ワンリニューアルの大規模修繕

オーナーの皆様こんにちは
大規模修繕を行わなければいけないのはわかっているけれど。。。。
という方からのご相談をたくさん頂きます
少しでもオーナー様のお力になれます様 今回はワンリニューアルの大規模修繕の考え方をご紹介させて頂きます！

◇ワンリニューアルの考え方

『長期保有されるオーナー様向けご提案』

数多くのご相談内容の一部をご紹介させて頂きますと

• 中古で賃貸物件を購入され運営を進める為にどうしたらいいのか

• 大規模修繕を行ってくださいと管理会社から言われているが保有資金の全てを掛けての修繕に抵抗がある
• 大規模修繕をしたけれどもその後何の連絡もない　工事後どうなるのか不安
• 管理会社との付き合いは続けていきたいけれど提案金額が高すぎて承諾が出来ずにいる
• 大規模修繕で全部を一度に行わないと余計な費用がかかると言われている
• 退去者が増えて来て入居率があがらない
• 大規模修繕の概要がよくわからない
• 予算を決めており一度に全ての工事が出来ない

等々オーナー様によって、また状況によっても様々なご相談を頂いております。

ワンリニューアルの考え方は『大規模修繕＝手段』であり
その目的は『長期保有し不労所得の最大化』を実施する事としております。

その目的を達成させる為に「修繕」が必要であり
収益最大化をするために「入居率」にこだわり
同様に収益最大化を行う為に「家賃」にもこだわりを持ってオーナー様と一緒に考え
最良のご提案をさせて頂いております。

賃貸経営

賃貸経営は40年～50年と言われております。
その中で、最大収益化を行う為にどうするのか。

結論。
サンプル（事例）運営などない！
でございます。

理由は、立地条件であったりエリア特有の構造であったり様々な要因を考慮したうえで考案していかなければなりません。
オーナー様のお考えもそれぞれに異なる中で、同じご提案は通用しないという事でございます。

収支計画

物件を所有され、賃貸経営を行われる最初この収支計画表を立てられたと思います。
現在の年数と比較され、いかがでしょうか。
計画通りの推移を保たれていらっしゃいますでしょうか。
手元に計画分の資金を保有されていらっしゃいますでしょうか。
多くのオーナー様が、途中の入居率の状況や想定外の補修工事等で大幅な差が出ていらっしゃいます。

そんな中管理会社から計画通りの大規模修繕の提案が来てしまい、目を丸くされていらっしゃるのではないでしょうか。
足りない分は、銀行からの融資を検討し・・・

不労所得の収益最大化を目標に賃貸経営を始めたはずなのに、マイナスが続いてしまう状況というのは本末転倒でございます。
ワンリニューアルでは、収支計画の見直しももちろんご提案させて頂いております。

多額の大規模修繕提案

管理会社様とのお付き合いも大切ではございますが、では何故管理会社様は
一括で行う多額の大規模修繕を提案されるのでしょうか。

大きな理由は3点あると考えられます。

管理が大変

管理会社様は、何人ものオーナー様の物件を管理されております。
その為、管理が煩雑になってしまう為に該当時期に一括で工事のご提案をされます。
また、管理会社様ですので収支の状況も把握されておりますので
その『収入』部分の金額に相応しい工事を提案されてくるケースが多い様です。

余計な費用が掛からない

修繕工事の金額だけを見ると確かに分割工事の方が費用が発生してしまいます。
その理由の多くは、仮設工事（足場工事）が複数回（工事回数毎）に費用が発生してくるからです。
決して『誤差』の範囲で済まされない仮設工事費用ですので、その辺りを強調される管理会社様が多くいらっしゃいます。
しかし、実際はどうなのでしょうか。

分割工事を行う事で、年間の税金や１回の工事費用を削減する事が可能となります。
また、一括でまとめられている工事詳細ですと耐用年数内の修繕不要箇所工事費の支出も考えられます。

税金の面や手元資金の減少等を考慮しますと、一括工事も分割工事もメリットデメリットがそれぞれあります。
現在のオーナー様の状況だけに限らず、世情により状況の変化が激しい現在ですので
ワンリニューアルでは、しっかりと相談しながら進めさせて頂きます。

管理会社の方針

管理会社様の社員さんも何十年も大規模修繕を担当されて来た方ばかりではないと思います。
分割工事となりますと、数年の経験や知識では補えない内容となってしまう為
管理会社様の中でマニュアル化されている事が多く見受けられます。

そもそも工事を行うのは、管理会社様自社である可能性も低く下請けの専門業者へ委託される為
工事内容の詳細に関して、管理会社ご担当者様では不明な場合も多々ございます。
その為、工事詳細を伺っても大まかな内容しか答えられず細部の説明も曖昧になりがちです。

一部ワンリニューアルの無料診断内容をご紹介させて頂きます。
詳細もしっかりと画像と文言でご説明させて頂きます。

高層部分は診断時、ドローンを使用して詳細を確認させて頂きます。
是非他社様のお見積り詳細と比較して頂けますと幸いでございます。

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オーナー様に寄り添い『長期保有＆不労所得の最大化』のお手伝いをさせてください。
工事も診断も自信があるからショールームを構えております！
是非お立ち寄りください。お待ちしております！！

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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本日もブログを読んでいただきありがとうございました！

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