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マンション大規模修繕の基礎知識♪  町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル

大規模修繕の豆知識 2021.12.15 (Wed) 更新

町田市・相模原市に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは!
町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。

今回は『そもそも大規模修繕って何するの??』

ご紹介させて頂きます!

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「メンテナンスってどうしたらいいの?」
「大規模修繕ってそもそも何するの?」
「見積もり取ったら何か金額すごいんだけど!?」

こんなお悩みをお持ちのオーナー様も多いと思います。
そこで今回は大規模修繕専門店だからこそ、詳細をご紹介させて頂きます!
ご紹介内容を細かくさせて頂きましたので、複数回に分けてご紹介させて頂きます。

◍大規模修繕工事 - 工事内容って何があるの?

 

・仮設工事
・シーリング工事
・タイル工事
・塗装工事
・防水工事
・補修工事
・鉄部工事
その他細かい部分もございますが、大きくは上記箇所です。
これらを総合して『大規模修繕』と呼ばれている工事内容となります。
「え!?これ全部やるの!?どれ位かかるの!?」
等など、疑問符ばかりが浮かびますよね。
複数回に分けて順序立ててご紹介させて頂きます!

◍オーナー様に気付いてほしい事_チェックシート!

①建物はどれ位まで残したいですか?

             年

②今築年数は何年ですか?

             年

③入居率何%ですか?

             %

④入居者からのクレームは発生していませんか?

  YES  :  NO    

⑤建物の構造は何ですか?

RC構造(鉄筋コンクリート): SRC構造(鉄骨鉄筋コンクリート):木造 :その他

 

いかがでしょうか。
それでは、詳しく解説していきますね!

①建物はどれ位まで残したいですか?

構造や戸数によって建物の寿命は差が出ますが、そもそも建物には「法定耐用年数」があります。
法定耐用年数とは「本来の目的で利用するのに耐えうる年数」の事で法律で定められた数値です。
法定耐用年数を過ぎると、税務上の資産価値が無くなります。

法定耐用年数

◆RC構造(鉄筋コンクリート) ⇒ 47年
◆SRC構造(鉄骨鉄筋コンクリート)⇒47年
◆木造  ⇒22年

法定耐用年数=建物の寿命というわけではありません。
法定耐用年数を超えると、資産価値としては無くなりますが建物として問題が無い場合はそのまま賃貸等にて利用して頂く事も可能です。

 

国土交通省の調べによりますと、建物の構造等により幅は出ますがRC構造で寿命は平均68年程と言われております。
米国では建物の劣化状況等により資産価値が変わる為、定期的なメンテナンスを行なう事で築100年以上経っても資産価値を認められている建物も健在している様です!

さて、それでは先ほどの質問ですが皆さまは何年間この建物を保持していたいですか?

例えば、40歳で新築マンションを建ててオーナーとなったとします。
お子様が10歳位と想定すると、下記の様な流れが想定出来ますね。

◆3階建て 15戸 全部屋1DK(55㎡)家賃平均8万円
 RC構造 タイル貼り 賃貸物件 建築費用1億5千万円
 15年に1度修繕を行う 

例えば、上記を机上で表示してみました。
法廷耐用年数は、47年ですが70年建物に頑張ってもらったとします。
諸々経費や借入金を差し引いた収益としては、

🔹収益
最初の15年 ⇒約3,700万【年間:約240万】
翌15年   ⇒約2,900万【年間:約190万】
翌15年   ⇒約2,200万【年間:約150万】
翌15年   ⇒約4,200万(借入金返済済み)【年間:約280万】
翌10年   ⇒約2,450万【年間:約245万】
🔹修繕費
最初の15年 ⇒約1,200万
翌15年   ⇒約1,600万
翌15年   ⇒約1,700万
翌15年   ⇒約800万
翌10年(解体費)⇒約1,500万

 

机上の計算ですので、完全にこの形になるとは限りません。
台風や災害によって、大幅に狂う場合もございますがワンリニューアルではお金に関するご相談も数をこなしてきた専門の担当がおりますので是非ご相談ください!

 

②今築年数は何年ですか?
③入居率は何%ですか?

