大規模修繕とは？管理組合・一棟オーナーが最初に確認する全体像

大規模修繕とは工事名ではなく検討範囲を整理する考え方

大規模修繕は、法律上の一つの定義がすべての工事へ同じように適用される名称ではありません。実務上は、建物の複数部位について、調査、補修、更新、仮設、検査等をまとめて検討するときに使われています。

外壁下地補修、タイル補修、外壁塗装、シーリング、防水、鉄部塗装、建具周辺、共用部分、設備更新などが対象候補になりますが、すべてを一度に行うとは限りません。

「大規模修繕」という名称だけでは、工事範囲、工事時期、費用、発注方式、決議事項、保証内容は確定しません。対象建物について、何を調査し、何を契約し、何を施工するかを資料で確認します。

工事項目、費用、工期を含む総合的な内容は、大規模修繕工事の内容・費用・進め方をご覧ください。用語の違いは、修繕工事・大規模修繕・改修工事の違いで整理しています。

管理組合と一棟オーナーでは進め方が異なる

技術的な工事項目は、分譲マンションと一棟所有物件で共通する場合があります。一方、意思決定、契約、資金、説明、資料保管の方法は異なります。

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所有形態による違いは、分譲マンションと一棟賃貸マンションの大規模修繕の違いもあわせて確認してください。

現在どの検討段階にいるか確認する

初めて大規模修繕を担当すると、建物調査、見積取得、資金確認、施工会社選定のどこから始めるべきか迷うことがあります。まず、現在地を確認します。

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見積取得を必ず最初に行うとも、建物調査を必ず先に行うとも一律には決められません。現在ある資料、不具合、調査目的、工事範囲の確定状況に応じて順番を整理します。

初めての大規模修繕・検討状況確認シートを作る

建物情報、過去工事、計画、資金、調査、見積、意思決定を一つのシートへまとめると、現在地と不足資料を確認しやすくなります。

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最初に集めたい建物・修繕・資金資料

最初に集める資料は、工事内容をその場で決めるためではなく、建物条件、過去の対応、現在の計画、資金状況を把握するために使います。

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資料が不足している場合も、直ちに調査や見積ができないとは限りません。現況写真、現地測量、管理会社の記録、過去の議事録等で補えるかを確認します。

大規模修繕を検討するきっかけを分ける

大規模修繕の検討は、長期修繕計画の予定年度だけで始まるとは限りません。不具合、前回工事からの経過、設備更新、管理会社等からの提案、保有方針の変更など、きっかけを分けて整理します。

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大規模修繕を検討する年数や周期については、大規模修繕を検討する年数・周期の考え方をご覧ください。築年数や前回工事からの年数だけで工事時期を決定しません。

大規模修繕で検討する主な工事項目

大規模修繕では、建物の複数部位をまとめて検討します。ただし、すべての項目を今回の工事へ含める必要があるとは限りません。

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今回実施する工事と次回へ回す工事を整理する方法は、今回・次回・追加調査・別工事を分ける方法をご覧ください。

修繕・改良・設備更新を分ける

工事項目には、既存状態へ戻すための修繕、仕様や性能を変更する改良、機器や配管等を交換する設備更新、工事前後に行う調査・設計等が混在する場合があります。

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名称だけで、会計区分、法的区分、決議事項を確定しません。対象建物の現行管理規約、契約、発注方式、専門家の確認内容を基に整理します。

建物調査では確認範囲と未確認範囲を見る

建物調査の報告書を見るときは、劣化の有無だけでなく、どの部位を、どの方法で、どこまで確認したかを見ます。

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建物調査を行っても、工事範囲、施工数量、最終費用がすべて確定するとは限りません。足場設置後や施工中に確認する数量がある場合は、見積・契約上の扱いを確認します。

調査方法と報告書の確認は、大規模修繕前の建物調査と劣化診断をご覧ください。

長期修繕計画と現在の建物状態を照合する

長期修繕計画は、将来の工事時期や資金を考えるための資料です。ただし、作成時点の建物状態、価格、工事項目を前提としているため、現在の調査結果や見積と差が生じる場合があります。

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長期修繕計画の基本は、長期修繕計画と大規模修繕の関係をご覧ください。計画どおりに工事すること、または計画から変更することのどちらも一律には推奨しません。

管理組合と一棟オーナーで資金確認の方法を分ける

管理組合の修繕積立金と、一棟オーナーが確保する修繕用資金は、同じ制度ではありません。資金の保管、意思決定、借入、会計処理を分けて確認します。

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管理組合向けには、修繕積立金の仕組みと管理費との違い、修繕積立金が足りているか確認する方法があります。

一棟オーナー向けには、一棟オーナーが大規模修繕資金を準備する方法、一棟オーナーの工事代金・支払時期・資金繰りをご覧ください。

融資、税務、会計上の判断は、施工会社だけで決めず、必要に応じて金融機関、税理士等へ確認します。

関係者と役割・連絡窓口を確認する

大規模修繕には、管理組合、オーナー、管理会社、設計者、施工会社、専門工事会社、居住者・入居者等が関係します。役割は契約や発注方式によって変わるため、全国共通の固定的な役割として説明しません。

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管理組合、理事会、修繕委員会等の役割は、大規模修繕で管理組合・理事会が決めることをご覧ください。

