大規模修繕で既存不適格はどう扱う？確認申請・現況調査・改修範囲
『大規模修繕で既存不適格はどう扱う？確認申請・現況調査・改修範囲』
をご紹介させて頂きます！
築年数が経過したマンション、アパート、ビルでは、現在の建築基準関係規定と異なる部分が確認される場合があります。しかし、既存不適格と違反建築は同じではありません。
建築時には当時の規定へ適合していたものの、その後の法令改正等によって現行規定と差が生じたものは、既存不適格として扱われる場合があります。一方、確認済証や検査済証が見つからないという理由だけでは、適合、既存不適格、違反のいずれかを断定できません。
大規模修繕をすると一律に建物全体へ現行基準が適用されるとは限りません。ただし、工事が建築基準法上の大規模の修繕・大規模の模様替等に該当するか、今回触れる部位が既存不適格事項と関係するかによって、確認申請、遡及適用、緩和措置等の検討が必要になります。
制度確認が遅れると、工事範囲、見積書、仮設計画、工程表、総会議案を組み直す場合があります。そのため、工法を決める前に既存図書、行政資料、現況、今回工事を並べて確認します。
既存不適格建築物であることだけを理由に、大規模修繕ができないとは限りません。ただし、今回の工事が建築基準法上の大規模の修繕・大規模の模様替等に該当するか、どの既存不適格規定と関係するか、安全性を増大・低下させる変更がないかを、工事計画の早い段階で確認します。
ワンリニューアルでは、「既存不適格あり」という一行だけで工事計画を止めません。既存不適格となっている規定、建物の該当箇所、今回の工事範囲、仮設足場、構造・防火・避難への影響、確認申請、追加工事を一つの照合台帳へ分けて整理します。
目次
- 大規模修繕で確認する既存不適格建築物とは
- 建物の法令状態を4区分する
- 大規模修繕をすると現行基準がすべて適用されるのか
- 確認申請が必要かどうかを先に確認する
- 既存不適格事項を8分野へ分ける
- 最初に集める資料
- 検査済証が見つからない場合の進め方
- 既存建築物の現況調査ガイドラインをどう使うか
- ワンリニューアル独自｜既存不適格事項と工事範囲を照合する
- 工事範囲を3層に分けて確認する
- 構造・防火・避難への影響を確認する
- 接道・道路・高さ等の既存不適格を確認する
- 仮設足場と既存不適格の制度判断を分ける
- 見積・工程・総会へ反映すること
- 建築士・行政等への事前相談資料
- 全体計画認定等を検討する場合
- ワンリニューアル独自｜既存不適格事項・工事影響照合台帳
- ワンリニューアル独自の匿名管理モデル
- 大規模修繕と既存不適格に関するよくある質問
- まとめ｜既存不適格事項と今回工事を位置・規定ごとに照合する
- 関連記事
- 参考資料
大規模修繕で確認する既存不適格建築物とは
建築後の法令改正等によって現行規定と差が生じる場合がある
既存不適格建築物とは、建築時または対象工事時の法令には適合していたものの、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行規定に適合しなくなった部分を持つ建築物です。
違反建築物とは分けて確認する
既存不適格と違反建築は同じではありません。工事当時の法令に適合していたことを確認できる既存不適格と、無確認の増築や承認図と異なる変更等が疑われる状態では、整理方法が異なります。
資料不足だけで法令状態を断定しない
資料不足だけで法令状態を断定しません。確認済証、検査済証、竣工図が不足している場合は、行政資料、過去の工事記録、現況調査等から確認を進めます。不明事項は未確認として残します。
規定・部位ごとに状態が異なる
構造は現行規定への適合を確認できる一方、接道は既存不適格、防火区画は未確認というように、一つの建物内でも規定・部位ごとに状態が異なる場合があります。
建物の法令状態を4区分する
ワンリニューアルでは、建物を「適合」「不適合」の二択にせず、法令状態を4区分します。
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| 区分 | 状態 | 主な根拠 | 次の対応 |
