大規模修繕にかかる費用は？損をしないための秘訣教えます 町田市相模原市の大規模修繕専門店のワンリニューアル
町田市・相模原に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！
町田市・相模原市の大規模修繕・マンション修繕専門店のワンリニューアルです。
本日はアパート・マンションの賃貸経営をされているオーナー様が皆様気になっている、「大規模修繕の費用」についてお伝えします！
〈目次〉
目次
１．大規模修繕の費用はどれくらい？
「結局のところ、どれぐらいの費用がかかるの？」
アパートマンションを所有されるオーナー様からは
よくこんな声をお聞きします。
大規模修繕工事にかかる費用は、建物の構造や規模、劣化状況によって大きく異なります。
国土交通省が出している「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合、1戸当たりの工事金額は75万～120万円前後、平均で100万円となっています。
つまり、住戸数10戸なら1000万円、住戸数20戸なら2000万円かかるという計算になります。
しかし、これはあくまで目安であり、すべての大規模修繕でこの費用がかかるわけではありません。
正直なところ、こんなに費用をかけたくない、かけることができないと考えているアパートマンションのオーナー様も多いと思います。
私たちワンリニューアルとしては、大規模修繕にかける費用は千差万別であり、オーナー様と建物の状況によって大きく異なるためこの目安の数字も必ずしも正しいとは考えていません。
なので、この目安の数字を知って、
「大規模修繕は当分やめておこう」と感じたオーナー様は
以下の記事を読んでいただき大規模修繕の適正費用について知っていただければと思います。
２．大規模修繕にかかる費用には何がある？
大規模修繕の適正費用を知るためには、
まず大規模修繕の費用に何があるかを知ってもらう必要があります。
大規模修繕には外壁塗装や防水工事、鉄部塗装など様々な工事が含まれています。
そしてそれぞれの修繕工事にかかる費用は全く違います。
ここでは、それぞれの工事にかかるだいたいの費用をお伝えします。
外壁塗装
マンションやアパートの外壁の塗装工事です。
塗装工事をするためには建物全面に足場を組み、
外壁の高圧洗浄たひび割れ（クラック）・欠損の補修を適宜行いながら、
塗装を行っていきます。
大規模修繕の中でも大きな費用を占める工事であり、
美観を保ったり雨漏りを防ぐためにも重要な工事です。
この外壁塗装の費用の相場は約3,000～7,000円／㎡といわれています。
外壁塗装の費用は使用する塗料のグレードによっても大きく異なります。
多くの場合はシリコンの塗料で行う場合が多いですが、
より長く保ちたい場合はフッ素や無機などのハイグレードな塗料を使用するケースもあります。
どのグレードの塗料にするべきかはどれぐらいの周期で塗装を行いたいかによって変わるので、専門家に相談してみることをおススメします。
防水工事
屋上やバルコニーなどの床面に防水層を形成する工事です。
防水工事にかかる費用の相場は3,000円～6,500円／㎡と言われています。
こちらの防水工事も先ほどの外壁塗装工事と同様に必ず行う必要がある工事です。
アパートマンションの屋上は常に紫外線や風雨にさらされており、定期的にメンテナンスをしないと躯体内部に雨水が浸入し建物そのものの劣化が急激に進んでしまうためです。
躯体の劣化が進んでしまうと表面の塗膜の工事だけではなく内部の工事が必要になるため無駄に費用がかかってしまいます。
無駄な費用を発生させないためにも定期的なメンテナンスをおすすめします。
鉄部塗装
鉄骨階段や手すり、そのほか鉄でできた部分の塗装工事です。
鉄部塗装の費用の相場は3,000円～5,000円／㎡と言われています。
鉄部の塗装をする際は、まずケレンと呼ばれる錆落としの工程があり、その後錆止めの塗料を塗っていきます。
鉄部は躯体に比べて劣化が早く、放置しておくと錆がすぐ発生してしまいます。
多少の錆で大きく影響があるわけではありませんが、
放置していると腐食が進みすぎてしまったり、
美観を損ねてしまいます。
この他にも給排水設備や共用部の工事、シーリングの工事など様々な工事があり、それぞれでかかる費用は異なります。
大規模修繕にどのような工事があるかはまた別のコラムでご紹介します！
３．国が教える大規模修繕費用の相場
前章では大規模修繕の中のそれぞれの工事にかかる費用をお伝えしました。
実は大規模修繕費用の相場は、国土交通省から発表されており、おおよそ１戸＝100万円と言われています。
この費用を聞いて高いと思う方もいれば、安いと思う方もいると思います。
高いと思う方は、工事のことを詳しく知っている方もしくは、一度工事を行ったことがある方だと思います。
安いと思った方は、初めての大規模修繕を行う中で少し学んだ方が良いかもしれません。
なぜなら、この費用はすべての工事を一度に行う場合であり、下の表を見てもらうとわかる通り、大規模修繕は多岐にわたる工事内容が含まれています。
この多数の工事内容を一度に行った場合の費用の相場が100万円なのです。
出典：国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会
重要なことはこの費用の相場を鵜呑みにすることではなく、
この費用の相場を知ったうえで、自身の建物の修繕費はどれぐらいになるかを見極めることです。
ここまでで、なんとなくアパートマンションの大規模修繕がどれぐらいの費用感かが分かったと思います。
４．大規模修繕の費用はどこから捻出するのか
大規模修繕にかかる高額な費用はどのように捻出すればいいのでしょうか？
最も良い方法は修繕積立金を用意しておくことです。
