【実例あり】2回目の大規模修繕で成功したマンションの共通点

『【実例あり】2回目の大規模修繕で成功したマンションの共通点』

をご紹介させて頂きます！

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はじめに｜2回目の大規模修繕は「工事の難易度」が上がるため、成功と失敗が分かれやすい

築25〜35年ごろに迎える2回目の大規模修繕は、1回目（築12〜18年目あたり）と比べて、判断が難しくなります。理由はシンプルで、「塗ってきれいにする」だけでは済まない領域が増えるからです。たとえば、外壁タイルの浮き・剥離、躯体の爆裂、シーリングの寿命、防水層の全面更新、鉄部の腐食、そして設備の更新検討など、工事の“中身”が一段深くなります。

このタイミングで管理組合がつまずきやすいのは、費用そのものよりも、「根拠の弱い見積」「優先順位が曖昧な仕様」「住民説明が追いつかない情報量」です。結果として、総会が荒れる、工事途中で追加が出る、工期が延びて住民クレームが増える、といった“失敗の連鎖”が起きやすくなります。

一方で、同じ築年数・同じ戸数規模でも、2回目修繕をスムーズに進め、費用と品質のバランスを取りながら納得感のある意思決定ができているマンションもあります。そこには共通点があります。本記事では、町田市・相模原市周辺で多いマンション条件も踏まえながら、「2回目で成功したマンションの共通点」を、実務判断として整理します。

結論｜成功マンションは「調査の精度」「判断の透明性」「施工体制」の3つを先に固めている

2回目の大規模修繕で成功しているマンションは、工事内容の派手さや、安さだけで勝っているわけではありません。共通しているのは、①調査で“数量と根拠”を出す、②優先順位と判断理由を住民に開示する、③現場の意思決定がブレない施工体制を選ぶ、この3点を「工事内容を決める前」に整えていることです。

逆に失敗しやすいのは、調査が浅いまま仕様を決める、比較できない相見積りを集める、総会直前に資料を作る、そして“安い見積”に引っ張られて工事中に追加が増える、という流れです。2回目は工事範囲が広がる分、意思決定の手戻りがそのままコストとトラブルに直結します。

ワンリニューアルは、足場会社を母体とし、外壁補修・塗装・防水まで自社職人（グループ体制含む）で一貫対応しやすいのが特徴です。さらにドローン・赤外線カメラ等を使った診断で、「必要な補修」と「やりすぎ補修」の境界を数量で整理し、住民説明の材料も揃えやすくなります。成功パターンは、こうした“進め方の設計”で再現できます。

共通点①｜調査が「写真」ではなく「数量」と「リスク」に落ちている

成功したマンションは、調査の結果が「劣化している／していない」では終わりません。どこが、どれくらい、なぜ危険で、今回どこまで直すかが、数量と優先順位で整理されています。特に2回目で差が出るのは、外壁タイル・下地補修・シーリング・防水・鉄部です。ここが曖昧だと、見積がブレて比較できず、総会でも説明が苦しくなります。

たとえば外壁タイルは、目視だけだと「全部不安」に見えやすい反面、打診・赤外線・高所撮影などで範囲を把握すると、張替えが必要な範囲／注入で足りる範囲／経過観察で良い範囲に分けられることがあります。この“切り分け”ができると、仕様が過剰になりにくく、追加工事も出にくくなります。

ワンリニューアルでは、診断時にドローン・赤外線・打診（条件に応じて）を組み合わせ、写真・動画と数量整理をセットで作る運用を重視しています。理事会側が住民説明に使える状態に整えることで、「工事の必要性」ではなく「判断の妥当性」で合意形成を進めやすくなります。

共通点②｜理事会・修繕委員会が「優先順位のルール」を先に決めている

2回目で成功したマンションは、工事項目を並べる前に、優先順位のルールを持っています。おすすめは次の3段階です。A：今やらないと危険（落下・漏水・安全性）、B：今回やると効率が良い（足場がある、同時施工でムダが減る）、C：今回は見送れる（経過観察で合理的）。

このルールがあると、住民説明が「感情の議論」になりにくくなります。よくあるのは「見た目が汚いから全部きれいに」「不安だから全部やるべき」「とにかく安く」など、判断軸が混ざる状態です。成功マンションは、“安全性と資産維持に直結する項目から固める”ことで、全体予算の納得感を作っています。

また、ルールがあると相見積りの仕様統一も進みます。同じ「防水工事」でも、トップコートなのか、防水層更新なのか、下地補修の範囲はどうするのかで金額が変わります。優先順位が決まっていれば、仕様が定まり、比較の精度が上がり、結果として“揉めない”に繋がります。

共通点③｜外壁タイルは「張替え」「注入」「経過観察」を混ぜて最適化している

2回目修繕で費用を押し上げやすい代表が外壁タイルです。ただし、成功マンションはタイル工事を「大きくやる／やらない」の二択にしません。調査結果をもとに、張替えが必要な箇所、樹脂注入等で対応できる箇所、経過観察で合理的な箇所を分けて、仕様と数量を作ります。

