修繕積立金の平均額と全国相場｜築年数・規模別に徹底比較

『修繕積立金の平均額と全国相場｜築年数・規模別に徹底比較』

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修繕積立金の平均額と全国相場｜築年数・規模別に徹底比較

「わがマンションの修繕積立金は高いのか低いのか？」 「他の物件と比べて相場に合っているのか？」

こうした疑問は、管理組合やオーナー、区分所有者のみなさまが抱きやすいものです。しかし、修繕積立金に“全国共通の正解”があるわけではなく、専有面積・戸数・築年数・物件仕様・立地条件などによって必要な水準は大きく異なります。

本記事では、一般的な目安としての「平均額」「相場イメージ」を示したうえで、相場と比較する際に注目すべきポイントを整理します。そして、なぜ“相場だけで判断するのが危険か”を、専門家の視点から解説します。

修繕積立金の“平均額”とは何か｜あくまで“目安”であることを理解する

まず前提として、修繕積立金の「平均額」「相場」は、多数のマンションの傾向をならした“目安”に過ぎません。物件ごとの構造・仕様・住民構成などによって必要な金額は大きく変動します。

管理費との違い

多くの人が誤解しやすいのが「管理費」と「修繕積立金」の違いです。

• 管理費：日常の共用部清掃、管理人・管理会社の費用、電気代、保険料などの運営コスト
• 修繕積立金：将来の大規模修繕、防水・外壁・設備更新など“建物を守るためのコスト”

どれだけ管理費を節約しても、修繕積立金が不足していれば、いずれ大きな支出に直面する可能性があります。

専有面積別・月額でみる目安としての修繕積立金

以下は、修繕積立金の月額の“おおよその目安”を専有面積別に整理した表です。あくまで一般例として参考にしてください。

ただしこの表はあくまで“目安”。実際には以下のような条件によって必要金額は上下します：

• 外壁の仕上げ（タイル仕上げ／吹付／サイディングなど）
• 屋上やバルコニー、防水仕様
• 建物の階数や形状（凹凸の多さ、外壁面積の広さ）
• 共用設備の有無（エレベーター、機械式駐車場、共用施設など）
• 戸数・戸あたり負担のバランス

つまり、専有面積だけで「妥当か」を判断するのは不十分で、建物全体の構造・仕様・共用部の規模まで含めた判断が必要です。

築年数別の傾向｜なぜ“築年数”で修繕積立金を見直すべきか

修繕積立金の必要性と金額は、築年数とこれまでの修繕履歴によって大きく異なります。以下に一般的な築年数別の傾向を整理します。

新築〜築10年｜積立金は“低め”設定されがち

新築時は販売しやすくするため、修繕積立金が低めに設定されていることが多く、この時期は住民も「まだ先の話」と捉えがちです。

ただし、最初の大規模修繕に備えるためには、早めの見直しと積立開始が理想です。

築10〜20年｜初回の大規模修繕の直前ゾーン

多くのマンションで、最初の外壁や防水の劣化が顕在化する時期です。このタイミングで積立金が十分でないと一時金の徴収や借入が必要になる可能性が高まります。

また、過去に修繕が行われていない物件では、築20年近辺から工事コストが急増することがあります。

築20〜30年｜設備更新の重なりと修繕の複合コスト期

この時期には二回目の大規模修繕だけでなく、給排水設備、防犯設備、共用照明などの設備更新も重なることが多いです。 そのため、修繕積立金の見直しと長期的な資金設計が必要になります。

築30年以上｜過去の履歴・修繕頻度・住民構成で差が拡大する時期

築30年以上では、これまでの修繕履歴、構造・仕様、住民の支払能力などがマンションごとに大きく異なり、「相場」と比較しても意味が薄い」ことがあります。

結果として、同じ築年数でも修繕積立金の必要額は大きく差がつくため、“個別診断”が不可欠です。

マンションの規模（戸数・階数）による影響｜一戸あたり負担はどう変わるか

修繕積立金は、マンション全体で必要な修繕費を分担する方式です。よって、マンションの規模が大きいか小さいかで、一戸あたりの負担水準は変わります。

ただし、大規模マンションは共用設備が多かったり、修繕範囲が広かったりするため、“一戸あたり安い＝安心”とは限らない点に注意が必要です。

なぜ「相場だけ」で判断するのは危険か？チェックすべき3つの要素

修繕積立金の水準を“相場と比べるだけ”では、不十分であり、むしろ誤った判断につながる可能性があります。その理由を解説します。

① 物件ごとに「条件」が異なる

外壁仕上げ、屋上形状、共用設備、戸数、立地などの条件が違えば、求められる修繕費用とその頻度は大きく変わります。相場は「平均」でしかないため、個別の条件を無視して比較するのは危険です。

② 過去の修繕履歴が影響する

すでに一度メンテナンスや部分補修が行われている物件と、何もされていない物件では、今後の必要コストが大きく異なります。同じ専有面積・築年数でも、必要な積立金に差が出ます。

③ 将来の環境変化（物価上昇・材料費高騰・人口構成の変化）

建設材料費や人件費の高騰、住民の高齢化、住戸数の減少など、将来的な環境変化によって必要な修繕費は変動します。 相場は過去の平均から導かれているため、将来を見据えるには不十分です。

ワンリニューアルが考える「適正な積立水準」の判断方法

ワンリニューアルでは、修繕積立金の妥当性を次の3つの軸で判断することをおすすめしています。

① 現状の“建物診断”に基づいた必要費用の試算

国家資格者による外壁・防水・共用部の劣化診断を行い、今後10〜20年で予想される修繕内容とその費用を明らかにします。

② 長期修繕計画による“将来設計”との整合性チェック

計画されている修繕内容と頻度、積立金額・戸数を照らし合わせて、過不足がないかを確認します。必要であれば、計画の見直しを提案します。

③ 住民の負担能力と合意形成のバランス</

急激な値上げは住民の反発を招きやすいため、将来的な修繕費を平準化して分散負担できるモデルを検討します。これにより、一時金や借入に頼らず安定的な運営が可能となります。

まとめ｜相場はあくまで“目安”、本当に大事なのは「建物ごとの個別設計」

修繕積立金の平均額や全国相場は、管理組合やオーナーが自分たちの積立水準を考えるうえでの参考値になります。しかし、相場はあくまで“多数のマンションの平均値”。

本当に重要なのは、

• 専有面積・戸数・共用部・設備など物件の構造条件
• 築年数とこれまでの修繕履歴
• 将来の修繕予定と資金見通し

これらを踏まえたうえで、「そのマンションにとって妥当な積立水準」が何か」を管理組合や住民で共通理解することが不可欠です。

ワンリニューアルでは、劣化診断・計画見直し・資金試算を通じて、“建物にあった適正な積立金額”をご提案し、安心できる住まいづくりをサポートしています。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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