2回目大規模修繕の費用は本当に高い？相場と理由を徹底解説
『2回目大規模修繕の費用は本当に高い？相場と理由を徹底解説 』
をご紹介させて頂きます！
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目次
- 2回目大規模修繕の費用は本当に高い？相場と理由を徹底解説
- 用語と前提条件｜「2回目」とは何が違うのか
- 判断軸｜2回目の費用が上がりやすい“4つの構造”
- 相場の見方｜「戸あたり」だけで決めないための目安整理
- 理由1｜外壁タイル・下地が“数量で増える”
- 理由2｜防水が「表面」から「防水層」へ
- 理由3｜シーリングは“部分”ではなく“全面”になりやすい
- 理由4｜鉄部は「塗装」だけで済まないことがある
- 見積差が出やすい3点｜「業者の都合」ではなく「設計の違い」
- 条件別に考える｜2回目で“費用が跳ねやすい”ケース
- 管理組合ができること｜費用を抑えるための実務5ステップ
- ワンリニューアルの特徴｜2回目で効きやすい“現場側の強み”
- チェックリスト｜理事会でそのまま使える確認項目
- まとめ｜2回目は「高い」のではなく「根拠が必要」なタイミング
2回目大規模修繕の費用は本当に高い？相場と理由を徹底解説
結論：2回目の大規模修繕が「高い」と感じやすいのは、ぼったくりではなく、必要になる補修の“種類と量”が1回目と変わるためです。
とくに外壁（タイル・下地）／防水（防水層の更新）／シーリング（全面打替え）／鉄部（補強や交換）が増え、さらに資材・人件費の上昇が重なると、金額差が目に見えて出ます。
ただし、調査の精度と仕様の組み方次第で「必要な工事に絞る」ことは十分可能です。
築25〜35年頃に迎えることが多い「2回目の大規模修繕」。理事会・管理組合の方からは、
- 同じ戸数なのに、1回目より見積がかなり高い
- 業者によって金額差が大きく、何を信じればいいか分からない
- 追加工事が心配で、総会で説明しづらい
といった声がよく出ます。ここで大事なのは、「相場だけで判断しない」ことです。大規模修繕は、建物の条件（形・敷地・外壁仕様・劣化の出方）で金額が変わります。2回目は、条件差がそのまま金額差に出やすいタイミングです。
この記事では、町田市・相模原市を中心に大規模修繕を行うワンリニューアルの現場視点で、「2回目が高く見える理由」を分解し、管理組合が判断しやすい形に整理します。
用語と前提条件｜「2回目」とは何が違うのか
まず前提を揃えます。ここで言う「2回目」とは、一般的に1回目（築12〜18年頃）を終えた後、さらに10〜15年程度経過した時期に行う大規模修繕を指します。築年数でいえば築25〜35年あたりが多いです。
🔎 1回目と2回目の「目的」の違い
- 1回目：保護・美観回復（まだ“治療”より“予防”が中心）
- 2回目：劣化改善・更新（“予防”に加えて“治療”が増える）
1回目は「塗装の塗り替え」「軽微なひび割れ補修」「防水の表面保護」などでまとまることが多い一方、2回目は、下地（コンクリート・タイルの浮き）や防水層そのものに手を入れる割合が増えます。これが金額差の根っこです。
判断軸｜2回目の費用が上がりやすい“4つの構造”
2回目が高くなる理由は、主に次の4つの構造に整理できます。相場の前に、まずここを押さえると、見積比較が一気に楽になります。
- ① 工事項目が増える（更新・交換・補強が入りやすい）
- ② 補修数量が増える（タイル・下地・シーリングなどの量が増えやすい）
- ③ 施工条件で足場・仮設が膨らむ（敷地・道路・隣地距離・高低差）
- ④ 単価（資材・人件費）が上がる局面と重なる（近年はこの影響が見えやすい）
この4つが重なると、管理組合から見ると「同じ工事に見えるのに高い」と感じやすくなります。しかし実際は、同じ工事に見えて“中身が違う”ケースが多いです。
相場の見方｜「戸あたり」だけで決めないための目安整理
相場はあくまで目安で、最終的には現地条件と劣化量で決まります。それでも総会説明や資金計画のたたき台が必要なので、町田市・相模原市の分譲マンション（30〜80戸程度）を想定した、よくあるレンジ感を整理します。
| 区分 | 築年の目安 | 費用感（目安） | 費用を動かす主因 |
