大規模修繕の1年点検では何を見る？足場解体前記録との照合方法

大規模修繕の1年点検とは

工事完了後の状態を施工記録と照合する点検

1年点検は、工事から一定期間が経過した時点で、施工した部位の状態や居住者からの申告を確認し、施工時の記録と照合する機会です。

現在の症状だけを見るのではなく、「どの部位を、どの範囲まで、どの材料・工法で施工したか」を確認します。

1年点検の有無・時期・対象は契約によって異なる

点検時期が工事完了から1年後とは限りません。6か月、1年、2年など、工事項目や契約によって異なる場合があります。

対象部位、点検方法、立会者、費用、報告書、補修後の再確認についても契約資料を確認してください。

保証点検・日常点検・法定点検を混同しない

工事後のアフター点検、管理組合が行う日常点検、建築物・設備の法定点検、長期修繕計画上の定期調査は、目的と対象が異なります。

点検で原因や保証対象が自動的に決まるわけではない

ひび割れ、膨れ、剥がれ、漏水等が確認されても、点検時の外観だけで原因や保証対象が決まるわけではありません。

施工範囲、既存状態、使用状況、外力、後付け工事、保証条件等を確認し、必要に応じて追加調査を行います。

最初に契約書・保証書・点検予定を確認する

工事請負契約書

工事範囲、引渡し日、アフター点検、補修対応、通知方法、契約上の期限を確認します。

工事保証書

保証対象部位、保証期間、開始日、免責事項、連絡先、保証を受けるための手順を確認します。

メーカー保証書

材料や製品にメーカー保証がある場合は、施工会社の工事保証と対象・条件を分けます。

アフターサービス基準

点検時期、対象工種、確認方法、報告書、補修後の再確認等が定められているか確認します。

設計監理契約

設計監理者が1年点検へ立ち会うか、施工会社から提出された点検報告を確認するかを契約内容から確認します。

引渡し時の議事録・報告書

残工事、経過観察、引渡し後に再確認する事項、是正完了日等が記載されていないか確認します。

点検実施者・立会者・費用負担

施工会社、管理会社、設計監理者、管理組合、一棟オーナーのうち、誰が点検し、誰が立ち会い、費用を負担するかを確認します。

保証期間や免責条件の確認方法は、大規模修繕の工事保証・メーカー保証・免責条件で詳しく解説しています。

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1年点検前に集めたい施工記録

施工前の建物調査報告書

工事前から存在したひび割れ、漏水跡、錆、補修跡、対象外部位を確認します。

工事範囲図・足場計画図

施工した建物面、階、部位と、足場を設置した範囲を確認します。

補修位置図

外壁ひび割れ、タイル、シーリング、塗装、防水等の補修番号と位置を確認します。

施工前・施工中・施工後の写真台帳

同一部位の状態、下地、使用材料、施工工程、完成状態を比較します。

実施工数量表

契約時の想定数量と、工事中に確認された実施工数量を分けて確認します。

検査・是正記録

検査時に指摘された箇所、是正方法、是正完了写真を確認します。

使用材料一覧

材料名、メーカー、製品、色、仕様、施工箇所を確認します。

最終精算書・変更見積書

追加・減額・対象範囲変更が、補修位置図や数量表へ反映されているか確認します。

工事後の不具合・修理履歴

引渡し後に行われた応急対応、部分補修、居住者申告、漏水対応等を整理します。

施工前・施工中・施工後の写真と補修位置図の見方も参考にしてください。

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居住者・利用者から気になる箇所を集める

点検前アンケートを実施するか判断する

住戸数や建物用途に応じて、点検前に居住者・利用者へアンケートを行うか検討します。

症状・場所・発生時期を分けて聞く

「雨漏りがある」「壁がおかしい」だけでなく、棟、住戸、部屋、窓、壁面、発生時期、天候、頻度を確認します。

写真を添付してもらう

対象箇所の位置が分かる写真と、症状が分かる近景写真を分けて提出してもらいます。