|---|---|---|---|
| 現行適合 | 現行規定への適合を図書・現況等から確認できる | 確認図書、設計図、現況調査 | 今回工事による影響を確認 |
| 既存不適格 | 当時適法であり、法令改正等による現行規定との差を確認できる | 建築時資料、法改正履歴、行政資料 | 遡及適用・緩和措置を確認 |
| 未確認 | 資料不足等により法令状態を判断できない | 図書不足、改修履歴不明、現況未調査 | 資料収集・建築士による現況調査 |
| 違反疑い | 工事当時の規定にも適合していなかった可能性がある | 無確認変更、図面との不一致等 | 建築士・確認検査機関・行政等へ確認 |
建物全体を一語で既存不適格とまとめず、規定、部位、位置、根拠資料ごとに状態を登録します。
大規模修繕をすると現行基準がすべて適用されるのか
大規模修繕をすると一律に建物全体へ現行基準が適用されるとは限りません。工事の種類、範囲、関係する規定、安全性等への影響によって確認内容が変わります。
増改築・大規模修繕等では遡及適用を確認する
既存不適格建築物で増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替、用途変更等を行う場合は、現行規定の適用範囲を確認します。
すべての規定が一律に遡及するとは限らない
既存不適格事項と今回工事が空間的・性能的にどのような関係にあるか、工事によって安全性、市街地環境、防火・避難条件等がどのように変わるかを整理します。
遡及適用・緩和措置には条件がある
遡及適用・緩和措置には条件があります。既存不適格であることを確認できる規定について、工事内容や安全性等の条件を満たす場合に、引き続き既存不適格として扱える制度があります。
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| 確認事項 | 確認する内容 | 主な資料 | 確認先 |
|---|---|---|---|
| 既存不適格の根拠 | 建築時の適法性と法令改正による差 | 確認図書、法改正履歴、行政資料 | 建築士・行政等 |
| 今回工事 | 部位、範囲、工法、構造加工、用途変更 | 改修図、仕様書、工事範囲表 | 設計者・施工者 |
| 遡及適用 | 今回工事により適用される現行規定 | 法令、技術的助言、事前相談資料 | 確認検査機関・行政等 |
| 緩和措置 | 対象規定、適用条件、安全性等への影響 | 現況調査、構造・防火等の検討書 | 建築士・専門設計者・行政等 |
確認申請が必要かどうかを先に確認する
確認申請の要否は工事内容から確認します。外壁塗装、防水、屋根工事という名称だけで申請要否を判断せず、主要構造部、工事範囲、修繕・模様替の内容、建物用途・規模・構造を確認します。
- 工事対象となる壁、柱、梁、床、屋根、階段を確認する
- 主要構造部へ及ぶ範囲を確認する
- 修繕または模様替の対象が過半となる可能性を確認する
- 外壁では総面積、屋根では総水平投影面積との関係を確認する
- 増築、用途変更、設備新設を同時に行うか確認する
- 既存不適格事項との関係を確認する
- 建物用途、階数、延べ面積、構造を確認する
大規模修繕で確認申請が必要になるケースと判断の流れ、大規模修繕と大規模模様替えの違いも参照してください。
建物区分や検査済証の確認は、4号建物・3号建物と検査済証の確認方法で整理しています。
既存不適格事項を8分野へ分ける
既存不適格事項を規定・部位ごとに整理します。すべての建物で全分野に既存不適格事項があるという意味ではありません。
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| 法令分野 | 主な確認対象 | 既存資料 | 現況確認 | 今回工事との関係例 |
|---|---|---|---|---|
| 構造 | 基礎、柱、梁、床、壁、接合、荷重 | 構造図、構造計算書 | 改変跡、部材、変形等 | 撤去、交換、重量増減、孔あけ |
