積立金不足を防ぐための資金計画｜長期修繕計画を成功させる方法

『積立金不足を防ぐための資金計画｜長期修繕計画を成功させる方法』

をご紹介させて頂きます！

積立金不足を防ぐための資金計画｜長期修繕計画を成功させる方法

多くの管理組合が直面する大きな課題が、「修繕積立金が将来不足するリスク」です。

長期修繕計画に基づいて運営しているにもかかわらず、築20〜30年のどこかで赤字化するケースが非常に多く、次のような声がよく挙がります。

• このままだと積立金が足りないと言われた
• 長期修繕計画を見ても理由が分からない
• どうすれば破綻を回避できるのか知りたい

結論から言うと、積立金不足は“防げる問題”です。
ただし、そのためには正確な資金計画と、現実に即した長期修繕計画が必須です。

本記事では、管理組合が今日から取り組める「積立金不足を防ぐための資金計画」と「長期修繕計画を成功させる方法」を徹底的に解説します。

なぜ積立金不足が起こるのか？資金計画の前提を理解する

資金計画の前に、まず理解すべきは積立金不足が起こる“構造”です。

理由①｜新築時の積立金が低く設定されている

新築マンションは販売しやすさを優先し、積立金が低く設定される傾向があります。

結果として、築10〜15年の初回大規模修繕で不足が発覚するケースが多いのです。

理由②｜長期修繕計画が現実に合っていない

古い計画では以下のズレが目立ちます。

• 工事周期が実態と違う
• 工事費単価が市場価格より低い
• 物価上昇が反映されていない

理由③｜劣化進行と工事費高騰が計画を上回る

特に近年は工事費の上昇が著しく、積立ペースが追いつかないことが急増しています。

積立金不足を“防ぐ”資金計画のつくり方

積立金不足を防ぐには、次の4つの要素を組み合わせた資金計画が必要です。

• ① 適正な積立金額の設定
• ② 工事費の正確な予測
• ③ 収支シミュレーション
• ④ 合意形成のプロセス

順番に説明していきます。

① 適正な積立金額を設定する

適正額の算出方法は？

基本的には、

「将来必要となる修繕費 ÷ 修繕までの年数」

で導きます。

しかし現実には、

• 工事周期ごとの補修範囲
• 劣化進行の速度
• 物価上昇
• 過去の工事履歴

などが絡むため、この単純計算だけでは不十分です。

そのためワンリニューアルでは、実際の建物診断に基づき、
「その物件専用の積立シミュレーション」を作成しています。

適正積立金の“目安”は？

国土交通省のガイドラインでは、専有面積あたりの積立金目安が示されていますが、
現場では以下のような範囲が実務に近いです。

この目安を大きく下回っている場合は、積立不足となる可能性が高いです。

② 工事費を正確に予測する（最新相場に必ず更新）

古い計画は“単価が低すぎる”

例えば、外壁補修が10年前は1㎡あたり4,000円だったものが、
現在では6,000〜8,000円台になることも珍しくありません。

同様に、足場や防水工事も1.3〜1.8倍に高騰しています。

古い単価のまま計画を立てていると、必ず積立不足になります。

工事費は“劣化状況”によって大きく変動する

同じ築年数のマンションでも、以下によって工事費は2〜3割変わります。

• 日当たり・風当たり
• 水はけの良さ
• タイルの種類
• 過去の施工品質
• 塩害・積雪などの地域特性

そのため、建物の実態調査を踏まえない計画は“机上の空論”になります。

③ 収支シミュレーションで“将来の赤字”を見える化する

積立金不足を防ぐには、早い段階で“赤字の発生タイミング”を可視化することが重要です。

収支シミュレーションで見るべきポイント

• 何年後に残高がマイナスになるか
• どのタイミングで値上げが必要か
• どの工事費が不足を招いているか

この可視化ができれば、理事会・住民説明でも非常に説得力が増します。

ワンリニューアルの収支シミュレーション例

• 工事時期と積立残高のグラフ化
• 積立額変更時の将来予測
• 工事仕様変更による費用比較

これにより、“どの選択肢なら破綻しないか”が明確になります。

④ 合意形成を成功させるプロセスをつくる

資金計画が正しくても、住民の合意が得られなければ実行できません。

住民の理解が進まない理由

• 目的がよく分からない
• 金額の根拠が説明されていない
• 資料が難しい（専門用語だらけ）
• 負担増への不安

そこで必要なのが、分かりやすい説明と“数字の根拠”です。

住民説明で必要な5つの要素

• ① 劣化状況の写真
• ② どこにいくら必要かの図解
• ③ 現在の積立金が足りない理由
• ④ 値上げをしない場合のリスク
• ⑤ 値上げ後のメリット（将来赤字の解消）

ワンリニューアルのサポート

ワンリニューアルでは、“住民説明会用のスライド”まで作成しています。
理解促進のスピードが段違いで、合意形成率も高くなります。

積立金不足を防ぐための“長期修繕計画づくりのポイント”

成功する長期修繕計画には共通点があります。
ワンリニューアルが現場で見てきた“成功する計画の条件”をまとめます。

① 建物診断を必ず反映している

診断なしの計画は、ほぼ確実にズレます。

国家資格者の診断を入れることで、

• 本当に必要な工事
• 優先度の低い工事
• 先送りできる工事

が明確になります。

② 工事仕様・範囲を“適正化”している

過剰仕様・過剰補修は積立不足の大きな要因です。

必要な範囲だけに絞れば、工事費は大幅に適正化できます。

③ 複数パターンの工事シナリオを用意する

成功している管理組合は、次のような複数案を比較しています。

• A案：標準仕様
• B案：費用重視
• C案：劣化優先
• D案：将来負担を最小化する案

選択肢があることで、住民の理解と納得が大きく進みます。

④ 5年に1度は計画を見直す

物価上昇・劣化・工事費相場は常に変化します。

5年放置すると、ほぼ確実にズレが生じます。

資金計画と長期修繕計画を“成功”させるための3つの鍵

最後に、積立不足を防ぐうえで最重要となる3つのポイントを紹介します。

鍵①｜数字で説明する（感情的反対を減らす）

住民説明で最も効果的なのは、“数字を見せること”です。

グラフや表を用いた説明は、反対派の理解を促し、冷静な議論が可能になります。

鍵②｜住民に“選択肢”を提示する

値上げ案を1つだけ提示すると反発されがちですが、選択肢を提示すると合意が進みます。

例：

• 月額3,000円増なら10年後の赤字解消
• 月額5,000円増なら20年後の工事まで余裕あり

鍵③｜第三者の専門家を入れる

管理組合内だけで調整すると対立しやすいテーマです。

第三者の専門家が入ることで、議論は事実ベースとなり、感情論が減ります。

まとめ｜積立金不足は“正しい資金計画”で確実に回避できる

積立金不足は、決して避けられない問題ではありません。

適切な資金計画を立て、現実的な長期修繕計画に基づいて運営すれば、
マンションは確実に健全な状態を維持できます。

そのためのポイントは次のとおりです。

• 劣化診断で現状を把握する
• 工事費を最新相場に更新する
• 積立金の適正額を数値で示す
• 収支シミュレーションで未来を可視化する
• 住民説明で合意形成を成功させる

ワンリニューアルでは、これらすべてを専門家がサポートし、
管理組合が「未来の赤字」を未然に防ぐための仕組みづくりに取り組んでいます。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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