専有部分と共用部分を分ける

専有部分の設備不具合と、外壁・屋上・共用廊下等の工事対象を混同しないようにします。

緊急性がある申告は1年点検まで待たない

漏水の継続、部材の落下、手すり・階段の異常など、安全や使用に関係する症状は通常の1年点検日まで待たず、管理者・施工会社・専門業者へ連絡します。

4時点の写真と記録を照合する

施工前

工事前から存在した症状、既存仕様、劣化位置、工事対象外だった箇所を確認します。

足場解体前

高所部の施工状態、補修位置、実施工数量、端部・取り合い、検査・是正箇所を確認します。

引渡し時

完成状態、残工事、是正完了、保証開始日、使用再開条件を確認します。

1年点検時

同じ箇所の変化、新たに見つかった症状、再発・継続、周辺への広がり、応急対応履歴を確認します。

大規模修繕の足場解体前確認・引渡し・工事記録では、引渡しまでに受け取りたい資料を整理しています。

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足場解体後に確認できる部位・しにくい部位

地上から確認できる部位

低層部の外壁、基礎、出入口、低い位置の鉄部や雨樋などは、地上から確認できる場合があります。

共用廊下・階段・バルコニーから確認できる部位

廊下側外壁、手すり、扉、シーリング、バルコニー防水等は、利用範囲と立入り条件を確認して点検します。

屋上から確認できる部位

屋上防水、塔屋、立上り、ドレン、設備架台、屋上周辺の外壁等を確認します。

住戸内から確認する窓・開口部周辺

窓まわりの漏水跡、結露と異なる症状、サッシ周辺、室内側の染みを確認します。

足場解体後に近接確認しにくい高所外壁

高層階の外壁、タイル、シーリング、雨樋、設備周辺は、施工時と同じ距離・角度で確認しにくくなります。

追加の確認方法を検討する部位

望遠撮影、高所撮影、屋上からの確認、専門調査等を検討します。足場がない状態で無理に高所へ接近する方法は避けます。

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外壁・タイル・シーリング・塗装で確認すること

外壁のひび割れ・欠損

施工前の位置、補修番号、施工後写真と照合し、同じ場所か、周辺へ広がっているかを確認します。

タイル補修箇所と周辺の変化

張替え、注入、目地補修等の位置を確認します。目視だけで内部の浮きや接着状態を断定しません。

白華・汚れ・漏水跡

発生位置、雨天との関係、排水経路、開口部、配管貫通部との位置関係を確認します。

シーリングのひび割れ・破断・剥離

施工部位、端部、入隅、建具周辺、既存シーリングとの境界を確認します。ひび割れだけで施工不良とは判断しません。

塗装面の膨れ・剥がれ・変色

下地補修位置、設備周辺、雨掛かり、汚れ、藻、錆汁等との違いを確認します。

施工対象外部位との区別

今回塗装・補修していない部位や、既存仕上げを残した部位と混同しないよう、工事範囲図を確認します。

屋上・廊下・バルコニー防水で確認すること

膨れ・浮き・破れ

施工時写真と比較し、位置、大きさ、周辺への広がりを記録します。

端部・立上り・押え金物

防水材の端部、立上り、笠木、押え金物、シーリングとの取り合いを確認します。

ドレン・排水経路

落ち葉、土、後付け物による詰まり、水たまり、排水方向を確認します。

水たまり・汚れ・漏水申告

降雨後の状態、発生頻度、室内側の申告、下階への影響を整理します。

設備架台・配管周辺

架台基礎、配管支持部、貫通部、後付け設備との取り合いを確認します。

使用制限・清掃・後付け物との関係

清掃不足、植木鉢、マット、デッキ材、設備工事等が排水や防水層へ影響していないか確認します。

鉄部・付帯部で確認すること

錆・塗膜剥離

施工前の錆位置、下地処理写真、完成写真と現在状態を比較します。

接合部・ボルト・溶接部

階段、手すり、支持金物等の接合部に変化がないか確認します。

階段・手すり・扉

塗装状態だけでなく、開閉、固定、通行、ぐらつき等を確認します。

