防水工事の劣化サインとは？ひび割れ・膨れ・剥がれ・水たまりの見分け方

※見た目の劣化サインだけで、防水層内部や下地の状態、補修方法まで判断することはできません。気になる症状がある場合は、現地調査等で状態を確認してください。

防水工事の劣化サインには何がある？

防水層の代表的な劣化サインには、ひび割れ、膨れ、剥がれ、雨後の水たまりなどがあります。複数の症状が見られる場合は、状態確認を検討します。

管理組合でも目視で気づきやすい代表的な変化は、次の4つです。

ただし、これらの症状があるからといって、防水層全体が機能していない、すぐ全面改修が必要と断定することはできません。

まずは、どこに、どの程度の範囲で症状が出ているのかを確認します。

防水の劣化はどこに現れる？

防水の劣化は屋上平場だけでなく、立ち上がり、端部、排水口、設備まわり、バルコニーなどにも現れる場合があります。

防水状態を確認するときは、屋上の中央部分だけを見るのではなく、次のような場所も確認します。

• 屋上平場
• パラペット
• 立ち上がり
• バルコニー
• ルーフバルコニー
• 外廊下
• 側溝
• ドレン
• 排水口周辺
• 設備基礎周辺

特に端部や設備まわり、排水口周辺は、平場とは異なる納まりになっていることがあります。

「屋上防水を見る＝平らな面だけを見る」ではなく、雨水が流れる場所や異なる部材が接する部分まで確認することが重要です。

①防水層のひび割れ

防水層や表面仕上げに亀裂が見える場合は、ひび割れの位置・長さ・幅・本数・広がりを記録し、周辺に剥がれや浮きがないかも確認します。

ひび割れを見つけたら、次の点を確認します。

• どこにあるか
• どのくらいの長さか
• 幅はどの程度か
• 何本あるか
• 一箇所だけか
• 広がっているか
• 周辺に剥がれ・浮きがないか

ひび割れには、経年による表面仕上げの変化、下地の動きなどが関係する場合があります。

ただし、表面にひび割れが見えるだけで、防水層そのものが完全に破断していると判断することはできません。

同じ場所を定期的に写真で記録し、長さや範囲が変化しているか確認すると状態を把握しやすくなります。

②防水層の膨れ

防水層の膨れは、表面が浮き上がったように見える状態です。内部の水分や空気、下地との接着状態などが関係する場合があります。

膨れを見つけた場合は、

• 大きさ
• 数
• 場所
• 一箇所だけか複数か
• 周辺にも浮きがないか
• 以前より広がっていないか

を確認します。

膨れの原因として、内部の水分や空気、下地との接着状態等が関係する場合がありますが、見た目だけで原因を特定することはできません。

③防水層の剥がれ

防水層の剥がれがある場合は、剥がれの範囲や下地の露出、周辺の浮きなどを確認し、必要に応じて補修方法を検討します。

剥がれとは、防水層や表面仕上げが下地から浮いたり、端部からめくれたりしている状態です。

確認する項目は、

• 剥がれている位置
• 剥がれの面積
• 端部からめくれているか
• 継ぎ目周辺か
• 下地が露出しているか
• 周囲にも浮きがないか
• 雨水が入り込む可能性がある状態か

などです。

小さな剥がれでも、その下の状態は見た目だけでは分からない場合があります。

剥がれている部分だけを見るのではなく、その周囲まで確認することが重要です。

④雨のあとに残る水たまり

雨が止んだ後も同じ場所に水たまりが長く残る場合は、排水状態や勾配、防水層の状態などを確認するきっかけになります。

雨上がりに屋上やバルコニーへ水が残ることがあります。

確認したいのは、

• 雨の直後だけか
• 時間が経っても残るか
• 毎回同じ場所に残るか
• 水たまりの範囲が広がっていないか
• ドレン・排水口が詰まっていないか
• 周囲にひび割れや剥がれがないか

