ビル・マンション購入前に知っていたい大規模修繕のアレコレ（初級編）

町田市・相模原市のオーナーの皆様、こんにちは！
マンション・アパートの建物の事なら、ワンリニューアル☆
町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです！

今回は、初級編という事でこれからビル・マンションを購入され運用を予定されている方に
最大収益化が出来る様、購入時から予定を組む方法を建設業界目線からご紹介させて頂きます！

購入後、何が必要なの！？その期間と費用はどれ位？

さて、これからビル・マンションのオーナー様となる皆さま。
購入したら、家賃収入で悠々自適な日々を過ごせる！！とお考えかと思います。
そうなる様にしっかりと今後の計画を建てて、運用していきましょう！
少しでもこの記事がお役に立てますと嬉しい限りです。

マンションの耐用年数

建物はイキモノですので、躯体（建物自体）と設備（水道・電気・エレベーター等）も年月と共に劣化が発生致します。
人間が定期検診を行なっているのと同様に建物にも定期検診が必要となります。

■建物の法定耐用年数■

• 鉄筋コンクリート造（RC造）マンション：47年
• レンガ、石造、ブロック造：38年
• 木造、合成樹脂造：22年
• 木骨モルタル造：20年

法定耐用年数とは、建物の資産価値がなくなるであろうと国税庁が減価償却期間として定めたものです。
鉄筋コンクリート造（RC造）やSRC造・S造等の鉄筋を使用した建物の場合、その耐用年数は47年と定められています。
また、木造に関しましては22年と定められております。

■耐用年数とは？？■

耐用年数とは、国税庁が定めた減価償却期間となります。
つまり、建物の価値を年数で表示したものとなります。
購入から、年月が過ぎる度にこの資産価値がどんどん下がって行きます。

極端な話ですが、1億でRC造建物を新築で購入した場合47年後の価値は0円という事となります。
部屋数が20戸だから、1部屋9万円で・・・47年後1億を引いたら1,520万の利益！

・・・！？ちょっと待った！！
1年で32万！？毎月約27,000円の利益！？！？
えっと、、、住民の対応をしたり管理人さん雇ってたらマ・イ・ナ・ス！！？？

悠々自適な日々ではないのでは、、、
ビル購入するメリットって、税金対策だけ！？
と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
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ちょっと落ち着きましょうか。
この流れですと、正直・・・実は5,000万円程赤字となります。

そもそも、

• 47年間一度もメンテナンスなしはありえません。
• 47年間20戸満室でいられる事はほぼありえません。
• 立地条件等にもよりますが、家賃9万円が妥当かどうかもわかりません。
• 建物の寿命が来た場合、建物を放置する事は出来ません。

う～～ん。。。
なんか面倒そうだし、とりあえず管理会社があるから任せておけばOKでしょ！

いえいえ。最大の利益を手にする為には必要な費用不要な費用をしっかりと
把握されていないと後々後悔する事になるかもしれませんよ！
税金対策で建物を購入したとしても、最終的にツケは来ます。
それが、解体です！！

とちょっとマイナスのことばかり記載してしまいましたが、一度元に戻りますね。

法定耐用年数＝建物の寿命

ではありません。

耐用年数と平均寿命

法定耐用年数＝建物の寿命
ではない！という大切な所をご紹介致します。

まず、法定耐用年数とは先ほどご紹介させて頂きました通り劣化度合い等を考慮し
資産価値として適用される年数の事です。
その為、的確なメンテナンスや修繕を行ない続けている建物に関しましては
法定耐用年数とは別に資産価値を維持する事が可能となります。

例えば、読者様が中古物件を購入しようと考えているとします。
その際、立地も建物規模も費用感も同じ物件があった場合下記のどちらを購入されますか？

◍メンテナンスを一度もしていない外壁が剥がれた建物
◍定期的なメンテナンスを行なった綺麗な建物

迷う間もなく、一瞬で後者を選択されると思います。
同様に、入居者様も同条件であればキレイな建物を選ばれるでしょう。

そして、その定期的なメンテナンスをしっかりと行なわれる事で
建物の寿命を70年～80年に伸ばす事が可能となります。
人間の寿命が80歳と考えますと、パートナーとも思えてきますね！

そして、同様の年数をイキルのであればオーナー様ご自身よりも長く生きる可能性が高くなります。
時代に合わせた改修を行なわれますと、更に保持期間が長くなりますね。

30代でオーナー様となった場合、オーナー様ご自身が健全であっても110歳以上正常な判断を持ちつつ
生きながらえる事は難しいでしょう。
そうなりますと、後生に受け渡す事となりますがその際にボロボロの建物を渡されても喜ばれる事は一切ありません。
しっかりとメンテナンスを施し、後生にも喜ばれる建物を維持していく必要性と責任が発生致します。

購入時に大きな金額をかけられていると思います。
更にメンテナンスで費用が掛かるの！？と思われたかもしれませんが
オーナー様ご本人のみが費用を負担する訳ではございません。
例えば管理費という名目で居住者様より徴収する事が可能です。
その積立てにより、適正な時期に適正な内容でメンテナンスを行なう事が出来ます。

一時的に金融機関の住宅ローンを使用される事もあるかもしれません。
その際にも、しっかりと定期検診等を行なっている事象を掲示できるか否かによって
金額差も返済期間差も出て参ります。

また、オーナー様になるという事は他人の居住空間を管理する責任も発生致します。
メンテナンスも含め、専門知識が必要な管理となります。
オーナー様ご自身が管理可能であれば、それに越した事はないのですが現実的ではありません。
そうなりますと、専門の管理会社や購入時の不動産会社に委託される事となります。
この管理に関しましても、費用が発生致します。
そして、残念な事に知識の少ないオーナー様につけ込んで管理会社の利益のみを考え搾取する企業が増えている事も現実です。

