大規模修繕は1回目と2回目で費用がどう違う？前回見積との比較方法

2回目の大規模修繕が1回目より必ず高いとは限らない

1回目で広い範囲の防水や外壁補修を行っていれば、2回目の対象範囲が限定される場合があります。一方、1回目で見送った工事、前回後に発生した不具合、設備更新などが2回目へ加わる場合もあります。

同じ「外壁補修」「屋上防水」という工事項目名でも、施工する建物面、数量、既存層の扱い、材料、工法、保証条件が異なれば金額は変わります。今回の見積が高い場合は単価だけでなく数量と対象範囲を確認し、安い場合も対象外項目や追加条件を確認します。

2回目に費用項目が変わる一般的な理由は、2回目の大規模修繕で費用項目が変わる理由で確認できます。本記事では、一般論ではなく前回資料と今回見積の比較方法を中心に扱います。

国土交通省の調査結果は、個別マンションの実施時期として使わない

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、調査対象案件について、1回目、2回目、3回目以降の工事時期や費用分布が整理されています。工事回数別の築年数中央値として、1回目15年、2回目28年という結果も示されています。

ただし、これは調査対象案件の分布を示すものであり、すべてのマンションが築15年や築28年に工事を行うべきという基準ではありません。個別マンションの実施時期は、前回工事の内容、現在の劣化状態、材料、立地、修繕履歴、長期修繕計画を確認して判断します。

また、同調査の工事費分布も、対象戸数、工事範囲、設備工事、仮設条件などが異なる案件を集計したものです。全国調査の中央値や価格帯を、個別マンションの予算や見積評価へ直接当てはめないようにします。

最初に前回の「契約額」と「最終支払額」を分けて確認する

前回見積の表紙に記載された金額だけでは、実際に支払った総額を確認できない場合があります。契約後に下地補修数量が増減したり、設計変更、追加工事、工期変更が発生したりしていれば、最終支払額は契約額と異なります。

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前回工事と今回工事を比較するためにそろえたい資料

金額差の理由を確認するには、前回の見積書だけでなく、最終精算、施工範囲、材料、写真を確認します。今回の建物診断、数量表、仕様書も同じ順番に並べます。

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建物診断の役割と調査方法は、大規模修繕前の建物診断と調査方法も参考にしてください。

前回の資料が残っていない場合の確認方法

前回資料が見つからない場合は、管理会社、前回施工会社、設計事務所、管理組合の保管庫、過去の理事長・修繕委員などへ確認します。総会議案書、議事録、決算書、保証書、修繕履歴から一部を復元できる場合もあります。

• 前回工事の契約先と工事時期を確認する
• 総会議案書と決算書から契約額・最終支出額を確認する
• 保証書や材料名から施工仕様を確認する
• 現地調査や補修跡から前回範囲を確認する
• 確定できた内容と推定内容を分けて記録する
• 厳密に比較できない項目は、その旨を住民説明資料へ記載する

費用差を「数量・範囲・仕様・単価」に分解する

総額差を「2回目だから」「物価が上がったから」という一つの理由で説明せず、工事項目ごとに分解します。

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外壁・下地補修は、数量と調査範囲を比較する

外壁補修数量が2回目だから必ず増えるとは限りません。前回の調査対象、想定数量、実数量、補修位置と、今回の調査条件を比較します。

打診、目視、赤外線、撮影などは、それぞれ確認できる範囲や条件が異なります。特定の調査方法だけで将来の実数量が確定するとは判断せず、足場設置後の確認方法と実数清算条件も確認します。

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下地補修費が変わる仕組みは、下地工事の実数清算で最終金額が変わる仕組みと、実数清算を契約前に確認する条件で詳しく解説しています。

防水・シーリング・鉄部は部位と工法をそろえて比較する

防水は「延命」「更新」という名称だけで判断しない

屋上、バルコニー、共用廊下などの対象部位、既存防水の種類、前回工法、施工範囲、下地補修、立上り、端部、ドレン、漏水履歴を確認します。

1回目は表面保護、2回目は全面更新と一律に分けず、既存層を撤去したのか、既存層を活用したのか、部分補修なのかを比較します。

シーリングは施工範囲・工法・延長を比較する

外壁目地、サッシまわり、伸縮目地、設備貫通部などの対象を分け、打替え、増し打ち、撤去範囲、材料、施工延長、保証条件を確認します。

鉄部は塗装・補修・交換を部位別に比較する

屋外階段、手すり、扉、メーターボックス、架台、フェンスなどを部位別に整理します。前回の下地処理、現在の腐食・変形・固定状態を確認し、塗装、部分補修、部材交換を分けます。

