大規模修繕の竣工検査とは？足場解体前・是正・引渡しの確認手順
『大規模修繕の竣工検査とは？足場解体前・是正・引渡しの確認手順』
をご紹介させて頂きます！
大規模修繕が終盤に入ると、管理組合や修繕委員会は竣工検査への参加や、仮設足場を解体してよいかの確認を求められることがあります。
しかし、完成した外観を見るだけでは、下地補修、シーリングのプライマー、防水下地、塗装の工程など、仕上げ後に見えなくなる部分は確認できません。完成後に見えない工程は施工中に記録します。
また、外壁上部、タイル、サッシ外周、庇、笠木、外部設備などは、高所部へ接近できる仮設足場がある間に検査と是正を進める必要があります。
竣工検査では、施工状態だけでなく、契約範囲、確定数量、指摘事項、是正、完成図書、保証書、共用部復旧を照合し、足場解体と引渡しの条件を別々に確認します。
竣工検査は、完成した建物を一度見て工事終了を承認する場ではありません。工種別検査、足場解体前検査、指摘事項の是正、書類確認を終え、契約した工事を引き渡せる状態かを最終確認する工程です。
ワンリニューアルでは、竣工検査を一日の立会いで完了させません。専門工事会社の自主検査、元請施工会社の工種別検査、施工中確認、足場解体前検査、竣工検査、是正後再検査を共通位置番号でつなぎます。
高所部の作業を終えて足場を解体できるかという判定と、数量精算・完成図書・保証書までそろえて工事を引き渡せるかという判定を分けて管理します。
目次
大規模修繕の竣工検査とは
契約した工事の完成状態を確認する
竣工検査では、工事請負契約書、工事仕様書、見積書、変更承認書、施工位置図等と現地を照合し、契約した施工範囲が完成状態にあるかを確認します。
施工会社の自主検査後に行う
管理組合が最初に施工状態を確認するのではなく、専門工事会社と元請施工会社が自主検査・工種別検査を行い、指摘事項を整理した後に竣工検査へ進みます。
指摘事項と是正状況を確認する
指摘事項は口頭だけで終わらせず、位置、工種、内容、対応期限、担当会社、是正写真、再確認者を記録します。
引渡し条件を確認する
施工だけでなく、共用部の復旧、養生撤去、清掃、確定数量、完成図書、保証書、点検予定まで確認します。
竣工検査だけで全工程を確認するものではありません。技術的な合否は専門家の確認が必要です。
大規模修繕の準備から検査・引渡しまでの全工程も参照してください。
竣工検査・完了検査・引渡し検査の違い
検査の呼び方は、施工会社、設計監理方式、契約内容によって異なります。名称だけでなく、誰が、何を、どの基準で確認するかを整理します。
※👉横にスクロールできます
| 名称 | 主な位置づけ | 確認する内容 |
|---|---|---|
| 竣工検査 | 工事完成段階で契約内容や施工状態を確認する検査 | 施工範囲、指摘、是正、提出資料 |
| 完了検査 | 契約上の完成確認を指す場合と、建築基準法上の手続を指す場合がある | どちらの意味で使用しているか |
| 引渡し検査 | 施工会社から発注者へ工事を引き渡す前の確認 | 施工、復旧、数量、書類、保証 |
| 施主検査 | 発注者側が参加する完成確認として使われる場合がある | 管理組合の確認範囲と承認者 |
建築基準法上の完了検査とは分けて確認します。確認申請の対象となる工事では、工事請負契約上の竣工検査とは別に、法定手続が関係する場合があります。個別案件は建築士、確認検査機関、行政等へ確認します。
大規模修繕で確認申請・完了検査が関係するケース、大規模修繕と大規模模様替えの違いも確認してください。
ワンリニューアル独自｜検査を6段階でつなぐ
※👉横にスクロールできます
| 検査段階 | 主な確認者 | 主な目的 | 記録 |
|---|---|---|---|
| 専門工事自主検査 | 各専門工事会社 | 工種ごとの施工確認 | 自主検査票 |
