長期修繕計画を“現場目線”で見直すポイント｜専門施工店の視点

『長期修繕計画を“現場目線”で見直すポイント｜専門施工店の視点』

をご紹介させて頂きます！

長期修繕計画を現場目線で見直すポイント 専門施工店の視点

長期修繕計画は マンション管理の設計図とも言える重要資料です しかし現場では こんな声が本当に多いです

• 「計画通りに進めようとしたら 費用が全然足りなかった」
• 「想定していない工事が多すぎると言われた」
• 「この工事項目 本当に今やる必要があるの？」

これらの原因の多くは 長期修繕計画が机上目線で作られていることにあります

ワンリニューアルは 足場事業から拡大した大規模修繕専門店として 机上の数字だけでは見えない「施工条件」「足場計画」「現場の手戻り」を重視してきました だからこそ 長期修繕計画を “現実に使える状態”へ直すポイントが見えます

本記事では 📌 なぜ計画と現場がズレるのか 📌 現場目線で見直す具体ポイント 📌 管理組合が計画をどう使いこなすべきか を 実務に即して整理します 😊

なぜ長期修繕計画はズレるのか

まず前提として 長期修繕計画がズレること自体は珍しくありません 問題は ズレを放置したまま総会直前まで進んでしまうことです

原因① 想定仕様が平均値で作られている

多くの長期修繕計画は 標準材料 平均工法 一般的な劣化スピードを前提に組まれています

でも実際の建物は 立地（交通量 海沿い） 日照 風向き 施工時の品質差で 劣化の進み方が大きく変わります

平均的な計画は どの建物にも完全一致しません

原因② 工事項目が網羅型になりがち

設計目線で作る計画は 想定される工事を全部入れる 安全側に倒す という性質があります

その結果 必要性の低い工事まで同列に並び 費用が膨らみやすくなります

原因③ 足場や施工条件が現実と合っていない

長期修繕計画では 足場費用や施工条件が「概算」で処理されがちです しかし現場では ここが一番ブレます

• 狭小地で足場が組みにくい
• 隣地が近く 養生仕様が重くなる
• 高低差や段差が多く 仮設が増える

足場は大規模修繕費用の中でも比率が高く 足場計画のズレが そのまま積立金不足の引き金になります

専門施工店が見る 長期修繕計画の要注意ポイント

ここからは 現場側が必ず確認する項目を 「管理組合がチェックできる言葉」に落として整理します

ポイント① 工事項目の今やる必要性が整理されているか

長期修繕計画に並ぶ工事項目は すべて同じ緊急度ではありません 現場目線では 次の3段階で整理します

• 🚨 今やらないと危険な工事（安全性・漏水・落下）
• ✅ 今回やると効率が良い工事（足場共用・同時施工で安くなる）
• ⏳ 次回でも問題ない工事（先送りOK ただし根拠が必要）

この整理がない計画は 見直し余地が大きいと考えてください

ポイント② 数量 面積が現実に即しているか

長期修繕計画の数量は 概算で作られていることがほとんどです ですが実務では

• 外壁面積の算定誤差
• タイル数量の過不足
• 防水範囲の想定違い

が 数百万円単位の差になります

面積×単価は 現場で必ず再確認すべきポイントです

ポイント③ 工法 材料が過剰仕様になっていないか

計画上では高耐久材料が選ばれていても 立地条件的にオーバースペック 次回周期と合っていない というケースがあります

現場では常に 必要十分かどうかを確認します 「良い材料＝正解」ではありません

ポイント④ 足場計画が現実的か

足場は大規模修繕費用の20〜30％を占めることもある重要項目です

• どこから組めるか（敷地条件・搬入動線）
• 分割設置が必要か（工程とコストに直結）
• 養生範囲はどれくらいか（近隣クレーム予防）

専属の足場チームを持つ施工店であれば 計画段階から現実的な足場コストを織り込めるのが強みです

また ワンリニューアルでは 部分足場のみの施工依頼にも対応しています 全面足場が前提になっている計画でも 「部分で成立する面はないか」を検討することで 積立金を守れるケースがあります

計画通りにやるより 現実に合わせて使う

長期修繕計画は 絶対に守るべきスケジュール表ではありません

建物状態に応じて 使いこなすための指針です

計画を活かせない管理組合の特徴

• 計画を更新していない
• 数字だけを信じて 現地確認がない
• 見積の内訳を比較できない

計画を活かせている管理組合の特徴

• 📝 定期的に診断している
• 🔎 優先順位を整理している
• 🤝 施工店の現場意見も取り入れている

専門施工店が関わるメリット 現場知が手に入る

設計会社 管理会社 施工店には それぞれ役割があります その中で 専門施工店が担えるのは

• 実際にどう直すかを知っている
• どこで費用が増えるかを把握している
• 過去の現場データがある

という 現場知です

ワンリニューアルでは

• 国家資格者による劣化診断
• 現場条件を踏まえた工事計画
• 専属足場チームによる仮設コスト最適化

を通じて 長期修繕計画を 机上の資料から 使える実務ツールへ変換しています

見直しのチェックリスト これだけでOK

最後に 理事会でそのまま使える簡易チェックです ✅

• ☑ 今回やるべき工事と 次回でも良い工事が分けられている
• ☑ 面積 数量の根拠がある（概算のままにしない）
• ☑ 工法 材料が必要十分（過剰仕様になっていない）
• ☑ 足場計画が現地条件を織り込んでいる
• ☑ 部分足場など合理化の余地が検討されている

この5つが揃うと 積立不足 工事トラブル 合意形成の失敗が 一気に減ります

まとめ 長期修繕計画は現場目線で初めて完成する

長期修繕計画は 作った時点で完成ではありません 現場の実情とすり合わせてこそ 意味を持ちます

工事項目は本当に必要か 数量や工法は現実的か 足場や施工条件は考慮されているか

これらを現場目線で確認することが 積立不足 工事トラブル 合意形成の失敗を防ぐ最短ルートです

長期修繕計画を ただ守るものから 活かすものへ その視点が これからの管理組合に求められています 😊

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