大規模修繕で固定資産税は減額される？長寿命化促進税制の要件・申告

大規模修繕で固定資産税は減額されるのか

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たす区分所有マンションが長寿命化工事を行った場合に、工事完了翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。

一つでも確認できていない項目がある場合は、対象または対象外と確定せず、「確認中」として管理します。税制の適用を前提に工事予算を組んだり、減額予定額を確定収入として扱ったりしないことも重要です。

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対象となるマンションの基本要件

本制度は、区分所有者が複数存在する分譲マンションを対象としています。築年数や戸数だけでなく、過去の工事履歴や住戸用途も確認します。

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一棟賃貸マンションは対象になるのか

一人または一法人が一棟全体を所有する一般的な賃貸マンションは、複数の区分所有者が存在する分譲マンションではないため、本制度の対象外です。

一方、分譲マンションの区分所有者が住戸を賃貸している場合や、法人が分譲マンション内の居住用住戸を区分所有している場合は、他の要件を満たせば対象となる可能性があります。

店舗・事務所を含むマンション

店舗や事務所を含む複合用途マンションでは、対象となる専有部分の床面積の2分の1以上が居住用であるかを確認します。マンション全体の用途だけで判断せず、住戸ごとの課税区分も自治体へ確認します。

管理計画認定ルートと助言・指導ルート

建物要件と工事要件を満たすだけではなく、管理面では次のいずれかのルートに該当する必要があります。

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管理計画認定ルートの注意点

管理計画認定を取得しただけで対象になるわけではありません。2021年9月1日以降に、長期修繕計画の計画期間全体で算定した修繕積立金の平均額を、認定基準未満から基準以上へ引き上げたこと等を確認します。

以前から基準を満たしていた場合や、現在の月額だけを見ている場合は、引上げ要件を満たすか判断できないことがあります。引上げ前後の長期修繕計画、総会議事録、徴収開始日をそろえます。

認定を受ける時期

管理計画認定ルートでは、固定資産税の賦課期日である1月1日時点と、減額申告時点の双方で認定を受けている必要があります。自治体の審査期間を見込み、工事完了後に初めて認定準備を始める工程にしません。

助言・指導ルートの注意点

自治体窓口での一般相談や口頭の助言を、税制上の助言・指導と同一視しません。マンション管理適正化法に基づく助言または指導であること、長期修繕計画を見直したこと、所定の基準へ適合したことを確認します。

修繕積立金は何を確認するのか

修繕積立金を値上げすれば対象になるという制度ではありません。現在の徴収額だけでなく、引上げ時期、長期修繕計画全体の平均額、総会決議、滞納状況、将来の借入残高まで確認します。

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長期修繕計画と修繕積立金の整理方法は、長期修繕計画と修繕積立金を連動して見直す方法も参照してください。

過去の長寿命化工事を確認する

過去工事と今回工事を分けて記録します。過去には、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事の3工種をすべて実施していることを確認します。

過去の3工種は同じ時期に一体で施工されている必要はありませんが、工事名だけで実施済みと判断せず、契約書、仕様書、完成報告書、施工写真等を用いて確認します。

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過去工事資料が不足している場合

施工会社、当時の管理会社、区分所有者が保管する資料、総会・理事会議事録、支払記録を確認します。資料が見つからない工事を推測だけで過去工事へ登録せず、過去工事証明書の発行予定者へ早い段階で相談します。

今回の長寿命化工事を確認する

今回の工事では、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事を一体の長寿命化工事として実施することが基本です。一つの工事請負契約や総会決議の中で、3工種の範囲と実施時期を確認します。

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部分施工の場合

調査・診断に基づく必要十分な工事であれば、各工種が建物全面ではなく部分施工となる場合があります。ただし、部分施工だから3工種のうち一つだけでよいという意味ではありません。対象可能性は証明書発行者と自治体へ確認します。

工事項目名だけで判断しない

「外壁改修一式」「防水工事一式」「バルコニー工事」といった名称だけでは、対象工事の範囲を確認できません。契約書、仕様書、施工範囲図、数量表、材料承認書、写真を照合します。

仮設足場と工事記録の関係

仮設足場自体は、マンション長寿命化促進税制の対象工事要件ではありません。

一方、全面的な外壁修繕では、外壁全面へ連続して接近し、近接調査、補修数量確認、施工、工程間検査、是正、写真記録、足場解体前確認を同じ条件で反復するため、仮設足場を原則として検討します。

税制のために足場を設置するのではなく、実際に施工した外壁塗装等工事の位置、範囲、工程、検査結果を確認できる状態にします。仮設足場を採用すれば税制対象になる、すべての不具合を発見できるとは断定しません。

足場解体前には、未施工区画、是正未完了区画、写真不足、材料・仕様、対象外範囲、完成検査結果を確認します。

固定資産税はどこまで減額されるか

減額対象は、工事完了翌年度の建物部分の固定資産税です。土地部分の固定資産税と都市計画税は本制度の対象外です。

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減額割合は自治体によって異なる

減額割合は6分の1から2分の1の範囲で、市町村等の条例により定められます。全国一律の割合ではありません。減額割合・提出方法は市町村等へ確認します。

1住戸当たり100㎡相当分まで

100㎡相当分は、共用部分を含めた建物全体の固定資産税評価を各区分所有者の持分等に応じて配分した面積を基に扱われます。複数住戸を所有している場合も、原則として1住戸ごとに確認します。

他の固定資産税減額措置との関係

同じ年度に、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、長期優良住宅化改修に係る固定資産税減額措置とは、原則として併用できません。