です。

水たまりができる原因は、防水層の劣化だけとは限りません。

排水口の詰まりや勾配、下地状態等が関係している場合もあります。

「水たまりがある＝直ちに防水工事が必要」と決めず、排水状態も含めて確認します。

※見た目の劣化サインだけで、防水層内部や下地の状態、補修方法まで判断することはできません。気になる症状がある場合は、現地調査等で状態を確認してください。

劣化サインを見つけたら確認したい5つのポイント

劣化サインを見つけたら、①場所、②広がり、③雨後の変化、④写真記録、⑤専門家へ確認する必要性の5点を整理します。

※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。

防水の劣化は写真で記録する

防水の劣化を見つけたら、場所・日付・広がりが分かる写真を残しておくと、進行状況の比較や専門家への相談時に役立ちます。

写真を撮る場合は、できれば次の2種類を残します。

• どこにあるか分かる全景写真
• 症状が分かる近接写真

あわせて、

• 撮影日
• 場所
• 症状
• おおよその大きさ

も記録しておくと比較しやすくなります。

同じ場所を同じような角度で定期的に撮影すると、広がっているかどうかを比較しやすくなります。

写真は、

• 理事会で共有する
• 修繕委員会で経過を見る
• 施工会社へ相談する
• 建物調査時に説明する

際にも活用できます。

見た目だけで劣化原因を自己判断しない

防水の劣化サインは目視で気づけますが、原因や必要な補修範囲までは見た目だけで判断できない場合があります。必要に応じて現地調査で確認します。

たとえば「膨れている」という見た目だけでは、

• 防水層そのもの
• 下地
• 内部の水分
• 接着状態

のどこに主な原因があるのか判断できない場合があります。

水たまりについても、

• 防水層
• 排水口
• 勾配
• 下地

など複数の要因を確認する必要があります。

管理組合で行うのは、原因を断定することではなく「変化を見つけ、場所と状態を記録すること」です。

こんな状態なら早めに相談を検討する

劣化範囲が広がっている、複数箇所に症状がある、漏水が疑われるなどの場合は、早めに状態を確認するきっかけにします。

ただし、チェックが1つ付いたから全面改修が必要という意味ではありません。

現地確認を行うきっかけとして考えます。

劣化サインがあればすぐ全面改修が必要？

防水の劣化サインが1つ見つかっただけで、必ず全面改修が必要とは限りません。劣化範囲、下地状態、既存防水層、漏水の有無などを確認して補修方法を判断します。

状態によっては、対応方法として、

• 経過観察
• 部分補修
• トップコート等の維持管理
• 部分改修
• 全面改修

などが検討される場合があります。

実際にどの対応が適切かは、

• 症状の種類
• 範囲
• 下地状態
• 既存防水の種類
• 漏水の有無
• 前回施工からの経過
• 今後の大規模修繕計画

などによって異なります。

「劣化を見つける」ことと「工事方法を決める」ことは分けて考えます。

防水の劣化に関するよくある質問

まとめ｜防水劣化は「見つける・記録する・確認する」

防水劣化への対応で重要なのは、見つけた症状だけで工事を決めるのではなく、「見つける→記録する→状態を確認する」という順序で判断することです。

今回のポイントを整理すると、次のとおりです。

• ひび割れを確認する
• 膨れを確認する
• 剥がれを確認する
• 水たまりを確認する
• 屋上以外の場所も確認する
• 劣化が出ている場所を記録する
• 広がりを確認する
• 雨後の変化を見る
• 写真を残す
• 同じ場所を定期的に比較する
• 見た目だけで原因を断定しない
• 必要に応じて専門家へ確認する
• 劣化サインだけで全面改修を決めない

劣化サインを早めに把握できれば、管理組合として現在の状態を整理しやすくなります。

その後に、必要に応じて、

• 補修が必要か
• 部分補修で対応できるか
• 全面改修が必要か
• どの防水工法が適しているか
• 大規模修繕まで待てる状態か

を確認していきます。

防水工事は、症状を見つけた時点で工法や工事範囲を決めるのではなく、まず現在の状態を把握することから始めましょう。