大規模修繕前の劣化診断とは？｜赤外線調査・中性化試験で劣化を見極める

『大規模修繕前の劣化診断とは？｜赤外線調査・中性化試験で劣化を見極める』

をご紹介させて頂きます！

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大規模修繕を成功させるために最も重要なのは、「正確な劣化診断」です。
見た目がきれいでも、内部では鉄筋の腐食やコンクリートの中性化が進行していることがあります。

「前回から10年以上経ったけど、もうやるべき？」「どこまで傷んでいるか分からない」──そんな不安を抱えるオーナー様・管理組合は少なくありません。
この記事では、外壁タイルの浮きやクラック、鉄筋の腐食などを科学的に可視化する最新の赤外線調査・中性化試験・非破壊検査の仕組みを解説。
さらに、調査報告書の見方や、修繕計画への反映方法まで、プロの視点でわかりやすくまとめました。

劣化診断の目的と実施タイミング

● 劣化診断の目的

• 建物の現状を正確に把握するため
  ┗表面だけでは分からない内部劣化（鉄筋腐食・空隙・漏水経路）を把握。
• 修繕の必要性と優先順位を決めるため
  ┗「どこを・どの程度・どんな方法で直すか」を判断。
• 見積精度を高めるため
  ┗劣化状況を把握することで、過剰・過少な見積を防ぐ。

● 実施タイミング

大規模修繕の計画前（おおむね築10〜15年ごと）に実施

特にタイル浮き・ひび割れ・雨漏りなどの兆候がある場合は早急に診断

● 実施主体

管理組合やオーナーが依頼し、建築士・劣化診断技術者などの専門家が調査を行う。
診断結果は「劣化調査報告書」としてまとめられ、修繕計画の基礎資料になります。

📌 劣化診断＝“治療ではなく、健康診断”
問題を早期発見すれば、重症化を防ぎ、修繕費を大幅に抑えられます。

劣化の主な種類と発生原因

建物の劣化は、見た目の変化だけでなく構造内部の変化として進行します。
代表的な劣化症状と原因を以下に整理します。

これらの現象は、紫外線・雨風・温度差によって年々進行します。
特に鉄筋爆裂やタイル剥落は、安全性に直結する重大リスク。

外観に小さなクラックがあるだけでも、内部では腐食が広がっていることがあるため、
表面的な目視点検では不十分です。ここで登場するのが、赤外線や非破壊検査などの科学的調査です。

赤外線調査でわかる「見えない浮き」

● 赤外線調査とは

外壁の温度分布を赤外線カメラで撮影し、タイルやモルタルの浮き・剥離を可視化する非破壊検査です。
浮いた部分は熱伝導率が低く、周囲より温度が異なるため、画像上で明確に識別できます。

● メリット

非接触・短時間で広範囲を調査可能（1日で数千㎡）

高所や足場が不要（ドローン調査対応可）

客観的データとして保存・比較できる

● 注意点

天候・日射条件によって精度が変わる（晴天での撮影が必須）

目視・打診との併用が理想（赤外線だけでは確定できない）

● 費用目安

1㎡あたり 300〜600円程度（規模により変動）

● 事例

外壁タイルの約5％に浮きが検出され、該当箇所を樹脂注入で補修。
施工前後の赤外線画像を比較し、劣化進行の有無を定量的に確認。

中性化試験と鉄筋腐食の関係

● 中性化とは

コンクリートは本来アルカリ性（pH12〜13）ですが、空気中のCO₂が侵入すると中性化が進行します。
中性化が鉄筋に到達すると防錆機能が失われ、錆・爆裂・剥落が発生します。

● 試験方法

コンクリートを少量採取。

フェノールフタレイン液を吹き付け。

アルカリ性部分は赤色、中性化部分は無色に変化。

中性化深さを測定し、鉄筋位置（かぶり厚）と比較。

● 判定基準

中性化深さ ＜ かぶり厚 → 問題なし

中性化深さ ≧ かぶり厚 → 鉄筋腐食の危険あり

● 対策

ひび割れ補修や防水更新でCO₂の侵入を防止

中性化抑制塗料・表面含浸剤の塗布

● 費用目安

1箇所あたり 5,000〜8,000円程度（採取・分析含む）

非破壊検査・付帯調査

劣化診断では、赤外線・中性化以外にも以下の調査を組み合わせると精度が高まります。

調査方法 内容 特徴

打診調査 タイルやモルタルを打音で確認 経験豊富な技術者が行う基本調査
鉄筋探査 電磁波で鉄筋位置とかぶり厚を測定 中性化リスクの把握に有効
塩分濃度試験 海沿い物件などで実施 塩害による鉄筋腐食を防止
漏水調査 散水・赤外線・目視を併用 防水層の劣化箇所を特定

これらを組み合わせることで、表面＋内部＋環境の三方向から劣化を分析できます。
調査精度が上がるほど、無駄のない施工計画が立てられ、コストの最適化につながります。

劣化調査報告書の見方と活用法

調査後に提出される「劣化調査報告書」は、修繕の設計図のようなものです。

● 主な構成

• 建物概要（構造・築年数・調査日程）
• 劣化状況（部位別写真・面積・数量）
• 調査方法と結果（赤外線・中性化データ）
• 補修提案と概算費用
• 総評・今後の対応方針

報告書は、どの部位に・どの程度の劣化があるかを明確に示しており、
修繕範囲・工法・見積比較の判断基準になります。

ワンリニューアルでは、報告書をデジタル化し、
写真付きでBefore/After比較を行うことで、オーナー様が“見て理解できる”資料を提供しています。

劣化診断の費用相場と進め方

建物規模 調査範囲 費用目安

• 30〜50戸 外壁全面・屋上・バルコニー 約30〜50万円　　　　
• 50〜100戸 外壁全面＋赤外線＋中性化試験 約60〜100万円　　　　
• 100戸以上 各種複合調査 100万円〜150万円前後

調査期間は約1〜2週間
結果をもとに、長期修繕計画・見積書作成・住民説明へと進みます。

大規模修繕の前に診断を行うことで、
「本当に必要な工事だけを見極める」ことが可能になり、結果的に数百万円単位のコスト削減につながることもあります。

まとめ

大規模修繕の品質を決めるのは、実は「工事」ではなく「劣化診断」の精度です。
赤外線調査・中性化試験・非破壊検査などの科学的データに基づく判断こそ、無駄のない修繕の第一歩。

ワンリニューアルでは、専門の劣化診断技術者が建物の健康状態を“数値と画像”で可視化。
感覚ではなく、確かなデータで建物の未来を守ります。

修繕を始める前に、まず「診断」から。
それが、資産を長く、美しく保つための最良の選択です。