【実例あり】2回目の大規模修繕で成功したマンションの共通点

『【実例あり】2回目の大規模修繕で成功したマンションの共通点』

をご紹介させて頂きます！

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はじめに｜成功する「2回目の大規模修繕」には共通点があります

築25〜30年を迎える2回目の大規模修繕は、1回目の工事とはまったく異なる難しさを持っています。
外壁タイルの大規模補修、防水層の全面改修、鉄部の腐食対応など、工事の専門性が大きく上がるため、全国的にも町田市・相模原市でも“成功するマンション” と “失敗するマンション”がはっきり分かれやすい傾向があります。

しかし、実際に成功している管理組合様には明確な共通点があります。
それは、単に費用を抑えることではなく、建物の価値を守るための「正しい判断」と「適切な準備」を行っているということです。

この記事では、町田市・相模原市で実際に2回目修繕が成功した事例を参考に、
成功マンションに共通するポイントを、実例ベースでわかりやすく整理してご紹介いたします。

成功事例に共通するポイント①｜調査を徹底し、見積の精度が高い

2回目修繕が成功したマンションは例外なく、調査を丁寧に行っているという共通点があります。

特に成功している管理組合様は、以下のような “複合調査” を行っています。

• 外壁タイル：赤外線カメラ＋打診調査
• 屋上・バルコニー：防水層の断面確認
• 鉄部：腐食深度の確認
• 高所：ドローンによる撮影

これにより、工事前の段階で劣化状況が明確になり、
「工事中に追加費用が増える」リスクを極端に下げることができます。

【実例：町田市 Aマンション（築28年・65戸）】

Aマンションは、外壁タイルの浮きが多いと管理会社から指摘されていましたが、調査を徹底したことで以下が判明しました。

• 浮きは想定より少なく、樹脂注入で対処可能
• 張り替えが必要な部分は全体の2％程度
• 爆裂箇所は限定的で、部分補修で十分

この結果、当初想定していた予算より約1,200万円の削減につながりました。

調査の精度が高ければ高いほど、見積の精度が上がり、結果的に成功へとつながります。

成功事例に共通するポイント②｜「理事会内の情報共有」が非常に丁寧

成功している管理組合様は、理事会内の情報共有が丁寧で、“建物の現状” と “工事判断の理由”が全員で共有されています。

これは総会承認をスムーズに進めるためにも非常に重要で、下記のような工夫がなされています。

• 調査写真を共有し、劣化状況を視覚的に理解
• 工事の必要性を丁寧に説明（総会用スライド作成）
• 優先度ごとに「必須」「推奨」「経過観察」に分類
• 工事方法の違いをわかりやすく説明

【実例：相模原市 Bマンション（築30年・78戸）】

Bマンションの理事会では、ワンリニューアルの調査報告を理事全員が確認し、写真付き資料で共有しました。
その結果、 総会での質問が大幅に減り、承認が一度でスムーズに可決されました。

総会で揉めるマンションは「調査の説明不足」が主因であることが多く、逆に
事前の資料共有が丁寧なマンションほど、成功する確率が格段に上がります。

成功事例に共通するポイント③｜外壁タイルの補修方法を「正しく」選んでいる

2回目修繕で最も費用に影響するのが外壁タイル工事ですが、成功しているマンションは以下の判断が的確です。

• 張替えが必要な部分のみを選別
• 浮きが軽度な箇所は樹脂注入で対応
• 次の修繕まで持たない部分は優先
• “やりすぎ工事” を避ける

外壁タイルは「見た目が悪いから」という理由で必要以上の補修をする必要はありません。
重要なのは、安全性に関わる部分を確実に補修することです。

【実例：町田市 Cマンション（築27年・52戸）】

調査時のデータをもとに、Cマンションでは次のように判断されました。

• 張り替え必要：3％
• 樹脂注入で対応可能：12％
• 経過観察：残り85％

結果として、 不要な工事を削減しつつ、安全性を損なわない最適な工事計画 となり、総額も抑えることに成功しています。

成功事例に共通するポイント④｜防水工事の優先順位が明確

防水は「部分補修で延命できるか」「全面改修が必要か」の判断が難しい領域ですが、成功マンションは以下を押さえています。

• 下地の状態を写真で確認
• 膨れの原因を調査
• 断面調査で寿命を判断
• 屋上・バルコニーで優先度を分ける

【実例：相模原市 Dマンション（築29年・90戸）】

Dマンションでは、調査時に以下が判明しました。

• 屋上防水は寿命 → 全面改修
• バルコニー防水は部分補修で延命可能
• 共用廊下は表面のみ劣化 → 保護塗装で対応

この判断によって、 工事総額を必要最小限に抑えながら、雨漏りリスクを大幅に軽減することができました。

成功事例に共通するポイント⑤｜“自社施工比率の高い会社” へ依頼している

成功したマンションの多くが意識しているのが、施工会社の体制です。

外注比率の高い会社に依頼した場合、 中間コストが増え、品質の統一もしづらくなります。

一方、自社職人で多くの工程をカバーできる会社はメリットが明確です。

• 品質が安定しやすい
• 中間マージンが少ない
• 現場での判断が早い
• 追加工事の調整がスムーズ

【実例：町田市 Eマンション（築30年・120戸）】

Eマンションは、足場・外壁補修・塗装・防水の大半を自社職人が対応できる会社に依頼しました。
その結果、 工期短縮・品質安定・予算内の完了 という3つのメリットを同時に達成しました。

特に2回目の修繕では工種が増えるため、“施工体制の強さ” が成功の大きな要因となります。

成功したマンションに共通する「成功チェックリスト」

成功マンションの共通点を一覧としてまとめると、次のようになります。

まとめ｜2回目修繕の成功は「事前準備×正しい判断」で決まります

2回目の大規模修繕が成功したマンションには、どれも共通点があります。
それは、 “調査の精度・判断の透明性・施工体制”
という3つの基盤がしっかりしているという点です。

特に町田市・相模原市のマンションでは、外壁タイル・防水・鉄部の劣化が顕著な物件が多いため、なおさら正しい判断が重要になります。

この記事で紹介した成功ポイントを押さえておけば、失敗リスクを最小限にしながら、建物価値を守ることが可能です。

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