雨樋・配管支持金物

変形、外れ、錆、支持部、排水状況を確認します。

給湯器・室外機等の周辺

設備の交換、配管カバーの脱着、後付け工事による傷等がないか確認します。

使用や衝撃による傷との区別

台車、荷物、自転車、清掃、設備作業等による傷の可能性も含め、発生時期と使用状況を確認します。

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点検写真は同じ位置・同じ番号で残す

建物面・階・部位を写す

写真だけを見ても場所が分かるよう、建物面、階、部位、補修番号を記録します。

全景・中景・近景をセットにする

建物全体または対象面、部位の位置が分かる中景、症状が分かる近景を残します。

スケールを入れる

ひび割れ、剥がれ、膨れ等は、安全に撮影できる範囲でスケールを入れます。

施工時の写真番号と対応させる

施工時写真と同じ方向から撮影し、補修位置図の番号と現在写真の番号を対応させます。

撮影日・天候・撮影者を記録する

漏水跡や排水状況は天候によって見え方が変わるため、撮影条件を残します。

写真名だけで場所が分かるようにする

見つかった症状を分類する

施工時から変化がない

施工時記録と比較して変化が見られない場合も、確認方法と写真番号を残します。

変化があるが原因が分からない

外観だけで原因を決めず、施工会社や設計監理者等へ確認します。

保証書の対象部位に該当する可能性がある

工事範囲、保証期間、免責事項、通知期限と照合します。

使用・外力・後付け工事等が関係する可能性がある

設備交換、住戸工事、清掃、物品設置、衝撃等の履歴を確認します。

緊急性がある

漏水の継続、落下、通行や安全に関係する異常が疑われる場合は、点検予定日を待たずに連絡します。

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保証確認と補修依頼の進め方

症状を写真・位置図で整理する

建物面、階、部位、補修番号、発生日、天候、現在の状態を整理します。

施工範囲と保証対象を照合する

工事範囲図、写真台帳、保証書、免責事項を確認します。

施工会社・設計監理者等へ確認する

原因や責任を先に断定せず、資料を添えて現地確認を依頼します。

原因調査と保証判断を分ける

症状の原因を確認する段階と、保証対象・費用負担を決める段階を分けます。

補修方法・範囲・費用負担を確認する

補修箇所、周辺部、使用材料、施工方法、足場等の仮設、費用負担を書面で確認します。

補修予定日と居住者案内を整理する

立入り、騒音、臭気、窓、バルコニー、通行等への影響を確認します。

補修後に再確認する

補修完了写真だけで終了せず、再確認時期と確認方法を決めます。

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点検報告書に残したい内容

点検日時・天候・参加者

点検条件が分かるように記載します。

点検対象・対象外

どの建物、面、階、部位を確認し、どこを確認していないかを明確にします。

使用した資料

契約書、保証書、写真台帳、補修位置図等を記載します。

点検方法と確認範囲

地上目視、共用部、屋上、住戸内、写真照合等を分けます。

指摘箇所一覧と写真・位置図

点検番号を付け、位置図と写真番号を一致させます。

保証確認結果

対象・対象外を即断できない場合は、「確認中」「追加資料待ち」等の状態を記録します。

補修・経過観察・別工事の分類

対応区分、担当者、期限、再確認日を記載します。

次回点検への引継ぎ

「異常なし」だけでなく、どこをどの方法で確認したかを残します。

補修後は再点検まで記録する

補修前・補修中・補修後の写真

同じ位置・方向で撮影し、補修範囲が分かるようにします。

使用材料・工法・補修範囲

材料名、施工日、対象範囲、下地処理等を記録します。

保証の扱い

元の保証期間を引き継ぐか、補修部分に別の保証が設定されるかを確認します。

居住者への完了案内

工事完了、使用再開、経過観察、問い合わせ先を案内します。

