陸屋根のアパートは屋上防水が必要？排水・防水層・劣化調査と補修範囲の確認ポイント

陸屋根のアパートでは、屋上の構造や既存の防水仕様に応じて、雨水の浸入を防ぐ防水層が設けられています。ただし、陸屋根だからといって、すべてのアパートで直ちに屋上防水の全面改修が必要になるわけではありません。排水状態、防水層の劣化、雨漏りの有無などを調査して判断します。

アパートを所有していると、「屋上に水たまりができている」「防水層が膨れている」「最上階で雨漏りがあった」「屋上防水の改修を勧められた」といった問題が発生することがあります。

陸屋根の屋上では、床面の防水層だけでなく、雨水を排出するドレン、壁際の立上り、防水層の端部などが重要です。防水層が比較的良好でも、排水口の詰まりや接合部分の不具合が確認される場合があります。

また、屋上全体に劣化が広がっている場合は、局所的な補修だけでは十分でない可能性もあります。

この記事では、賃貸アパートの一棟オーナーや管理会社に向けて、陸屋根の特徴、排水・防水層の調査、部分補修と全面改修の判断、工事範囲と見積の確認方法を解説します。

陸屋根のアパートは屋上防水が必要？

陸屋根のアパートでは、雨水が建物内部へ浸入しないよう、屋根の構造に応じた防水が必要です。ただし、防水層をいつ補修・改修するかは、既存防水の種類、劣化状態、排水状況、雨漏り履歴などによって判断します。

陸屋根と勾配屋根の違い

陸屋根とは、一般的に水平に近い形状の屋根を指します。平らに見える屋上でも、雨水を排水口へ流すための勾配が設けられている場合があります。

一方、スレート、金属、瓦などを使用した勾配屋根では、屋根材の重なりや傾斜によって雨水を流す仕組みが採用されています。

陸屋根では、屋上面の防水層と、立上り・端部・排水口などの連続した防水処理が重要になります。勾配屋根で行う屋根材の塗装とは、確認対象も補修方法も異なります。

例えば、勾配屋根では屋根材の割れや板金の浮きが問題になる一方、陸屋根では防水層の破断、シートの接合部、排水ドレン、壁際の防水処理などが主な調査対象になります。

陸屋根の表面が平らだからといって、単に塗料を塗れば防水できるわけではありません。既存の防水仕様と必要な性能を確認することが重要です。

アパート屋上の防水層と主な工法

陸屋根の防水には、ウレタン塗膜防水、シート防水、アスファルト防水などが使用される場合があります。

ウレタン塗膜防水は、防水材料を施工して連続した塗膜状の防水層を形成する工法です。既存防水や下地の状態により、必要な処理や施工仕様が異なります。

シート防水は、防水シートを使用する工法で、シートの継ぎ目、固定部分、端部などの状態を確認します。シートの種類や施工方式によって、補修方法も変わります。

アスファルト防水は、アスファルト系の材料やルーフィングなどを使用する工法です。露出した防水層のほか、防水層の上に保護コンクリートなどが施工されている場合もあります。

保護コンクリートがある場合は、表面から防水層そのものを直接確認できないことがあります。表面のひび割れが直ちに防水層の破断を意味するわけではなく、必要な調査方法を検討することが大切です。

既存の防水仕様が分からない場合は、建築時の図面、過去の修繕記録、現地調査などから確認しましょう。

防水工事が必要になる時期の考え方

屋上防水の補修時期は、アパートの築年数だけでは決まりません。前回施工した防水仕様、材料、屋上の環境、過去の補修履歴などによって状態が異なります。

例えば、屋上に膨れがある場合でも、それが表面保護層の不具合なのか、防水層自体の不具合なのかによって対応が変わります。

また、雨漏りがない状態でも、防水層の接合部や端部に劣化が生じている可能性があります。

反対に、軽い表面変色があるという理由だけで、すぐに全面改修が必要と判断できるわけではありません。

まずは、既存防水層の状態と排水条件を確認し、今回補修する部分、追加調査する部分、経過確認する部分を整理しましょう。

屋上防水の一般的な劣化サインや工事範囲の判断については、大規模修繕の屋上防水はいつ必要？全面改修・部分補修・劣化サインの判断基準でも解説しています。

陸屋根の排水・防水層では何を調査する？

陸屋根の劣化調査では、防水層の平場、立上り、端部、排水ドレンなどを確認します。特に水たまりが繰り返し発生する場合は、排水口の詰まりだけでなく、排水経路や勾配、防水層の状態を確認することが重要です。

