも参考になります。

瑕疵保険・工事保証・完成保証の比較

3つの制度は、それぞれ備えるリスクや適用時期が異なります。契約前には、名称だけで判断せず、具体的な保証・補償条件を比較しましょう。

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比較表のとおり、3つの制度はそれぞれ役割が異なります。

瑕疵保険に加入していれば工事保証が不要になるわけではなく、工事保証があるから瑕疵保険を検討する必要がないとも限りません。

また、完成保証については、今回の大規模修繕工事で実際に利用できる制度があるかを個別に確認する必要があります。

瑕疵保険の対象になる不具合・対象外の条件

大規模修繕工事瑕疵保険は、保険契約で対象となる施工部分に不具合が発生し、所定の支払条件を満たす場合に利用できます。一方、経年劣化や施工対象外の部分などは補償されない場合があるため、契約内容を確認することが重要です。

瑕疵保険の対象になり得る工事

国土交通省では、大規模修繕工事瑕疵保険について、共同住宅の大規模修繕工事のうち、構造部分や防水部分、設備などを対象とする保険として案内しています。

また、住宅瑕疵担保責任保険協会の公式FAQでは、保険対象となり得る部分として、次の項目が示されています。

• 構造耐力上主要な部分：建物の構造に関係する施工部分
• 雨水の浸入を防止する部分：屋上・外壁など防水に関係する施工部分
• 給排水管路・給排水設備：保険対象となる配管・設備工事部分
• 電気設備：保険対象として定められた電気設備工事部分
• ガス設備：保険契約で対象となるガス設備工事部分
• 手すり等の鉄部：保険対象となる手すりなどの施工部分

ただし、これらに該当する工事を実施すれば、必ずすべての部分が保険対象になるという意味ではありません。

保険法人や商品、特約、実際に施工した部分によって、対象となる範囲は異なります。

例えば、外壁改修工事を実施した場合でも、外壁に生じるすべての不具合が保険対象になるとは限りません。

今回の工事でどの施工部分を保険対象にするのか、工事範囲図や保険関連資料で確認することが重要です。

対象となり得る不具合の具体例

瑕疵保険の対象となるかを判断するには、不具合が発生した場所だけでなく、その原因が保険対象工事の施工不良によるものかを確認する必要があります。

① 防水工事後に雨漏りが発生した場合

例えば、保険対象となる防水工事に施工上の不具合があり、その不具合が原因で雨水が浸入した場合は、保険による補償を検討するケースとなり得ます。

ただし、雨漏りの原因が今回の工事を実施していない部分にある場合や、保険契約の対象外となる場合は、補償されない可能性があります。

雨漏りが発生した際は、漏水原因と保険対象工事との関係を調査することが重要です。

② 外壁関連工事に不具合が見つかった場合

外壁関連工事では、施工した部分に不具合が発生する場合があります。

ただし、外壁のひび割れや仕上げのはがれなどが確認された場合でも、それだけで保険対象になるとは限りません。

保険対象となる施工部分で発生した瑕疵か、どのような施工不良が原因か、保険約款で定められた支払条件を満たすかなどを確認します。

③ 設備・配管工事で不具合が発生した場合

給排水管路や給排水設備などが保険対象に含まれている場合、施工不良によって機能上の問題が発生したケースなどが、補償を検討する対象となり得ます。

ただし、設備そのものの経年劣化や、今回の施工とは関係のない故障まで無条件に補償されるわけではありません。

どの設備・配管が保険対象なのか、施工内容と保険契約を照合することが必要です。

対象外になる可能性があるケース

瑕疵保険は、工事後のあらゆる不具合を補償するものではありません。

例えば、次のようなケースでは、保険金が支払われない場合があります。

• 建物や設備の自然な経年劣化
• 今回の大規模修繕で施工していない部分の不具合
• 保険契約の対象外となる工事の不具合
• 保険期間外の事故や不具合
• 保険契約上の免責事項に該当する損害
• 後から実施した別の工事に起因する損害
• 地震・台風など自然災害による損害

