大規模修繕の費用は誰が払う？修繕積立金・一時金・専有部分と管理組合の負担区分
『大規模修繕の費用は誰が払う？修繕積立金・一時金・専有部分と管理組合の負担区分』
をご紹介させて頂きます！
分譲マンションの大規模修繕で共用部分を修繕する費用は、一般的には管理組合が施工会社へ工事を発注し、区分所有者から積み立てている修繕積立金などから支払います。
ただし、修繕積立金だけで工事費を賄えない場合や、専有部分を含む工事を行う場合などは、負担方法が変わることがあります。
管理組合は「誰が払うか」だけでなく、工事範囲・共用部分と専有部分の区分・修繕積立金残高・工事後の残高・将来の修繕予定まで確認して、資金計画を決めることが重要です。
この記事で確認できること
目次
- 大規模修繕の費用は誰が払う？
- 共用部分の大規模修繕費用はどう支払う？
- 修繕積立金だけで足りない場合は誰が負担する？
- 一時金は区分所有者全員が同じ金額を払う？
- 専有部分の工事費も修繕積立金から払える？
- バルコニーは専用で使っているのに誰が費用を負担する？
- 玄関ドア・サッシの費用は管理組合と個人のどちらが払う？
- 賃貸で住んでいる人も大規模修繕費を払う？
- 売却予定の区分所有者も大規模修繕費を負担する？
- 大規模修繕の見積金額と実際の負担額は同じ？
- 大規模修繕の費用負担はいつ総会で決める？
- 住民へ費用負担を説明するときは何を伝える？
- 修繕積立金を使い切っても大丈夫？
- 費用を減らすために専有部分扱いへ変更してよい？
- 大規模修繕の費用負担で管理組合が確認したいチェックポイント
- まとめ｜大規模修繕の費用負担は「誰が払う？」だけでなく資金の流れで確認する
- 大規模修繕の費用負担に関するよくある質問
大規模修繕の費用は誰が払う？
分譲マンションの共用部分を対象とする大規模修繕では、管理組合が施工会社と契約し、修繕積立金等から工事費を支払う形が基本です。ただし、最終的な負担方法は管理規約・工事範囲・対象部分・資金状況等を確認して判断します。
「管理組合負担」と「区分所有者負担」は別物ではない
「管理組合が払う」と聞くと、各区分所有者には費用負担がないように感じることがあります。
しかし、管理組合が保有する修繕積立金は、区分所有者が毎月等の形で積み立ててきた資金です。
そのため、「管理組合が支払うから区分所有者には関係がない」という考え方ではありません。
一方で、大規模修繕のたびに各区分所有者が施工会社へ直接工事費を支払うという意味でもありません。
「誰が払うか」を考えるときは、管理組合と区分所有者を対立させるのではなく、区分所有者が積み立てた資金を管理組合が計画修繕へ支出するという流れで理解すると分かりやすくなります。
まず工事対象が共用部分か専有部分か確認する
大規模修繕の費用負担を判断するには、工事する場所が「誰に使われているか」だけではなく、マンションの管理規約上どのように扱われているかを確認する必要があります。
同じ建物内でも、
- 共用部分
- 専有部分
- 専用使用部分
では、管理や費用負担の考え方が異なる場合があります。
共用部分・専有部分・専用使用部分の区分については、大規模修繕では専有部分も工事する？共用部分・専有部分・専用使用部分の違いと管理組合の確認ポイントで詳しく解説しています。
共用部分の大規模修繕費用はどう支払う？
共用部分の計画修繕では、修繕積立金を原資として工事費を支払うケースが中心です。ただし、どこまでが共用部分に当たるか、どの資金を使用できるかは管理規約や工事内容等を確認します。
大規模修繕では、一般に次のような共用部分・共用設備が工事対象になることがあります。
- 外壁
- 屋上
- 共用廊下
- 階段
- 共用設備
- その他、管理規約上の共用部分
ただし、具体的な共用部分の範囲はマンションごとに管理規約等で確認します。
修繕積立金は大規模修繕のための主要な資金
修繕積立金は、将来の計画修繕に備えて区分所有者から積み立てる資金です。
大規模修繕の重要な資金源ですが、大規模修繕だけのために使う資金と一律に限定して考えるのではなく、マンションの長期修繕計画に基づく他の修繕・設備更新との関係も確認します。
たとえば、将来には次のような工事が予定されている場合があります。
- 次回の大規模修繕
- 給排水設備更新
- 電気設備更新
- エレベーター更新
- 機械式駐車場等の設備修繕
- その他の計画修繕
積立金残高が工事費以上なら問題ないとは限らない