排水ドレン・水たまり・排水経路

陸屋根に降った雨水は、屋上の排水経路を通り、ドレンなどから排出されます。ドレンは、屋上の雨水を集めて排水管へ流す部分です。

屋上では、落ち葉、ごみ、土砂などが排水口周辺に集まる場合があります。排水口が詰まると、雨水が流れにくくなり、屋上の水位が上昇することがあります。

ただし、屋上に水たまりがある場合でも、必ずしもドレンの詰まりが原因とは限りません。

床面の勾配や下地の不陸、設備の配置などが関係している場合もあります。排水口を清掃しても水が残る場合は、その原因を別途確認する必要があります。

また、水たまりがあることだけで雨漏りや防水層の破断を断定することはできません。水が残る範囲、時間、排水経路、防水層の状態を合わせて確認します。

ドレン周辺は、防水層との接合部分も重要です。排水口自体に問題がなくても、周囲の防水処理に劣化が生じている場合があります。

雨樋や縦樋など、建物の下方へ雨水を導く経路も状況に応じて確認しましょう。

防水層のひび割れ・膨れ・剥がれ

防水層の調査では、ひび割れ、膨れ、破れ、剥がれ、接合部の開き、表面保護層の摩耗などを確認します。

ただし、確認する項目は防水仕様によって異なります。ウレタン塗膜防水では塗膜の状態、シート防水ではシートの接合部や端部、アスファルト防水では露出面や保護層などを、それぞれ確認する必要があります。

表面のトップコートが劣化している場合と、防水層本体に破断や付着不良がある場合では、必要な対応が異なることがあります。

そのため、「表面が色あせているから防水層が破れている」「膨れがあるから全面改修が必要」と単純に判断しないことが大切です。

また、過去に部分補修をした場所では、新旧防水材の接合部分や周辺の状態も確認します。同じ箇所で不具合が繰り返されている場合は、以前の補修内容と原因を照合しましょう。

防水層を保護コンクリートが覆っている場合などは、表面から確認できる症状と内部の状態を分けて判断します。

立上り・端部・設備周辺の状態

陸屋根の防水は、床面だけで完結するものではありません。屋上の壁際に防水層を立ち上げた部分を「立上り」と呼び、防水層が終わる部分を「端部」と呼びます。

これらの箇所では、防水材の剥がれ、端末処理の不具合、周辺部材との接合状態などを確認します。

また、屋上に空調設備や配管、設備基礎などが配置されている場合は、その周囲も調査対象になります。

例えば、設備基礎と床面の防水層が接する部分や、配管が屋上面を貫通する部分では、平場と異なる防水処理が必要になる場合があります。

設備が密集していると、機器の下や裏側などを十分に確認できないこともあります。その場合は、調査できた範囲と未確認の範囲を区別しましょう。

防水層の劣化調査では、平場・立上り・端部・ドレン・設備周辺を位置図と写真で整理することが、補修範囲を決めるための重要な材料になります。

建物診断の基本的な進め方については、大規模修繕前の劣化診断・建物診断の調査項目と報告書も参考になります。

陸屋根アパートの部分補修と全面改修はどう判断する？

陸屋根の補修方法は、防水層の劣化範囲、既存防水の種類、下地の状態、排水不良や雨漏りの有無などから判断します。局所的な補修で対応できる場合もあれば、屋上全体の防水改修や排水部分の見直しを検討する場合もあります。

