アパートの外壁と屋根は同時に塗装すべき？足場の共用・劣化状況・見積と工事範囲の判断ポイント

「アパートの外壁塗装を考えているけれど、屋根も一緒に塗った方がよいのだろうか」「足場を一度で済ませれば費用を抑えられるのか」「屋根だけ数年後に工事しても問題ないのか」。このように、外壁と屋根の工事時期について悩む一棟オーナーは少なくありません。

アパートの外壁と屋根は、両方に塗装が必要で、同じ足場を利用できる条件なら、同時施工によって仮設作業の重複を減らせる場合があります。一方、屋根の劣化が軽微な場合や、屋根材・損傷状況によって塗装が適さない場合は、必ずしも同時施工が合理的とは限りません。建物の調査結果と見積条件を基に判断することが重要です。

外壁と屋根は、同じ建物の外装部分ですが、使用されている材料や雨風・日射の受け方が異なります。そのため、外壁が塗り替え時期を迎えていても、屋根まで同時に塗装する必要があるとは限りません。

逆に、屋根も塗装を必要とする状態であれば、足場や仮設設備を共用できるか検討する価値があります。ただし、屋根の形状や勾配によっては、屋根工事専用の安全設備などが別途必要になる場合があります。

この記事では、賃貸アパートの一棟オーナーに向けて、外壁・屋根それぞれの劣化調査、屋根材の塗装適性、足場の共用、同時施工と別施工の見積比較、入居者への影響、修繕計画の立て方を解説します。

今すぐ工事を発注する予定がない場合でも、次の塗装工事に向けて確認しておきたい項目を整理できます。

アパートの外壁と屋根は同時に塗装すべき？判断の基本

アパートの外壁と屋根を同時に塗装するかは、双方の劣化状態、塗装の必要性、足場条件、修繕予算によって判断します。同時施工は合理的な選択肢ですが、すべてのアパートで最適な方法とは限りません。

同時施工が合理的になるケース

外壁と屋根の両方で塗膜の劣化が確認され、いずれも塗装による維持管理が適している場合は、同時施工を検討できます。

例えば、外壁では色あせや塗膜の劣化が進み、屋根でも既存塗膜の劣化が確認されているとします。この場合、同じ時期に補修と塗装を行うことで、仮設作業や工事管理の一部をまとめられる可能性があります。

特に、屋根塗装と外壁塗装の両方で使用できる足場を計画できれば、別々の工事で繰り返し行う組立・解体や資材搬入などを減らせる場合があります。

また、外壁と屋根の工事工程を一つの計画で管理できることも利点です。工事会社との打ち合わせ、入居者への案内、工事写真や完了報告などをまとめて確認しやすくなります。

ただし、同時に発注したからといって、塗装工事のすべての工程が共通になるわけではありません。外壁と屋根では使用材料や下地処理が異なるため、施工数量や作業内容は個別に確認する必要があります。

同時施工を検討しやすいのは、両方に必要な工事があり、仮設設備や工程を実際に共用できる場合です。

別々の施工を検討した方がよいケース

外壁には塗装が必要でも、屋根の状態が良好で塗装を急ぐ必要がない場合は、屋根工事を後の時期に分けることも選択肢になります。

反対に、屋根のひび割れや破損が進み、塗装ではなく屋根材の交換や下地補修が必要な場合もあります。このような状態では、屋根を塗装する前提そのものを見直す必要があります。

また、屋根の勾配が急で追加の安全設備が必要な場合や、既存屋根材に適した塗装仕様がない場合も、同時塗装のメリットは限定される可能性があります。

アパート経営では、一度に支出できる修繕予算や、将来の建物運営計画も判断材料になります。ただし、予算の都合だけで必要な補修を先送りすると、別の不具合につながる可能性があります。

そのため、外壁・屋根それぞれについて、今回実施する工事、追加調査が必要な工事、次回検討できる工事を分けて整理することが重要です。

外壁の工事範囲や補修の進め方を詳しく確認したい場合は、アパートの外壁リフォームは何から始める？工事範囲・入居者対応・見積依頼の進め方も参考になります。

まずは、同時施工と別施工のどちらが建物に適しているかを考えてみましょう。

外壁と屋根の劣化状況はどう確認する？塗装前の調査ポイント

同時塗装を判断するには、外壁と屋根それぞれの材料と劣化状態を調査する必要があります。外観の色あせだけでなく、塗膜の状態、ひび割れ、部材の破損、雨漏りの兆候などを確認し、塗装で対応できる範囲を整理します。