自然災害についても、保険商品や約款、損害原因などにより具体的な取り扱いを確認する必要があります。

例えば、防水工事後に雨漏りが発生しても、原因が施工不良ではなく、別の部分の劣化や外的要因による場合は、保険対象にならない可能性があります。

保険期間・対象範囲は商品ごとに異なる

瑕疵保険の保険期間は、保険対象となる工事部分や保険商品、特約などによって異なります。

住宅瑕疵担保責任保険協会の案内では、工事部分や不具合の種類による期間の違い、特約によって期間を延長できる場合があることなどが説明されています。

そのため、すべての工事項目に同じ保険期間が適用されるとは限りません。

契約前には、次の内容を確認しましょう。

• 保険対象となる施工部分
• 対象部分ごとの保険期間
• 保険期間の起算日
• 保険金の支払限度額
• 免責金額や自己負担となる条件
• 対象外となる事故・損害の内容
• 不具合発生時の連絡・調査・請求手続き

また、保険期間は一般に引渡日や工事完了確認日を基準として始まる仕組みですが、具体的な始期は採用する保険商品の書類で確認してください。

保険期間が長いという理由だけで安心と判断するのではなく、保険対象となる工事と不具合、補償条件まで確認することが大切です。

工事保証の期間や不具合発生時の対応方法については、大規模修繕工事後の保証期間と管理組合が確認すべきポイントも参考になります。

瑕疵保険の申込み・検査・費用はどう確認する？

大規模修繕工事瑕疵保険は、原則として施工事業者が着工前に申し込み、保険法人による所定の検査を受ける必要があります。加入を希望する場合は、契約前に対応可否や申込時期、検査、費用負担について施工会社へ確認しましょう。

保険への申込みは施工会社が行う

大規模修繕工事瑕疵保険への申込みは、原則として大規模修繕工事を行う施工事業者が行います。

管理組合や一棟オーナーが、施工事業者を介さずに直接保険法人へ申し込む仕組みではありません。

また、保険を利用するためには、施工事業者が保険法人に登録されている必要があります。

そのため、発注者が瑕疵保険への加入を希望する場合は、施工会社を選定する段階で対応可否を確認しておくことが重要です。

例えば、施工会社へ次の点を質問しましょう。

• 大規模修繕工事瑕疵保険への対応が可能か
• どの住宅瑕疵担保責任保険法人の商品を利用するのか
• 今回の工事が保険対象となる条件を満たすか
• 事業者登録や保険申込みの状況
• 保険対象に含まれる工事部分

施工会社が独自の工事保証を提供している場合でも、瑕疵保険への加入とは別のため、両者を区別して確認します。

着工前の申込みと検査を確認する

住宅瑕疵担保責任保険協会の公式FAQでは、大規模修繕工事瑕疵保険について、着工前に申込みを行い、所定の検査に合格する必要があることが案内されています。

工事が始まった後に、新たに大規模修繕工事瑕疵保険へ加入することはできないとされています。

そのため、保険への加入を希望する場合は、工事契約前から施工会社へ相談することが重要です。

一般的な確認の流れは、次のとおりです。

具体的な申込方法や検査回数、発行書類は保険法人・保険商品によって異なります。

また、保険法人の現場検査に合格することは、保険加入のための条件ですが、建物全体の工事品質を無条件に保証するものではありません。

工事自体の品質管理や完成検査についても、施工会社との契約内容に基づいて確認する必要があります。

保険料や費用負担を確認する

大規模修繕工事瑕疵保険の保険料は、保険商品や請負金額、対象工事などによって異なります。

また、保険への申込みや現場検査などに関係する費用についても、具体的な条件を確認する必要があります。

保険制度上は施工事業者が保険料や検査料を支払う仕組みですが、発注者と施工会社の間で最終的にどのように費用を負担するかは、見積書や契約条件によって確認します。

例えば、保険に関係する費用が見積に含まれている場合と、別項目として示される場合では、確認する内容が異なります。

契約前には、次の点を整理しましょう。

• 保険料が見積金額に含まれているか
• 検査に関係する費用の扱い
• 加入対象となる工事項目
• 補償限度額と免責金額
• 特約や追加費用の有無
• 工事内容が変更された場合の取り扱い

なお、保険料がいくらになるかは個別の条件によって異なるため、一般的な工事金額や戸数だけで一律に決めることはできません。

また、工事中の事故や第三者への損害に備える工事保険は、工事後の瑕疵に備える保険とは役割が異なります。

工事中の保険については、大規模修繕の工事保険とは？補償対象・免責・事故時の確認ポイントも参考にしてください。

大規模修繕の契約前に確認したい4つのポイント

大規模修繕の契約前には、瑕疵保険への加入有無、工事保証の対象と期間、完成保証の有無と適用条件、契約書への明記を確認します。保証名称だけで判断せず、今回の工事に適用される具体的な条件を書面で確認することが大切です。