局所的な劣化と部分補修

防水層の一部分に不具合が確認された場合は、部分補修を検討できることがあります。

例えば、シートの接合部の一部に開きがある場合や、塗膜防水の局所的な損傷が確認された場合には、既存仕様に適した補修方法を検討します。

ただし、損傷している面積が小さいからといって、その部分だけを補修すればよいとは限りません。

周囲の防水層に劣化が広がっていないか、既存防水材との接続が可能か、下地に不具合がないかなどを確認する必要があります。

ドレン周辺の不具合では、排水口自体の状態と、その周囲の防水層を合わせて確認します。

また、以前に補修した場所で再び不具合が発生している場合は、単純に同じ補修を繰り返すのではなく、原因を再確認しましょう。

部分補修は、劣化の原因と周辺状態を確認したうえで判断する工事です。費用を抑える目的だけで補修範囲を狭くすることは適切ではありません。

広範囲の劣化と全面改修

防水層の広い範囲で剥がれや破断、付着不良などが確認されている場合は、全面改修を含めて検討することがあります。

また、複数の場所で不具合が繰り返されている場合や、下地の状態によって部分補修では十分な対応が難しい場合も、工事範囲を見直す必要があります。

全面改修では、既存防水を撤去する方法や、条件に応じて既存防水を利用する改修方法などが検討されることがあります。

ただし、すべての防水仕様で既存層の上から施工できるわけではありません。新旧材料の適合性、下地の状態、施工条件などを確認します。

また、表面だけを改修しても、排水勾配やドレンの不具合が残る場合は、別途対応が必要になることがあります。

雨漏りが発生している場合も、原因箇所が特定されていないまま全面改修を決めるのではなく、原因調査と工事範囲を対応させることが重要です。

なお、雨漏りは屋上以外の外壁や開口部などから発生している可能性もあります。詳しくは、大規模修繕で雨漏りは直る？侵入口・調査・外壁・防水から工事範囲を決める方法をご覧ください。

排水不良と防水層の補修範囲を分ける

陸屋根の改修では、排水不良と防水層の損傷を分けて検討することが重要です。

例えば、ドレン周辺にごみがたまって雨水が排出されにくくなっている場合は、清掃や排水経路の確認が必要です。

一方、排水口の周囲に防水層の破断や剥がれがある場合は、その防水処理も確認しなければなりません。

また、排水勾配の問題で水たまりが発生している場合は、単なる清掃では解決しないこともあります。

屋上全体の防水改修を行う場合でも、排水経路や設備との取り合いを確認し、今回の施工対象に含むかどうかを明確にしましょう。

「防水層を施工する範囲」と「排水設備や勾配を改善する範囲」は、同じとは限りません。

工事の必要性と優先順位を整理し、施工会社の提案内容を比較することが大切です。

陸屋根の状態と検討する補修・改修方法

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※各対応は一般的な検討例です。防水仕様・下地・排水条件・漏水原因によって、必要な工事範囲は異なります。

陸屋根アパートの防水工事で確認したい施工条件

陸屋根の防水工事では、既存防水層と新しい材料の適合性だけでなく、排水経路、設備配置、安全対策、入居者への影響も確認します。屋上への搬入方法や工事中の雨対策を含めた施工計画を整理することが重要です。