家賃収入のなかから計画的に修繕費用を積み立てておくと
急な修繕が必要になった時でも安心して対応することができます。
積立がなく、修繕費用が出せない状態だと、例えば雨漏りが発生した際に十分な対処ができずに
入居者からクレームが発生して、退去が発生し、それにより家賃収入が減少してまた修繕ができなくなる、、
などの負のスパイラルに陥ってしまう可能性があります。
反対に積立を行っていると
長期的にかかる費用の計算をすることができるので安定した賃貸経営をすることが可能になります。
では修繕の積立金はどれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
それはずばり、「家賃収入の5%」です。
例えば毎年の家賃収入が600万円ある場合は30万円を積み立てておくことをおススメします。
家賃収入の5%を修繕費用として毎月・毎年積み立てていると
大きな工事でも十分対応することができます。
また積み立てがなく修繕費用が出せないという場合は、
銀行などから融資を受けると良いでしょう。
融資を受ける際に重要なことはこの先の返済計画とあわせて修繕計画も考えておくことです。
修繕をすることでそれぐらい収入に変化がありキャッシュフローがどうなるか、
次の修繕はどのタイミングでおこないどれぐらいの費用をかけるか、
などを計画に落とし込むことが重要です。
オーナー様がご自身で考えるのが難しい場合は大規模修繕の専門家に一度相談してみると良いでしょう。
５．大規模修繕費用を抑えるためには？
「大規模修繕にはできるだけ費用をかけたくない」
そう思われるオーナー様が大半だと思います。
ここではそんなオーナー様のために、
大規模修繕業者が本当は教えたくない修繕費用の抑え方についてお伝えします。
今回お伝えする大規模修繕費用の抑え方は以下の3つです。
１．大規模修繕の工事内容を見直す
２．費用を抑えられる大規模修繕業者を選ぶ
３．相見積もりを行う
１．大規模修繕の工事内容を見直す
大規模修繕には外壁塗装や防水工事など、多くの工事があることはご存じだと思います。
しかし、大規模修繕工事は一気にすべてを行わないといけないものではありません。
下の図に表されるように、それぞれの箇所では耐久年数が異なるため、必要な時に必要な工事だけを行えばよいのです。
そうすることで一度にかかる費用を抑えて建物を長持ちさせることができます。一部の業者は自社の利益を出すために工事を一気にやることを勧めてくるケースがあるので注意しておきましょう。
さらに、耐用年数だけではなく、現在の物件状況×悩み別に修繕すべき箇所は異なります。
例えば入居率が高い物件の場合、「できるだけ支出を少なくしたい・長い間、物件価値を継続したい」という悩みをお持ちかと思います。その場合、物件価値を維持するため、緊急性が高くかつ重要度の高い劣化箇所を見極めることが必要です。
また入居率が低い物件の場合、入居率を上げ、利回りを上げていくために、人の目に触れる箇所＝エントランスや住民動線のデザインを見直すことが緊急性が高く重要度が高い工事になるケースが多いです。
工事内容を下記の図のように緊急度・重要度の軸で考え、必要な工事だけを行うことで大規模修繕にかかる費用を抑えることができます。
２．費用を抑えられる大規模修繕業者を選ぶ
皆様はお持ちの物件の修繕を行う際、どの業者に頼むでしょうか。
その物件を施工した建築会社に頼みますか？ それとも賃貸管理会社にお願いしますか？
実は、どの業者に修繕工事を頼むかによってその費用は大きく変わる可能性があります。マンションの修繕・大規模修繕は、様々な業者がいますが、結局行う業者は塗装会社など専門会社なのです。費用対効果を考えているオーナー様は、直接依頼ができる業者を探すのがいいと思います。その理由は下記の図のように大手の会社では中間マージンが発生していることが多いためです。
ポイントはどんな専門店が安心するかということです。まずはHPを見て比較してみてはどうでしょうか？簡単に比較するポイントをお伝えします。
【比較ポイント】
①創業は何年あるのか。
②工事の実績はどれぐらいあるのか。
③事務所はどこにあるのか。
④職人はどんな職人がいるのか。
３．相見積もりを行う
大規模修繕の費用を抑えるためには複数の業者を比較することが重要です。
その中で、しっかりと工事項目を比較することが必要となります。
施工会社が作成した見積もり費用を比較する時は、 1社ずつ工事内容と費用を比較するだけでなく、すべての業者の費用を、工事内容ごとに横並びの表にまとめて比較すると良いでしょう。
横並びにすることで、工事項目ごとに費用を比較しやすくなり、一社だけ飛びぬけて工事費用高騰が起きていれば、すぐに見抜くことができます。
さらに相見積をすることで、見積もり金額の妥当性を見極めるだけでなく、手抜き工事の防止にも役立ちます。
他社が相場の費用で提示しているのに対し、1社だけ安い費用で提示していた時は、なぜ費用が他社の相場の費用に比べて安いのか、打ち合わせの時に、その費用がかかる理由をしっかり確認しておきましょう。
そして、何が重要な工事なのか、緊急性が高い工事なのかをしっかりと質問することが大切です。それが明確に答えられない業者は、とりあえず大規模修繕工事をさせようとしている可能性があるのです。相見積をとりこのコラムを参考にして、大規模修繕の費用を削減しましょう！
６．最後に
いかがでしたでしょうか。
今回は大規模修繕の費用について解説させていただきました！
大規模修繕の費用を抑えてお得に行うためには
しっかりと費用のことについて理解し、
事前に専門家と相談しておくことが重要です。
町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
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