| 元請工種別検査 | 現場代理人・施工管理者 | 契約・仕様との照合 | 工種別検査票 |
| 中間・隠蔽前確認 | 施工管理者・監理者等 | 完成後に見えない工程の確認 | 工程写真・検査記録 |
| 足場解体前検査 | 契約で定めた関係者 | 高所部・外部側の確認 | 指摘事項台帳 |
| 竣工・完了検査 | 発注者・施工者・監理者等 | 工事全体の完成確認 | 竣工検査記録 |
| 是正後・引渡し確認 | 指定された再確認者 | 指摘閉鎖・書類確認 | 是正完了記録 |
足場計画と施工・検査・是正を照合する方法では、工種と足場使用期間を対応させる考え方を解説しています。
最終検査だけでは確認できない工程
完成した表面だけでは、施工中の下地や材料使用状況を確認できません。施工位置、数量、材料、施工日、工程写真を残し、竣工時に完成状態と照合します。
※👉横にスクロールできます
| 工種・工程 | 施工中に確認する内容 | 竣工時に照合する資料 |
|---|---|---|
| 下地補修 | 撤去範囲、下地、補修材、養生 | 位置図・確定数量・工程写真 |
| タイル補修 | 撤去後下地、採用工法、張付け・注入工程 | 補修位置図・検査記録 |
| シーリング | 既存材撤去後、接着面、プライマー、充填 | 目地台帳・施工写真 |
| 外壁塗装 | 下塗り、中塗り、上塗り、材料使用量 | 材料記録・面別写真 |
| 防水 | 下地、立上り、端部、ドレン、貫通部 | 施工図・工程写真・検査記録 |
検査基準を工事完了後に作らない
検査項目は、工事終了時に考えるのではなく、契約時と施工前に確認します。個別工事では実際の契約図書を優先します。
※👉横にスクロールできます
| 基準資料 | 確認内容 | 検査への反映 |
|---|---|---|
| 工事請負契約書 | 契約範囲、完成条件、引渡し、責任区分 | 完成・引渡し判定 |
| 工事仕様書 | 材料、工法、施工範囲、検査項目 | 工種別検査 |
| 見積書・数量表 | 契約数量、単価、対象外 | 確定数量との照合 |
| 施工・検査計画書 | 施工手順、検査時期、確認者、記録方法 | 中間・完成検査 |
| 材料承認書 | 製品、色、施工部位、施工条件 | 材料・施工記録 |
| 変更承認資料 | 変更位置、数量、工法、金額 | 完成図書・精算 |
足場解体前検査で確認すること
高所部は足場解体前に確認します。仮設足場は、職人が高所へ移動する設備だけでなく、施工管理者や検査者が同じ箇所へ再接近するための作業基盤です。
※👉横にスクロールできます
| 対象 | 主な確認事項 | 記録 |
|---|---|---|
| 外壁・タイル | 補修位置、数量、割れ、欠け、目地、周辺部 | 位置図・完成写真 |
| シーリング | 対象目地、工法区分、端部、交差部、対象外 | 目地台帳・検査票 |
| 外壁塗装 | 塗り残し、見切り、色、艶、付帯部 | 面・階別写真 |
| サッシ・建具 | 外周、水切り、排水、外壁との取り合い | 開口部番号・写真 |
| 庇・笠木・塔屋 | 端部、固定部、防水、外壁との取り合い | 高所部記録 |
| 配管・換気口 | 貫通部、カバー、支持金物、復旧状態 | 設備位置図 |
| 未施工・是正 | 残作業、指摘番号、期限、再確認者 | 指摘事項台帳 |
足場解体前後に確認したい工程・安全・復旧事項も参照してください。
ワンリニューアル独自｜足場解体のGO・保留判定
足場を解体する前には、高所へ再接近する作業が残っていないかを確認します。一項目だけで機械的に判断せず、契約、工程、施工計画、現場条件を踏まえて関係者が整理します。
※👉横にスクロールできます
| 判定項目 | 解体へ進む前の状態 | 追加確認する状態 |
|---|---|---|