| 防火・区画 | 防火区画、防火設備、外壁、開口部、貫通部 | 防火区画図、認定資料 | 戸、壁、配管貫通等 | サッシ、玄関扉、配管、外壁工事 |
| 避難 | 階段、廊下、出口、排煙、避難経路 | 平面図、消防資料 | 幅員、設備、障害物等 | 階段改修、設備新設、足場・養生 |
| 接道・道路 | 接道義務、道路内建築制限、敷地条件 | 配置図、道路資料 | 境界、通路、突出物 | 外付け設備、増築、形状変更 |
| 高さ・容積等 | 高さ、斜線、容積率、建蔽率、日影 | 配置図、立面図、概要書 | 増設、突出、屋上設備 | 断熱、屋根、設備、外形変更 |
| 採光・換気・衛生 | 開口部、採光、換気、居室条件 | 平面図、設備図 | 開口閉鎖、用途・間取り | 窓改修、用途変更、設備更新 |
| 設備 | 昇降機、給排水、換気、消防、電気 | 設備図、点検記録 | 系統、増設、撤去、貫通 | 設備更新、配管改修 |
| 用途・使用実態 | 確認時用途、現用途、テナント、転用 | 確認図書、賃貸・管理資料 | 現在の使用状況 | 用途変更、区画・設備変更 |
最初に集める資料
資料が存在しない場合は推測で補わず、未確認として現況調査や行政資料の取得へ進みます。
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| 資料区分 | 主な資料 | 確認する内容 | 見つからない場合 |
|---|---|---|---|
| 行政・法令 | 確認済証、検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項 | 建築時期、用途、規模、確認履歴 | 行政窓口・保管記録を確認 |
| 設計・施工 | 竣工図、構造図、設備図、仕様書、構造計算書 | 設計時の構成、認定仕様、設備系統 | 設計者・施工者等の保管資料を確認 |
| 過去の改修 | 改修図、確認申請、用途変更資料、工事写真 | 増築、撤去、開口、設備変更 | 修繕履歴と現況から調査範囲を設定 |
| 管理・使用 | 修繕履歴、用途履歴、管理規約、議事録 | 現在の使用実態、承認された変更 | 関係者への聞取りと現況確認 |
| 点検・報告 | 定期報告、消防、設備点検、修理記録 | 指摘履歴、改修状況、未対応事項 | 点検会社・管理会社等へ確認 |
検査済証が見つからない場合の進め方
検査済証が見つからないことだけを理由に、既存不適格または違反と判断しません。次の順序で資料と現況を確認します。
検査済証の有無、現況調査、確認申請の関係は、建物用途、規模、構造、工事内容によって異なります。
既存建築物の現況調査ガイドラインをどう使うか
国土交通省の既存建築物の現況調査ガイドラインは、増築、改築、移転、大規模の修繕・大規模の模様替等を計画するときに、建築士が法令適合状況を調べるための手順・方法を示す資料です。
管理組合や施工会社が簡易チェックだけで法令適合を認定するための資料ではありません。建物劣化調査と法令上の現況調査も目的を分けます。
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| 調査段階 | 主な内容 | 整理する結果 | 工事への反映 |
|---|---|---|---|
| 図書調査 | 確認図書、竣工図、法改正、改修履歴を確認 | 当初計画・過去変更・不足資料 | 現地調査項目を設定 |
| 現地調査 | 図書と現況の一致、部位・寸法・設備等を確認 | 適合、既存不適格、未確認、違反疑い | 追加調査・設計条件へ反映 |
| 工事影響照合 | 今回工事が規定・部位へ与える影響を確認 | 直接、間接、影響確認、切分け、資料不足 | 工法・工事範囲を調整 |
| 事前相談 | 確認申請、遡及適用、緩和措置等を確認 | 申請・設計上の論点 | 見積、工程、総会資料へ反映 |
国土交通省ガイドライン・法律・実務資料の使い分け、大規模修繕前の建物診断・劣化調査も参照してください。