|---|---|---|---|
| 1回目 | 築12〜18年 | 比較的まとまりやすい | 塗装・表層防水・軽微補修が中心 |
| 2回目 | 築25〜35年 | 振れ幅が大きい | タイル・下地・防水層・シーリング・鉄部の更新/補強が増える |
ここでのポイントは「2回目は“振れ幅が大きい”」という点です。建物ごとに差が出るため、相場だけで「高い・安い」を決めると、必要工事を削りすぎたり、逆に過剰仕様を飲んでしまうリスクがあります。
理由1｜外壁タイル・下地が“数量で増える”
2回目で一番差が出やすいのが、外壁です。タイル外壁は見た目が良い一方で、年数が経つほど浮き・剥離・爆裂（鉄筋腐食による欠損）が増えやすく、補修が「点」から「面」に変わります。
現場で起きやすい変化：
1回目は「数カ所の補修」で済んでも、2回目は浮きが連続して出る／同じ面で複合劣化（ひび割れ＋浮き＋爆裂）が出る、というケースが増えます。
つまり、外壁は「劣化があるか」ではなく、どれだけの面積・数量が発生しているかで費用が決まります。
さらに、外壁工事は足場を前提に組まれるため、補修量が増えると工期が伸び、仮設・安全対策も増えやすいです。結果として、外壁関連の費用は2回目の総額を左右する“主役”になりやすいです。
理由2｜防水が「表面」から「防水層」へ
屋上・バルコニー・共用廊下などの防水は、1回目はトップコートや部分補修でまとまる場合があります。しかし2回目は、下記のように防水層の更新が入りやすくなります。
- 既存防水が寿命に近い（硬化・膨れ・亀裂が増える）
- 下地が弱っていて、補修を入れないと新しい防水が持たない
- 勾配・排水（ドレン周り）の問題が表面化する
防水は、雨漏りが出てから直すと被害が広がりやすいので、2回目では「予防」より「更新」に寄ることが多く、費用が上がったように見えます。
理由3｜シーリングは“部分”ではなく“全面”になりやすい
外壁目地やサッシ周りのシーリングは、見落とされやすい一方で、2回目の費用差を作る代表格です。なぜなら2回目では、
- 硬化・ひび割れ・剥離が全体で出やすい
- 漏水リスクが“点”ではなく“線”で広がる
- 部分補修だと、数年後に別の目地が次々に傷む
といった理由から、全面打ち替えを選びやすくなります。ここは「やる・やらない」ではなく、どの範囲を打ち替え、どこを増し打ちで済ませるのかを、調査根拠で決めるのが現実的です。
理由4｜鉄部は「塗装」だけで済まないことがある
手すり、階段、PS扉、ルーバー、架台などの鉄部は、2回目になると腐食が進み、塗装に加えて補強・部材交換が必要になることがあります。特に、
- 水が溜まりやすい形状（端部・継ぎ目）
- 結露が出やすい場所（北面・風通し）
- 過去の塗装仕様が弱く、下地が荒れている
こうした条件が重なると、塗装工程の前に「直す」工程が増えます。鉄部は地味ですが、工事中に発覚すると追加になりやすいため、事前に状態の可視化をしておく価値が高い項目です。
見積差が出やすい3点｜「業者の都合」ではなく「設計の違い」
同じ建物でも、見積が大きく割れることがあります。よくある原因は次の3つです。
- ① 調査の粒度が違う：打診範囲、赤外線の使い方、数量算出の精度が違うと、補修面積が変わります。
- ② 仕様の前提が違う：材料グレード、工法、更新範囲（全面or部分）の前提が揃っていないと、比較になりません。
- ③ 足場計画が違う：分割足場の有無、搬入動線、養生範囲の想定で仮設費が動きます。
つまり、見積の差は「値引きの差」より、前提と数量の差で起きることが多いです。ここを揃えずに相見積を取ると、結局「安いけど追加が出る」「高いけど安全側」といった不毛な比較になりやすいです。
条件別に考える｜2回目で“費用が跳ねやすい”ケース
2回目は建物条件の差が出ます。ここでは、総会説明にも使いやすい形で「ケース別の考え方」を整理します。
ケースA：タイル外壁が多い（外壁が費用の主戦場）
タイル比率が高い建物は、外壁補修の数量が増えやすく、費用が跳ねやすい傾向があります。対策は「タイルを減らす」ではなく、必要数量を正しく決めることです。赤外線・打診・高所点検などを組み合わせると、過剰補修を避けやすくなります。