①でご説明させて頂きました流れで行きますと、
②の築年数に関しまして、新築から約13年~15年で一度大規模修繕が必要となります。
その理由と致しましては、
・見栄えが汚れてきている
・躯体にガタが来ている
・シーリングの劣化
・外壁の劣化
・屋上防水の劣化 等々

多数の理由が考えられるからです。
そのまま放置してしまいますと、最近ニュース等でも取り上げられていますが
例えばタイルの落下により事故が起こってしまう。
階段の鉄部劣化が進行しており、階段や手摺等が落下してしまう。
等の大事故を起こす可能性が高くなってしまいます。
特に水回りや天井関連に関しましては、常にチェックしている箇所では無い為
専門業者によって、しっかりとチェックして頂く必要が出てまいります。
また、見栄えに関しましても汚れが目立ち始め賃貸で空き部屋が増える原因となります。

2008年4月1日に建築基準法施行規則が改正され、外壁がタイル張りのマンションでは完成から
10年を目安に13年までに外壁タイルの「全面打診調査」を実施するとともに報告が義務付けられました。

この「全面打診調査」ですが、単体で行うオーナー様はほぼいらっしゃいません。
なぜなら、全面打診するには足場をかけなければなりませんのでその費用だけで数百万かかります
打診検査中に、修繕が必要な箇所が出たとしてもそのまま修繕を行う事も出来ません。
新たに足場をまた組み直し、専門業者の修繕を行う事となり費用も時間も必要以上に掛かってしまうのです。
その為、この期間に全面の修繕を併せて行う事をオススメ致します。

 

正直一度に全ての修繕や検査を行なう事が出来れば、費用面では安く済ませる事が可能です。
一度に行ないますと数千万円程掛かりますので、計画を立てて進めて頂くのですが正直その計画通りに積み立てる事が難しい場合もございます。

 

実は、修繕・検査は実は一気に行う必要はございません。
出来るのであれば、一気に行ってしまえば先ほども記載させて頂きました通り費用面は抑えられます。
オーナー様の状況により、分割して行なわれる事の方が多いかもしれません。

分割をオススメする理由と致しましては、

①工事期間が長くなり、居住者様のご不満が募る
1度に行うと、建物の状況によりますが数ヶ月単位で足場が組まれてシートが掛かっている状況となります。
その為、洗濯物を干しても何だかスッキリしない日々が続いてしまうのです。
晴れていても、何だか薄暗い感じになってしまいます。

②緊急度に分けて修繕を行なう
劣化状況を細分化して把握して頂く事で、定期的な点検と併せて随時修繕を行なう事が可能となります。
建物も、イキモノですので定期的な健康診断が必要となります。
建物自体を長く綺麗に保ちつつ、居住者様にも安全・安心をご提供する事が可能となります。
総合的には、正直一気に大規模修繕した場合よりも費用は掛かりますが
1回に掛かる修繕費用が抑えられ、計画が立てやすい状況になります。

 

④入居者からのクレームは発生していませんか?
⑤建物の構造は何ですか?

◆入居者からのクレームは発生していませんか?

入居者様からのクレームは大なり小なり、しっかりと確認する事をオススメ致します。
常に生活をしている居住者様だからこそ、気付く点があるからです。

例えば、
『階段が何だか変な音がする』
『エレベーターから変な音がする』
『何だかシミが増えた気がする』
『ベランダの水はけが悪くなった』
『廊下が滑る』
こんなご意見を頂いた際には、是非専門業者で調査される事をオススメ致します。
居住者様が気付かれる部分の多くは、足場の設置が必要無い箇所となりますので
一度専門業者で調査してもらい、防水の状況やヒビ等のクラック状況を検査してもらいましょう。
この調査に関しましては、無料で診断している業者も多数ございます。
調査の際には、必ずオーナー様も同行され状況を確認頂くとより良いと思います。

◆建物の構造は何ですか?

建物の構造を把握されていると、
・○○年経つとどれ位の劣化状況なのか。
・劣化がしやすい箇所は何処なのか。
・天候等により、何処をしっかり確認しておいた方が良いのか
・各修繕による予算
各状況が明確になり、専門業者への相談時期もわかりやすくなります。

近年、弊社にお問い合わせ頂くオーナー様の多くは、
管理会社様にお任せしているケースが多く、『そろそろ修繕の時期なので』と
出されたお見積もりの金額に驚愕されている方が多い印象がございます。
管理会社様からのお見積もり内容には、中間マージンが入りますのでやはり数十万程専門業者よりも高くなります。
そうならない為にも、定期的に建物の視察を行ない専門業者と連携を取って頂いた方が安心・安全を末永く保持頂けますよ!

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いかがでしたでしょうか?

今回は『大規模修繕の基礎知識』_オーナー様に気付いてほしい事!についてお伝えさせていただきました!

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください!
ご相談・お問い合わせは下記のバナーをクリックしてください!大規模修繕 問い合わせ

 

本日もブログを読んでいただきありがとうございました!

さらに大規模修繕について知りたい!
という方はぜひ無料の資料をご覧ください!

・劣化は気になるけどコストはかけたくない
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