ワンリニューアル独自｜既存不適格事項と工事範囲を照合する
今回工事との関係を照合します。既存不適格事項を法令一覧として保管するだけでは、工事範囲、見積、仮設計画、総会資料へ反映できません。
今回改修する部位そのものに、既存不適格または未確認事項があります。
対象外部位ですが、施工方法、確認申請、仮設、安全性等へ影響します。
重量、構造、防火、避難、用途、市街地環境等が変化する可能性があります。
空間的・性能的な関係が限定的ですが、専門家による確認を行います。
法令状態または今回工事への影響を判断できないため、未確認として管理します。
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| 照合区分 | 既存不適格事項 | 今回工事 | 確認する影響 | 次の対応 |
|---|---|---|---|---|
| A：直接関係 | 改修部位に関係する規定 | 対象部位を撤去・交換・改変 | 遡及、構造、防火、避難等 | 設計・確認申請へ反映 |
| B：間接関係 | 隣接部位・関連設備等 | 直接は施工しない | 施工順序、仮設、避難、設備系統 | 施工条件・範囲を調整 |
| C：影響確認 | 現行適合または既存不適格 | 重量・形状・性能等を変更 | 安全性等の増減 | 専門設計者等へ確認 |
| D：切分け候補 | 今回工事と離れた規定・位置 | 空間的・性能的関係が限定的 | 緩和措置の条件等 | 行政等へ切分け可否を確認 |
| E：資料不足 | 根拠図書・現況が不足 | 影響を判断できない | 法令状態、工事範囲 | 資料収集・追加調査 |
既存図書・現況・今回工事を照合します
確認済証、検査済証、建築計画概要書、竣工図、構造図、設備図、改修履歴、現況写真、工事仕様書、工事範囲図、見積書、仮設足場計画から確認項目を整理します。
ワンリニューアルだけで法令状態や申請要否を確定せず、建築士、確認検査機関、特定行政庁等へ相談するための照合資料へまとめます。
工事範囲を3層に分けて確認する
表面を補修する工事、下地・主要構造部に近づく工事、形状・用途・性能を変える工事では、既存不適格事項との関係が異なります。
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| 工事範囲 | 主な工事例 | 確認する内容 | 制度確認への反映 |
|---|---|---|---|
| 表層・仕上げ | 塗装、防水表層、シーリング、仕上げ材 | 既存下地、施工範囲、認定仕様との関係 | 主要構造部への範囲拡大がないか確認 |
| 下地・主要構造部に近い範囲 | 外壁下地、屋根下地、床、階段、構造部材 | 撤去量、交換範囲、過半、構造への影響 | 大規模の修繕・模様替、確認申請を確認 |
| 形状・用途・性能を変える範囲 | 開口変更、外付け設備、構造加工、用途・区画変更 | 形状、重量、防火、避難、使用実態 | 遡及適用、申請、個別規定を確認 |
仕上げ工事から下地・構造部へ範囲が広がる場合や、同等更新から性能向上・新設へ変更する場合は、工事途中ではなく変更着手前に制度確認を行います。
構造・防火・避難への影響を確認する
構造・防火・避難への影響を確認します。施工会社の現場判断だけで法令適合性や安全性等への影響を確定せず、必要な分野の設計者へ確認します。
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| 分野 | 工事で確認すること | 大規模修繕での例 | 主な資料 | 確認先 |
|---|---|---|---|---|
| 構造 | 撤去・交換、重量増減、孔・開口、固定 | 屋根材変更、外付け設備、階段改修 | 構造図、計算書、改修図 | 建築士・構造設計者 |
| 防火区画 | 区画壁、床、防火戸、貫通部 | 配管・配線更新、扉交換 | 区画図、認定仕様、設備図 | 建築士・設備設計者 |
| 外壁・開口部 | 防耐火性能、開口、認定仕様、取り合い | 外壁改修、サッシ・玄関扉交換 | 立面図、建具表、認定資料 | 建築士・メーカー等 |