現在の修繕積立金残高が今回の見積金額を上回っていたとしても、それだけで資金計画に問題がないとは判断できません。
今回の大規模修繕で大きく資金を使用した後に、別の設備更新や計画修繕が控えている可能性があるためです。
今回の工事費を支払った後に、修繕積立金がどれだけ残り、その後の計画修繕に必要な資金を確保できるかまで確認します。
大規模修繕全体の費用や予算については、マンション大規模修繕の費用・予算を確認する記事も参考にしてください。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 費用の種類 | 主な資金・負担の考え方 | 管理組合が確認すること |
|---|---|---|
| 共用部分の計画修繕 | 修繕積立金等から支払うケースが中心 | 管理規約・工事範囲・積立金残高 |
| 積立金不足分 | 一時金・借入・工事時期等を検討する場合がある | 不足額・将来収支・総会での承認事項 |
| 専有部分の工事 | 共用部分とは別の費用負担になる場合がある | 管理区分・工事内容・管理規約 |
| 専用使用部分 | 部位・規約・工事内容に応じて確認 | 管理規約・費用負担区分・今回の工事内容 |
修繕積立金だけで足りない場合は誰が負担する？
修繕積立金だけで工事費を賄えない場合は、一時金・管理組合による借入・工事範囲や時期の再検討・今後の積立計画の見直しなどを検討します。不足したから必ず一時金、または必ず借入になるわけではありません。
資金不足が分かった場合は、まず次の内容を整理します。
一時金を徴収する
不足額の全部または一部について、区分所有者から追加で負担を求める方法を検討する場合があります。
ただし、一時金の必要性や負担方法はマンションごとに異なります。
一時金については、別記事「マンション大規模修繕の一時金はいくら必要？不足額・戸別負担・借入併用・総会説明の決め方」で詳しく整理しています。
修繕ローン等を利用する
区分所有者から一度に大きな一時金を徴収するのではなく、管理組合による借入を検討する場合もあります。
ただし、借入を行えば費用負担そのものがなくなるわけではありません。
借入を検討する場合は、次の内容を確認します。
- 借入額
- 返済期間
- 金利
- 毎期の返済額
- 今後の修繕積立金収入
- 返済中に予定される他の修繕
- 長期修繕計画上の将来収支
工事範囲や時期を見直す
予算が不足している場合、工事項目や施工時期を再検討することもあります。
ただし、費用を減らすことだけを目的に、必要な工事を機械的に削ることは避けます。
確認したいのは、
- 今回実施する必要性が高い工事
- 劣化状況
- 安全性への影響
- 防水性等への影響
- 次回まで先送りできる可能性がある工事
- 先送りした場合の施工条件や費用への影響
などです。
工事の必要性や先送り可能性を、管理組合だけで技術的に判断する必要はありません。施工会社や設計監理者等から、劣化状況と今回施工する理由の説明を受けて検討します。
一時金は区分所有者全員が同じ金額を払う？
大規模修繕の一時金は、必ず全戸同額になるとは限りません。実際の負担方法は、管理規約、修繕積立金の負担割合、持分、総会決議内容等を確認して決めます。
戸数だけで一戸当たり負担を決めない
工事費の不足額が分かったとしても、単純に「不足額÷戸数」で各戸の負担額を決定できるとは限りません。
マンションによって、修繕積立金の負担割合や管理規約上の定めが異なる場合があるためです。
専有面積・持分等との関係を確認する
負担割合を考える際に、専有面積や持分等が関係する場合があります。
ただし、「必ず専有面積比例」「必ず持分割合」「必ず全戸同額」などと全国一律に決めることはできません。
管理規約やこれまでの修繕積立金の負担方法、総会で決める内容等を確認します。
一時金を検討する場合は、「一戸○円です」だけではなく、不足額がどのように生じ、その不足額をどのルールで各区分所有者へ割り当てるのかを説明できるよう整理します。
専有部分の工事費も修繕積立金から払える？
大規模修繕と同時に施工する場合でも、専有部分に該当する工事費が共用部分と同じ負担になるとは限りません。管理規約、工事対象、工事内容、必要な総会決議等を確認します。
大規模修繕と同時施工＝すべて管理組合負担ではない
施工会社がマンション全体の工事として一括施工する場合でも、すべての工事項目が同じ管理区分になるとは限りません。
