大規模修繕の高圧洗浄とは？外壁・バルコニーの洗浄範囲、養生・乾燥と見積の確認ポイント
『大規模修繕の高圧洗浄とは？外壁・バルコニーの洗浄範囲、養生・乾燥と見積の確認ポイント』
をご紹介させて頂きます！
大規模修繕の高圧洗浄は、外壁を見た目できれいにすることだけが目的ではありません。
塗装や防水など次の工程へ進む前に、施工面の汚れや付着物等を除去し、表面の状態を確認できるようにするための工程です。
そのため管理組合が確認したいのは、「高圧洗浄を実施したか」だけではなく、どこを洗い、洗浄後に何が残り、どの状態で次工程へ進んだのかです。
「次の工事を始めるための工程」として見ます。
高圧洗浄を BEFORE → WASH → AFTER で見る
- 何が付着している？
- どこを洗う？
- どこを養生する？
- どの面を洗う？
- どの方法を使う？
- 周囲をどう守る？
- 何が残った？
- 下地はどうなった？
- 次工程へ進める？
目次
- 高圧洗浄は外壁補修・塗装の前後どこで行う？
- 高圧洗浄をすれば外壁の劣化も直る？
- 高圧洗浄で落とすもの・落としてはいけないものを分ける
- 高圧洗浄は圧力が強いほどきれいになる？
- 外壁だけ？バルコニーや共用廊下も洗浄する？
- 高圧洗浄前に養生する場所はどこ？
- 高圧洗浄の日は窓を閉める必要がある？
- バルコニー高圧洗浄の前に荷物を片付ける？
- 洗浄水が窓・サッシ周辺から入らないよう何を確認する？
- 高圧洗浄で既存塗膜や下地が剥がれたら施工不良？
- 洗浄が終わった翌日に塗装しても大丈夫？
- 高圧洗浄の見積が「一式」でも問題ない？
- 洗浄工事の費用・単価は何で変わる？
- 洗浄数量・塗装数量・外壁面積を同じ数字として見ない
- 洗浄工事は建物の「面」ごとに進み具合を確認する
- 居住者へは何を案内する？
- 高圧洗浄後にひび割れ・欠損等が見つかったら追加工事？
- 洗浄は完成写真より「前後」が分かる記録にする
- 「洗浄完了」は次工程へ進める状態まで確認する
- まとめ｜高圧洗浄は「外壁をきれいにする工程」ではなく次の工事へつなぐ工程
- 大規模修繕の高圧洗浄に関するよくある質問
高圧洗浄は外壁補修・塗装の前後どこで行う？
高圧洗浄は、外壁塗装や防水などの仕上げ工程へ進む前段階で行われる洗浄工程の一つです。ただし、建物や工事仕様によって工程の組み方は異なるため、「必ず工事全体の何番目」と固定して考えるものではありません。
一般的な関係を見ると、次のように整理できます。
高圧洗浄を工事全体の中で見る
ここで重要なのは、高圧洗浄だけで一つの工事が完成するわけではないという点です。
外壁工事全体の流れや下地補修・タイル・シーリング・塗装との関係については、大規模修繕の外壁工事とは？下地補修・タイル・シーリング・塗装の確認方法をご覧ください。
高圧洗浄をすれば外壁の劣化も直る？
高圧洗浄は、ひび割れ・爆裂・タイル浮き・欠損・シーリング劣化等を補修する工事ではありません。洗浄後に残った劣化や下地状態を確認し、必要に応じて別途補修へ進みます。
まず洗う前の外壁を見ます。
表面には、汚れだけでなく、既存塗膜、補修跡、ひび割れ、欠損等が混在している場合があります。
高圧洗浄で汚れや付着物等を除去すると、施工面そのものを確認しやすくなる場合があります。
そこで視点を、「何が落ちたか」から「何が残ったか」へ変えます。
洗浄前と洗浄後で見るものを変える
- 汚れ
- 付着物
- 既存仕上げ
- 表面劣化
- 既存補修跡等
- 残っている仕上げ
- 下地状態
- ひび割れ
- 欠損
- 浮き等
- 次工程前に処理する部分
洗浄後にコンクリート欠損や鉄筋露出等が確認された場合の補修については、別記事「大規模修繕の爆裂補修とは？鉄筋露出・コンクリート欠損・補修範囲と見積数量の確認ポイント」で詳しく整理しています。