外壁で確認したい症状

アパートの外壁には、窯業系サイディング、金属サイディング、モルタルなど、建物によって異なる仕上げ材が使用されています。

塗装前の調査では、色あせ、チョーキング、塗膜の剥がれ、ひび割れ、外壁材の浮き・反りなどを確認します。

チョーキングは、塗膜の劣化によって表面に粉状のものが生じる現象です。ただし、チョーキングがあるだけで、すべての外壁材に直ちに再塗装が必要と決まるわけではありません。

また、サイディングの目地やサッシ周りでは、シーリング材の破断・剥離なども確認します。こうした不具合がある場合は、塗装工事とあわせて補修を検討することがあります。

外壁材そのものに割れや著しい変形がある場合は、塗装だけで対応できない可能性があります。表面塗装と外壁材の補修・交換を区別して判断しましょう。

特に確認したいのは、次の事項です。

• 既存塗膜の色あせ・チョーキング・剥がれ
• 外壁材のひび割れ・浮き・反り
• シーリングの破断・剥離
• 金属外壁のサビ・腐食
• 窓周りや外壁の接合部分の状態
• 雨水侵入や下地劣化の疑い

外壁面ごとに劣化状況が異なる場合もあるため、調査位置と症状を写真や図面に整理すると、塗装範囲や下地補修の内容を比較しやすくなります。

屋根で確認したい症状

屋根については、まず屋根材の種類を確認します。アパートの勾配屋根には、化粧スレート、金属屋根、瓦、アスファルトシングルなどが使用される場合があります。

屋根塗装が必要かどうかは、屋根材の種類と現在の状態によって異なります。化粧スレートや金属屋根などは、製品・下地の条件に応じて再塗装を検討することがあります。

一方、屋根材に割れや欠け、ずれ、著しい腐食がある場合は、塗装の前に補修・交換の必要性を確認することが重要です。

また、屋根表面だけでなく、棟板金や固定部分、谷部、軒先、雨押えなどの取り合いも、雨仕舞いに関係する重要な確認箇所です。

塗膜の色あせと、屋根材そのものの破損は同じではありません。色が褪せていても屋根材が健全な場合もあれば、表面の状態からは分からない下地劣化が生じている場合もあります。

雨漏りの履歴がある場合は、室内の雨染み、発生場所、降雨状況なども専門業者に伝えましょう。

屋根の確認をオーナー自身が高所で行うことは避け、専門業者による安全な調査を前提にします。

塗装が適さない屋根もある

すべての屋根材に同じような塗装が必要なわけではありません。

例えば、一般的な粘土瓦は、塗膜による保護を前提としない屋根材です。そのため、外壁塗装に合わせて必ず屋根も塗り替えるという考え方は適切ではありません。

アスファルトシングルについては、製品や使用する塗料によって塗装の適用条件が異なります。対応する塗装仕様が存在する場合もありますが、無条件に一般的な屋根用塗料を使用できるわけではありません。

また、化粧スレートでも、既存屋根材の損傷状態や製品仕様によって、塗装より補修・改修を優先する場合があります。

屋根に雨漏りが発生している場合も、塗装だけで雨水侵入の原因が解消するとは限りません。屋根材の下にある下葺材や取り合い部分の状態など、必要な調査を行います。

建物調査の結果を工事範囲や見積に反映する方法は、大規模修繕前の劣化診断・建物診断の確認ポイントも参考になります。

外壁と屋根は、同じタイミングで調査しても、それぞれ別の基準で塗装の必要性を判断します。

外壁と屋根を同時に塗装すると足場費用は安くなる？

外壁と屋根の工事で足場を共用できれば、別施工で発生する仮設作業の重複を減らせる可能性があります。ただし、屋根の形状や安全設備によっては追加の仮設が必要であり、同時施工が必ず最安になるとは限りません。