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2回目では設備更新が加わる場合がある

前回の大規模修繕に含まれていなかった設備更新が、今回の見積へ加わる場合があります。外壁や防水の増額と混在させず、設備工事を別の区分で表示します。

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回数別に検討される工事範囲全体は、大規模修繕の回数別に見る工事範囲をご覧ください。

足場・仮設費は、前回と今回の現場条件を比較する

同じマンションでも、今回の施工範囲、住民動線、駐車場、テナント、道路・隣地条件、工区、検査工程が前回と異なれば、足場・仮設費も変わる場合があります。

足場設置面、足場面積、足場の種類、メッシュシート、昇降設備、朝顔、仮設通路、資材置場、搬入、工区分け、存置期間、組替え、解体前確認を比較します。

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足場費用の確認方法は、大規模修繕の足場費用と見積内訳と、足場の存置期間と工期・費用の関係も参考にしてください。

物価・労務費・消費税の変化は、工事内容の変化と分ける

前回と今回の見積作成年が離れていれば、材料、労務、運搬、廃棄物処理、保険、現場管理などの価格条件が変わっている場合があります。一方、仕様や施工範囲が変わっていれば、単純な物価上昇だけでは説明できません。

同一材料、同一工法、同一数量、同一範囲に近い項目を抽出し、その単価差を確認します。消費税率や税込・税別もそろえます。

国土交通省の建設工事費デフレーターや公共工事設計労務単価などを使用する場合は、市場動向を確認する参考資料として扱います。公共工事向けの指数や単価を、民間マンションの見積へそのまま乗算して「前回より一定割合高くて当然」と判断しないようにします。

前回最終額と今回見積額の工事項目別比較表を作る

比較表では、前回の契約額ではなく、可能な限り最終支払額を使用します。差額が数量、単価、範囲、仕様のどこから生じているかを列ごとに分けます。

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大規模修繕の相見積もりを同じ条件で確認する方法は、大規模修繕の見積内訳を同じ条件で比較する方法で整理しています。

前回資料の収集から住民説明までの8段階

2回目の見積では、追加費用と実数清算の条件を確認する

2回目だから追加費用が必ず増えるわけではありません。下地補修、タイル補修、シーリング、防水下地、鉄部、隠ぺい部、足場組替えなど、契約後に数量や範囲が変わる可能性がある項目を確認します。

• 見積時の想定数量
• 増減に使用する契約単価
• 実数清算の対象項目
• 増額・減額の計算方法
• 写真、数量表、位置図の提出時期
• 追加工事の報告・承認者
• 承認前に施工できる緊急対応の範囲
• 予備費と追加工事費の区分

追加費用の確認方法は、大規模修繕の追加費用と承認ルールをご覧ください。

2回目の見積が安い場合も、対象外と追加条件を確認する

安い見積であること自体を問題とはしません。前回と同じ工事項目や施工面が含まれているか、下地補修が一式・想定数量・別途のどれか、設備工事が別契約になっていないかを確認します。

高い見積が適切、安い見積が不適切と一律に判断せず、条件差を確認します。予算超過の整理方法は、大規模修繕の予算オーバーを確認する方法も参考にしてください。

今回の工事実績を長期修繕計画へ反映する

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、既存マンションの推定修繕工事項目について、保管されている設計図書、修繕履歴、現状の調査・診断結果などに基づいて設定する考え方が示されています。

同ガイドラインでは、計画期間を30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、一定期間ごとに見直す考え方も示されています。ただし、長期修繕計画は将来の工事内容、時期、費用を確定するものではありません。