既存防水層・下地・排水部分との適合性

防水改修では、現在使用されている防水材料と、新たに採用する材料・施工仕様との適合性を確認します。

既存防水を残して施工する場合でも、劣化や付着不良がある箇所をそのまま放置できるわけではありません。

また、既存防水を撤去する場合には、撤去後の下地状態や必要な補修範囲を確認する必要があります。

特にアパートの屋上では、屋上面積が大きくなくても、立上りや排水口、設備配管などの細かな施工箇所が多い場合があります。

そのため、平場の面積だけで防水工事の内容を判断せず、ドレン周辺、立上り、端部、貫通部などの施工範囲を確認しましょう。

また、排水勾配の調整や下地補修が必要になる場合は、防水材の施工と合わせて工程を検討する必要があります。

屋上への搬入・安全対策・入居者対応

屋上防水工事では、防水材料や施工機器をどのように屋上へ搬入するかを確認します。

建物の高さ、屋上への出入口、階段、搬入経路、資材を置ける場所などによって施工条件が変わります。

また、屋上端部での高所作業では、必要な墜落防止措置や安全設備を施工会社に確認します。

入居中のアパートでは、工事中の騒音や臭気、資材搬入などが入居者に影響する場合もあります。使用材料や施工方法によって影響は異なるため、事前に内容を確認しましょう。

さらに、工事で共用階段や通路を使用する場合は、入居者が安全に移動できる経路を確保する必要があります。

屋上防水の撤去や下地処理を伴う工程では、降雨時に建物内部へ水が浸入しないよう、工程や養生方法を確認することも重要です。

アパートオーナーは、工事範囲だけでなく、入居者の生活への影響と安全対策も施工会社へ確認しましょう。

施工記録・完了確認・その後の点検

屋上防水工事が完了した際には、施工範囲、使用材料、下地補修、排水部分の処理などを確認します。

防水材を施工すると、下地補修や既存防水層の処理が見えにくくなることがあります。そのため、施工前・施工中・完了後の写真を残してもらうことが重要です。

また、ドレン周辺の納まり、立上り、端部など、平場以外の施工箇所についても確認しましょう。

必要な検査方法は採用した防水仕様や契約内容によって異なります。施工会社に、どの検査を行い、何を完了基準とするのかを確認します。

引渡し後は、屋上の排水口や防水層の状態を継続的に確認することが大切です。

ただし、屋上への立入りが制限されている建物や、高所で危険がある場所では、オーナー自身が無理に点検することは避けてください。

定期点検の方法、雨漏り発生時の連絡先、保証対象となる箇所などを整理しておくと、今後の維持管理に役立ちます。

陸屋根アパートの屋上防水見積では何を比較する？

屋上防水の見積では、平場・立上り・端部・ドレンなどの施工範囲と、既存防水の処理、採用する防水仕様を分けて確認します。総額や面積単価だけで判断せず、排水対策・下地補修・追加工事・保証条件まで比較することが重要です。

施工範囲と既存防水の状態を共有する

見積依頼時には、建物の所在地、棟数、屋上の形状・面積、既存防水の種類、過去の補修履歴などを共有します。

屋上平面図や防水工事の記録がある場合は、施工会社へ渡しましょう。

現地調査では、防水層の膨れや剥がれ、ドレン周辺の不具合、水たまり、立上りの劣化などを確認します。

調査結果がある場合は、施工箇所の位置図と写真を対応させ、今回補修する範囲と追加調査する範囲を区別します。

屋上全体の防水を改修する場合でも、平場以外のどこまでを施工するのかを明確にしましょう。

例えば、立上り、端部、ドレン、設備基礎、配管周辺などが見積に含まれているかを確認します。

防水仕様が分からない場合は、資料がないことを伝えたうえで、必要な現地調査を相談してください。

防水仕様・排水対策・下地補修の内訳

見積書では、防水材の施工費だけでなく、既存防水の撤去・処理、下地補修、排水部分の補修、廃材処理などがどのように計上されているかを確認します。

例えば、既存防水を残す仕様と撤去する仕様では、必要な施工工程が異なります。

また、ドレンの交換や排水経路の改善が必要な場合は、その工事が防水工事に含まれているのか、別項目になっているのかを確認しましょう。

防水層の補修だけでなく、下地の勾配を調整する場合にも施工範囲が変わる可能性があります。

複数社の見積を比較する際は、防水仕様・施工面積・付帯部の範囲・下地補修・排水処理の条件がそろっているか確認することが重要です。

屋上防水の見積内容や数量・費用の考え方は、大規模修繕の屋上防水費用はどう決まる？工法・面積・下地・見積数量の確認ポイントでも解説しています。

追加工事・工期・保証・完了報告

屋上防水の改修では、施工開始後に下地の不具合が確認され、工事範囲や数量が変わる場合があります。

そのため、追加工事の必要性をどのように確認し、誰が承認し、どのように精算するかを契約前に整理しましょう。

また、工期については、防水仕様や天候、下地の状態によって変わる可能性があります。具体的な日数を一律に判断せず、採用する施工仕様と現場条件を確認することが重要です。