工事項目ごとに、
- 共用部分なのか
- 専有部分なのか
- 専用使用部分なのか
- 管理規約上、誰が管理・負担する部分なのか
を確認します。
施工会社が一緒に工事することと、費用をすべて修繕積立金から支出できることは別の問題です。
個人希望の追加工事は分けて考える
区分所有者が大規模修繕の機会に合わせて、個別に追加工事や仕様変更を希望する場合があります。
こうした個人希望の工事が、大規模修繕本体と同じ契約・費用負担になるとは限りません。
管理組合と施工会社の契約範囲、区分所有者が直接依頼する範囲、費用の支払方法等を事前に整理します。
バルコニーは専用で使っているのに誰が費用を負担する？
バルコニーのように特定の住戸が日常的に使用する場所でも、「自分しか使わないから専有部分」とは限りません。共用部分・専用使用部分等として扱われる場合があるため、管理規約と今回の工事内容から費用区分を確認します。
大規模修繕で費用負担を考えるとき、利用者だけを見て管理区分を判断すると誤解しやすくなります。
たとえば、次のような場所や部位があります。
- バルコニー
- 玄関扉
- サッシ
- 窓
- 専用庭等
これらについて、全国すべてのマンションで同じ管理区分・費用負担になるとは限りません。
管理規約上の区分については、大規模修繕では専有部分も工事する？共用部分・専有部分・専用使用部分の違いと管理組合の確認ポイントをご確認ください。
玄関ドア・サッシの費用は管理組合と個人のどちらが払う？
玄関ドアやサッシは各住戸に設置されていますが、誰が費用を負担するかは管理規約上の扱いや工事内容によって確認する必要があります。「玄関ドアは必ず管理組合負担」「サッシは必ず個人負担」と一律には判断できません。
同じ部位でも、工事内容によって確認事項が変わる場合があります。
- 補修
- 部品交換
- 全体更新
- 性能向上を伴う改修
- 区分所有者個人が希望する仕様変更
そのため、部位名だけで「管理組合負担」「個人負担」と決めるのではなく、管理区分と今回の施工内容をセットで確認することが重要です。
賃貸で住んでいる人も大規模修繕費を払う？
分譲マンションを借りて住んでいる賃借人と、区分所有者は立場が異なります。管理組合が行う大規模修繕の工事費を、賃借人へ一律に直接負担させるものとして考えるのではなく、管理組合側では区分所有者との費用負担関係を整理します。
修繕積立金は、基本的に管理組合と区分所有者の関係の中で扱われます。
一方、賃借人が支払う家賃等については、区分所有者と賃借人の賃貸借契約という別の契約関係があります。
No.407で重要なのは、「マンションに住んでいる人」と「区分所有者」を同じ意味で扱わないことです。
個別の賃貸借契約上の負担まで判断が必要な場合は、契約内容を確認してください。
売却予定の区分所有者も大規模修繕費を負担する？
売却予定であることだけを理由に、修繕積立金や一時金等の負担が自動的になくなるとは限りません。基準日、管理規約、総会決議、売買契約等が関係する場合があるため、個別に確認する必要があります。
たとえば、一時金を決議した前後で住戸を売買する場合、「売主と買主のどちらが最終的に負担するのか」という問題が生じることがあります。
しかし、この扱いを記事だけで一律に決めることはできません。
確認候補となるのは、
- 総会決議の内容
- 一時金等の基準日
- 支払期日
- 管理規約
- 売買契約
などです。
売却時の具体的な費用負担について法的・契約上の判断が必要な場合は、管理会社、不動産取引の担当者、マンション管理士、法律専門家等へ確認してください。
大規模修繕の見積金額と実際の負担額は同じ？
大規模修繕の工事見積総額と、各区分所有者が追加で負担する金額は同じ概念ではありません。まず修繕積立金からどこまで支払うかを確認し、不足がある場合に一時金・借入等の資金調達を検討します。
たとえば管理組合が確認する順番は、次のようになります。
まず現在の修繕積立金残高を確認する
確認するのは、現在いくら積み立てられているかだけではありません。
- 現在の修繕積立金残高
- 今回の工事予定額
- 今回使用する予定額
- 工事後に残る予定額
- 今回以外に予定されている修繕
- 長期修繕計画上の将来収支
不足額がそのまま一時金になるとは限らない
今回の工事費と現在資金を比較して不足額が出た場合でも、その全額をそのまま各戸から一時金として徴収するとは限りません。