ここで大事なのは、「見た目」ではなく「安全性（落下）と躯体保護（雨水侵入）」の観点で判断することです。たとえば、音の違いで浮きが疑われる箇所でも、範囲や位置によっては注入で十分なケースがあります。一方で、爆裂や剥離が進んでいる箇所は、局所でも確実に処置しないと、事故リスクや将来の補修費増に繋がります。

ワンリニューアルは、足場計画から施工まで一貫で進めやすい体制のため、「過剰に増えがちなタイル数量」を現場目線で抑えながら、必要箇所は確実にやるという設計がしやすいのが強みです。2回目は“やりすぎ工事”と“先送りしすぎ”の両方が失敗要因になり得るため、切り分けのロジックが重要です。

共通点④｜防水は「全面更新」と「延命」を混同せず、部位ごとに判断している

2回目修繕で雨漏りリスクを左右するのが防水です。成功マンションは、防水を一括で考えず、屋上・バルコニー・共用廊下・階段など、部位ごとに「寿命」と「劣化要因」を見ます。屋上は紫外線と熱で劣化しやすく、バルコニーは歩行摩耗や排水状態の影響を受けやすいなど、同じ防水でも条件が違います。

防水でありがちな失敗は、トップコートで済む状態なのに全面更新を選ぶ、または逆に、防水層が寿命なのに延命仕様で先送りすることです。前者は過剰コスト、後者は雨漏りと追加工事の原因になります。成功マンションは、下地の状態や膨れの原因を確認し、必要な範囲を定義してから工法を選ぶため、結果的に費用対効果が良くなります。

ワンリニューアルは、防水も自社職人で対応できる範囲が広く、工法（ウレタン・シート等）を「会社都合」ではなく「状態と将来計画」に合わせて組み立てやすいのが特徴です。2回目は、次回（3回目）までの持たせ方も含めた判断が必要になるため、部位別の考え方が欠かせません。

共通点⑤｜施工体制を「価格」ではなく「現場の意思決定」で選んでいる

2回目の大規模修繕は、工事中に判断が必要な場面が増えます。たとえば、下地を開けたら想定より劣化していた、排水不良が見つかった、鉄部の腐食が想定以上だった、などです。成功マンションは、こうした局面での意思決定が滞らないように、施工体制（自社施工比率、現場管理、説明資料の出し方）を重視して会社を選んでいます。

外注比率が高い場合、現場の確認→下請け確認→元請け判断→理事会説明、という経路が長くなり、時間がかかりやすくなります。また中間マージンの問題もありますが、それ以上に「説明が遅れる」「判断が遅れる」ことが住民不信に繋がりやすいです。成功マンションは、“説明のスピードと一貫性”を品質の一部として捉えています。

ワンリニューアルは、足場会社を母体に、外壁・塗装・防水まで一貫対応しやすい体制のため、工事中の調整と説明を短い導線で回しやすいのが特徴です。さらに町田ショールームで図面や資料を見ながら、理事会・委員会の相談を進められるため、「決めるための場」を作りやすいことも成功確率を上げる要素になります。

【実例ベース】成功したマンションがやっていた「進め方」チェックリスト

成功マンションは、結局のところ「特別なこと」をやっているわけではありません。判断の順番が整っていて、証拠（調査）と説明（合意形成）が揃っています。以下は、2回目修繕で成功しやすい進め方のチェックリストです。

住民合意がスムーズなマンションの共通点｜説明会は「反対を潰す場」ではなく「不安を減らす場」

2回目で成功したマンションは、住民説明会の目的が明確です。「反対意見を論破する」ではなく、不安を減らして判断できる材料を渡すことに集中しています。説明の順番も重要で、①現状（劣化の事実）②方針（優先順位）③進め方（比較方法・透明性）の順にすると、質問が建設的になりやすいです。

特に2回目は、外壁タイルや防水など“専門性が高い工事”が増えるため、言葉だけでは伝わりにくくなります。写真や図、数量表があると納得感が上がります。ワンリニューアルでは、診断結果の写真・動画の提示や、検討に必要な整理資料の作成も含めて、理事会側が説明しやすい状態を作ることを重視しています。

まとめ｜2回目の成功は「事前準備×判断の順番×施工体制」で再現できる

2回目の大規模修繕は、費用が上がりやすい時期ではありますが、「高い工事」というより必要な工事が増える時期です。成功しているマンションは、調査で数量と根拠を固め、優先順位で仕様を整理し、住民説明で透明性を担保し、現場判断がブレない体制で工事を進めています。

町田市・相模原市周辺は、敷地条件が多様で、タイル外壁・高低差・狭小地など、工事計画の難易度が上がりやすいケースもあります。だからこそ、足場計画から含めたコストコントロール、診断の可視化、そして自社職人による一貫施工といった「進め方の強さ」が重要になります。

まずは、今の建物が「どこを・どれくらい・なぜ直すべきか」を把握することから始めるのが、最短で成功に近づくルートです。ワンリニューアルでは無料建物診断や町田ショールームでのご相談も可能ですので、2回目修繕の検討を始める段階で、判断材料を揃えるところから一緒に整理していきましょう。

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