2回目大規模修繕は「長期修繕計画の見直し」が必須な理由

はじめに｜2回目大規模修繕は「長期修繕計画の見直し」の絶好のタイミングです

築25〜30年前後で迎える2回目の大規模修繕は、管理組合様・オーナー様にとって大きな節目となる工事です。
1回目の修繕では、長期修繕計画どおりに進みやすい一方で、2回目のタイミングになると、「当初の計画と実際の工事費が合わない」「想定していなかった工事が増えている」といったギャップが、はっきりと表れてきます。

特に町田市・相模原市のマンションでは、外壁タイルの本格的な補修・防水層の全面改修・鉄部の腐食対策など、想定よりも大きな工事が必要になるケースが増えています。
そのため、2回目の大規模修繕は、単に「工事を行うタイミング」ではなく、長期修繕計画そのものを見直す絶好の機会といえます。

本記事では、なぜ2回目の大規模修繕時に長期修繕計画の見直しが必須なのか、その理由と見直しの進め方を、実務的な視点から丁寧にご説明いたします。

2回目大規模修繕と「長期修繕計画」がズレやすくなる主な理由

まずは、なぜ2回目の大規模修繕のタイミングで、当初の長期修繕計画とのズレが大きくなるのか、その背景を整理してみましょう。

理由1｜物価・人件費の上昇で、当初想定していた単価が現実とかけ離れてくる

長期修繕計画は、多くの場合「作成時点の工事単価」をベースに積み上げられています。
しかし実際には、塗料・防水材・シーリング材などの建材価格や、人件費・足場費は年々上昇しています。

その結果、「計画上は◯◯万円だったが、実際の見積はその1.3〜1.5倍になってしまった」ということが起こりやすくなります。

特に2回目修繕の頃には、長期修繕計画を作成してから10年以上経過しているケースも多く、当時の前提と現状の相場が合わなくなるのは、ある意味自然なことと言えます。

理由2｜建物の劣化状況が、想定より早い／遅い場合がある

長期修繕計画は、あくまで「標準的な劣化スピード」を前提として作成されています。
ところが、実際にはマンション個別の条件により、劣化の進み方は大きく変わります。

• 日当たり・風当たりの強い面だけ劣化が早い
• タイルやモルタルの仕様によって剥離が多い／少ない
• 過去の工事仕様によって、防水の持ちが変わる
• 鉄部が想定以上に早く腐食している　など

こうしたズレが積み重なることで、2回目修繕の時点では、「計画上の工事項目」と「実際に必要な工事項目」が一致しないという状況が生じます。

理由3｜設備更新や省エネ化など、新たなニーズが増えている

長期修繕計画を作成した当時には想定していなかった、設備更新や省エネ化のニーズが、2回目修繕のタイミングでは現実の課題として浮かび上がってきます。

• 共用部照明のLED化
• インターホン設備の更新（カメラ付き・モニター付きなど）
• 宅配ボックスの新設
• EV（電気自動車）充電設備の検討

こうした設備更新を「どのタイミングで長期修繕計画に組み込むか」を考える上でも、2回目大規模修繕の時期は非常に重要なポイントとなります。

理由4｜修繕積立金の水準が、将来の工事と見合っていない

1回目の修繕後に修繕積立金を見直さず、そのままの金額で運用している場合、
2回目以降の大規模修繕では、「積立金が足りない」「一時金が必要になる」という状況になりやすくなります。

長期修繕計画の見直しを行わないまま年数だけが経過すると、「問題が表面化するのは、2回目以降の大規模修繕のタイミング」ということも少なくありません。

見直しを行わない場合に起こりうるリスク

では、2回目大規模修繕のタイミングで長期修繕計画を見直さなかった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。代表的なものを整理してみます。

リスク1｜資金不足により、本来必要な工事が後回しになる

積立金が不足している状態で工事に踏み切ると、どうしても「本来必要な工事を削る」「最低限の工事だけにする」という判断になりがちです。

短期的には支出を抑えられたように見えても、数年後に再度の補修が必要になり、結果として費用が二重にかかる可能性が高くなります。

リスク2｜急な一時金徴収や、大幅な積立金値上げが必要になる

当初の長期修繕計画との差が大きくなった状態で工事を迎えると、
「急な一時金徴収」「大幅な積立金の値上げ」を、短期間で検討しなければならない状況も発生します。

これは、総会や臨時総会での合意形成を難しくし、理事会の負担や住民間の心理的なストレスも大きくなりがちです。

リスク3｜修繕が後手に回り、建物価値の低下につながる

長期修繕計画と現実の劣化状況が乖離したまま工事を先送りし続けると、
外観の劣化・共用部の老朽化・漏水リスクなどが目立ち、結果として建物全体の資産価値低下につながります。

今後、少子高齢化・空き家問題などが進む中で、「適切に修繕されているかどうか」はマンションの選ばれやすさに直結していきます。

リスク4｜次世代の理事会・オーナーに負担が先送りされる

長期修繕計画を見直さず、問題を先送りしてしまうと、その負担は次の世代の理事会やオーナーにのしかかってしまいます。
「自分たちの任期の間は何とか乗り切る」という考え方ではなく、“次の10〜20年を見据えた計画のアップデート”が必要になります。

