大規模修繕で管理規約はどこを見る？分譲マンションの共用部分・費用負担・総会前の確認ポイント
『大規模修繕で管理規約はどこを見る？分譲マンションの共用部分・費用負担・総会前の確認ポイント』
をご紹介させて頂きます！
分譲マンションの大規模修繕では、工事範囲や費用だけでなく、管理規約も確認します。
管理規約には、共用部分・専有部分等の考え方や管理、費用負担、管理組合・理事会・総会等の意思決定に関するルールが定められているためです。
ただし、管理規約を読めば今回の工事内容が自動的に決まるわけではありません。
規約上の区分と、今回の施工範囲・仕様書・見積書・総会議案を重ねて確認することが重要です。
【誰の部分を、誰が管理し、誰が負担し、誰が決めるか】
を確認する土台です。
まず工事見積ではなく、管理規約を開きます。
最初からすべてを読み込もうとすると、「今回の大規模修繕とどこが関係するのか」が分かりにくくなります。
そこで、大規模修繕に関係する内容を4つの視点へ分けます。
大規模修繕で管理規約を見る4つの視点
共用部分・専有部分・専用使用部分等、工事対象となる場所の区分を確認します。
バルコニー・専用庭・駐車場等、実際の使用関係を確認します。
管理組合・区分所有者等、今回の工事費をどのように扱うのか確認します。
理事会・総会等、今回の工事をどの手続きで承認するのか確認します。
目次
- 大規模修繕で確認するのは「自分のマンションの管理規約」
- 昔の管理規約を見て大規模修繕を判断しない
- 管理規約で最初に確認するのは共用部分・専有部分
- 「住戸の中・外」と「共用・専有」は同じ分け方ではない
- 共用部分なのに特定の住戸だけが使う場所がある？
- 使っている人と、工事費を負担する人は同じ？
- 共用部分なら必ず修繕積立金で払う？
- 修繕積立金から使えることと、残高が足りることも別
- 管理規約を確認したら、理事会だけで大規模修繕を決められる？
- 普通決議・特別決議は管理規約だけで判断しない
- 今度は工事項目から管理規約へ戻ってみる
- 「管理規約」と「今回の大規模修繕」は別の資料として重ねる
- 共用部分なら今回の大規模修繕ですべて工事する？
- 管理規約を確認したら、次は見積・仕様と照合する
- 「管理規約」と「今回工事」を一枚で照合する
- 管理規約を見ても工事範囲が分からない場合は？
- 使用細則は管理規約と同じ資料？
- 同じ工事を過去にどう扱ったかも確認材料になる
- 大規模修繕しにくいから管理規約を変えればよい？
- 大規模修繕前に机へ並べたい5つの資料
- 4つの視点を5つの資料へ重ねる
- まとめ｜分譲マンションの大規模修繕は「規約」と「今回の工事」を重ねて判断する
- 大規模修繕と管理規約に関するよくある質問
大規模修繕で確認するのは「自分のマンションの管理規約」
大規模修繕で最初に確認するのは、現在そのマンションで有効になっている管理規約です。インターネット上で確認できる標準的な管理規約等の参考資料と、自分のマンションの現行規約は同じものではありません。
管理規約について調べていると、国などが示す標準的な規約例や解説を目にすることがあります。
こうした資料は考え方を理解する参考になりますが、その内容がそのまま自分のマンションへ適用されるとは限りません。
マンションごとに、
- 規約の内容
- 別表
- 使用細則
- 過去の改定
- 設備や建物構成
などが異なる場合があります。
現在有効な、自分たちのマンションの管理規約です。
昔の管理規約を見て大規模修繕を判断しない
手元に管理規約があっても、それが現在有効な版かを確認します。管理規約が過去に改定されている場合、古い冊子や古いデータを基に工事範囲・負担・承認方法を判断しないことが重要です。
例えば、
- 各住戸に配布された冊子
- 管理組合が保管している資料
- 管理会社が保管している資料
- 電子データ
が同じ版とは限りません。
規約を見る前の1問：
これは「今、有効な規約」ですか？
資料が複数ある場合は、改定日や承認履歴等を確認します。
管理規約で最初に確認するのは共用部分・専有部分
最初は「誰の部分か」という視点で、共用部分・専有部分・専用使用部分等の区分を確認します。ただし、住戸の中だからすべて専有部分、住戸の外だからすべて共用部分、と場所だけで決めることはできません。
ここでは、青の視点だけに絞ります。
例えば大規模修繕では、
- バルコニー
- 玄関ドア
- サッシ
- 配管
- 設備
など、住戸の近くにありながら、単純に「住戸内・住戸外」だけでは扱いを決めにくい部分があります。
そのため、管理規約だけでなく、必要に応じて図面や設備構成、今回の工事箇所も確認します。
大規模修繕における具体的な共用・専有・専用使用部分の考え方は、大規模修繕では専有部分も工事する？共用部分・専有部分・専用使用部分の違いと管理組合の確認ポイントで詳しく確認できます。
自分のマンションなら？
