【2026年版最新】分譲マンションの大規模修繕の流れ ～修繕の体制をつくる編 パート1～
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『【2026年版最新版】分譲マンションの大規模修繕の流れ｜修繕の体制をつくる（STEP1／パート1）』
をご紹介します！
🧭 「分譲マンション 大規模修繕の流れ」シリーズ（全4回）
- パート1：修繕の体制をつくる（この記事）
- パート2：建物の状態を知る（診断・調査）
▶ パート2はこちら - パート3：修繕方法を決める（仕様・予算・進め方）
▶ パート3はこちら - パート4：施工業者を決める（見積・選定・契約）
▶ パート4はこちら
目次
【2026年版最新版】分譲マンションの大規模修繕の流れ｜STEP1 修繕の体制をつくる（パート1）
✅ 結論
大規模修繕は、工事内容より先に「体制づくり」で成否が決まります。
「誰が・何を・いつまでに」を決め、意思決定のルートを固めるのがSTEP1です。
体制が固まると、説明会・見積・合意形成が止まりにくくなります。😊
分譲マンションの大規模修繕でよくあるのが、次のような状況です。
🤔 よくあるつまずき
- 理事会が忙しく、検討が進まない
- 管理会社任せで、決めるべき項目が不明
- 住民説明会で反対が出そうで不安
- 長期修繕計画が古く、費用感が現実とズレている
この記事では、ワンリニューアルが現場でよく見る“失敗パターン”も踏まえ、STEP1（体制づくり）を実務目線で整理します。📌
STEP1で決めるべきことは「3つ」だけ
体制づくりで決めるべきは、複雑そうに見えて実はシンプルです。
- ① 役割：誰が検討し、誰が決めるのか
- ② ルール：どうやって合意を作るのか（説明会・総会）
- ③ 期限：いつまでに何を終えるか（逆算スケジュール）
① 役割を決める｜理事会と修繕委員会の分担
大規模修繕は情報量が多く、理事会だけで抱えると“止まり”やすいです。
- 理事会：意思決定（方針・予算・承認）
- 修繕委員会：検討・情報整理（比較・論点整理・住民の声の吸い上げ）
「決める人」と「整理する人」を分けると、進行が安定します。✨
修繕委員会で決めておくとラクなこと
- 検討テーマ（工事項目・予算・方式）
- 資料の保管場所（共有フォルダ等）
- 議事録のテンプレ（決定事項＋次のToDo）
② 関係者の立ち位置を整理する｜管理会社・専門家・施工店
関係者が増えるほど「誰が責任を持つのか」が曖昧になりがちです。
🔎 立ち位置の基本
- 管理会社：事務局（連絡、日程、議事録、資料配布）
- 設計監理（いる場合）：仕様策定・監理（第三者視点）
- 施工店：工事提案・施工・品質管理（現場の実行）
最重要ポイントは、「最終判断は管理組合（理事会・総会）」です。📝
③ スケジュールは“逆算”で仮決めする
大規模修繕は「工事の前」にやることが多いです。まずは総会承認の時期を仮置きして逆算しましょう。
📅 目安スケジュール（例）
- 体制づくり（STEP1）：1〜2ヶ月
- 診断・調査（STEP2）：1〜2ヶ月
- 仕様検討・見積（STEP3〜4手前）：2〜4ヶ月
- 説明会・総会：1〜2ヶ月
- 工事：3〜6ヶ月（規模で変動）
目安は「工事予定の12〜18ヶ月前」から準備開始が安心です。
長期修繕計画の確認｜“そのまま信じない”が正解
体制づくりの土台になるのが、長期修繕計画です。ただし、ここで重要な考え方があります。
⚠ 長期修繕計画は「答え」ではなく、
現実に合わせて更新して使う“たたき台”です。
長期修繕計画チェックリスト（STEP1で見るべき項目）
- 計画期間：25〜30年以上をカバーしているか
- 見直し頻度：5年程度ごとに更新されているか
- 工事項目：外壁・鉄部塗装、防水、シーリング、設備更新などが網羅されているか
- 実施履歴：過去の修繕が計画通りか（記録が残っているか）
- 資金計画：積立金で足りる想定か／不足時の対策方針があるか
STEP1で起きやすい失敗と回避策（現場で多い順）
失敗①「管理会社任せ」で決め方が分からない
- 回避策：理事会で「決める項目」を先にリスト化
- 例：方式（責任施工/設計監理）、予算上限、優先順位、説明会回数
失敗② 住民説明が後手になり反対が増える
- 回避策：早い段階で「現状共有（写真・劣化）」を実施
- 説明は“工事の話”より先に“必要性の話”から 😊
失敗③ 修繕委員会が属人化して止まる
- 回避策：議事録に「決定事項＋次のToDo＋期限」を必ず残す
- 引継ぎは「1枚テンプレ」で十分回ります
よくある質問（FAQ）
Q1. 修繕委員会は必須ですか？
必須ではありませんが、規模が大きいほど理事会の負担軽減になります。意思決定は理事会、整理は委員会、がスムーズです。
Q2. 体制づくりはいつ始めるのが理想？
目安は工事予定の12〜18ヶ月前です。合意形成に時間がかかるほど、早いほど有利です。
Q3. 長期修繕計画が古い場合はどうすれば？
まずは診断（パート2）を前提に、計画を“現実に合わせて”更新しましょう。古い計画のまま進めると、見積と乖離しやすいです。
まとめ｜STEP1が固まると大規模修繕は止まらない
大規模修繕は、工事内容より先に「体制づくり」が勝負です。
- 理事会と修繕委員会の役割分担
- 管理会社・専門家・施工店の立ち位置整理
- 長期修繕計画を確認し、更新前提で使う
- 「誰が・何を・いつまでに」を明確にする
▶ 次は「建物の状態を知る（診断・調査）」です
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