入居者への案内では、作業時間、騒音や臭気の可能性、通行制限、連絡方法などを整理します。

保証については、期間だけでなく、対象となる施工範囲、対象外となる事項、漏水発生時の連絡先なども確認しましょう。

工事完了時には、契約で定めた施工範囲と実際の施工内容を照合し、施工写真・材料記録・検査結果などを受け取ります。

見積金額だけでなく、何をどこまで施工し、どのように確認するかが分かる内容になっていることが重要です。

陸屋根アパートの屋上防水に関するFAQ

Q1. 陸屋根のアパートは必ず屋上防水を改修する必要がありますか？

A. 防水の仕組みは必要ですが、すべての陸屋根で直ちに全面改修が必要になるわけではありません。

既存防水層、排水状態、劣化症状、雨漏り履歴などを調査し、部分補修・全面改修・経過確認などを検討します。

Q2. 屋上に水たまりがあれば雨漏りしていますか？

A. 水たまりがあるだけで雨漏りしているとは断定できません。

ドレンの詰まり、排水勾配、下地の状態などが関係する場合があります。水たまりの発生状況と防水層の状態を確認しましょう。

Q3. 防水層の膨れや剥がれは部分補修で直せますか？

A. 劣化が局所的で、既存防水や下地の状態が適切な場合は、部分補修を検討できることがあります。

ただし、防水層全体へ劣化が広がっている場合や、下地の不具合が確認された場合は、改修範囲を再検討する必要があります。

Q4. 陸屋根の防水工事見積では何を比較しますか？

A. 防水仕様、施工範囲、既存防水の処理、下地補修、ドレン・立上りなどの付帯部分、工期、保証を比較します。

屋上の面積や見積総額だけでなく、排水対策や追加工事の条件が含まれているか確認しましょう。

まとめ｜陸屋根の排水と防水層を調査して補修範囲を判断しよう

陸屋根のアパートでは、屋上の防水層と排水設備が建物を雨水から守る重要な役割を担っています。

ただし、屋上防水をいつ全面改修するかは、築年数だけでは判断できません。

ドレン・排水経路・防水層・立上り・端部などの状態を確認し、劣化範囲と原因から必要な工事を判断することが重要です。

水たまりがある場合は排水不良と防水層の不具合を区別し、雨漏りが疑われる場合は侵入口や周辺部位を含めて調査しましょう。

部分補修で対応できる場合もあれば、既存防水層の状態によって全面改修を検討する場合もあります。

アパートオーナーは、現地調査結果をもとに、今回施工する範囲、追加調査する範囲、経過確認する範囲を整理し、見積内容を比較しましょう。

排水設備や下地補修、入居者対応、保証なども確認したうえで、建物の状態に合う防水工事を検討することが大切です。

有資格者

ワンリニューアルには、建築施工管理、足場・仮設工事、外壁調査、安全管理などに関係する有資格者が在籍しています。以下は、資格・講習保有者の紹介です。

花形智博

株式会社ファースト 常務取締役

主な保有資格・講習：2級建築施工管理技士（仕上げ）・一級とび技能士・足場の組立て等作業主任者・石綿作業主任者・職長・安全衛生責任者教育・足場作業主任者能力向上教育・足場特別教育・フルハーネス講習・ロープ高所作業関係

建築施工管理、足場・仮設工事、高所作業、安全管理などに関係する資格・講習を保有しています。

田中 竜二

株式会社ファースト ワンリニューアル事業部／執行役員・統括事業部長

主な保有資格・講習：外壁診断士・一般建築物石綿含有建材調査者・ドローン操縦士・足場組立等作業主任者・足場特別教育・高所作業車運転特別教育・玉掛け・小型移動式クレーン・安全衛生教育

外壁調査、建物の状態確認、高所での調査・作業、石綿含有建材の調査などに関連する資格・講習を保有しています。

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