足場の共用によって重複を減らせる費用

アパートの外壁塗装では、高所作業のために建物周囲へ足場を設置する場合があります。

外壁だけを先に塗装し、数年後に屋根工事を行うと、それぞれの工事で足場の組立・解体が必要になることがあります。

外壁と屋根を同じ期間に施工できれば、建物の条件に応じて、足場の組立・解体、仮設資材の搬入出、共通の養生設備などをまとめられる可能性があります。

工事工程によっては、現場管理や入居者への案内を共通化できる部分もあります。

ただし、ここで重要なのは、外壁塗装の足場が、そのまま屋根塗装にも使用できるとは限らないことです。

屋根の勾配や高さ、作業位置などによっては、屋根足場、親綱などの墜落防止措置、その他の安全設備が必要になる場合があります。

また、外壁と屋根で作業区域や施工順序が異なれば、仮設設備の変更や追加作業が発生することもあります。

施工会社へは、足場を「共用する」という説明だけでなく、実際にどこまで共用でき、何を追加する必要があるのか確認しましょう。

同時施工でも費用が増える場合

屋根工事を追加すると、当然ながら屋根の塗装面積や下地処理に応じた費用が発生します。足場を共用できるからといって、屋根塗装自体が無料になるわけではありません。

また、屋根にサビやひび割れ、破損などがある場合は、塗装前の補修費用が必要になることがあります。

屋根材の状態によっては、塗装ではなく部分交換や広範囲の改修が必要になる可能性もあります。

さらに、屋根塗装と外壁塗装では、必要な下地処理、使用する塗料、乾燥時間、施工方法が異なる場合があります。

そのため、同時施工によって現場管理が効率化できる一方、屋根工事の工程が追加されることで、全体の工期が延びる場合もあります。

同時施工による費用対効果を判断するときは、「足場を共用できるか」だけでなく、追加される屋根工事の内容と、別の時期に行う場合に必要となる仮設・管理費を比較することが重要です。

同時施工と別施工の比較方法

見積を比較する際は、単に「外壁と屋根をまとめて施工した場合の総額」と「外壁だけの総額」を比べても、適切な判断ができません。

比較したいのは、同じ建物を維持管理するために、どの工事をいつ行い、その結果どのような仮設費や工程が発生するかという点です。

例えば、外壁と屋根の両方に塗装が必要であれば、同時施工と別施工を比較します。屋根だけが良好な状態であれば、今回屋根を塗装する必要性そのものを確認します。

屋根に破損がある場合は、屋根補修・交換を含む計画を別案として整理することが重要です。

オーナーが比較しやすいよう、代表的な進め方を次の表にまとめました。

外壁・屋根の同時施工と別施工の比較

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※上記は一般的な判断例です。施工方法や足場費用は建物の形状・屋根材・劣化状況・安全設備などによって異なります。表の内容だけで工法や金額を確定するものではありません。

比較するときは、今回の見積だけでなく、別施工にした場合に将来必要となる仮設や工事管理も検討します。

ただし、将来の工事費用は確定していないため、仮定の費用を現在の見積へ無条件に加算することは避け、前提条件を明確にして判断しましょう。

足場の共用は重要な比較項目ですが、屋根の補修内容や追加の安全設備によって総額や工期は変わります。

アパートの外壁・屋根塗装の見積は何を比較する？

外壁・屋根塗装の見積では、外壁と屋根の工事費用を分けて確認し、足場・下地補修・塗料仕様・追加工事条件を比較することが重要です。同時施工と別施工を比較する際は、工事の対象範囲をそろえて判断します。

同時施工の見積で確認したい項目

外壁と屋根をまとめて塗装する場合でも、施工面積や使用塗料は分けて確認できる見積が望ましいといえます。

例えば、見積に「外壁・屋根塗装一式」としか書かれていない場合、屋根にどのような下地処理が含まれているのか、足場をどこまで共用するのかを判断しにくくなります。

外壁では、塗装面積に加えて、シーリングやひび割れなどの下地補修を確認します。

屋根では、屋根面積だけでなく、棟板金などの補修、屋根材の破損、下葺材への影響など、塗装以外に必要な工事がないか確認します。

また、足場と仮設工事については、共通部分と屋根専用の追加設備を区分してもらいましょう。

特に次の項目を確認します。

• 外壁と屋根それぞれの塗装面積
• 使用塗料・下塗り・上塗りなどの施工仕様
• 高圧洗浄・既存塗膜の下地処理
• 外壁のひび割れ・シーリング等の補修
• 屋根材や棟板金などの補修
• 足場の共用範囲と追加仮設
• 飛散防止・養生・安全対策
• 施工順序と予定工期
• 追加工事が発生した場合の承認条件
• 保証対象と完了検査・施工写真