| 避難 | 階段、廊下、出口、排煙、通行幅 | 階段改修、設備・配管新設 | 平面図、消防・定期報告資料 | 建築士・消防等 |
| 施工中 | 足場、養生、仮囲い、工事区画 | 避難経路や共用通路の一時変更 | 仮設計画、安全・工程計画 | 施工会社・管理側 |
接道・道路・高さ等の既存不適格を確認する
接道、道路内建築制限、高さ、容積率、建蔽率等が既存不適格である場合も、今回工事で建物の形状、規模、突出、市街地環境への影響が変わるかを確認します。
- 建物の外形・規模を変更するか
- 道路・敷地条件へ新しい影響を与えるか
- 外付け設備や外断熱等が外壁面から突出するか
- 屋根、庇、バルコニー等の形状を変更するか
- 市街地環境への影響が増減するか
- 足場・道路使用という一時的条件と恒久的な建物変更を分けたか
一定の大規模修繕・模様替では、接道義務や道路内建築制限等の遡及適用を合理化する制度がありますが、工事内容や安全性等の適用条件を確認します。
仮設足場と既存不適格の制度判断を分ける
仮設足場の規模だけで制度判断は決まりません。仮設足場は、調査、施工、検査、是正に使用する一時的な設備です。足場の高さや設置面積だけで、確認申請や遡及適用の範囲は決まりません。
外壁全面を対象とする大規模修繕では、ワンリニューアルは仮設足場を原則とします。連続した作業床から、外壁、開口部、配管・設備貫通部、過去の改修跡、竣工図との違いを近接確認し、本体工事と追加調査箇所を区分するためです。
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| 区分 | 確認できること | 別途専門家確認が必要なこと |
|---|---|---|
| 足場上の近接確認 | 外壁、開口部、貫通部、設備、改修跡、図面との相違 | 建築当時の適法性、法令適合性の最終判断 |
| 工事範囲確認 | 補修対象、追加調査位置、下地開放位置 | 遡及適用、緩和措置、確認申請の要否 |
| 施工・検査 | 工法、数量、工程、是正、写真記録 | 構造安全性、防火認定仕様、行政判断 |
見積・工程・総会へ反映すること
「既存不適格対応一式」という一項目だけにせず、調査、設計、申請、追加改修、仮設変更等を分けます。
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| 区分 | 見積へ反映 | 工程へ反映 | 総会・所有者承認 | 記録 |
|---|---|---|---|---|
| 図書・行政調査 | 資料取得、図書調査、建築士業務 | 工事設計前に実施 | 調査目的・費用 | 取得資料・調査報告 |
| 現況調査 | 現地調査、測量、開放調査 | 見積・工法決定前 | 調査範囲・追加条件 | 位置図・写真 |
| 制度確認 | 事前相談、申請図書、手数料 | 申請・審査期間 | 確認申請の可能性 | 相談・申請記録 |
| 追加設計・改修 | 構造、防火、避難、設備等の検討 | 設計・施工期間を追加 | 予算・工事範囲変更 | 設計図・承認記録 |
| 仮設・施工 | 足場変更、追加養生、工期延長 | 本体工程と照合 | 追加工事・委任範囲 | 変更契約・完成図書 |
総会では、確認済みの既存不適格事項、未確認事項、今回工事との関係、確認申請の可能性、追加調査・設計費、工事費・工程への影響を分けて説明します。
追加工事・実数清算・工法変更の承認ルール、管理組合・理事会・修繕委員会の役割も参照してください。
建築士・行政等への事前相談資料
相談時には「既存不適格の建物を修繕したい」という説明だけでなく、建物情報、既存図書、現況、工事内容、確認したい規定を整理します。
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| 資料 | 記載する内容 | 不足時の扱い | 相談で確認すること |
|---|---|---|---|
| 建物概要 | 用途、構造、階数、面積、建築年、増改築履歴 | 不明項目を明記 | 確認申請・調査範囲 |