2回目修繕のタイミングで行うべき「長期修繕計画見直し」のステップ

ここからは、実際にどのような流れで長期修繕計画の見直しを進めていくのか、ステップごとにご紹介いたします。

ステップ1｜現在の建物状況を、専門家による調査で「見える化」する

まずは、現在の建物がどのような状態にあるのかを、無料建物診断などを活用して正確に把握します。

• 外壁タイルの浮き・ひび割れ・爆裂の有無
• 屋上・バルコニー・共用廊下などの防水状況
• 鉄部のサビ・腐食の進行具合
• 目地シーリングの劣化状況
• 設備類（給水・排水・電気設備など）の状態

この時点で、調査結果を写真や図面を用いたレポートとして整理しておくと、理事会や総会での説明にも非常に役立ちます。

ステップ2｜現在の長期修繕計画の内容を「棚卸し」する

次に、既存の長期修繕計画を取り出し、 「どの工事を、いつ、いくらで行う想定だったのか」を改めて確認します。

• 作成時期はいつか
• 前回（1回目）の大規模修繕時に修正したか
• 現在の修繕積立金の水準と、計画上の前提は合っているか
• 設備更新や法改正への対応は織り込まれているか

ここで重要なのは、「計画が間違っていた」ということではなく、前提条件が大きく変わっている、という整理を行うことです。

ステップ3｜今後30年程度の「主要工事項目」を洗い出し、並べてみる

2回目の大規模修繕だけでなく、その先の3回目・4回目も視野に入れながら、今後30年程度の期間を対象に、主要な工事項目を洗い出してみます。

• 外壁・タイル・シーリング
• 防水（屋上・バルコニー・共用廊下など）
• 鉄部塗装
• エントランス周りの改修
• 組合として想定している設備更新

これらを一覧にして眺めることで、「どのタイミングで工事が集中するのか」「足場を組む時に一緒に行った方が良い工事は何か」といった検討もしやすくなります。

このように、築年数と工事項目を整理しておくことで、「どのタイミングで資金が必要になるか」を視覚的に把握しやすくなります。

ステップ4｜修繕積立金と工事費のバランスをシミュレーションする

将来30年程度の工事項目と概算費用を整理したら、次は現在の修繕積立金水準と照らし合わせ、「今後の収支バランス」をシミュレーションします。

代表的な検討パターンとして、次のようなものがあります。

• 今の積立額のままだと、◯年後に不足が生じる
• 毎月の積立金を段階的に増額するケース
• 将来一時金をお願いする可能性があるケース
• 工事内容を調整して、支出の山を平準化するケース

複数のシナリオを比較しながら、「無理のない資金計画」と「建物の安全性」を両立する案を検討していくことが大切です。

ステップ5｜理事会・総会での説明資料を整え、合意形成を図る

長期修繕計画の見直しは、理事会だけで完結するものではありません。
最終的には、区分所有者全体の合意が必要になります。

そのためにも、以下のような資料を準備しておくと、総会での理解が得られやすくなります。

• 建物診断結果（写真付き）
• 現行の長期修繕計画と現状のギャップ
• 見直し後の長期修繕計画（グラフ・表）
• 修繕積立金の水準案（複数パターン）

「なぜ見直しが必要なのか」「なぜ今検討するのか」を丁寧に説明することで、スムーズな合意形成につながります。

2回目修繕をきっかけに、計画を「より現実的なもの」にアップデートする

2回目の大規模修繕は、管理組合様にとって大きな負担ではありますが、見方を変えれば、「長期修繕計画を最新の現実に合わせてアップデートできる絶好のチャンス」でもあります。

特に次のような観点から、計画の見直しを行うことで、より実効性の高い長期修繕計画に近づけることができます。

• 足場を組むタイミングに、複数工事をまとめる
• 建物の特性に合わせて、修繕周期を調整する
• 設備更新・省エネ化などのニーズも計画に組み込む
• 修繕積立金の水準を、将来の工事とバランスさせる

こうした検討を通じて、“単なる数字上の計画” から “現場の実情に合った計画” へと進化させることができます。

ワンリニューアルがサポートできること

ワンリニューアルでは、町田市・相模原市エリアでの大規模修繕を多数手がけてきた実績をもとに、
「無料建物診断」＋「長期修繕計画の現実性チェック」をセットでご提案することが可能です。

• 現場調査（外壁・防水・鉄部など）の実施
• 写真付きの診断レポートのご提出
• 長期修繕計画とのギャップの整理
• 工事内容と資金計画のバランス案のご提案

足場会社を母体とする大規模修繕専門店として、「工事のプロの視点」と「管理組合様の立場に立った視点」の両方からサポートさせていただきます。

まとめ｜「長期修繕計画を見直せる管理組合」が、これからの時代に強い

2回目の大規模修繕のタイミングで、長期修繕計画の見直しを行うことは、
単に工事費の増減を調整する作業ではなく、「これからの10年・20年を安心して暮らせるマンションにするための、重要な一歩」です。

物価の変動、建物の実際の劣化状況、住まい方の変化…。
こうした要素は、長期修繕計画を作成した当時から大きく変わっています。

だからこそ、2回目大規模修繕という節目のタイミングで、「いまの現実に合った計画」へアップデートしていくことが欠かせません。

まずは「無料建物診断」で現在の状態を正しく把握し、長期修繕計画の見直しも含めて、無理のない修繕と資金計画を一緒に検討してまいりましょう。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
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