タイル側の補修については、マンション大規模修繕の外壁タイル補修に関する記事をご確認ください。
高圧洗浄で落とすもの・落としてはいけないものを分ける
高圧洗浄では、施工面の汚れ・ほこり・付着物・劣化した表面等を対象として除去しますが、何でも強く洗えばよいわけではありません。既存仕上げ・下地・今回の施工仕様・対象部位に合わせて洗浄方法を選びます。
高圧洗浄で対象となり得るものには、
- 汚れ
- ほこり
- 表面の付着物
- 施工上除去が必要となる劣化した表面等
があります。
一方、施工対象となる下地や健全な仕上げまで必要以上に損傷させればよいわけではありません。
実際にどこまで除去するかは、
- 既存仕上げ
- 下地の状態
- 今回採用する施工仕様
- 洗浄する部位
- その後に行う工事
等を踏まえて設定します。
高圧洗浄は圧力が強いほどきれいになる？
高圧洗浄は、圧力が高いほど品質が高いとは限りません。使用する圧力や洗浄方法は、施工対象・既存仕上げ・下地状態・今回の施工仕様等に合わせて選びます。
管理組合が確認すべきなのは、「何MPaで洗ったか」という数字だけではありません。
その外壁・バルコニー・施工対象面に対して、適切な洗浄方法が選ばれているかを確認します。
高圧洗浄機の能力や機種を比較する記事ではないため、No.417では全国共通の圧力値を施工基準として設定しません。
外壁だけ？バルコニーや共用廊下も洗浄する？
高圧洗浄を行う範囲は、今回の大規模修繕で施工する部位や工事内容によって異なります。外壁だけでなく、バルコニー・共用廊下・階段周辺等が対象になる場合もありますが、大規模修繕だから建物全面を一律に高圧洗浄するとは限りません。
洗浄対象になり得る部位としては、
- 外壁
- バルコニー
- 共用廊下
- 階段周辺
- その他、塗装・防水等を行う施工対象面
などがあります。
確認する資料は、
- 見積書
- 仕様書
- 施工範囲図
- 工程表
です。
洗浄工事だけを単独で見るのではなく、その後の塗装・防水・下地補修等の範囲と重ねて見ることが重要です。
3枚の範囲図を重ねて考える
施工前にどの面を洗浄するのか。
洗浄後の確認を踏まえ、どこを補修するのか。
どこを塗装・防水等で仕上げるのか。
この3つは必ず同じ面積になるという意味ではありません。
工種ごとに「なぜその範囲なのか」が説明できる状態にします。
高圧洗浄前に養生する場所はどこ？
高圧洗浄では洗浄水や飛散等の影響を考え、窓・サッシ・換気口周辺・設備・施工対象外部分等について必要な養生を計画します。実際の養生方法は建物形状・設備・洗浄場所によって異なります。
養生の対象候補には、
- 窓・開口部
- サッシ周辺
- 換気口周辺
- 設備機器
- 共用設備
- 今回洗浄しない部分
などがあります。
ただし、建物すべてで同じ養生を行うという意味ではありません。
洗浄位置と設備位置を確認し、必要な部分へ対策を行います。
高圧洗浄の日は窓を閉める必要がある？
外壁やバルコニー周辺で高圧洗浄を行う時間帯には、窓・開口部等を閉めるよう施工会社から案内される場合があります。ただし、工事期間中ずっと窓を閉めるという意味ではありません。
居住者に必要なのは、工法の細かな説明より、
- 今日どの面を洗うのか
- 何時ごろ洗浄するのか
- どの窓・開口部への対応が必要か
- 洗濯物やバルコニー利用をどうするか
- 予定変更時にどう知らせるか
が分かる案内です。
住民向けの工事案内全般については、大規模修繕の工事案内・住民周知に関する記事をご覧ください。
バルコニー高圧洗浄の前に荷物を片付ける？