| 高所部施工 | 施工・検査・是正が記録されている | 残工事や未確認箇所がある |
| A区分指摘 | 是正後の再確認が完了している | 期限・再確認者が未設定 |
| 位置・写真 | 位置番号から写真を照合できる | 撮影場所や工程を特定できない |
| 補修数量 | 足場上調査後数量と施工数量を確認している | 高所工種の数量が未確定 |
| 残作業 | 足場なしで実施できる範囲を整理している | 足場上での再作業が想定される |
- 高所部の施工と検査を完了している
- 是正後の再確認者と確認日を記録している
- 未施工箇所を位置図で確認できる
- タイル・シーリング等の数量を確認している
- 外部設備・付帯物の復旧状況を確認している
- 施工写真と補修位置を対応させている
足場解体前の指摘・是正状況を整理します
工事仕様書、足場計画図、工事位置図、自主検査記録、工事写真、指摘事項一覧、是正写真、数量変更表を確認します。
高所部の指摘事項、再確認者、未確定数量、残作業を整理し、足場解体判定と引渡し判定を分けて台帳化します。
工種別の完成条件を確認する
管理組合は工事範囲、目に見える仕上がり、未復旧箇所、書類提出状況を確認できます。下地、接着、膜厚、材料性能等は専門的な記録と確認が必要です。
※👉横にスクロールできます
| 工種 | 完成段階の主な確認 | 施工中記録との照合 |
|---|---|---|
| タイル・下地 | 位置、数量、割れ、欠け、目地、段差、周辺部 | 撤去後下地、工法、施工後検査 |
| シーリング | 対象目地、工法、仕上がり、端部、対象外 | 撤去後、プライマー、充填写真 |
| 外壁塗装 | 範囲、色、艶、見切り、塗り残し、汚れ | 材料、使用量、各塗装工程 |
| 防水 | 範囲、立上り、端部、ドレン、貫通部、仕上げ | 下地、工程、試験・検査記録 |
| 鉄部 | 塗装範囲、錆、金物、ボルト、可動部 | 下地処理、材料、工程写真 |
| 共用部・設備 | 養生撤去、清掃、表示、配管、照明、動作 | 撤去・復旧記録、確認票 |
管理組合・施工会社・監理者の役割を分ける
管理組合へ専門工事の合否判定責任を集中させず、検査段階ごとに確認者、立会者、承認者、記録作成者を決めます。
※👉横にスクロールできます
| 関係者 | 主な役割 | 主な確認段階 |
|---|---|---|
| 専門工事会社 | 自社施工範囲の自主確認と是正 | 自主検査・是正 |
| 元請施工会社 | 契約・仕様・工種間の照合と記録管理 | 工種別検査・竣工検査 |
| 設計・監理者 | 契約図書に基づく検査と指摘 | 中間・足場解体前・竣工 |
| 管理会社 | 管理組合支援、共用部、引継ぎ資料の確認 | 竣工・引渡し |
| 管理組合 | 契約範囲、外観、復旧、指摘、書類の確認 | 足場解体前・竣工・引渡し |
| 第三者・メーカー | 契約で定めた工種・範囲の専門確認 | 指定された検査時期 |
第三者検査を利用する場合は、対象工種、検査時期、提出資料、目視・測定範囲、指摘事項の伝達先、再検査、責任範囲を確認します。
指摘事項をA・B・Cに分類する
指摘事項を位置番号で管理します。例えば「南面－05階－足場03通り－T0142」「屋上－西側－防水区画W02」のように、施工位置図、写真、指摘、是正、再検査、保証へ同じ番号を使用します。
※👉横にスクロールできます
| 区分 | 主な対象 | 完了・引継ぎ条件 | 確認時期 |
|---|---|---|---|
| A区分 | 外壁、タイル、シーリング、高所設備等 | 是正と再確認を記録する | 足場解体前 |
| B区分 | 共用部復旧、清掃、表示、鍵、書類、数量精算等 | 引渡し条件として完了状況を確認する | 引渡し前 |