見積内容を比較するときは、同じ施工面積・補修範囲・材料仕様を前提としているか確認することが重要です。

また、調査前には分からない下地の劣化が工事中に判明する場合があります。追加工事が必要になった際の報告方法や承認手順も、契約前に整理しておきましょう。

見積書の内容を比較する基本的な方法は、大規模修繕の見積もりはどこを見る？見積書の内訳・比較・確認ポイントも参考になります。

外壁・屋根それぞれの塗料仕様

外壁と屋根では、使用する塗料に求められる性能や、適合する下地が異なる場合があります。

例えば、屋根は日射や雨の影響を直接受けやすい部位ですが、それだけを理由に特定の塗料がすべての屋根に適しているとはいえません。

屋根塗装では、屋根材の種類、既存塗膜の状態、使用する下塗り材との適合性などを確認します。外壁用の塗料を、そのまま屋根へ使用できると考えることは避けましょう。

また、屋根材によっては、重なり部分の排水を妨げない施工方法が必要な場合があります。使用する屋根材と塗料のメーカー仕様に従って施工することが重要です。

塗料のグレードや商品名だけで費用対効果を判断するのではなく、現在の下地に適した仕様か、補修内容と整合しているかを確認します。

さらに、同じ時期に外壁と屋根を塗装したとしても、次回のメンテナンス時期が必ず一致するとは限りません。日射や雨風の影響、材料の違いによって劣化の進み方が異なるためです。

「同じ時期に施工すること」と「同じ時期に再施工が必要になること」は別の判断として整理しましょう。

費用対効果は将来の修繕計画も含めて考える

アパートオーナーにとって重要なのは、今回の見積金額が安いかどうかだけではありません。

例えば、屋根の状態が良好なのに足場を共用できるという理由だけで塗装を追加すると、本来必要のない工事費用が発生する可能性があります。

反対に、屋根にも適切な塗装や補修が必要であり、別の時期に工事すれば新たな足場が必要になる場合は、同時施工が合理的なこともあります。

そのため、見積を比較する際には、今回の工事費、将来の仮設費、工事を先送りする場合の劣化リスク、入居者への影響などを総合的に検討します。

ただし、将来の工事金額や劣化の進行時期を正確に確定することはできません。根拠のない削減額を示すのではなく、予想の前提を説明してもらうことが大切です。

修繕予算や工事項目の考え方については、大規模修繕の費用相場と見積総額の比較方法も参考になります。ただし、マンション大規模修繕の費用データをアパートの塗装工事費へそのまま当てはめることは適切ではありません。

同時塗装と別施工はどう決める？入居者対応と発注タイミング

外壁と屋根の施工時期を決める際は、工事費だけでなく、入居者への影響と今後の修繕計画も確認します。同時施工は案内や工事管理をまとめやすい一方、工事範囲が広がるため施工期間が短くなるとは限りません。

入居者がいるアパートの工事計画

賃貸アパートでは、入居者が生活している状態で外壁・屋根の塗装工事を行うことがあります。

工事中には、足場の設置、作業音、塗料の臭気、窓の開閉や洗濯物の制限、駐車場の利用への影響などが生じる場合があります。

同時施工の場合は、外壁と屋根の工事に関する事前案内をまとめやすい一方、施工箇所が増えることで工事期間や生活制限が長くなる可能性もあります。

別施工の場合は、一度の工事範囲を絞れることがありますが、将来の屋根工事で再び入居者への案内や足場設置が必要になる場合があります。

そのため、施工会社へは、同時施工と別施工について、工期と生活上の制限をそれぞれ説明してもらいましょう。

特に、共用廊下、階段、駐車場、玄関周りでは、入居者が安全に通行できるようにすることが重要です。

また、足場設置中の防犯対策や、雨天による工程変更時の連絡方法も確認しておく必要があります。

施工方法の選択では、工事費だけでなく、入居者への周知・安全・生活制限の負担を比較することが大切です。

工事時期が未定でも整理できること

現時点で外壁や屋根の劣化が軽微で、すぐに工事を行う必要がないと判断できる場合は、次の修繕時期に向けて計画を整理することもできます。

例えば、前回の塗装時期、使用した塗料、屋根材の種類、過去の補修履歴などを確認しておくと、将来の調査や見積依頼に役立ちます。

また、外壁だけに劣化が確認される場合や、屋根の状態をまだ詳しく把握できていない場合は、必要な範囲で調査を依頼し、同時施工の可否を判断する材料をそろえます。

一方、雨漏りや屋根材の破損などが疑われる場合は、工事時期が未定でも専門業者による確認を優先しましょう。

修繕計画では、外壁と屋根を必ず同じ周期で塗り替えるという考え方ではなく、部位ごとの劣化状態と必要な工事を整理し、今回の工事と将来の工事を区分することが重要です。

修繕時期・周期の考え方については、大規模修繕の時期・周期を判断するポイントも参考になります。既存記事の周期はマンションを中心とした考え方であり、個別アパートの塗装時期を直接決めるものではありません。