高圧洗浄やその後の外壁・防水工事等に支障となる物品は、事前移動が必要になる場合があります。ただし、高圧洗浄だけを理由にすべてのバルコニー用品を一律撤去するとは限りません。
確認したいのは、
- 今回の施工区画
- 高圧洗浄を行う範囲
- 洗浄後に予定している工事
- 荷物の移動期限
- 移動が必要な物品
- 一時保管方法
です。
バルコニーの片付け・使用制限等については、大規模修繕でマンションのベランダはどうなる？工事範囲・片付け・使用制限をご確認ください。
洗浄水が窓・サッシ周辺から入らないよう何を確認する？
高圧洗浄では、事前案内・窓等の閉鎖確認・必要な養生・施工区画・作業方法・異常時の連絡方法等を確認します。洗浄水が室内へ入った場合でも、それだけで雨漏りや施工会社の過失と即断することはできません。
確認したい項目は、
- 対象住戸への事前案内
- 窓・開口部等の対応
- 必要な養生
- 洗浄する位置・区画
- 作業方法
- 異常があった場合の連絡先
です。
実際に水侵入等が発生した場合は、施工状況・養生・開口部・既存状態等を確認します。
既存の雨漏りそのものについては、別記事「大規模修繕で雨漏りは直る？侵入口・調査・外壁・防水から工事範囲を決める方法」で詳しく整理しています。
高圧洗浄で既存塗膜や下地が剥がれたら施工不良？
高圧洗浄後に既存仕上げの剥がれや脆弱部が確認されたからといって、それだけで洗浄によって建物を傷めたとは判断できません。一方で、洗浄方法が対象面や仕様に適していたかは施工状況と合わせて確認します。
洗浄によって表面の汚れや付着物等が除去されると、それまで分かりにくかった劣化した塗膜や下地状態が確認しやすくなる場合があります。
そこで、高圧洗浄の記事の視点を一度反転します。
洗浄の評価を「白くなった」「きれいになった」だけで終わらせず、次に何を補修・処理する必要があるのかを確認できる状態になったかで見ます。
洗浄が終わった翌日に塗装しても大丈夫？
高圧洗浄後に何日経過したかだけでは、塗装等へ進めるか判断できません。施工面・下地の状態、残水、乾燥状況、天候、使用材料、施工仕様等を確認して次工程への移行を判断します。
「翌日だから早すぎる」「2日経ったから必ず大丈夫」という日数だけの判断は避けます。
ここではまだ塗装へ進みません。
一度、工程を止めます。
洗浄と次工程の間に「確認する時間」を入れる
重要なのは、「洗浄から何日経ったか」より「次の工事へ渡せる施工面になっているか」です。
雨天や乾燥、施工面の状態と次工程の判断については、別記事「大規模修繕は雨の日も工事する？塗装・防水・乾燥時間と施工中止・再開の判断ポイント」も参考にしてください。
高圧洗浄は、洗浄作業だけを切り離して判断するのではなく、その後の下地補修・塗装・防水まで含めて施工範囲を確認する必要があります。外壁工事の見積や工程をまとめて確認したい場合は、建物の状態と施工内容を整理して検討できます。
高圧洗浄の見積が「一式」でも問題ない？
高圧洗浄が「一式」と記載されていることだけで、良い見積・悪い見積とは判断できません。重要なのは、何を・どこまで・何のために洗う金額なのかを、仕様書や施工範囲等から確認できることです。
高圧洗浄の見積で確認したいのは、
- 施工対象
- 施工範囲
- 数量の考え方
- 単価または金額
- 必要な養生
- 洗浄後の確認
- 下地補修・塗装・防水等との関係
です。
「一式」という表記を禁止するのではなく、その内訳となる工事範囲を説明できるかを確認します。
洗浄工事の費用・単価は何で変わる？
高圧洗浄の費用は、施工面積・対象部位・建物形状・作業範囲・養生・施工条件・洗浄方法・付帯作業等によって変わります。全国共通の㎡単価だけで見積の妥当性を判断することはできません。
費用へ影響し得る主な条件は、
- 洗浄面積
- 対象部位
