2回目の大規模修繕でよくある失敗とその回避方法

『2回目の大規模修繕でよくある失敗とその回避方法』

をご紹介させて頂きます！

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はじめに｜2回目の大規模修繕は「見えない落とし穴」が多い工事です

築25〜30年前後を迎えたマンションでは、2回目の大規模修繕を検討される管理組合様・オーナー様が増えております。
しかし、この2回目の修繕は1回目とは比較にならないほど難易度が高い工事であることをご存じでしょうか。

1回目は「美観改善」「保護」の意味合いが強いのに対して、2回目は
“構造的な劣化への対応・安全性の確保”
が中心となり、工事内容も大きく変化いたします。

そのため、全国的にも町田市・相模原市でも、2回目修繕では
「思った以上に費用がかかった」
「追加工事が増えてしまった」
「事前計画が甘く、総会で揉めた」
というお声が増えています。

この記事では、2回目大規模修繕でよく見られる失敗を体系的に整理し、
“どうすればその失敗を事前に防げるのか”
という視点から丁寧にご紹介いたします。

管理組合・オーナー様が安心して長期修繕計画を進められるよう、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

よくある失敗①｜調査不足による「追加工事」や工期延長

2回目修繕で最も多いトラブルが、追加工事の多発です。
町田市・相模原市でも、工事中に想定外の劣化が見つかり、費用が膨らむケースが多く見られます。

理由はシンプルで、2回目修繕は以下のように“外から見えない劣化”が多いためです。

• 外壁タイル内部の浮き・爆裂
• コンクリート内部の鉄筋腐食
• 防水層下地の劣化
• 配管周りのひび割れ
• 鉄部の内部腐食

もし事前調査が表面的なものに留まると、工事開始後に次々と劣化が見つかり、
「追加工事の連続」「工期の延長」につながってしまいます。

【回避方法】赤外線カメラ・打診調査・ドローンを併用する

2回目修繕では、見える部分だけでなく、見えない部分の診断精度が鍵になります。
そこで有効なのが、以下のような複合診断です。

• 赤外線カメラによるタイル浮きの可視化
• 打診棒を用いた外壁の詳細点検
• ドローンで高所を安全に調査
• 屋上・バルコニーの防水層チェック
• 鉄部の腐食深度を確認

これらを組み合わせることで、調査段階で劣化箇所を高い精度で把握でき、
追加工事の発生を大幅に減らすことが可能になります。

よくある失敗②｜外壁タイルの補修量を甘く見て予算不足に陥る

2回目で最も費用を押し上げる原因が、外壁タイルの補修・張替えです。

1回目はタイル面積全体の5〜10％ほどの補修で済むことが多いですが、
2回目では15〜40％に増えるケースも珍しくありません。

さらに町田市・相模原市のマンションは、タイル面積が比較的大きく、経年劣化による浮き・剥離が発生しやすい傾向があります。

外壁タイル補修の種類を簡単に整理すると、次のようになります。

外壁タイルの補修は、種類によって費用が大きく変わります。
劣化状況を正確に把握せずに予算を組むと、途中で不足してしまうリスクが高くなります。

【回避方法】劣化レベルを3段階に分類し、優先順位をつける

ワンリニューアルでは、タイル劣化を以下の3段階で分類し、図面に色分けしてお伝えしています。

• 必須補修（安全性のため最優先）
• 推奨（次回修繕までに再劣化の確率が高い）
• 経過観察（軽微であり急ぎではない）

この分類により、 「予算に合わせて優先順位を調整しつつも、安全性を損なわない」 計画が可能になります。

よくある失敗③｜防水工事を“部分補修”で済ませ、再劣化が早まる

屋上・バルコニー・共用廊下などの防水層は、築25〜30年では寿命を迎えていることが多く、
部分補修だけでは十分な延命ができないことがあります。

しかし予算の都合で、「今回は最低限だけ」 と判断してしまい、数年後に雨漏りが再発するケースが全国的に増えています。

【回避方法】防水層の“断面調査”や“膨れ調査”で寿命を判断する

防水の寿命は、見た目だけでは判断できません。
そこで有効なのが、以下のような専門調査です。

• 防水層の断面サンプリング
• 膨れ部の切り込み調査
• 下地の含水率チェック
• ドローンによる屋上状況の撮影

これにより、防水層の寿命や傷みの原因を明確にでき、
必要な範囲だけ適切に改修することが可能になります。

よくある失敗④｜鉄部の腐食を“軽微”と判断し、後から大きな交換工事になってしまう

鉄部は表面に大きくサビが出ていなくても、内部から腐食が進んでいることがあります。
特に以下の部分は、2回目修繕時に劣化が見つかりやすい箇所です。

• 階段鉄骨・踊り場
• 手すりの根元
• メーターボックス扉
• ルーフバルコニーの立ち上がり鉄部

表面だけ整えても、内部腐食が進んでいる場合、
数年以内に再劣化 → 再塗装や交換が必要 となり、結果として費用が増えてしまいます。

【回避方法】鉄部は“ケレン等級”と“交換基準”を事前に決める

鉄部塗装には明確な基準であるケレン等級が存在します。
しかし一般の見積書には記載がないことが多く、施工品質の差が出る原因になります。

ワンリニューアルでは、ケレン等級を明記した上で、
交換が必要な部分は事前に写真付きで提示いたします。

よくある失敗⑤｜外注比率の高い会社に依頼し、品質のバラつきが出る

大規模修繕工事は本来、足場・外壁補修・塗装・防水など多くの工程があります。
外注比率が高い会社では、中間コストが重なりやすく、品質面でもばらつきが出やすい特徴があります。

また、現場での判断が遅れることがあり、
工期遅延・トラブルの対応遅れ につながるケースもあります。

【回避方法】自社施工比率を確認し、現場責任者の体制をチェックする

外注を最小限にするためには、自社職人による一貫施工が重要です。

ワンリニューアルでは、足場・外壁補修・塗装・防水をグループ内で行うため、
中間マージンを抑えつつ品質を安定して維持できます。

まとめ｜「失敗しない2回目修繕」は事前準備がすべてを左右します

2回目の大規模修繕は、1回目とは大きく異なり、
劣化の深刻化・補修範囲の増加・工事の専門性 が大きな特徴となります。

そのため、以下の3点を抑えておくことで、失敗を大幅に減らすことができます。

• 高精度の調査（赤外線・打診・ドローン）
• 劣化箇所の優先順位付け
• 自社施工比率の高い会社を選ぶ

建物を長く大切に使い続けるためにも、正確な現状把握と、信頼できる施工体制が重要です。

まずは「無料建物診断」で現状を正しく把握し、失敗しない修繕計画を一緒に作ってまいりましょう。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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