分譲マンションの大規模修繕の流れ ～建物の状態を知る編 パート2～
町田市・相模原市のオーナー/管理組合の皆様、こんにちは！
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町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです！
『【2026年版最新版】分譲マンションの大規模修繕の流れ｜建物の状態を知る（STEP2／パート2）』
をご紹介します！
🧭 「分譲マンション 大規模修繕の流れ」シリーズ（全4回）
- パート1：修繕の体制をつくる（STEP1）
▶ パート1はこちら - パート2：建物の状態を知る（この記事）
- パート3：修繕方法を決める（仕様・予算・進め方）
▶ パート3はこちら - パート4：施工業者を決める（見積・選定・契約）
▶ パート4はこちら
目次
【2026年版最新版】建物の状態を知る（STEP2）｜診断・調査で失敗しない考え方
✅ 結論（先に3行）
STEP2は「どこを・どの程度・なぜ直すのか」を証拠（データ）で固める工程です。
診断が甘いと、見積がブレて合意形成が崩れます。
逆に、調査の粒度が揃うと、工事範囲の納得感が上がり、費用のムダも減ります。
大規模修繕の計画づくりは、いきなり「工事内容」から始めるのではなく、まず建物の現状把握が重要です。
理事会・修繕委員会が押さえるべきポイントはシンプルで、
- いま劣化している部位はどこか
- 放置すると何が起きるか（リスク）
- 今回の修繕でどこまで直すべきか（優先順位）
を整理して、工事内容・予算の根拠にすることです。📌
建物診断（劣化調査）でチェックする主な部位
診断は「見た目」だけではありません。安全性・防水性・耐久性・設備寿命まで含めて確認します。
🔎 主な調査項目（代表例）
- 防水：屋上・バルコニー・外廊下など（雨漏りリスクの要）
- 外壁（塗装・タイル）：ひび割れ、浮き、剥離（落下事故リスク）
- コンクリート：ひび割れ・中性化など（耐久性に直結）
- シーリング：目地の劣化（漏水・躯体劣化の入口）
- 鉄部：階段・手すり・扉など（サビ・腐食）
- 設備：給排水、電気、照明、受水槽など（更新時期の把握）
- 外構・駐車設備：日常点検＋不具合の早期補修
① 防水の診断｜「雨漏りする前」が勝負
防水は、建物の寿命を左右する重要ポイントです。劣化が進むと雨水が内部に侵入し、躯体（コンクリート）や鉄筋腐食につながります。
防水調査で見ること（例）
- 膨れ、亀裂、剥がれ、排水不良（ドレン周り）
- 過去の工事履歴（いつ、どの工法で、どこまで）
- 漏水の兆候（天井染み、室内クレーム、共用部の湿気）
「工事記録＋住民の声＋現地確認」をセットで行うと精度が上がります。
② 外壁・タイルの診断｜落下事故リスクを“見える化”する
外壁タイルの浮きや剥離は、見た目以上に危険です。最悪の場合、落下事故につながります。
タイル調査の代表例
- 目視：ひび割れ、欠け、汚れ、白華（エフロ）
- 打診：浮き（音の違い）を確認
- 必要に応じて：赤外線調査など（範囲把握の精度UP）
③ コンクリート診断｜「ひび割れの量と種類」で優先順位が決まる
コンクリートのひび割れは放置すると進行しやすく、雨水侵入→鉄筋腐食→躯体劣化のルートになります。
ポイント：
ひび割れは「ある/ない」ではなく、位置・長さ・幅・原因で判断します。
④ 鉄部塗装の診断｜“短命部位”だからこそ定期確認
鉄部（階段・手すり・扉など）は外気にさらされ、劣化が早い部位です。
- サビの発生、塗膜の剥離、腐食の進行
- 触ると粉が付く（チョーキング）、浮き
⑤ 設備（給排水・電気）の診断｜「止まると困る」から先に備える
給排水や電気設備は、住民生活に直結します。突発故障が起きると、緊急対応で費用が膨らみやすいのが特徴です。
設備診断で見ること（例）
- 給排水：更新時期の目安、漏水履歴、劣化状況（必要に応じ内視鏡等）
- 電気：照明器具、盤、配線、絶縁抵抗など（管理会社・専門業者の連携）
診断結果は「修繕の優先順位」に変換する
調査で大事なのは、調べて終わりではなく、結果を“判断材料”に変えることです。
✅ 優先順位の考え方（3段階）
- 今やらないと危険：落下・漏水・安全性に直結
- 今回やると効率が良い：足場があると同時施工が得
- 次回でも問題ない：経過観察でコスト最適化
この整理ができると、見積比較と合意形成（パート3〜4）が一気にラクになります。
住民説明会は「反対を潰す場」ではなく「不安を減らす場」
説明会は、工事の話だけだと反発が出やすいです。おすすめは順番です。
- ① 現状（劣化の事実）：写真・リスク
- ② 今回の方針：優先順位（なぜそこを直すか）
- ③ 次のステップ：見積・選定の進め方
技術説明は管理会社や専門家が中心でOKですが、理事会・委員会は「進め方（透明性）」を伝えると信頼が上がります。😊
よくある質問（FAQ）
Q1. 診断はどのくらいの頻度で必要？
目安は大規模修繕の検討開始時と、必要に応じて定期点検です。特に漏水やタイル浮きの疑いがある場合は早めが安心です。
Q2. 住民からのクレームは診断に役立つ？
はい。漏水・結露・臭い・共用部の暗さなどは、劣化や設備更新のヒントになります。事前にアンケートで集めるのがおすすめです。
Q3. 調査が細かいほど費用が上がりませんか？
調査は“ムダな工事を減らす”投資です。範囲と目的を決めて行えば、結果的に工事費の最適化につながります。
まとめ｜STEP2は「工事の根拠」を作る工程
建物診断は、工事の正解を決めるための“根拠集め”です。
- 防水・外壁・タイル・躯体・鉄部・設備を調査
- 結果を「優先順位（3段階）」に変換
- 住民説明は「不安を減らす」順番で
▶ 次は「修繕方法を決める（仕様・予算・進め方）」です
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