- 建物形状
- 施工位置
- 養生範囲
- 施工条件
- 洗浄方法
- 周辺設備への対応
- 付帯作業
などです。
そのため、戸数だけに洗浄単価を掛けて費用を算出するのではなく、実際にどこを洗う見積なのかを確認します。
大規模修繕全体の見積内容・内訳については、マンション大規模修繕の見積内容・内訳を確認する記事をご覧ください。
洗浄数量・塗装数量・外壁面積を同じ数字として見ない
洗浄数量、外壁総面積、塗装面積、下地補修数量、防水面積は、それぞれ算定対象が異なる場合があります。「外壁面積と同じ数字ではないから間違い」と判断せず、工種ごとの数量根拠を確認します。
洗浄する範囲に、塗装しない部分が含まれる場合もあれば、施工方法によって対象範囲の整理方法が異なる場合もあります。
また、下地補修は「実際に劣化している数量」、塗装は「塗装する面積」など、そもそも数量の意味が違います。
数字を一致させることではなく、各数字が何を表しているのかを理解することが重要です。
洗浄工事は建物の「面」ごとに進み具合を確認する
高圧洗浄は「建物全体で実施中」という大きな単位だけでなく、どの面を洗い、どの面が確認済みで、次に何の工事へ進むのかを整理すると工程を追いやすくなります。
管理組合で確認する際は、建物面ごとに次のような形で整理できます。
※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。
| 建物面 | 洗浄対象 | 洗浄予定 | 養生対象 | 洗浄後確認 | 下地補修 | 次工程 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 南面 | 外壁・バルコニー等、実際の対象を記載 | 工程表の予定を確認 | 窓・設備等、必要な対象を確認 | 施工面・劣化・残水等を確認 | 必要な補修の有無・範囲を確認 | 塗装・防水等 |
| 北面 | 実際の対象を記載 | 工程表の予定を確認 | 必要な対象を確認 | 施工面を確認 | 必要な補修を確認 | 実際の後工程を記載 |
| 東面・西面等 | 実際の対象を記載 | 工程表の予定を確認 | 必要な対象を確認 | 施工面を確認 | 必要な補修を確認 | 実際の後工程を記載 |
この表の目的は架空の予定日を作ることではありません。
実際の工程に合わせて、「どの面がどこまで進んでいるか」を管理組合が追いやすくすることです。
居住者へは何を案内する？
高圧洗浄日の住民案内では、施工会社向けの詳細な工程情報ではなく、居住者が生活上どのような対応をすればよいかを分かりやすく伝えます。
住民向けには、
- 対象となる建物面・住戸
- 洗浄予定日
- おおよその時間帯
- 窓・開口部等の対応
- バルコニー利用
- 洗濯物への対応
- 問い合わせ先
- 予定変更時の連絡方法
などを伝えます。
「高圧洗浄週間です」だけでは、自分の住戸でいつ何をすればよいのか分からない場合があります。
施工会社向け工程表と居住者向け案内は、同じ情報量にする必要はありません。
住民周知全般については、大規模修繕の工事案内・住民周知に関する記事も併せてご確認ください。
高圧洗浄後にひび割れ・欠損等が見つかったら追加工事？
洗浄後に新たな劣化が確認されたからといって、すべてが新規の追加工事になるとは限りません。当初契約範囲・見積数量・実数清算条件・調査結果・実際の施工範囲を確認して判断します。
洗浄後に下地が見えやすくなり、事前には確認しにくかったひび割れ・欠損等が確認される場合があります。
その場合は、
- 当初から下地補修として契約されているか
- 想定数量が設定されているか
- 実数清算の対象か
- 当初工事範囲内か
- 別の追加・変更工事に該当するか
を確認します。