| C区分 | 対象外、経過観察、季節条件等で後日確認する事項 | 確認時期、担当者、保証との関係を記録する | 1年点検等 |
C区分は、未完了工事を点検へ先送りするための区分ではありません。対象外や経過観察とする理由、確認時期、担当者を記録します。
是正後の再検査で確認すること
是正実施と是正確認を分けて記録します。施工会社が対応した日と、指定された確認者が結果を確認した日を別々に残します。
※👉横にスクロールできます
| 再検査項目 | 確認内容 | 記録 |
|---|---|---|
| 位置の一致 | 指摘した位置と是正した位置が一致しているか | 位置番号 |
| 対応内容 | 指摘事項に対応した施工が行われたか | 対応方法・是正日 |
| 周辺部 | 是正作業が周囲へ影響していないか | 周辺写真 |
| 是正写真 | 是正前・施工中・是正後を比較できるか | 写真番号 |
| 再確認 | 再確認者、確認日、再指摘の有無 | 再検査記録 |
| 台帳更新 | 完了・保留・点検引継ぎを更新したか | 指摘事項台帳 |
足場解体判定と引渡し判定を分ける
足場を解体できる状態と、工事全体を引き渡せる状態は同じではありません。足場解体後も、共用部復旧、清掃、数量精算、完成図書、保証書等の確認が残る場合があります。
足場解体判定と引渡し判定を分けます。
引渡し前に完成図書・保証書を確認する
契約数量と確定数量を照合します。数量の増加だけでなく、減少、対象外変更、工法変更の理由も確認します。
※👉横にスクロールできます
| 提出資料 | 確認内容 | 関連記録 |
|---|---|---|
| 工事完了報告書 | 工事期間、施工範囲、完了日、残事項 | 契約書・工程表 |
| 完成図・施工位置図 | 実際の施工位置、変更、対象外範囲 | 位置番号・写真 |
| 確定数量表 | 契約数量、増減、確定数量、変更理由 | 承認資料・精算表 |
| 材料・工事写真 | 使用材料、施工部位、施工工程、是正 | 材料承認書・写真台帳 |
| 検査・是正記録 | 指摘番号、対応、再確認者、完了日 | 指摘事項台帳 |
| 保証書 | 対象部位、期間、開始日、窓口、対象外 | 施工位置図 |
| 維持管理資料 | 取扱方法、連絡先、点検予定 | 1年点検計画 |
完成図書・保証書を引渡し前に確認します。
大規模修繕の工事保証・メーカー保証の確認、追加工事・実数清算・承認ルールの確認も参照してください。
ワンリニューアル独自｜竣工検査・是正管理台帳
ワンリニューアルでは、施工位置図、工事写真、自主検査、指摘事項、是正写真、再検査、保証、1年点検へ同じ位置番号を使用します。
※👉横にスクロールできます
| 指摘番号・位置 | 検査段階・区分 | 指摘内容・対応 | 期限・再確認 | 判定・引継ぎ |
|---|---|---|---|---|
| A-014 南面－05階－T0142 | 足場解体前検査 A区分 | タイル補修部の周辺仕上げを確認し、指定箇所を是正 | 是正日、再確認者、再確認日を記録 | 足場解体判定へ反映 |
| B-008 共用廊下－03階 | 竣工検査 B区分 | 養生撤去後の清掃と共用表示の復旧 | 引渡し前期限と確認者を記録 | 引渡し判定へ反映 |
| C-003 屋上－西側－W02 | 竣工検査 C区分 | 経過観察箇所として位置図、写真、確認時期を登録 | 1年点検時の確認担当を記録 | 保証・点検資料へ引継ぎ |
上表は台帳の記入例であり、実在する建物の指摘内容や施工結果を示すものではありません。実案件では、契約図書、検査記録、現地確認に基づいて登録します。
ワンリニューアル独自の匿名管理事例
以下は、竣工検査・是正管理台帳の使用方法を示す匿名モデルです。
外壁補修、シーリング、塗装、防水を含む工事で、足場解体前検査と竣工検査を別の段階に設定しました。