ケースB：敷地が狭い・道路が細い（足場が難しい）
町田市・相模原市でも、前面道路が狭い、隣地が近い、搬入がしづらい建物は少なくありません。この場合、足場材の搬入や組立に手間がかかり、仮設費が上がりやすいです。ここは建物性能ではなく「施工条件」なので、足場計画の上手い会社かどうかが金額差を作ります。
ケースC：バルコニー・共用廊下が広い（防水面積が大きい）
防水は面積×単価で効いてきます。バルコニーが大きい・多い物件は、防水が総額を押し上げやすいです。ポイントは、工法を一律に決めないことです。動線・使用頻度・下地状態で、ウレタン／シート／FRPなどの適性が変わるため、現場条件に合わせた設計が必要です。
ケースD：過去の修繕履歴が不明確（追加が出やすい）
1回目の工事記録（仕様・範囲・保証）が揃っていない場合、2回目は「開けてみないと分からない」部分が増えます。ここは見積の安さより、調査と説明資料の分かりやすさが重要です。記録が薄いほど、写真・動画・数量根拠で“見える化”してくれる会社の価値が上がります。
管理組合ができること｜費用を抑えるための実務5ステップ
費用を抑える＝工事を削る、ではありません。2回目は安全・防水・落下防止が絡むため、削り方を間違えると将来コストが増えます。そこで、実務として効く5ステップを整理します。
- 劣化の“量”を把握する：外壁・防水・シーリングは、写真だけでなく数量（㎡・m）で見える化する。
- 優先順位を3段階で整理する：危険（落下・漏水）／効率（足場共用）／先送り可で整理する。
- 相見積は仕様を揃える：材料・工法・範囲が揃っていない見積比較は意味が薄い。
- 追加工事の出やすい項目を先に詰める：下地・タイル・鉄部は、調査方法と精算条件を事前に確認する。
- 説明資料を整える：総会で揉めるのは技術より「納得感」。写真・数量・理由をセットで提示する。
✅ ここが実務の分かれ道
「高いか安いか」ではなく、なぜその数量なのか／なぜその工法なのかが説明できる状態を作ると、2回目でも合意形成が進みやすくなります。
ワンリニューアルの特徴｜2回目で効きやすい“現場側の強み”
2回目は「設計の上手さ」と「現場条件の読み」が費用に直結します。ワンリニューアルは、町田市・相模原市を中心に、下記の体制で大規模修繕を支援しています。
- 足場事業を母体とした専門施工店：仮設計画を現実に合わせやすく、施工条件のブレを抑えやすい。
- 赤外線・ドローン等を活用した建物診断：高所や見えにくい部位も含め、劣化を“見える化”して数量根拠を作りやすい。
- 外壁・塗装・防水を現場目線で統合：足場共用や工程最適化の組み方で、ムダな重複を減らしやすい。
- 町田ショールームで相談可能：図面・写真・過去資料を見ながら、説明の組み立て（総会向け）まで整理しやすい。
2回目は「工事をやる」だけでなく、「管理組合が説明できる」ことが重要になります。ワンリニューアルでは、調査→数量→仕様→説明を一本の流れで整える支援を重視しています。
チェックリスト｜理事会でそのまま使える確認項目
- ☑ 外壁（タイル・下地）の補修数量に根拠（㎡・箇所）がある
- ☑ 防水は「表面保護」か「防水層更新」かが明確
- ☑ シーリングの範囲（打替え・増し打ち）が整理されている
- ☑ 鉄部は塗装だけで済むか、補強・交換の可能性が共有されている
- ☑ 足場計画（搬入動線・養生範囲・分割の有無）が現地条件と一致している
- ☑ 追加工事が出やすい項目の精算条件（実数清算など）が事前に説明されている
まとめ｜2回目は「高い」のではなく「根拠が必要」なタイミング
2回目の大規模修繕は、1回目より費用が高く感じやすい一方で、建物の安全性と寿命を守るうえで重要な分岐点です。ポイントは、
- 相場だけで判断せず、劣化の量（数量）と仕様（前提）で見る
- 見積比較は、仕様統一＋調査精度で差を縮める
- 総会では「工事の説明」より、根拠（写真・数量・理由）を提示する
この3点を押さえると、2回目でも「必要な工事に絞って」「納得感のある形」で進めやすくなります。まずは建物の状態を正確に把握し、無理のない優先順位づけから始めるのがおすすめです。
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