大規模修繕前の劣化診断とは？｜赤外線調査・中性化試験で劣化を見極める
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【2026年版】大規模修繕前の劣化診断とは？｜赤外線調査・中性化試験で劣化を見極める
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結論： 劣化診断は、「どこを・どの工法で・どれだけ直すか」を根拠データで決めるための調査です。
赤外線調査は外壁タイルの浮き、中性化試験は鉄筋腐食リスクを見極め、 過剰工事や見積のブレを防ぐことが目的です。
大規模修繕を成功させるうえで重要なのは「正確な劣化診断」です。
見た目がきれいでも、内部では鉄筋の腐食やコンクリートの中性化が進行していることがあります。
「前回から10年以上経ったけど、もうやるべき？」「どこまで傷んでいるか分からない」──そんな不安を抱えるオーナー様・管理組合は少なくありません。
本記事では、赤外線調査・中性化試験などの非破壊検査で劣化を“可視化”する方法を解説し、 調査報告書の見方や修繕計画への反映まで、わかりやすくまとめます。
劣化診断の目的と実施タイミング
● 劣化診断の目的
- 建物の現状を正確に把握する（内部劣化：鉄筋腐食・空隙・漏水経路の把握）
- 修繕の必要性と優先順位を決める（どこを・どの程度・どんな方法で直すか）
- 見積精度を高める（過剰・過少な見積を防ぎ、比較の軸を作る）
● 実施タイミング
目安は築10〜15年ごと。タイル浮き・ひび割れ・雨漏りなどの兆候がある場合は、早めの診断が推奨されます。
● 実施主体
管理組合・オーナーが依頼し、建築士・劣化診断技術者など専門家が調査を行います。
診断結果は「劣化調査報告書」としてまとめられ、修繕計画の基礎資料になります。
劣化の主な種類と発生原因
建物の劣化は、外観だけでなく構造内部でも進行します。代表的な劣化症状を整理します。
| 劣化現象 | 主な原因 | 放置リスク |
|---|---|---|
| クラック（ひび割れ） | 乾燥収縮・地震・温度差・凍結膨張 | 雨水浸入→鉄筋腐食→漏水・爆裂 |
| タイル浮き・剥離 | 接着劣化・下地劣化・水分侵入 | 剥落事故・補修範囲拡大 |
| 中性化 | CO₂侵入（保護性能低下・ひび割れ） | 鉄筋腐食→爆裂・剥落・耐久性低下 |
| 防水層劣化 | 紫外線・経年・施工不良・排水不良 | 漏水・内部結露・カビ・設備損傷 |
外観に小さなクラックがあるだけでも、内部で腐食が進んでいるケースがあります。
目視だけでは不十分なため、赤外線・非破壊検査などの科学的調査が有効です。
赤外線調査でわかる「見えない浮き」
● 赤外線調査とは
外壁の温度分布を赤外線カメラで撮影し、タイルやモルタルの浮き・剥離を可視化する非破壊検査です。
浮いた部分は熱伝導率が低く、周囲と温度が異なるため、画像上で識別できます。
● メリット
- 非接触・短時間で広範囲を調査できる
- 高所でも足場不要で対応可能（ドローン調査に対応するケースも）
- 客観的データとして保存でき、経年比較もしやすい
● 注意点
- 天候・日射条件で精度が変わる（条件が合う日を選定）
- 確定には打診調査など併用が理想
● 費用目安
1㎡あたり 300〜600円程度（規模・条件により変動）
よくある誤解：赤外線だけで「確定診断」できるわけではありません。
温度差の出方は条件に左右されるため、必要に応じて打診調査などと組み合わせると精度が上がります。
中性化試験と鉄筋腐食の関係
● 中性化とは
コンクリートは本来アルカリ性（pH12〜13）ですが、空気中のCO₂が侵入すると中性化が進行します。
中性化が鉄筋に到達すると防錆機能が失われ、錆・爆裂・剥落の原因になります。
● 試験方法
- コンクリートを少量採取
- フェノールフタレイン溶液を吹き付け
- アルカリ性は赤色、中性化部分は無色
- 中性化深さを測定し、鉄筋位置（かぶり厚）と比較
● 判定の考え方
中性化深さ ＜ かぶり厚 → リスク低
中性化深さ ≧ かぶり厚 → 鉄筋腐食リスクが高い
● 費用目安
1箇所あたり 5,000〜8,000円程度（採取・分析含む）
よくある誤解：築年数だけで中性化リスクは判断できません。
かぶり厚やひび割れ状況で進行度が変わるため、試験結果で優先順位を決めるのが安全です。
非破壊検査・付帯調査
劣化診断は、赤外線・中性化以外の調査を組み合わせると精度が高まります。
- 打診調査：タイルやモルタルの浮きを打音で確認
- 鉄筋探査：鉄筋位置とかぶり厚を測定（中性化リスク把握に有効）
- 塩分濃度試験：海沿い物件などで塩害リスクを確認
- 漏水調査：散水・赤外線・目視を併用して原因箇所を特定
劣化調査報告書の見方と活用法
「劣化調査報告書」は、修繕範囲・工法・見積比較の判断基準になります。
● 報告書で必ず確認するポイント（チェックリスト）
- 部位別の劣化範囲（面積・数量）が明記されているか
- 写真・図面で場所が特定できるか（再現性）
- 赤外線・中性化など調査条件と結果が整理されているか
- 優先度（緊急・短期・中長期）が示されているか
- 補修提案が“過剰”または“不足”になっていないか
ワンリニューアルでは、写真付きでわかりやすい資料化を行い、必要に応じて修繕計画へ落とし込みまでサポートします。
劣化診断の費用相場と進め方
- 30〜50戸：外壁・屋上・バルコニー中心 約30〜50万円
- 50〜100戸：赤外線＋中性化を含む 約60〜100万円
- 100戸以上：複合調査 100万円〜150万円前後
調査期間は1〜2週間が目安。結果をもとに、修繕範囲・工法・概算予算を固め、住民説明へ進みます。
「本当に必要な工事だけを見極める」ことで、結果的にコスト最適化につながります。
まとめ
大規模修繕の品質を決めるのは「工事」だけではなく、劣化診断の精度です。
赤外線調査・中性化試験などの科学的データに基づく判断は、無駄のない修繕の第一歩になります。
まずは「診断」から。建物の未来と資産価値を守るために、早めに現状を把握しておきましょう。
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