1回目・2回目・3回目の工事範囲比較

はじめに｜「1回目・2回目・3回目」で大規模修繕の内容は大きく変わります

マンションの大規模修繕は「周期はおおむね12〜15年」と言われていますが、
実際には1回目・2回目・3回目では、必要となる工事内容・範囲・優先度が大きく変わります。

特に築30年前後を迎える「2回目」、さらに築45〜50年が近づく「3回目」では、
建物の劣化の性質そのものが変化するため、1回目の感覚のままでは計画や見積が合わなくなります。

町田市・相模原市でも、 1回目→美観中心、2回目→構造保全、3回目→設備更新と延命措置 という構造に変わりつつあり、管理組合様やオーナー様からのご相談も年々増えています。

この記事では、「1回目・2回目・3回目の工事範囲の違い」をわかりやすく整理し、 さらにそれぞれのタイミングで“必ず押さえるべきポイント”を徹底解説いたします。

1回目・2回目・3回目で、工事内容が変わる理由

まずは、そもそもなぜ回数によって工事内容が変わるのか、その理由から整理してみましょう。

理由1｜「劣化の段階」が変わっていくため

建物は新築〜築15年までは表面的な劣化が中心ですが、
築25〜30年以降になると、以下のような“構造に関わる劣化”が増えていきます。

• 外壁タイルの浮き・剥離・爆裂
• 鉄筋腐食によるコンクリート劣化
• 防水層の寿命による漏水リスク
• 鉄部の内部からの腐食

これに対し、築40年以上になると、 配管・電気・給水などの「設備」そのものが寿命に達する ため、3回目修繕では設備更新が大きなテーマになります。

理由2｜修繕履歴の積み重ねで“足す部分・残す部分”が変わるため

1回目で使われた材料、前回の工事方法、過去の補修の履歴により、 どこを残せるのか・どこをやり直す必要があるのかが変わります。

このため、回数を重ねるほど「マンション固有の修繕履歴」への理解が重要になります。

理由3｜資材価格・人件費・足場費などの相場変動が影響する

2020年代に入り、建材・人件費・足場費の大幅な上昇が続いています。 そのため、 “1回目より高くなる” “2回目よりもさらに高くなる” という傾向は全国共通で見られます。

【比較表】1回目・2回目・3回目の工事範囲をわかりやすく整理

まずは全体像をわかりやすく比較するため、表にまとめました。

1回目の大規模修繕｜“初めての工事”で美観と保護が中心

築12〜15年頃に行われる1回目の修繕は、
「外観をきれいにする」「表面的な劣化を整える」 という目的が強い工事です。

主な工事内容は以下となります。

• 外壁塗装（吹付・ローラー）
• シーリング打ち替え
• 屋上防水の一部補修
• 鉄部塗装
• タイルの軽微な補修

この段階では、構造的な大きな劣化はまだ少なく、 「見た目の美観回復」「表面の保護」が主目的となります。

2回目の大規模修繕｜構造保全と防水改修が中心の“本格的な工事”

築25〜30年頃に迎える2回目は、1回目とは比較にならないほど工事内容が複雑になります。 建物の構造・防水・安全性を確保するための、“本格的な大規模修繕”です。

代表的な工事項目は以下の通りです。

• 外壁タイルの張替え・樹脂注入・爆裂補修
• 屋上防水の全面改修（撤去・新設）
• バルコニー・廊下の防水改修
• 鉄部腐食の補修・交換
• 下地補修の全面展開
• シーリングの完全打ち替え

ここで重要なのは、“外から見えない劣化”が増える点です。

• タイル内部の浮き
• コンクリート内部の鉄筋腐食
• 防水層の下地劣化

調査精度が低いと、 追加工事が増える・工期が延びる というリスクも大きくなるため、2回目工事の計画は非常に重要です。

3回目の大規模修繕｜“延命”と“設備更新”が本格テーマに

築40〜45年を超えると、建物の構造も設備も寿命に近づき、 “建物をあと20〜30年どう維持するか” が中心テーマになります。

これが、3回目修繕が1・2回目と大きく異なる理由です。

代表的な工事項目は以下です。

• 外壁の再改修（タイル張替え・下地補修）
• 屋上／バルコニー／廊下の防水再改修
• 鉄部の交換や補強（補修で対応できない範囲）
• 給水・排水設備の更新
• 電気設備の更新（受変電設備・配電盤）
• インターホン設備更新
• 共用灯のLED更新

つまり3回目修繕では、 「外装工事＋設備更新」の2つが同時に重なるため、費用規模が一気に大きくなる という傾向があります。

1〜3回目で「優先順位」がどのように変わるか

工事回数によって、何を優先するべきかも大きく変わります。

1回目の優先ポイント

• 美観の維持
• 塗装の劣化による外壁保護
• 軽微な防水補修

2回目の優先ポイント

• タイルの安全性確保（剥落防止）
• 防水層の全面改修
• 鉄部の補修・交換

3回目の優先ポイント

• 建物の延命対策
• 給排水・電気など設備の寿命対応
• 外装と設備の同時更新で工期短縮

工事範囲だけでなく「長期修繕計画」も回数ごとに見直しが必須

工事内容がこれほど変わるため、 長期修繕計画も1回目・2回目・3回目で必ず見直しが必要です。

特に築30年前後の2回目修繕では… “当初の長期修繕計画と実際の工事費が合わない” ケースが非常に多く見られます。

まとめ｜1回目・2回目・3回目は“別の工事”と言えるほど役割が違う

マンションの大規模修繕は、回数ごとに目的が大きく異なります。 そのため、1回目の経験だけを基準に考えると、2回目・3回目で計画や費用が合わなくなるのは自然なことです。

• 1回目＝美観と保護
• 2回目＝構造保全と防水性能確保
• 3回目＝延命と設備更新

この違いを正しく理解しておくことで、 長期修繕計画の調整や、工事会社の選定、修繕積立金の検討がスムーズに進みます。

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