見積や施工内容を比較する際には、金額だけでなく、工事の対象範囲・施工体制・現場管理について説明できる会社を選ぶことが重要です。

依頼先の選び方については、大規模修繕の施工会社はどう選ぶ？実績・見積・現場体制・契約前の比較ポイントも参考になります。

見積は外壁と屋根を分けて確認し、入居者対応や将来の修繕計画も踏まえて比較します。

アパートの外壁と屋根の同時塗装でよくある質問

Q1. 外壁と屋根は必ず同時に塗装した方がよいですか？

A. 必ずしも同時施工がよいとは限りません。

外壁と屋根の両方に塗装が必要で、足場などを共用できる場合は合理的な選択肢になります。ただし、屋根の状態が良好な場合や塗装に適さない場合は、別施工やほかの改修方法を検討します。

Q2. 外壁と屋根を同時に塗装すると足場費用は安くなりますか？

A. 仮設設備を共用できれば、重複する費用を減らせる場合があります。

ただし、屋根の勾配や施工条件によっては追加の足場・安全設備が必要です。足場の共用範囲と追加仮設を確認して判断しましょう。

Q3. アパートの屋根は塗装しなくても大丈夫ですか？

A. 屋根材の種類や現在の劣化状態によって異なります。

塗装による維持管理を検討する屋根材もあれば、一般的な塗り替えを前提としない屋根材もあります。屋根材を確認し、破損や雨漏りがある場合は補修の必要性も調べます。

Q4. 外壁だけ先に塗装し、屋根を数年後に施工してもよいですか？

A. 屋根の状態が良好で、工事を急ぐ必要がないと確認できれば選択肢になります。

ただし、後日の屋根工事で新たな足場が必要になる可能性があります。屋根の劣化状態、将来の仮設費、修繕計画を踏まえて判断しましょう。

まとめ｜外壁・屋根の状態と足場条件から工事計画を判断する

アパートの外壁と屋根は、必ずしも同時に塗装することが正解ではありません。

両方に塗装が必要で、足場や仮設設備を共用できる場合は、同時施工によって重複する作業を減らせる可能性があります。

一方、屋根の状態が良好な場合や、塗装では対応できない損傷がある場合は、別施工や補修・交換を含む計画が適していることもあります。

重要なのは、外壁と屋根それぞれの劣化状況と塗装の適用条件を確認し、必要な工事を明確にすることです。

見積では、外壁・屋根の塗装面積、使用材料、下地補修、足場、追加仮設、工期、保証などを比較しましょう。

入居者がいるアパートでは、工事期間中の安全性、生活制限、事前案内などへの配慮も必要です。

また、同時施工と別施工のどちらを選ぶ場合でも、今回の工事だけでなく、今後の修繕計画や予算との整合性を確認することが重要です。

工事時期がまだ決まっていなくても、劣化状態の確認と見積条件の整理から準備を始めることができます。

有資格者

ワンリニューアルでは、建築施工管理、外壁調査、足場・仮設工事などに関連する資格・講習を保有するスタッフが在籍しています。外壁塗装や屋根工事を検討する際に関係する有資格者をご紹介します。

花形智博

株式会社ファースト 常務取締役

主な保有資格・講習

• 2級建築施工管理技士（仕上げ）
• 一級とび技能士
• 足場の組立て等作業主任者
• 石綿作業主任者
• 職長・安全衛生責任者教育

建築施工管理、足場・仮設工事、高所作業、安全管理などに関連する資格・講習を保有しています。

田中 竜二

株式会社ファースト
ワンリニューアル事業部
執行役員・統括事業部長

主な保有資格・講習

• 外壁診断士
• 一般建築物石綿含有建材調査者
• ドローン操縦士
• 足場組立等作業主任者
• 高所作業車運転特別教育

外壁調査、建物の状態確認、高所での調査・作業、石綿含有建材の調査などに関連する資格・講習を保有しています。

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