別年度であれば適用できる場合があります。固定資産税特例同士の併用と、国や自治体の補助金との併用を混同せず、工事完了年度と適用年度を整理します。

大規模修繕で利用できる補助制度については、大規模修繕で利用できる補助金・助成金の探し方をご覧ください。

必要な証明書と発行者を確認する

施工会社がすべての証明書を発行できるわけではありません。証明書発行者を工事前から確認し、資格、所属する事務所の登録、必要資料、発行予定日を整理します。

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証明書発行者へは、総戸数資料、過去工事資料、今回工事の契約書・仕様書・範囲図、施工写真、完成報告書、長期修繕計画、認定通知書等を渡します。

工事完了日から申告期限を管理する

原則として、工事完了日から3か月以内に、マンション所在地の市町村等の固定資産税窓口へ申告します。

契約日、各工種完了日、竣工検査日、是正完了日、引渡し日、工事完了報告書の日付が異なる場合は、どの日を税制上の工事完了日とするかを証明書発行者と自治体へ確認します。

足場解体日、請求書発行日、工事代金支払日を、自動的に工事完了日として扱いません。

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管理組合が一括申告できるのか

原則的な申告主体は固定資産税の納税義務者である区分所有者です。一方、2025年度からは、管理組合の管理者等が必要書類を提出し、要件該当が認められた場合に、区分所有者の個別申告書提出がなくても適用を受けられる取扱いが設けられています。

一括提出の可否、提出主体、共有名義住戸、法人所有住戸、原本・写しの扱いは自治体によって確認が必要です。

工事前から確認するスケジュール

工事完成後に初めて、過去工事資料、管理計画認定、証明書発行者を探す工程にしません。

ワンリニューアル独自｜建物・管理・工事・申告の4軸照合

固定資産税特例を、制度要件のチェックリストだけで管理しません。建物、管理、工事、申告の4軸を共通番号で結び、どの要件を、誰が、どの資料で確認したかを残します。

建物要件番号管理計画番号工事区画番号写真番号証明書番号申告番号

確認できていない事項は空欄にせず、「資料照会中」「証明者確認中」「自治体回答待ち」などの状態を記録します。

ワンリニューアル独自｜固定資産税特例・証明書照合台帳

制度名と申告期限だけで管理しません。過去工事、今回工事、管理計画、修繕積立金、工事区画、施工写真、証明書、申告、適用結果を一つの台帳へ残します。

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台帳記入例

固定資産税減額に関するよくある質問

大規模修繕をすれば固定資産税は下がりますか

大規模修繕を実施しただけでは固定資産税は減額されません。建物、管理・修繕積立金、過去工事、今回工事、証明書、申告の要件を確認します。

一棟オーナーの賃貸マンションは対象ですか

一人または一法人が一棟全体を所有する一般的な賃貸マンションは、本制度の対象となる区分所有マンションには該当しません。

賃貸中の分譲住戸は対象ですか

分譲マンションの区分所有者が住戸を賃貸している場合は、他の要件を満たせば対象となる可能性があります。

外壁塗装だけでも対象になりますか

外壁塗装等工事だけでは足りません。今回の工事では、外壁塗装等、床防水、屋根防水の3工種を確認します。

部分補修でも対象になりますか

調査・診断に基づく必要十分な範囲であれば、各工種が部分施工となる場合があります。具体的な対象可否は証明書発行者と自治体へ確認します。

シーリング工事は対象ですか

シーリングは外壁塗装等工事に関連する場合がありますが、シーリング工事だけで3工種を満たすものではありません。契約範囲と証明内容を確認します。

過去工事の記録がない場合はどうしますか

施工会社、当時の管理会社、総会議事録、支払記録、区分所有者保管資料を照会します。証明できない工事を推測で登録しません。

管理計画認定を工事後に取得できますか

工事後の取得自体が一律に否定されるものではありませんが、管理計画認定ルートでは、賦課期日の1月1日時点と申告時点で認定を受けている必要があります。審査期間を考慮して準備します。

固定資産税は何年間減額されますか

工事完了翌年度の1年度分です。複数年度にわたり継続して減額される制度ではありません。

土地部分・都市計画税も減額されますか

土地部分の固定資産税と都市計画税は本制度の対象外です。

管理組合が一括申告できますか

管理者等が必要書類を提出することで、区分所有者の個別申告書を不要とする取扱いがあります。実際の受付方法は所在地の自治体へ確認します。

工事完了後いつまでに申告しますか

原則として工事完了日から3か月以内です。工事完了日の定義と必要書類を事前に確認します。

減額割合はどこで確認しますか

マンション所在地の市町村等の固定資産税窓口で確認します。条例により6分の1から2分の1の範囲で定められます。

まとめ｜制度要件と工事記録を工事前から照合する

1. 区分所有マンションか確認する
2. 築年数、総戸数、用途を確認する
3. 過去に同税制の適用を受けていないか確認する
4. 管理計画認定または助言・指導ルートを確認する
5. 長期修繕計画と修繕積立金要件を確認する
6. 過去の外壁塗装等・床防水・屋根防水を確認する
7. 今回の3工種を一体の工事として整理する
8. 工事範囲を区画番号で管理する
9. 施工写真と図面を対応させる
10. 足場解体前に未施工・未是正・写真不足を確認する
11. 工事完了日を確定する
12. 証明書発行者へ根拠資料を渡す
13. 減額割合・提出方法を市町村等へ確認する
14. 工事完了後3か月以内に申告する
15. 適用結果を台帳へ残す

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