| 行政・既存図書 | 確認済証、検査済証、概要書、竣工図等 | 取得状況を一覧化 | 当初計画・法令状態 |
| 現況資料 | 配置、平面、立面、設備、写真、図面との差 | 追加調査位置を記載 | 法適合状況・未確認事項 |
| 工事計画 | 対象部位、範囲、工法、構造加工、用途変更 | 複数案を区分 | 申請、遡及、緩和措置 |
| 影響照合表 | 規定、位置、工事関係、構造・防火・避難等 | 判断保留を明記 | 追加設計・協議事項 |
最終判断は建築士・確認検査機関・行政等へ確認します。
全体計画認定等を検討する場合
一度の工事で建物全体の改修を行うことが難しく、複数年度に分けて段階的に現行基準への適合を検討する場合は、全体計画認定等が関係する可能性があります。
大規模修繕、耐震、防火、設備改修を段階的に行う場合や、行政との継続的な協議が必要な場合に、制度の利用条件を専門家へ確認します。
全体計画認定は、現行基準への適合確認を行わなくてよい制度ではありません。全体計画、各工事の内容、期間、安全性、行政協議等の条件を確認します。
ワンリニューアル独自｜既存不適格事項・工事影響照合台帳
既存不適格事項を法令一覧だけで保管しません。建物の位置、今回工事、仮設足場、見積、確認申請、総会、完成図書へ同じ番号で対応させます。
管理番号は「法令－防火－南面05階－開口F03」「法令－接道－敷地西側－R01」のように設定します。
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| 管理番号・法令分野 | 法令状態・根拠 | 対象位置・現況 | 今回工事・影響 | 申請・見積・承認 | 最終記録 |
|---|---|---|---|---|---|
| 法令－防火－南面05階－開口F03 | 法令状態は未確認 竣工建具表と現況に差異 | 南面5階の開口部 現況写真・寸法を登録 | サッシ外周・外壁改修と関係 認定仕様への影響を確認 | 建築士確認 見積へ調査費を反映 | 確認結果、施工図、写真、対象外を完成図書へ登録 |
| 法令－構造－屋根R02 | 既存資料あり 現在の屋根構成は一部未確認 | 北棟屋根面 過去の重ね改修履歴あり | 屋根材更新による重量・下地への影響を確認 | 構造確認、工法比較、開放後数量を承認 | 開放写真、設計確認、確定工法を登録 |
| 法令－接道－敷地西側－R01 | 既存不適格候補 行政資料と現況を照合中 | 敷地西側道路・建物外周 | 外壁補修自体との関係は限定的 足場・道路使用を分けて確認 | 行政相談、道路使用条件、仮設計画へ反映 | 既存不適格根拠、今回工事との切分けを登録 |
上表は台帳の記入方法を示す架空の例です。実在する建物の法令状態、行政判断、工事結果を示すものではありません。
ワンリニューアル独自の匿名管理モデル
以下は、既存不適格事項・工事影響照合台帳の使い方を示す匿名モデルです。実在する建物の法令判断や行政協議結果を示すものではありません。
外壁、屋根、サッシ周り、設備貫通部の修繕を検討する建物で、検査済証と一部の改修図が見つかりませんでした。資料不足だけで既存不適格や違反とは判断せず、確認済証、建築計画概要書、竣工図、修繕履歴を収集しました。
建築士による図書・現況調査では、確認できた事項を現行適合または既存不適格、根拠が不足する事項を未確認として分けました。外壁開口部と設備貫通部は今回工事と直接または間接的に関係する区分とし、接道に関する事項は仮設足場・道路使用と恒久的な建築物変更を分けて整理しました。
調査・設計・事前相談が必要な項目を見積書へ分け、工事範囲が下地や主要構造部へ広がる場合の再確認手順を設定しました。今回実施しない事項も削除せず、根拠資料、確認先、次回確認時期を台帳へ残しました。
大規模修繕と既存不適格に関するよくある質問
既存不適格のマンションでも大規模修繕できますか
既存不適格であることだけで工事可否は決まりません。対象規定、工事部位、工法、確認申請、遡及適用等を確認します。
既存不適格は違反建築ですか