次のような選択肢を組み合わせて検討する場合があります。
- 一時金
- 管理組合による借入
- 工事項目の再検討
- 施工時期の再検討
- 今後の修繕積立金計画の見直し
「不足額÷戸数＝各区分所有者の追加負担額」と単純に決めず、管理規約や負担割合、資金調達方法、将来収支まで確認します。
大規模修繕の費用負担は、工事見積だけでなく修繕積立金の残高や今後の修繕計画まで含めて考える必要があります。
現在の見積と資金計画を整理したい場合は、工事内容と合わせてご相談いただけます。
大規模修繕の費用負担はいつ総会で決める？
修繕積立金の使用、工事契約、一時金、借入等については、管理規約や必要な決議事項を確認したうえで総会議案として整理します。工事費だけでなく、資金の出どころと区分所有者への負担方法まで説明できる状態にすることが重要です。
管理組合は総会に向けて、次のような内容を整理します。
- 工事を行う目的
- 工事範囲
- 工事金額
- 現在の修繕積立金残高
- 今回の支出予定額
- 工事後の残高見込み
- 不足額
- 一時金を徴収するか
- 借入を行うか
- 区分所有者の負担方法
- 負担・支払時期
総会決議全体については、別記事「大規模修繕の総会決議とは？管理組合が承認までに準備すべき内容と進め方」で詳しく解説しています。
工事内容が決まっていても、資金計画が整理されていなければ区分所有者は自分たちへの影響を判断しにくくなります。工事内容と費用負担を分けずに説明できる状態を作ります。
住民へ費用負担を説明するときは何を伝える？
「工事費は○円です」と総額だけを説明するのではなく、現在の修繕積立金、今回使用する金額、工事後残高、将来修繕、不足時の対応まで整理して伝えます。区分所有者が「なぜこの負担方法になるのか」を理解できる情報が必要です。
説明したい内容は、次のように整理できます。
- 大規模修繕の総工事費
- 現在の修繕積立金残高
- 今回の工事に使用する修繕積立金額
- 工事後に残る予定額
- 今後予定している修繕・設備更新
- 資金不足があるか
- 不足がある場合の対応案
- 一時金・借入等を行う場合の負担方法
「なぜこの負担が必要なのか」まで説明する
費用負担への理解を得るためには、金額だけでなく工事の必要性も説明します。
たとえば、
- 現在の建物の劣化状況
- 今回実施する必要がある工事
- 工事範囲を設定した理由
- 今回先送りする工事がある場合の考え方
- 今後の修繕計画
などと資金計画をつなげます。
目的は反対意見を抑えることではありません。区分所有者が工事内容と資金の流れを確認し、総会で判断できる情報をそろえることが重要です。
修繕積立金を使い切っても大丈夫？
今回の大規模修繕費を支払えるからといって、修繕積立金をどこまで使用してよいかを今回工事だけで判断することはできません。工事後残高と、その後に予定されている修繕費を含めて長期的に確認します。
大規模修繕の後にも、マンションではさまざまな修繕・設備更新が必要になる可能性があります。
- 次回大規模修繕
- 給排水設備
- 電気設備
- エレベーター
- 機械式駐車場
- その他、長期修繕計画上の工事
そのため、確認すべきなのは「今回の工事費」だけではなく、「今回支出した後の長期収支」です。
修繕積立金を多く使用した結果、その後予定している設備更新等の資金が不足するのであれば、積立計画の見直しが必要になる場合があります。
費用を減らすために専有部分扱いへ変更してよい？
管理組合の費用負担を減らすことだけを目的に、本来の管理区分や管理規約を無視して工事負担を区分所有者個人へ移す判断は避けます。まず管理規約・対象部分・今回の施工内容・これまでの管理方法等を確認します。
資金不足への対応と、共用部分・専有部分の区分は別の問題です。
管理組合の資金が不足しているからといって、管理区分そのものを都合よく変更してよいということにはなりません。
確認したい内容は次のとおりです。
- 管理規約上の区分
- 対象となる部位
- 今回の工事内容
- これまで誰が維持管理してきたか
- 修繕積立金から支出する工事として整理されているか
- 総会等で必要な手続き
管理区分や費用負担について法的な判断が必要な場合は、管理会社、マンション管理士、弁護士等へ確認してください。記事だけで個別マンションの法的な負担区分を確定することはできません。
大規模修繕の費用負担で管理組合が確認したいチェックポイント