オーナー様ご自身に全てをご理解頂き対応して頂きたいとは考えておりません。
ご理解頂きたい点は、

• 管理会社に任せっきりにしない
• 居住空間の管理責任がある
• 建物はご自身のパートナーである

という事をしっかりとご認識頂きたいと考えております。
その上で、最大の利益を生み出す為のお手伝いをワンリニューアルでは対応させて頂きます。

ワンリニューアルは、修繕・メンテナンス・費用感や期間の知識に優れたスタッフを在籍させて頂いております。
また、別事業部で足場や塗装専門の部署がござい増す為企業間で発生する無断なマージン費用を抑えられる事から
適正価格で、高品質のご提供が可能となります。

マンションのメンテナンスって？

法定耐用年数・建物の寿命をご理解頂いたところで、実際に新築から解体までに行なわれるメンテナンスの種類と費用感をご紹介させて頂きます。

私たちは、オーナー様の建物1つ1つにこの様なスケジュールをご掲示させて頂いております。

　
（無料で送付させて頂きますので、ご連絡お待ちしております！）

一般的には、13年～15年に1度は検査とメンテナンスが必要といわれています。
工事内容や規模により、上下はございますが躯体解体までに3回～5回の修繕を行なう事となります。
1回の工事内容により上下が大きいですが、金額が1,000万～3,000万円位となります。
そこを踏まえて積立て管理費の管理をお願い致します。

管理会社経由の場合、そのサイクルで集まった積立て管理費を全て使用する方向でお話しが進みます。
例えば、実施予定の段階で、積立て管理費1,000万円の場合オーナー様負担も合わせて1,500万～2,000万円のお見積りが来るでしょう。
新築から最初のメンテナンスであれば、オーナー様も別でお仕事をされていたり蓄えがあったりされると思いますので
すぐにご用意可能であれば問題ございませんが、実はご用意が難しいケースがほとんどとなります。
そうなりますと、金融機関の住宅ローンを使用したり金銭面でちょっと凹む事も出てくるかもしれません。

また、2回目のメンテナンスとなりますとオーナー様がお仕事を引退されて後生の方と一緒に管理監督されるかもしれません。
その際には、満室状態が続いていない可能性もあります。家賃や管理費を下げているかもしれません。
そうなりますと、積立て管理費が初回よりも低くなりオーナー様のご負担が増える可能性もあります。
場合によっては、本来行ないたい工事が費用面で断念せざるを得ない状況になってしまう可能性があります。

工事を先延ばしにした影響により、居住者様が減る更には大きな改修が必要になってしまう等の
負の循環が発生してきてしまします。
そうならない為には、管理会社に任せっきりにせず適正価格で適正な修繕内容なのかをしっかりと見極める必要があります。

本当に必要な工事を必要なタイミングで行なって頂く事が大切であると、私たちは考えております。
確かに、一気に工事を進めて頂いた方が仮設工事代も1回分で済みますし、トータル工事費用で見ますと低く済みます。
余裕がある場合は、それで問題ないでしょう。
しかしワンリニューアルにご相談頂くお客様の多くは一気に工事が出来る程余裕がないオーナー様がほとんどです。
そんな中で、管理会社から大きな負担の内容見積りが来てしまったら建物を購入してワクワクしていたはずなのに何だかガックリしてしまいますよね。

ワンリニューアル実績からみる企業選びのポイント

先にご紹介したメンテナンス一覧は、あくまでも目安となります。
建物の立地や躯体の構造等により、差が出ますので直接専門業者の確認をご依頼されることをオススメしております。
中には、出張費名目で費用を取られる場合もございますが基本的には無料で診断してくれる企業が多いと思います。

その際に、気を付けて頂きたい業者選びは

• 訪問営業ではない事
• 危険を煽る言い方ではないかどうか
• 施工実績が多い事
• 無料診断後に、見積りが出ますが見積り内容の詳細をしっかり説明されるかどうか
• 見積の有効期限が2週間以上あるかどうか
• 検査立会いが可能か⇒否もしくは立ち会いをよく感じていない場合は要注意です

◍見積りの費用差が出る箇所

• 仮設工事（足場工事）
• 防水工事の面積

管理会社任せの場合、項目毎に下請け会社に依頼する事となりますので中間マージン（手数料等）が発生し単価があがります。
その為、管理会社ではなく直接専門業者へご依頼される方が費用面も仕上がりも高品質となりやすい傾向があります。
見積の費用差が出やすい箇所は、工事内容にもよりますが基本的には『仮設工事と防水の面積』が多いと見受けられます。

◇仮設工事（足場工事）
専門知識や経験が必要となる為、専門業者へ委託される事が大半です。
その場合、弊社の様な足場専門の部署がある企業は中間マージンが発生せず、また自社職人の為臨機応変に対応が可能となります。
委託依頼の場合と比べると単価面でもかなり差が出やすくなります。

◇防水工事の面積
防水工事には、複数の対応方法があります。
複数社の見積りを比べた際に、同じ工事方法で防水工事費用に大きく差が出た場合は注意が必要となります。
必要面積以上の防水剤を見積りされている可能性が高くなります。
しっかりと必要面積を計測してくれている企業を選びましょう。
逆に極端に安い場合も注意が必要となります。
期間等の関係もありますが、本来であれば２人で作業をする内容を1人で対応する。
または、防水効果を上げる為の工程を行なっていない等の可能性も出て来ます。

お見積書の内容を見比べて見る事が、一番気付きやすいですので
管理会社からの1社のみで発注するのではなく、数社のお見積りを頂く事をオススメ致します。

ワンリニューアルの特徴

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください！
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