同じではありません。建築時には適法で、その後の法令改正等によって現行規定との差が生じた場合は、既存不適格として扱われることがあります。
検査済証がないと既存不適格ですか
検査済証が見つからないことだけでは判断できません。行政資料、既存図書、改修履歴、現況調査から規定ごとに確認します。
大規模修繕をすると建物全体を現行基準へ直しますか
工事内容や関係規定によって異なります。遡及適用と緩和措置の対象・条件を専門家へ確認します。
外壁塗装や防水でも遡及適用がありますか
工事項目名だけでは判断できません。主要構造部への範囲、下地の撤去・交換、工事割合、性能・形状変更等を確認します。
確認申請が不要なら既存不適格を確認しなくてよいですか
申請要否と、工事設計・安全性・防火・避難等の確認は同じではありません。工事に関係する未確認事項は整理します。
現況調査は誰へ依頼しますか
法令適合状況の現況調査は建築士へ相談します。構造、防火、設備等は必要に応じて各分野の専門設計者へ確認します。
行政へ相談する前に何を準備しますか
建物概要、確認・検査資料、竣工図、改修履歴、現況図、工事範囲、確認したい規定を整理します。
既存不適格を今回の工事で改善できますか
今回工事へ含める事項と、別計画で検討する事項を分けます。改善内容、申請、構造・防火等への影響を確認します。
全体計画認定とは何ですか
既存不適格建築物を複数の工事に分け、段階的に現行基準への適合を進める場合に検討される制度です。適用条件は行政等へ確認します。
仮設足場で法令状態を確認できますか
図面との違いや外壁・開口部・貫通部等の現況は確認できますが、法令適合性や遡及適用の最終判断は別途専門家へ確認します。
まとめ｜既存不適格事項と今回工事を位置・規定ごとに照合する
既存不適格と違反建築を分けます。
現行適合、既存不適格、未確認、違反疑いの4区分へ整理します。
資料不足だけで法令状態を断定しません。
確認済証、検査済証、竣工図、改修履歴、行政資料を集めます。
既存不適格事項を構造、防火、避難、接道、高さ、採光・換気、設備、用途の8分野へ分けます。
今回工事との関係を、直接、間接、影響確認、切分け候補、資料不足の5区分へ整理します。
工事範囲を表層、下地・主要構造部に近い範囲、形状・用途・性能を変える範囲へ分けます。
確認申請の要否は工事内容から確認します。
遡及適用・緩和措置には条件があります。
構造・防火・避難への影響を確認します。
仮設足場の規模だけで制度判断は決まりません。
調査、設計、申請、追加改修、仮設変更を見積・工程・総会へ反映します。
不明事項は未確認として残します。
最終判断は建築士・確認検査機関・行政等へ確認します。
大規模修繕と既存不適格を整理する際に重要なのは、建物全体へ一つのラベルを付けることではありません。どの規定が、どの位置に関係し、今回どこまで工事するのかを、図面、見積、確認申請、仮設計画へつなげることです。
既存不適格事項と大規模修繕の関係を整理します
現在ある確認済証、検査済証、行政資料、竣工図、改修履歴、現況写真から、法令状態と不足資料を整理します。
ワンリニューアルだけで法適合や申請要否を確定せず、法令状態の確認は建築士等へ、確認申請・遡及適用は確認検査機関・特定行政庁等へ、構造・防火・避難は専門設計者へ確認できる資料へまとめます。
外壁全面を修繕する場合は、仮設足場を近接調査、施工、検査、是正の作業基盤として計画し、制度判断とは分けて整理します。
関連記事
参考資料
- 国土交通省「既存建築物の活用の促進について」
- 国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」
- 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
- 個別建物の確認済証、検査済証、建築計画概要書、竣工図、改修履歴
- 建築士による現況調査結果、確認検査機関・特定行政庁等との協議記録
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