管理組合の役割は、単純に工事費を各戸へ割り振ることではありません。工事範囲・管理区分・現在の資金・将来計画を整理したうえで、必要な費用負担方法を検討します。
- 今回の大規模修繕の総工事費を確認している
- 工事対象が共用部分か専有部分か整理している
- 専用使用部分の扱いを管理規約で確認している
- 現在の修繕積立金残高を確認している
- 今回使用する修繕積立金額を確認している
- 工事後の修繕積立金残高を確認している
- 今後予定されている修繕工事を確認している
- 長期修繕計画の将来収支を確認している
- 今回の工事費に対する不足額を確認している
- 一時金の必要性を検討している
- 一時金を徴収する場合の負担方法を確認している
- 借入を行う場合の返済条件を確認している
- 費用不足だけを理由に必要な工事を削っていない
- 区分所有者と賃借人を混同していない
- 工事費と各区分所有者の追加負担額を分けて説明できる
- 費用負担に関係する管理規約を確認している
- 必要な総会決議を確認している
- 区分所有者へ総工事費・積立金・不足額を分けて説明できる
- 負担方法を決める根拠資料を準備している
ワンリニューアルでは「工事費を払えるか」だけで資金計画を考えません
大規模修繕では、現在の修繕積立金残高だけを見れば今回の工事費を支払えるケースでも、その後の設備更新や次回修繕まで含めると資金計画の確認が必要になる場合があります。
ワンリニューアルでは、工事範囲・管理区分・総工事費・修繕積立金・工事後残高・今後の修繕計画までをつなげ、管理組合が費用負担の根拠を整理できる状態を作ることを重視しています。
まとめ｜大規模修繕の費用負担は「誰が払う？」だけでなく資金の流れで確認する
分譲マンションの大規模修繕では、管理組合が施工会社へ工事を発注し、修繕積立金等から工事費を支払う形が基本です。
ただし、修繕積立金は区分所有者が積み立ててきた資金であるため、「管理組合負担だから区分所有者の負担ではない」と考えるものではありません。
管理組合は、次の流れで費用負担を確認します。
最も重要なのは「今回の工事費を払えるか」だけではなく、「今回の大規模修繕を行った後も、マンションの修繕資金が成り立つか」を確認することです。
マンション大規模修繕の工事内容や全体の進め方を確認したい方は、マンション大規模修繕の工事内容と全体の進め方も併せてご覧ください。
町田市・相模原市で大規模修繕の費用・資金計画をご検討中の管理組合・オーナー様へ
「修繕積立金で今回の工事費をどこまで賄えるか確認したい」「工事後の残高まで含めて資金計画を整理したい」「見積金額と区分所有者の負担をどう説明すればよいか確認したい」など、大規模修繕の工事内容と資金計画を合わせてご相談いただけます。
大規模修繕の費用負担に関するよくある質問
Q．マンション大規模修繕の費用は誰が負担しますか？
A．分譲マンションの共用部分を対象とする大規模修繕では、管理組合が施工会社へ工事を発注し、区分所有者から積み立てている修繕積立金などから工事費を支払う形が基本です。実際の負担方法は管理規約、工事範囲、資金状況等を確認して決めます。
Q．修繕積立金だけで足りない場合はどうしますか？
A．一時金、管理組合による借入、工事項目や施工時期の再検討、今後の修繕積立金計画の見直しなどを検討する場合があります。不足したから必ず一時金を徴収するとは限らず、将来収支を含めて判断します。
Q．大規模修繕の一時金は区分所有者全員が同じ金額ですか？
A．全戸一律とは限りません。管理規約、修繕積立金の負担割合、持分、総会決議内容等を確認して負担方法を決めます。単純に不足額を戸数で割って決定できるとは限りません。
Q．バルコニーや玄関ドアの修繕費は個人負担ですか？
A．利用者だけを見て個人負担と判断することはできません。バルコニーや玄関ドア等は、管理規約上の共用部分・専有部分・専用使用部分等の区分と、今回行う工事内容を確認して費用負担を判断します。
町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。
「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください！
さらに大規模修繕について知りたい方は
無料資料をご覧ください！
ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。
無料建物診断はこちらから