契約前の保証・保険チェックリスト

瑕疵保険や工事保証、完成保証の内容を確認する際は、次の4項目を整理しましょう。

① 瑕疵保険の加入有無と内容

瑕疵保険を利用する予定がある場合は、施工会社へ具体的な保険内容を確認します。

「瑕疵保険に加入する予定です」という口頭説明だけでは、どの工事が対象になるか、保険金がどのような条件で支払われるかを判断できません。

例えば、次の内容を確認しましょう。

• 保険法人と保険商品名
• 今回の工事で保険対象となる範囲
• 保険対象となる施工部分
• 保険期間とその起算日
• 補償限度額・免責金額
• 保険申込みの予定時期
• 必要な現場検査と書類

また、申込みの予定と、実際に保険の引受けが行われたことは区別する必要があります。

工事完了後には、保険付保証明書などの発注者向け書類を受領し、内容を確認したうえで保管しましょう。

保険への加入の有無だけでなく、今回の工事のどこまでが対象なのかを確認することが重要です。

② 工事保証の範囲と期間

工事保証については、施工会社が提供する保証書や契約書の内容を確認します。

例えば、同じ大規模修繕工事の中でも、外壁工事、防水工事、鉄部塗装などで保証の内容が異なる場合があります。

また、保証期間が設定されていても、どのような不具合が対象になるかは契約条件によって異なります。

そのため、保証期間の長さだけで施工会社を比較することは適切ではありません。

契約前には、対象となる施工部分、保証対象の不具合、免責事項、不具合発生時の連絡先を確認しておきましょう。

特に、保証書の発行時期や、工事完了後の問い合わせ窓口についても確認することが大切です。

③ 完成保証の有無と適用条件

完成保証については、まず今回の大規模修繕で利用できる制度や商品があるかを確認します。

完成保証という名称が使われていても、保証内容や費用負担、対象となる工事、適用条件などは制度によって異なります。

そのため、施工会社から完成保証の説明があった場合は、次の点を確認しましょう。

• 保証制度・商品名
• 保証を提供する主体
• 今回の大規模修繕が対象になるか
• 施工会社倒産等の場合の対応
• 金銭的な支援や代替施工に関する条件
• 費用負担と対象外となるケース

完成保証制度が存在することと、今回の工事で実際に保証が利用できることは同じではありません。

完成保証があると説明された場合は、具体的な制度名と利用条件を確認することが重要です。

④ 契約書・保証書等への明記

瑕疵保険・工事保証・完成保証について説明を受けた場合は、その内容が契約書類や関連資料に反映されているかを確認します。

例えば、見積書に保険費用が計上されていても、実際の保険対象工事や補償条件が分からない場合があります。

また、施工会社の説明と保証書案の内容が異なる場合は、契約前に確認しておく必要があります。

確認したい主な資料は、次のとおりです。

• 工事請負契約書・契約約款
• 最終見積書と工事内訳書
• 施工仕様書・工事範囲図
• 工事保証書案
• 瑕疵保険の商品概要・重要事項説明書等
• 完成保証を利用する場合の制度資料

不明点がある場合は、施工会社へ説明を求め、必要に応じて回答を書面で残しておきましょう。

また、工事完了後に不具合が発見された場合には、施工会社や保険法人が定める連絡手続きに従って対応することが重要です。

保険法人への必要な事故報告や現場確認を行わずに独自の判断で補修を進めると、保険金の支払いに影響する可能性もあります。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜瑕疵保険は保証内容を理解して検討する

大規模修繕工事瑕疵保険は、工事完了後に保険対象となる施工不良が見つかった場合の修補費用等に備える制度です。

ただし、加入は原則として任意であり、保険に加入したからといって、すべての不具合が補償されるわけではありません。

工事内容や保険商品、施工会社の保証条件を踏まえて、必要性を判断することが重要です。

契約前には、次の点を確認しましょう。

• 加入の必要性：瑕疵保険は原則任意加入である
• 瑕疵保険：対象となる施工不良の修補費用等に備える
• 工事保証：施工会社が提供する保証内容を確認する
• 完成保証：工事中断リスクに備える別の仕組みである
• 対象範囲：補償対象・保険期間・免責条件を確認する
• 申込み：着工前に施工事業者が手続きを行う
• 契約書類：保証内容と保険条件を書面で確認する

施工会社の実績や工事内容、見積条件、保証・アフター対応を含めた発注先の比較については、大規模修繕の施工会社はどう選ぶ？実績・見積・現場体制・契約前の比較ポイントも参考になります。