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このまま持ち続けるべき?売却するべき?

大規模修繕の豆知識 2023.01.25 (Wed) 更新
町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは!
マンション・アパートの建物の事なら、ワンリニューアル☆
町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです!

今回は

『このまま持ち続けるべき?売却するべき?

ご紹介させて頂きます!

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不動産を保有するオーナー様にとって、今回のテーマは永遠の課題とも言えますが、
どちらが良いかは最終的にはオーナー様の判断となります。

ここでは両者のメリットとデメリットを簡単にお伝えしますので
判断のご参考にしていただければと思います。

●『長期保有』のメリット
『長期保有』の最大のメリットは、ローンが完済してしまえば、
家賃収入の大半がそのまま収益になることです。

もちろん修繕積立金や管理費、税金などの経費は毎年かかりますが、
ローンの支払いがなくなった分、利益率は一気に上がります。

特に次の三拍子が揃ったマンションは
経営が安定しやすいため『長期保有』を考えても良いでしょう。

①好立地である:駅近や、近隣に商業施設があるなど
②入居率が高い:満室の状態が続き、空きがでてもすぐに次の申し込みが入る
③管理が行き届いている:信頼のおける管理会社がおり、建物全体の管理把握をしている

また、長年に渡り同じ方が入居しているマンションも『長期保有』が賢い選択です。
中には1人の入居者が数十年間も同じ部屋に住み続けるというケースもあります。

こういった物件は、住宅設備の故障時の交換程度で大きなリフォーム代はかかりませんし、
空室期間が発生しないのですからハウスクリーニングや入居者募集にかかる費用も必要ありません。
また、築年数が経っても集客のために家賃を下げる必要もないので、
非常にランニングコストが良い、長期保有にとって理想的な物件といえるでしょう。

逆に言えば、入居者が頻繁に入れ替わり空室期間が長い
「高コスト×低リターン」のマンションはある程度のところで
見切りをつけて『売却』する判断も必要ということです。

●『売却』のメリット
『売却』のメリットは、保有しているマンションの売却と、
さらに有利な中古マンション購入を繰り返し行うことで
利回りを高め経営を安定化させていけることです。

例えば、
①初めに郊外の中古マンションを購入
②手入れをして売却
③都心の駅近マンションに買い替えて、より安定した経営環境をつくる
(タイミングに応じて②、③を繰り返す)
と言った具合です。

売却派の生命線となるのは、何と言っても売却するタイミングです。
ここを見誤ると利益率を大幅に下げる原因となってしまいます。

不動産の価格は好景気の時に上がり、不景気の時に下がるのが基本です。
不景気になって漠然と不安を感じ、安値で売却してしまう…
…これは最も避けたいパターンですね。

利益率を維持するには買い手が魅力を感じるタイミングでの売却が必須になります。
景気だけに限らず、様々な社会情勢や需要にアンテナを張っておくと良いでしょう。

そうは言ってもタイミングを見計らう自信が無い…という方は
まずはご自身の物件の魅力を上げる工夫をしてみてはいかがでしょうか?

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