今回の工事後は、実施工事項目、最終数量、最終工事費、追加・減額、使用材料、施工範囲、保証期間、今回見送った工事、次回点検時期を更新します。

2回目工事前後の計画見直しは、2回目大規模修繕前の長期修繕計画の見直しと、修繕積立金不足を把握する将来収支の見直し方をご確認ください。

住民説明では「2回目だから高い」で終わらせない

住民説明では、前回最終額と今回見積額だけでなく、増減した工事項目、数量、範囲、仕様、仮設条件、新規設備工事を示します。物価変動と工事内容の変更も分けて説明します。

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修繕積立金の見直しを住民へ説明する際は、修繕積立金を値上げする理由と住民説明も参考にしてください。

管理組合と一棟オーナーでは費用比較の目的が異なる

本記事の主対象は分譲マンションの管理組合です。一棟オーナー物件では、資金調達、物件収支、入居者・テナント対応、保有方針など別の判断要素が加わります。

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一棟オーナー向けの確認事項は、一棟オーナー物件の2回目大規模修繕をご覧ください。

足場施工会社を母体とする視点で確認したいこと

前回と今回で、足場の設置面、面積、工区、存置期間が同じとは限りません。外壁、防水、シーリング、高所鉄部の対象範囲を、前回・今回の足場図と照合します。

前回は別年度に実施した工事を、今回の足場で行うか検討する場合もあります。ただし、同じ足場を使用できることだけを理由に、必要性が確認されていない工事を追加するものではありません。今回見送る高所工事については、将来再び足場が必要になるかを記録します。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体とする視点から、前回と今回の足場条件、工事範囲、工区、工程、足場解体前の高所確認を照合します。足場会社が積立額や見積総額の適否を単独で決めるのではなく、費用差の条件を整理するための確認項目として扱います。

相談前に用意したい資料

1回目・2回目の費用比較に関するよくある質問

2回目の大規模修繕は、1回目より必ず高くなりますか？

必ず高くなるとは限りません。数量、工事範囲、仕様、設備、足場、価格時点を項目別に比較します。

前回の㎡単価を今回の見積に使えますか？

同じ工法、材料、施工範囲、数量条件、現場条件であるかを確認する必要があります。前回単価だけでは判断できません。

前回の契約額と今回の見積額を比較すればよいですか？

前回の追加・減額・実数清算を反映した最終支払額と、今回の見積条件を比較します。

2回目は外壁タイルの補修量が必ず増えますか？

必ず増えるとは限りません。前回の調査・補修範囲、現在の調査条件、想定数量、実数清算条件を確認します。

2回目は防水を全面改修する必要がありますか？

既存防水、前回工法、漏水履歴、下地、端部、保証などを確認し、全面改修、部分補修、表面保護等を比較します。

鉄部は2回目で交換が必要ですか？

腐食、変形、固定部、前回補修を部位ごとに確認し、塗装、補修、交換を分けて検討します。

前回工事の資料がありません

管理会社、前回施工会社、総会資料、決算書、保証書を確認します。取得できない部分は現地調査で補い、確定事項と推定事項を分けます。

物価上昇分はどのように確認しますか？

同一仕様・同一数量に近い項目の単価差を確認します。公的指数は市場動向の参考として使用し、今回見積へ直接乗算しません。

2回目の見積が安い場合は問題ありませんか？

安いこと自体を問題とはしません。対象範囲、数量、仕様、追加条件、保証、別契約項目を確認します。

住民にはどのように費用差を説明しますか？

総額だけでなく、数量差、範囲差、仕様差、設備追加、足場・仮設条件、価格時点差へ分けて示します。

まとめ｜1回目と2回目は、総額ではなく同じ条件で比較する

2回目の大規模修繕が、1回目より必ず高くなるとは限りません。工事回数だけで判断せず、前回の契約額、追加・減額、実数清算を反映した最終支払額を確認します。

前回と今回の見積は、数量、対象範囲、材料・工法、単価を分けて比較します。外壁、防水、シーリング、鉄部、設備を部位別に整理し、足場、養生、工区、存置期間などの仮設条件も照合します。

物価や労務費の変化は、工事内容の増減と分けて確認します。前回資料が不足している場合は、確定事項と推定事項を分け、「2回目だから高い」という説明だけで終わらせないことが大切です。

今回の工事後は、最終数量、最終支払額、使用材料、施工範囲、写真、保証、見送った工事を保存し、長期修繕計画へ反映します。次回も同じ条件で比較できる資料を残すことが、継続的な費用確認につながります。