マンションの共用部分はどこまで？専有部分・専用使用部分・修繕負担の見分け方
『マンションの共用部分はどこまで？専有部分・専用使用部分・修繕負担の見分け方』
をご紹介させて頂きます！
廊下、階段、屋上、外壁、構造躯体、共用設備だけでなく、玄関ドア、窓、バルコニー、配管にも共用部分として扱われる範囲があります。ただし、標準管理規約と個別マンションの管理規約を同一視してはいけません。
匿名Dマンションでは、バルコニー排水口付近の不具合について、居住者と管理組合で認識が分かれました。場所の印象では決めず、所有・使用・清掃・修繕費を分けて確認しました。
目次
マンションの共用部分はどこまでか
共用部分には、区分所有者全員または一部の区分所有者が共同で使用・管理する建物部分や設備があります。一方、住戸に接しているという理由だけで専有部分になるわけではありません。
区分所有者個人の専有部分か、区分所有者が共有する部分かを確認します。
全員が使うのか、特定住戸だけに専用使用権があるのかを確認します。
清掃、日常点検、保存行為、計画修繕の担当を分けます。
所有区分だけで決めず、規約、原因、決議、工事範囲を確認します。
共用部分かどうかは、使用している人だけでは決まりません。特定住戸だけが使うバルコニーや専用庭でも、共用部分に専用使用権が設定されている場合があります。
共用部分・専有部分・専用使用部分の違い
最初に「共用」「専有」「専用使用」の3区分を分けます。専用使用部分は、専有部分と同じ意味ではありません。
構造躯体、外壁、屋上、廊下、階段、共用設備等が例になります。
住戸内部の仕上げや専用設備等が例ですが、境界は規約で確認します。
バルコニー、専用庭、窓、玄関扉等が定められている例があります。
国土交通省のマンション標準管理規約は、各マンションが規約を作成・変更する際のひな型です。実際の区分は、対象マンションの現行規約、別表、使用細則を優先して確認します。
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| 区分 | 意味 | 主な確認資料 |
|---|---|---|
| 共用部分 | 専有部分に属さず、共同管理する建物部分・設備等 | 管理規約、共用部分別表、図面 |
| 専有部分 | 区分所有権の対象となる住戸等の範囲 | 管理規約、売買資料、住戸図 |
| 専用使用部分 | 共用部分等のうち特定者が排他的に使用できる範囲 | 管理規約、使用細則、専用使用権別表 |
玄関から屋上まで8か所を確認する
部位ごとに、一般的な位置付け、規約条文、過去記録、一律に断定できない点を確認します。以下は全国共通の区分表ではなく、個別確認を始めるためのマップです。
玄関・窓・バルコニー
1．玄関ドアを確認する
2．窓・サッシを確認する
3．バルコニーを確認する
廊下・配管・外壁・屋上・駐車場
4．共用廊下・階段を確認する
5．配管・パイプスペースを確認する
6．外壁を確認する
7．屋上を確認する
8．駐車場・駐輪場・附属施設を確認する
判断に使う4つの資料
区分判断では、管理規約、使用細則、図面、過去記録を同じ部位について照合します。一つの資料だけで結論を出さず、不一致は個別確認として残します。
専有部分、共用部分、専用使用権、維持管理、修繕の条文と別表を確認します。
バルコニー、専用庭、駐車場、窓、玄関等の使用制限と申請手続きを確認します。
部位の位置、配管系統、接続先、共用設備との関係を確認します。
過去の工事範囲、費用負担、承認条件を確認します。ただし過去対応だけで今回を断定しません。
図面と現況が異なる場合は、個別確認として記録します。匿名Dマンションでも、排水口と配管の接続範囲が図面だけでは明確にならず、現地確認へ引き継ぎました。
規約と図面で、同じ部位を確認できていますか？
所有区分、使用区分、維持管理、修繕費負担を一つずつ整理すると、大規模修繕の工事範囲と住戸への説明をそろえやすくなります。
修繕費を誰が負担するか確認する
共用部分であっても、すべての修繕費を必ず管理組合が負担するとは限りません。所有区分とは別に、通常使用に伴う管理、故障原因、個人の変更工事、規約、総会決議を確認します。
たとえば専用使用部分では、管理組合が計画修繕を行う範囲と、専用使用者が日常清掃や通常使用に伴う保存行為を行う範囲が分けられている場合があります。破損原因が個人の使用や個別工事にある場合も別途確認が必要です。
「各住戸が使う場所は各住戸負担」とされていましたが、現行規約や決議との対応を確認できませんでした。
過去の費用負担だけで、今回の負担者を断定しません。判断根拠を理事会記録へ残し、必要な手続きを経て工事範囲と見積条件へ反映します。
管理組合と一棟オーナーの違い
管理組合は区分所有法と管理規約を起点にします。一棟オーナー物件では、共用部分・専有部分という区分所有マンションの考え方をそのまま適用せず、所有者設備と入居者側の管理範囲を確認します。
- 管理規約と使用細則を起点にする
- 専用使用権と区分所有者の義務を確認する
- 負担変更に必要な合意手続きを確認する
- 過去対応だけで今回の判断を決めない
- 所有者設備と入居者設備を分ける
- 賃貸借契約と原状回復区分を確認する
- 入居者の使用範囲と修繕責任を分ける
- 店舗や附属施設の契約条件も確認する
一棟オーナーでは、入居者だけが使用する設備でも所有者側の修繕となる場合があります。賃貸借契約、設備表、修繕履歴を確認し、区分所有マンションの規約例だけで判断しません。
匿名Dマンションの確認事例
匿名Dマンションでは、バルコニー排水口付近で不具合が発生しました。居住者は「自宅専用だから専有部分」、管理組合は「過去にも住戸負担だった」と考えていましたが、どちらも根拠資料を確認できていませんでした。
バルコニー全体ではなく、床、排水口、接続管、住戸側清掃範囲に分けました。
所有区分と専用使用権を確認し、日常管理と計画修繕を分けました。
排水経路、過去の防水工事、費用負担の議事録を確認しました。
接続部の実際の位置と不具合原因は個別確認として現地調査へ引き継ぎました。
所有、使用、清掃、工事、費用を分け、対象住戸へ同じ説明を行いました。
この事例だけで、すべてのバルコニー排水口の区分や負担者を決めることはできません。重要なのは、場所の印象ではなく、規約・図面・決議・原因を対応させたことです。
よくある質問
バルコニーは専有部分ですか？
玄関ドアは自由に交換できますか？
窓やサッシは共用部分ですか？
共用部分なら管理組合が必ず費用を負担しますか？
専用庭は専有部分ですか？
管理規約が曖昧な場合はどうしますか？
共用部分は規約・図面・記録で確認する
マンションの共用部分は、「誰が使っている場所か」だけでは決まりません。管理規約、使用細則、図面、修繕記録を照合し、所有・使用・維持管理・費用負担を分けます。
- 共用部分、専有部分、専用使用部分を区別する
- 標準管理規約を個別マンションの規約と同一視しない
- 玄関、窓、バルコニー、配管等を部位別に確認する
- 所有区分だけで修繕費負担を断定しない
- 図面と現況が異なる場合は個別確認として残す
- 過去の費用負担だけで今回の負担者を決めない
- 確認結果を工事範囲、見積条件、住戸説明へ引き継ぐ
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