再確認時期

次の降雨後、一定期間後、保証期限前など、症状と補修内容に応じて決めます。

同様の症状が他箇所にないか確認する

同一材料、同一面、同じ納まりの箇所を確認対象として整理します。

1年点検の結果を長期修繕計画へ戻す

今回補修した箇所

補修位置、材料、工法、完了日、再確認日を記録します。

経過観察箇所

現在の写真、変化、次回確認時期を残します。

施工対象外だった箇所

今回工事の対象外であることと、今後の調査・工事時期を記録します。

次回足場時に確認する箇所

高所外壁、雨樋、高所鉄部等、足場解体後に近接確認しにくい部位を一覧化します。

設備・別工事へ分けた箇所

外装工事とは別の専門業者・更新計画へ分けます。

保証期限前に再確認する箇所

保証期間、症状、経過観察結果を踏まえて確認時期を整理します。

前回工事記録を2回目大規模修繕へ引き継ぐ方法も参考にしてください。

ワンリニューアル独自｜足場解体前記録を1年点検へつなげる方法

足場解体前に高所部の基準写真を残す

外壁補修、タイル、シーリング、塗装、防水端部、高所鉄部、雨樋、設備まわり、是正箇所を同じ基準で撮影します。

足場計画図と補修位置図を対応させる

建物面・階だけでなく、足場の段や作業位置と補修番号を対応させます。

想定数量と実施工数量を残す

見積時の想定数量と、足場上で確認した実施工数量を分けます。

足場解体後に見えにくくなる箇所を指定する

地上撮影、屋上確認、住戸内確認、利用者申告、次回足場時確認等の方法を事前に決めます。

是正箇所は通常施工箇所と分けて記録する

検査で是正した箇所は、1年点検で優先して確認できるよう、別の番号や区分を付けます。

点検番号を次回修繕まで維持する

工事完了後に番号を変更せず、1年点検、補修、再確認、次回大規模修繕まで同じ番号を使用します。

ワンリニューアルでは、足場を単なる仮設費としてではなく、近接調査、補修数量、検査、是正、写真記録をつなぐ基準として扱います。

足場計画と本体工事工程を照合する方法では、足場を使用する工種と検査時期の整理方法を解説しています。

ワンリニューアル独自の1年点検シート

以下は実案件の点検結果ではなく、記録方法を示す点検様式の記入例です。実際の点検では、施工記録と現地確認に基づいて記入します。

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• 点検番号を付けた
• 建物面・階・部位を記録した
• 施工時補修番号と対応させた
• 施工前写真を確認した
• 足場解体前写真を確認した
• 1年点検写真を同じ方向から撮影した
• 症状と発生時期を分けて記録した
• 居住者申告と現地確認を分けた
• 緊急性を確認した
• 施工範囲と保証条件を照合した
• 原因と保証判断を分けた
• 対応担当者と期限を決めた
• 補修後の再確認日を設定した
• 次回修繕への引継ぎ事項を記録した

大規模修繕の1年点検に関するよくある質問

まとめ｜現在の状態だけでなく施工時記録と照合する

大規模修繕の1年点検を準備するときは、まず工事請負契約書と保証書を確認します。

1年点検の有無、時期、対象部位、立会者、費用、補修対応は契約によって異なります。

施工前、足場解体前、引渡し時の写真、補修位置図、数量表、検査・是正記録を集めます。

居住者や利用者から気になる箇所を集め、建物面、階、部位、発生時期を整理します。

写真は建物面・階・部位・番号をそろえ、施工時と同じ方向から撮影します。

足場解体後は同じ条件で確認しにくい部位があるため、高所部の基準写真と補修番号を活用します。

症状と原因・保証判断を分け、外観だけで施工不良や保証対象を決めません。

緊急性がある症状は1年点検まで待たず、管理者や関係業者へ連絡します。

補修を行った場合は、補修前・補修中・補修後の写真と、再確認結果まで記録します。

点検結果は、今回の対応だけで終わらせず、長期修繕計画と次回大規模修繕へ引き継ぎます。

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