今回工事するバルコニー・玄関ドア・サッシ等は、管理規約のどこで扱われていますか？
「住戸の中・外」と「共用・専有」は同じ分け方ではない
物理的にどこにあるかという「場所」と、管理規約上どのように扱うかという「管理区分」は別の確認です。大規模修繕では、この2つを混同しないことが重要です。
2つの分け方を一度離して考える
- 住戸内にある
- 住戸外にある
- 外壁側にある
- 共用廊下側にある
- 共用部分か
- 専有部分か
- 専用使用部分等か
- 誰が管理するか
配管・サッシ・玄関ドア・バルコニー等は、見た目の位置だけで工事区分を決めません。
共用部分なのに特定の住戸だけが使う場所がある？
あります。分譲マンションでは、管理上の区分と、実際にその場所を日常使用する人が一致しない場合があります。バルコニーや専用庭等では、管理規約・使用細則等を確認します。
ここで、青の「誰の部分？」から、緑の「誰が使う？」へ視点を変えます。
特定の住戸だけが日常的に使っているからといって、その部分の所有・管理区分や工事費負担まで自動的に決まるとは限りません。
大規模修繕では、
- 誰が日常的に使用しているか
- どのような使用ルールがあるか
- 工事中に使用制限が必要か
- 管理規約・使用細則でどう扱われているか
を確認します。
「自分だけが使っている」と「自分だけが工事費を負担する」は同じ意味ではありません。
使っている人と、工事費を負担する人は同じ？
同じとは限りません。使用関係と費用負担は別の確認事項です。特定の区分所有者が使用している場所でも、今回の工事費を誰が負担するかは管理規約・工事範囲・費用負担の定め等を照合します。
ここで緑の視点から、橙の視点へ移ります。
誰が使っている？
と
誰が払う？
は別の質問です。
共用部分なら必ず修繕積立金で払う？
共用部分であることだけで、今回の大規模修繕費を必ず修繕積立金から負担すると一律には判断できません。管理規約、費用負担に関する定め、今回の工事範囲、予算、総会決議、契約内容等を合わせて確認します。
大切なのは、
どの部分か？
↓
誰が費用を負担する？
を別々に確認することです。
大規模修繕における管理組合・区分所有者の費用負担については、大規模修繕の費用は誰が払う？修繕積立金・一時金・専有部分と管理組合の負担区分をご覧ください。
修繕積立金から使えることと、残高が足りることも別
管理規約上その用途に資金を使えるかという問題と、実際に修繕積立金が十分あるかという問題は別です。さらに、今回の工事でいくら必要なのかも分けて確認します。
資金は3段階で確認する
No.422では修繕積立金そのものの仕組みや不足対策を深掘りせず、管理規約上の確認と今回工事の照合に絞ります。
管理規約を確認したら、理事会だけで大規模修繕を決められる？
理事会だけで決められる、またはすべて総会で決めなければならない、と一律には判断できません。管理規約、工事内容、予算、理事会の権限、総会決議事項等を確認します。
今度は赤の視点で「誰が決めるか」を見ます。
大規模修繕では、
- 工事内容を検討する人
- 見積を比較する人
- 理事会で方針を整理する人
- 修繕委員会等で検討する人
- 正式に承認する機関
が同じとは限りません。
管理組合・理事会の役割については、管理組合とは？大規模修繕で理事会が決めること・決めないことで詳しく確認できます。
普通決議・特別決議は管理規約だけで判断しない
大規模修繕の決議方法は、管理規約を確認したうえで、今回の工事内容と照合して判断します。No.422では個別工事を普通決議・特別決議へ一律分類せず、必要な確認順序までを整理します。
普通決議・特別決議の具体的な判断については、大規模修繕は普通決議？特別決議？総会で確認する工事範囲と決議要件をご覧ください。
総会承認までの準備については、大規模修繕の総会決議とは？管理組合が承認までに準備すべき内容と進め方で確認できます。
今度は工事項目から管理規約へ戻ってみる
ここまでは管理規約から工事を見てきましたが、実務では逆に「今回工事する場所」を起点にして管理規約へ戻ると、確認漏れを減らしやすくなります。
ここからは、実際の大規模修繕を想像しながら確認します。
判断例①｜バルコニー防水
以下は実際の施工事例ではなく、管理規約と工事を照合するための判断例です。
今回の工事：バルコニー防水
「バルコニーだから必ずこの扱い」と結論を固定せず、自分たちの管理規約と今回の工事計画を照合します。
自分のマンションなら？
バルコニーについて、規約上の区分と今回の防水工事範囲はどのようにつながっていますか？
判断例②｜玄関ドア・サッシ
玄関ドアやサッシは各住戸に付いているため、場所だけを見ると「各住戸のもの」と考えやすい部分です。
しかし、大規模修繕では場所だけで区分を決めません。
今回の工事：玄関ドア・サッシ
玄関ドアだから、サッシだからという名称だけで管理区分・負担・承認方法を決めるのではなく、管理規約と今回工事を確認します。