足場解体前には、高所部の指摘をA区分として位置番号、是正期限、是正写真、再確認者を登録しました。高所部の再確認を終えた後に足場解体判定を行いました。
その後、共用部復旧、清掃、確定数量、完成図書、保証書をB区分として確認しました。季節条件により後日確認する事項はC区分とし、未完了工事とは分けて1年点検へ引き継ぎました。
この管理方法により、足場を解体できる時点と、工事全体を引き渡せる時点の違いを台帳上で確認できます。
大規模修繕の竣工検査に関するよくある質問
竣工検査と完了検査は同じですか
近い意味で使用される場合がありますが、完了検査が建築基準法上の手続を指す場合もあります。契約書や案内資料で意味を確認します。
建築基準法上の完了検査は必要ですか
確認申請の対象となる工事かどうか等によって異なります。建築士、確認検査機関、行政等へ確認します。
管理組合は竣工検査へ参加しますか
契約や工事体制によって異なります。契約範囲、外観、共用部復旧、指摘状況、提出書類等を確認する場合があります。
足場解体前検査と竣工検査は違いますか
足場解体前検査は、高所部へ再接近する作業が残っていないかを確認する段階です。竣工検査は工事全体の完成状態や引渡し条件を確認します。
指摘事項は誰が記録しますか
検査計画で記録作成者を決めます。位置番号、内容、期限、担当会社、再確認者を共通台帳へ登録します。
是正後は再検査を行いますか
是正を実施した記録と、是正結果を確認した記録を分けます。再確認者と確認日は台帳へ残します。
第三者検査は必要ですか
工事体制、設計監理方式、対象工種等によって検討します。依頼する場合は検査範囲と責任範囲を確認します。
竣工検査で保証内容も確認しますか
保証対象部位、期間、開始日、対象外、申告窓口を確認し、施工位置図へ対応させます。
竣工検査記録は1年点検で使用しますか
足場解体前写真、指摘・是正記録、保証対象、経過観察箇所を1年点検の基準資料として使用します。
まとめ｜検査・是正・引渡しを段階別に閉じる
検査基準と検査体制は、契約時・施工前に確認します。
専門工事自主検査、元請工種別検査、施工中確認、足場解体前検査、竣工検査、是正後再検査に分けます。
完成後に見えない工程は施工中に記録します。
高所部は足場解体前に確認します。
指摘事項をA・B・Cに分類し、位置番号、工種、期限、担当会社、再確認者を記録します。
是正実施と是正確認を分けて記録します。
契約数量と確定数量を照合します。
足場解体判定と引渡し判定を分けます。
完成図書・保証書を引渡し前に確認します。
検査記録を1年点検へ引き継ぎます。
大規模修繕の竣工検査で重要なのは、一度の立会いで多くの箇所を見ることではありません。施工中、足場解体前、竣工時、是正後の確認を共通位置番号でつなぎ、指摘事項が誰の確認で閉じたかを記録してから引渡しへ進むことです。
竣工検査・是正・引渡しの確認項目を整理します
現在ある工事仕様書、施工計画書、工事位置図、工事写真、指摘事項一覧、数量変更表、完成図書一覧、保証書案から、検査段階と残事項を整理します。
竣工検査だけでは確認できない施工工程を分け、高所部は足場解体前に確認します。技術的な合否判定は施工会社、監理者、専門家等へ確認します。
建築基準法上の完了検査は確認申請の有無等を専門家へ確認し、引渡し判断は工事請負契約に基づいて行います。
関連記事
町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。
「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください！
さらに大規模修繕について知りたい方は
無料資料をご覧ください！
ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。
無料建物診断はこちらから
