大規模修繕の費用が上がるマンションの特徴5つ

結論｜費用が上がるマンションには「施工条件」がある

大規模修繕の見積りを比較していると、 「同じ戸数なのに、なぜここまで差が出るのか」と疑問を持つ管理組合様は少なくありません。

結論からお伝えすると、費用差の多くはマンション固有の施工条件によって生まれます。 戸数や築年数だけでは判断できず、敷地形状・外壁仕様・地形・劣化状況・防水面積などが複合的に影響します。

特に町田市・相模原市・多摩エリア・横浜北部は、 高低差や変形敷地、タイル外壁比率の高い物件が多く、 費用が上がりやすい条件が重なりやすい地域でもあります。

重要なのは「高い＝不当」と決めつけることではなく、 なぜ上がるのかを構造で理解することです。 本記事では、費用が上がりやすいマンションの特徴を5つに整理し、 理事会で説明できる判断材料としてまとめます。

費用が上がるマンションの特徴5つ

代表的な特徴は次の5つです。

1. 敷地が狭い・変形している
2. 外壁タイル比率が高い
3. 高低差・斜面地に建っている
4. 築20年以上で劣化が本格化している
5. バルコニー等の防水面積が大きい

これらが複数当てはまるほど、仮設費・外壁補修費・防水費が増加しやすくなります。 以下で一つずつ具体的に整理します。

1. 敷地が狭い・変形している（仮設費が上がる）

大規模修繕で最も費用を左右するのは、実は足場計画です。

前面道路が狭い、隣地との距離が近い、L字型・コの字型の建物形状などの場合、 資材搬入・組立・解体の工程が複雑になります。

結果として、

• 搬入回数の増加
• 人工（作業人数・日数）の増加
• 安全養生の増加

といった要因が重なり、仮設費が1.2〜1.5倍になるケースもあります。

管理組合が確認すべきは「足場がなぜその金額になるのか」です。 仮設計画図・搬入動線・段階施工の可否が説明されているかが判断材料になります。

ワンリニューアルは足場事業を母体に持つため、 敷地条件に合わせた足場再設計が可能です。 仮設から見直すことで、無駄な人工増を抑えられるケースもあります。

2. 外壁タイル比率が高い（補修数量が増える）

東京・神奈川エリアはタイル外壁のマンションが多く、 築20年を超えると浮き・剥離・爆裂が増加します。

費用を押し上げるのは単価よりも補修数量です。 1回目は5〜20㎡程度だった補修が、 2回目では50〜200㎡規模になることもあります。

特に落下リスクを伴う場合は安全優先で補修範囲が広がるため、 下地補修費が大きく上振れします。

確認ポイントは、

• 打診調査・赤外線調査の有無
• 補修数量の算出根拠
• 一式表記になっていないか

です。

ワンリニューアルでは、必要箇所の特定精度を高めることで、 過剰補修を避ける方針を徹底しています。

3. 高低差・斜面地（安全対策と人工増）

相模原市・町田市・横浜北部は高低差のある敷地が多い地域です。

斜面地では、

• 足場組立難易度が上がる
• 資材運搬距離が長くなる
• 転落防止など安全対策が増える

といった要因で費用が増加します。

これは削減対象ではなく、工事成立のための前提条件です。 ただし工程の組み方で効率化できる余地はあります。

地形条件を前提にした仮設計画があるかどうかを確認することが重要です。

4. 築20年以上で劣化が本格化

築20年を超えると、 補修が「予防」から「改善」へと変わります。

• シーリング全面打ち替え
• 鉄部交換
• 防水層更新
• タイル張替え

これらが同時に発生すると、数百万円単位で増加します。

重要なのは、全てを同時に行うのではなく、 安全・漏水・効率の優先順位で整理することです。

劣化診断報告書が見積に反映されているかを確認してください。

5. バルコニー数が多く、防水面積が大きい

防水は面積に比例して費用が増えます。 ファミリータイプのマンションでは、 バルコニー面積の合計が大きくなりやすい傾向があります。

さらに、

• 居住者動線確保
• 工程分割
• 下地調整

が加わると、単純な㎡単価以上に費用が膨らみます。

防水がトップコート更新なのか、 防水層からの全面更新なのかを区別することが判断の鍵です。

費用が上がる要因まとめ

まとめ｜費用差は“構造”で理解する

大規模修繕の費用は、単なる相場比較では判断できません。 建物の施工条件と劣化状況が費用構造を決めます。

管理組合が押さえるべきは、

• 仮設計画が現地条件を反映しているか
• 補修数量の根拠が明確か
• 防水仕様が適切か
• 優先順位が整理されているか

の4点です。

ワンリニューアルは足場母体の一貫施工体制を活かし、 現場成立条件から見積を組み立てることを重視しています。

費用の妥当性を判断する材料整理から始めたい場合も、 お気軽にご相談ください。

ワンリニューアルは、東京都町田市ショールームを拠点に、
相模原市・横浜市・川崎市・大和市・海老名市など神奈川県全域に多数施工実績があります。
建物診断〜修繕計画〜見積り〜工事〜アフターまで、全て一貫でサポート可能です。

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