分譲マンションの大規模修繕の流れ ～施工業者を決める編 パート4～
マンション/アパートの事なら ワンリニューアル☆
町田市・相模原市地域密着の大規模修繕・マンション修繕・防水工事・外壁塗装専門店のワンリニューアルです！
『【2026年版最新版】分譲マンションの大規模修繕の流れ｜施工業者を決める（STEP4／パート4）』
をご紹介します！
🧭 「分譲マンション 大規模修繕の流れ」シリーズ（全4回）
- パート1：修繕の体制をつくる（STEP1）
▶ パート1はこちら - パート2：建物の状態を知る（STEP2）
▶ パート2はこちら - パート3：修繕方法を決める（STEP3）
▶ パート3はこちら - パート4：施工業者を決める（この記事）
目次
【2026年版最新版】施工業者を決める（STEP4）｜見積比較・談合回避・失敗しない選定軸
✅ 結論（先に3行）
施工業者選びは「安い会社」を決める作業ではなく、仕様を守り、品質と透明性を担保できる会社を選ぶ工程です。
比較が難しい原因のほとんどは「仕様ブレ」なので、まず条件を揃えることが最重要。
その上で、価格・体制・実績・保証・説明力で総合評価すると失敗しにくくなります。
大規模修繕工事の成功は、「どこに頼むか」で大きく変わります。
同じ工事内容でも、現場管理・下地処理・工程設計・説明の丁寧さで結果が変わるからです。
施工業者の選定方式は3つ｜向き不向きを理解する
- ① 特命随意方式：信頼できる1社を指名して契約（スピード重視）
- ② 見積合わせ方式：複数社で見積・提案を比較して選定（最も一般的）
- ③ 競争入札方式：入札で最安を選ぶ（大規模修繕では注意が必要）
分譲マンションの大規模修繕では、②見積合わせ方式が最も現実的です。
理由は、「価格だけでなく、体制や品質の差が大きい」ためです。
まず大前提：見積比較が失敗する最大原因は「仕様ブレ」
複数社から見積を取っても、次の状態だと比較できません。
- 工法や材料が会社ごとに違う
- 範囲（数量・面積）が違う
- 足場・養生・下地補修の想定が違う
STEP3（仕様書・計画図・予算方針）で条件を揃えてから見積依頼すると、比較精度が一気に上がります。
施工会社選定の流れ（2026年版：実務で迷わない手順）
- 候補を集める（5〜8社）：実績・資格・地域対応・保証体制などで一次選定
- 書類審査で絞る（3〜5社）：会社情報・施工体制・過去事例・財務の安定性など
- 交付図書を配布：仕様書／計画図／劣化診断結果／質疑ルール
- 現場説明会：建物条件を共有（足場条件・搬入・居住者導線など）
- 質疑応答（Q&A）：全社へ同条件で回答（条件の公平性を担保）
- 見積・提案書の提出：内訳・工程・体制・保証・代替案を確認
- 見積精査→再見積：仕様ブレ・抜け漏れ・数量誤差を是正
- ヒアリング（2〜3社）：現場体制・品質管理・説明力・対応力を確認
- 内定→総会決議→契約：議案資料で透明性を確保
見積比較で見るべきチェックリスト
✅ 見積の「中身」を見るポイント
- 範囲・数量：面積や数量の根拠があるか（図面と整合）
- 単価：単価のバラつきは「仕様差」か「品質差」か
- 下地補修：数量の考え方（想定／実数精算）が明確か
- 足場・養生：設置条件・分割・養生範囲が妥当か
- 仮設・共通費：現場管理費・安全費・写真管理などが妥当か
- 工程：工期・騒音配慮・居住者導線が現実的か
- 管理体制：現場代理人・常駐有無・検査体制が明確か
- 保証：保証年数・範囲・免責条件が明確か
「安い会社」を選ぶと起きやすいこと
材料費・人件費が上がる局面では、極端に安い見積には理由があります。
- 下地処理を薄く見ている（後で追加が増える）
- 人員が少なく工程が崩れる（居住者トラブル増）
- 品質検査が弱い（数年後に不具合が出やすい）
最終的に「追加費用＋手戻り＋不信感」で高くつくケースが多いので注意です。
談合・不透明リスクを下げる3つのルール
- ルール①：質疑回答は「全社共有」
- ルール②：見積条件（仕様・数量・提出形式）を統一
- ルール③：評価基準を事前に決めて議事録に残す
ヒアリングで必ず聞く質問集
- 現場代理人は誰で、常駐ですか？
- 品質検査の頻度とチェック体制は？（第三者検査の有無）
- 下地補修が増えた場合の精算ルールは？
- 居住者対応（掲示・説明・クレーム一次窓口）は誰？
- 工程遅延が出たときのリカバリー方法は？
- 保証内容と、保証が適用されない条件は？
- 施工写真・報告書の提出形式は？（枚数/整理方法）
総会で通すための「議案資料」構成
総会で揉める原因は、住民が「比較の根拠」を見られないことです。
次の構成にすると、説明が通りやすくなります。
- 選定方法（見積合わせ等）と公平性の担保
- 参加会社の一覧と一次選定の基準
- 比較表（価格だけでなく体制・保証・工程・提案）
- 内定理由（なぜこの会社が最適なのか）
- 契約条件（支払条件・追加工事ルール・保証）
まとめ｜STEP4は「信頼できる現場」を買う工程
- 施工業者選びは「安さ」ではなく「仕様遵守×品質×透明性」
- 比較のカギは「仕様ブレをなくす」こと
- 見積は内訳・数量・下地・足場・体制・保証まで見る
- ヒアリング質問と議案資料で“合意形成”を強くする
📘 これもよく読まれています
町田市・相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。
「大規模修繕の費用を抑えたい」とお考えの方は、ぜひ一度お問い合わせください！
さらに大規模修繕について知りたい方は
無料資料をご覧ください！
ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。
無料建物診断はこちらから