判断例③｜給排水管
同じ「配管」でも、立て管・横主管・枝管・住戸側等、さまざまな場所があります。
今回の工事：給排水管
配管の共用・専有の境界については、別記事「大規模修繕の配管はどこまで工事する？共用部・専有部の境界と給水・排水管の確認ポイント」で詳しく確認できます。
管理規約は「配管」という工事項目名だけを見る資料ではなく、その工事の境界を確認する資料として使います。
「管理規約」と「今回の大規模修繕」は別の資料として重ねる
管理規約は基本ルール、今回の大規模修繕は個別の工事計画です。どちらか片方だけで工事範囲・費用・承認を判断せず、2つを重ねます。
2つの情報を重ねて今回の工事を判断する
- 誰の部分？
- 誰が管理する？
- 誰が負担する？
- 誰が決める？
- どこを工事する？
- 何を施工する？
- いくらかかる？
- いつ施工する？
- どの契約で進める？
共用部分なら今回の大規模修繕ですべて工事する？
必ずしもそうではありません。共用部分であることと、今回の大規模修繕で施工対象にすることは別の判断です。
今回の工事範囲は、
- 劣化状況
- 長期修繕計画
- 建物診断
- 予算
- 優先順位
- 今回の設計・仕様
等も踏まえて決めます。
共用部分である
と
今回の工事で施工する
は同じ意味ではありません。
マンション大規模修繕の工事範囲や全体の進め方は、マンション大規模修繕の工事内容や全体の進め方をご確認ください。
管理規約を確認したら、次は見積・仕様と照合する
規約を読み終えたら、もう一度今回の工事資料へ戻ります。管理規約、施工範囲図、仕様書、見積書、総会議案、契約が同じ工事範囲を示しているかを確認します。
規約から契約まで同じ工事項目を追う
仕様書については、大規模修繕の仕様書とは？工事範囲・材料・施工方法・品質基準を確認するポイント、見積については、マンション大規模修繕の見積内容・内訳を確認する記事をご覧ください。
総会承認については、大規模修繕の総会決議、工事請負契約については、大規模修繕の工事請負契約書に関する記事へつなげて確認します。
自分のマンションなら？
管理規約で確認した工事区分と、現在の見積書の施工範囲は一致していますか？
「管理規約」と「今回工事」を一枚で照合する
工事項目ごとに、規約上の区分・使用関係・費用負担・今回施工するか・承認方法を横に並べると、規約と工事計画のずれを確認しやすくなります。
次の表は答えを固定するものではありません。
各マンションが、自分たちの管理規約・使用細則・工事計画を確認しながら埋めるための表です。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 工事項目 | 規約上の区分 | 使用関係 | 費用負担 | 今回工事する？ | 承認方法 | 関連資料 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| バルコニー | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 規約・細則・仕様・見積等 |
| 玄関ドア | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 規約・図面・総会資料等 |
| サッシ | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 規約・図面・仕様等 |
| 配管 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 確認して記入 | 規約・図面・設備資料等 |
分譲マンションの大規模修繕では、管理規約上の区分と、実際の工事範囲・見積・総会議案を重ねて確認することが重要です。規約や長期修繕計画、現在の見積書をもとに工事範囲を整理したい場合は、手元の資料から確認できます。
管理規約を見ても工事範囲が分からない場合は？
管理規約だけで、すべての工事箇所・費用負担・承認方法まで細かく判断できるとは限りません。必要に応じて使用細則、別表、図面、過去の総会議事録、修繕履歴、契約資料等を組み合わせます。
確認資料としては、
- 使用細則
- 管理規約の別表
- 建物・設備図面
- 過去の総会議事録
- 過去の修繕履歴
- 過去の契約資料
などがあります。
資料を組み合わせても法的判断が難しい場合は、管理会社に加え、マンション管理士・弁護士等への確認を検討します。
使用細則は管理規約と同じ資料？
同じ役割とは限りません。管理規約が管理や権利・義務等の基本的なルールを定め、使用細則等では実際の使用方法が定められている場合があります。
例えば、
- バルコニー
- 専用庭
- 駐車場
- 共用施設
等では、工事計画だけでなく使用上のルールも関係する場合があります。
そのため、管理規約と使用細則を一つの資料として混同せず、役割を分けて確認します。