見積依頼前に工事範囲と比較条件を整理する

複数社へ見積を依頼する場合は、同じ工事名称を使うだけでなく、工事範囲、数量、仕様、足場、追加条件、保証等をそろえます。

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大規模修繕見積の確認は、大規模修繕見積の数量・単価・仕様を確認する方法、相見積もりの条件統一は、相見積もりで工事範囲・数量・仕様をそろえる方法をご覧ください。

発注方式は、責任施工方式と設計監理方式の違いで整理しています。見積総額だけで施工会社や発注方式を判断しません。

住民・入居者・店舗への説明対象を分ける

管理組合が区分所有者へ示す判断資料と、居住者・賃借人・店舗へ示す生活・営業案内は、目的が異なります。

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住民説明会の資料や質問管理は、大規模修繕の住民説明会で準備する資料をご覧ください。総会前の確認は、総会前に議案・見積・資金・契約を照合する方法で整理しています。

検討開始から工事後までの12段階を確認する

完成後の事例を見るときは、総額だけでなく、建物条件、工事範囲、見積条件、最終精算を確認します。詳しくは、大規模修繕事例の建物条件・工事範囲・費用の見方をご覧ください。

初めて相談するときに用意したい資料

すべての資料がそろっていなくても相談は可能ですが、現在ある資料と不足資料を分けておくと、次に確認する内容を整理しやすくなります。

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足場施工会社を母体とする視点で全体像を整理する

大規模修繕では、足場を設置する範囲と、本体工事を行う範囲を分けて確認します。外壁全面へ足場を設置しても、すべての面で同じ工事を行うとは限りません。

また、地上や屋上から確認できる箇所と、足場設置後に確認する高所部を分けます。足場面積と外壁施工面積、見積時の想定数量と実施工数量も同じものとして扱いません。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体とする独自の視点から、足場を設置する範囲、本体工事の施工範囲、足場設置後に確認する箇所を分けて整理します。

• 足場を設置する建物面を確認する
• 足場範囲と本体工事範囲を照合する
• 足場設置前と設置後の調査範囲を分ける
• 足場面積と外壁施工面積を分ける
• 同じ足場を使用する工種と工程を確認する
• 足場解体前に高所部、残工事、是正を確認する

足場計画の基本は、足場計画図・道路・搬入・住民動線の確認、足場と本体工事の工程は、足場計画と外壁・防水等の工事工程を照合する方法をご覧ください。

足場施工会社であることだけで、大規模修繕全体の費用、品質、安全性、工事結果を判断または保証するものではありません。

大規模修繕に関するよくある質問

大規模修繕とはどこからが大規模ですか？

金額、戸数、面積だけで全国一律に区分できるとは限りません。対象部位、工事範囲、足場、契約内容、関係法令等を個別に確認します。

大規模修繕は何年ごとに行いますか？

固定年数だけで判断せず、長期修繕計画、過去の工事、現在の建物状態、保証、資金、設備更新等を照合します。

管理会社へ任せればよいですか？

管理委託契約の範囲と、管理組合・理事会等が決める事項を分けます。管理会社が工事内容、資金、契約結果を一律に決定するとは限りません。

最初に建物調査と見積のどちらを行いますか？

現在ある資料、不具合、調査目的、工事範囲の確定状況によって異なります。見積に必要な条件と、調査で確認する範囲を先に整理します。

長期修繕計画どおりに工事しますか？

計画作成日、価格時点、工事項目、現在の建物状態、見積、資金を照合し、対象建物ごとに確認します。

すべての部位を一度に工事しますか？

今回実施、次回実施、追加調査、別工事に分けて検討します。同時に行う利点と、工事を分ける場合の仮設・工程等を比較します。

複数社から見積を取るべきですか？

社数だけでなく、各社へ同じ工事範囲、数量、仕様、足場条件を提示できているかを確認します。

一棟オーナーも修繕積立金を用意しますか？

管理組合会計の修繕積立金と、一棟オーナーが任意に確保する修繕用資金を同じ制度として扱いません。資金の準備方法は、所有者の状況に応じて確認します。

住民や入居者へいつ説明しますか？

検討開始、工事内容の決定、着工前、工程変更等の段階に分けます。決定前の検討事項と、決定済みの生活案内を分けて伝えます。

工事後は何を保管しますか？

最終精算書、施工範囲図、実施工数量、変更記録、施工写真、検査記録、保証書、次回確認事項を保管します。

まとめ｜現在地・不足資料・次に行うことを確認する

初めて大規模修繕を検討するときは、「大規模修繕」という名称だけで工事内容を決めないことが重要です。

• 管理組合と一棟オーナーの意思決定、契約、資金を分ける
• 現在の検討段階を確認する
• 建物、過去工事、資金の資料を集める
• 築年数だけで工事時期を決めない
• 工事項目を今回、次回、追加調査、別工事へ分ける
• 修繕、改良、設備更新、調査等を分ける
• 建物調査の確認済み範囲と未確認範囲を分ける
• 長期修繕計画と現在の状態・見積を照合する
• 管理組合と一棟オーナーで資金確認を分ける
• 関係者の役割と連絡窓口を確認する
• 見積依頼前に工事範囲、数量、仕様を整理する
• 区分所有者向け資料と居住者・入居者向け案内を分ける
• 工事中の変更、数量、承認を記録する
• 工事後に最終精算、写真、保証、次回確認事項を残す

大規模修繕の実施によって、安全性、費用、資産価値、入居率等の結果が保証されるものではありません。対象建物の資料と現在の状況を基に、次に行う調査、範囲検討、見積、承認、契約を整理します。