分譲マンションの大規模修繕の流れ ～修繕方法を決める編 パート3～
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『【2026年版最新版】分譲マンションの大規模修繕の流れ｜修繕方法を決める（STEP3／パート3）』
をご紹介します！
🧭 「分譲マンション 大規模修繕の流れ」シリーズ（全4回）
- パート1：修繕の体制をつくる（STEP1）
▶ パート1はこちら - パート2：建物の状態を知る（STEP2）
▶ パート2はこちら - パート3：修繕方法を決める（この記事）
- パート4：施工業者を決める（見積・選定・契約）
▶ パート4はこちら
目次
【2026年版最新版】修繕方法を決める（STEP3）｜工事仕様・予算・合意形成の決め方
✅ 結論
STEP3は「工事範囲・工法・材料・予算」を“根拠つき”で確定する工程です。
ここが曖昧だと、見積が比較できず、総会で否決されやすくなります。
逆に、優先順位と仕様の筋が通ると、住民の納得感が上がりスムーズに進みます😊
パート2（建物診断）で現状が把握できたら、次は「どう直すか」を決めます。
この工程でやることは大きく3つです。
- ① 工事の範囲を決める（今回やる／次回に回す）
- ② 工法・材料（仕様）を決める（必要十分な選択）
- ③ 予算と資料（仕様書・計画図）を整える（比較と合意のため）
STEP3で作る3つの重要書類
📄 最低限そろえる3点セット
- 工事仕様書：どの部位を、どんな工法・材料で、どの品質で行うか
- 予算書（概算）：範囲×数量×単価の根拠（優先順位も反映）
- 計画図（または範囲図）：施工範囲を視覚的に示す図面
この3点が揃うと「見積を比較できる」状態になります。
① 工事範囲の決め方｜“全部やる”が最適とは限らない
大規模修繕は、すべてを完璧に直すことが目的ではありません。
安全性・資産価値・将来コストのバランスを取ることが重要です。
✅ 優先順位の基本（パート2の続き）
- 今やらないと危険：落下・漏水・安全性に直結（最優先）
- 今回やると効率が良い：足場があると同時施工が得（コスパ良）
- 次回でも問題ない：経過観察でコスト最適化（先送りOK）
② 工法・材料（仕様）の決め方｜“必要十分”が最強
仕様を決めるときにありがちな失敗は2つです。
- ❌ オーバースペック：高耐久材を入れたが、次回周期と合わずムダ
- ❌ コスト優先で品質不足：数年で再劣化し、結局高くつく
なので、判断軸はこの3つに絞ると迷いが減ります。
🔧 仕様を決める3つの軸
- 立地条件：海沿い/交通量/日照/風雨（劣化の進み方）
- 建物の個性：形状・下地・過去修繕の履歴
- 次回周期との整合：「何年もたせたいか」を先に決める
例：防水の仕様を決めるとき
- 下地の状態が悪い → 通気緩衝など、下地由来の不具合を抑える工法を検討
- 形状が複雑 → 塗膜系（ウレタン等）が有利なケースも
- 排水不良が多い → ドレン周りの改修を“範囲に含める”
③ 予算の作り方｜「面積×単価」だけで決めない
予算作成は、概算でも根拠が大事です。
特に、現場でブレやすいのは次の項目です。
- 足場：敷地条件で大きく変動（分割設置・養生範囲など）
- 下地補修：診断の粒度で数量が変わる
- 追加工事：想定外が出た時のルール（予備費）
📌 コツ： 予算は「最低ライン」ではなく、想定差（ブレ）を含めた現実ラインで組むと総会で揉めにくいです。
住民の承認（総会）を通すポイント｜反対が出る“原因”を先に潰す
STEP3のゴールは、単に仕様を決めることではなく、住民が納得して承認できる資料にすることです。
総会で否決されやすいパターン
- なぜこの工事が必要かが分からない（根拠不足）
- 金額の内訳が見えない（不信感）
- 比較の材料がない（高いのか安いのか判断不能）
通りやすいパターン（おすすめ構成）
- ① 現状：写真・診断結果・リスク
- ② 方針：優先順位（3段階）
- ③ 今回の範囲：計画図で視覚化
- ④ 予算：大項目の内訳＋考え方
- ⑤ 次の手順：見積→選定（透明性）
この流れにすると、住民は“感情”ではなく“理解”で判断しやすくなります😊
決議ルールについて（注意）
大規模修繕は、内容によって決議要件が変わる場合があります。
管理規約に基づき、事前に管理会社や専門家と確認しておくと安心です。
「うちは何決議？」が曖昧なままだと、進行途中で揉める原因になります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 仕様は高耐久にした方が得？
一概に得とは限りません。次回修繕周期・立地条件・下地状態と整合する「必要十分」が最適です。
Q2. 予算はどの段階で確定？
このSTEP3では概算（方針・仕様の土台）を固め、次のSTEP4で見積を比較して精度を上げます。
Q3. 住民説明会で反対が強いときは？
「現状（写真）→リスク→優先順位→範囲→費用内訳」の順で、根拠を可視化すると落ち着きやすいです。
まとめ｜STEP3は「見積比較」と「合意形成」の準備
- 工事範囲は“優先順位”で決める
- 仕様は“必要十分”で選ぶ
- 仕様書・予算書・計画図を整える
- 承認は「根拠の見える化」で通しやすくなる
▶ 次は「施工業者を決める（見積・比較・契約）」です
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