同じ工事を過去にどう扱ったかも確認材料になる
過去の大規模修繕や設備改修で同じ部位をどのように扱ったかは、今回の検討材料になる場合があります。ただし、過去と今回の規約・工事条件が同じとは限らないため、過去の判断をそのまま繰り返すものではありません。
例えば、過去の、
- サッシ工事
- 玄関ドア工事
- 配管工事
- バルコニー工事
等について、総会議事録や修繕履歴に判断経緯が残っている場合があります。
「前回そうしたから今回も同じ」ではなく、現在の規約と今回の工事条件へ戻って確認します。
大規模修繕しにくいから管理規約を変えればよい？
工事を進めやすくするという理由だけで、管理規約の変更を安易に決めるものではありません。規約変更が必要かどうかは、現在の規約内容、今回の工事、必要な手続き等を確認して判断します。
No.422では管理規約の改定方法そのものを詳しく扱いません。
規約変更を検討する必要がある場合は、管理会社、マンション管理士、弁護士等の専門家への確認も選択肢になります。
大規模修繕前に机へ並べたい5つの資料
管理規約だけを読んで終わりにせず、使用細則・図面や履歴・今回の仕様と見積・総会資料まで同じ工事項目で横断して読みます。
大規模修繕前に並べる5つの資料
誰が管理し、誰が決める？
その場所をどのように使用する？
どこに何があり、過去にどう扱った？
今回どこを、何の工事で施工する？
何を承認する、または承認した？
4つの視点を5つの資料へ重ねる
記事の最初に確認した「誰の部分・誰が使う・誰が負担・誰が決める」という4つの視点を、最後に5つの資料へ重ねます。これによって、管理規約の記事ではなく、大規模修繕を判断するための資料の読み方になります。
4つの視点 × 5つの資料
この5つの資料すべてに、4項目が明記されているという意味ではありません。
同じ工事項目を複数資料へまたがって確認するための見方です。
ワンリニューアルでは「規約」だけ、「見積」だけで大規模修繕を判断しません
分譲マンションでは、工事対象となる場所の管理区分、使用関係、費用負担、意思決定が一つの資料だけでは分かりにくい場合があります。
ワンリニューアルでは、管理規約・使用細則・図面・修繕履歴・仕様書・見積書・総会資料を同じ工事項目でつなぎ、「誰の部分を、誰の費用で、どの手続きによって工事するのか」を管理組合が確認できる状態にすることを重視しています。
まとめ｜分譲マンションの大規模修繕は「規約」と「今回の工事」を重ねて判断する
管理規約だけで、大規模修繕の工事内容が決まるわけではありません。
しかし、分譲マンションでは、
という順番で整理すると、工事範囲・費用・承認の関係を理解しやすくなります。
管理規約は「読んで終わる資料」ではなく、今回の大規模修繕を見積・仕様・総会へつなげるための土台として使います。
マンション大規模修繕の工事内容・全体の進め方を確認したい方は、大規模修繕全体の進め方をご覧ください。
分譲マンション向けの大規模修繕サービスについては、分譲マンションの大規模修繕についてもご確認いただけます。
町田市・相模原市で分譲マンションの大規模修繕をご検討中の管理組合・理事会・修繕委員会の方へ
「管理規約と見積の工事範囲が合っているか分からない」「バルコニー・玄関ドア・配管等の扱いを整理したい」「総会前に工事範囲と費用負担を確認したい」など、現在の管理規約・長期修繕計画・見積書等をもとに大規模修繕の工事内容を整理できます。
大規模修繕と管理規約に関するよくある質問
Q．大規模修繕で管理規約を確認するのはなぜですか？
A．分譲マンションの管理規約には、共用部分・専有部分の扱い、管理、費用負担、管理組合や総会の意思決定などに関するルールが定められています。大規模修繕では、規約上の区分と今回の工事範囲・見積・決議内容を照合して確認します。
Q．標準管理規約を見れば自分のマンションの大規模修繕も判断できますか？
A．標準管理規約等は参考になりますが、自分のマンションで実際に適用される管理規約そのものではありません。大規模修繕では、現在有効な各マンションの管理規約・使用細則等を確認します。
Q．共用部分なら管理組合が必ず工事費を負担しますか？
A．共用部分であることだけで、今回の工事費負担を一律に判断することはできません。管理規約、工事範囲、費用負担の定め、予算、総会決議などを合わせて確認します。
Q．管理規約に書いてあれば理事会だけで大規模修繕を決められますか？
A．大規模修繕の承認方法は、管理規約だけでなく、工事内容、予算、総会決議事項、理事会権限などを確認して判断します。理事会だけで決められる、またはすべて総会が必要と一律には判断できません。
町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。
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