当初契約の下地補修数量として増減する場合と、契約範囲外の変更・追加工事として扱う場合は分けて整理します。
下地補修の想定数量・実数清算については、大規模修繕の下地工事と実数清算とは？想定数量・単価・最終精算の確認方法をご覧ください。
洗浄は完成写真より「前後」が分かる記録にする
高圧洗浄の施工記録は、洗浄後のきれいな外壁だけではなく、洗浄前から下地確認・次工程までの流れを追えることが重要です。
洗浄工事の記録で追いたい流れ
特に洗浄後、新たに補修対象が確認された場合は、位置図・写真・補修数量等をつなげておくと、後から施工内容を確認しやすくなります。
工事写真・施工記録全般については、大規模修繕の工事写真は何を残す？施工記録・作業日報の確認方法をご覧ください。
「洗浄完了」は次工程へ進める状態まで確認する
高圧洗浄機を片付けて作業が終了したことと、次工程へ進める施工面になったことは同じではありません。洗浄後の施工面、必要な補修、乾燥等の施工条件を確認してから次工程へ進みます。
管理組合が理解しておきたい流れは、
です。
管理組合自身が下地水分や材料条件を専門的に測定する必要はありません。
施工会社や工事監理者等が、何を確認して次工程へ進んだのかを説明・記録できる状態にします。
高圧洗浄を見る「4つの面」
どの外壁・バルコニー等を洗浄する？
窓・設備等、どこを養生する？
汚れが落ちた後、下地はどうなっている？
下地補修・塗装・防水等の何へ渡す？
「高圧洗浄をしました」という一言ではなく、この4つの面をつなげると施工工程として確認しやすくなります。
ワンリニューアルでは「外壁がきれいになったか」だけで高圧洗浄を見ません
高圧洗浄は、その後に行う下地補修・塗装・防水等へつなぐための施工工程です。
ワンリニューアルでは、洗浄範囲・養生・洗浄後の施工面・確認された劣化・乾燥等の施工条件・次工程までを一続きで確認し、「次の施工へ渡せる状態になっているか」を見ることを重視しています。
まとめ｜高圧洗浄は「外壁をきれいにする工程」ではなく次の工事へつなぐ工程
大規模修繕の高圧洗浄では、汚れが落ちたかだけを確認するのではありません。
施工工程としては、次の流れで見ます。
記事を読み終えた管理組合が確認したいのは、
「高圧洗浄をしたか？」
だけではありません。
「高圧洗浄後、次の工事へ進める施工面になったか？」
です。
洗浄工事を単独の清掃作業として見るのではなく、下地確認・補修・塗装・防水へつながる工程として確認することが重要です。
マンション大規模修繕の工事内容や全体工程を確認したい方は、マンション大規模修繕の工事内容や全体の進め方も併せてご覧ください。
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「見積書の高圧洗浄一式がどこまで含むのか分からない」「洗浄後に下地補修が増えた理由を確認したい」「洗浄から塗装・防水までの工程を整理したい」など、建物状況・仕様書・見積内容を踏まえてご相談いただけます。
大規模修繕の高圧洗浄に関するよくある質問
Q．大規模修繕の高圧洗浄は何のために行いますか？
A．大規模修繕の高圧洗浄は、外壁等の汚れや付着物を除去し、塗装・防水など次の工程へ進む施工面を整えるために行います。洗浄後は下地状態や乾燥状況を確認し、必要な処理を行ってから次工程へ進みます。
Q．高圧洗浄をすれば外壁のひび割れや劣化も直りますか？
A．高圧洗浄は、ひび割れ・爆裂・タイル浮き等を補修する工事ではありません。洗浄後に確認された劣化については、状態に応じて別途下地補修等を行います。
Q．高圧洗浄の翌日に外壁塗装をしても大丈夫ですか？
A．洗浄後に何日経過したかだけでは施工可否を判断できません。施工面・下地の乾燥状態、天候、使用材料や施工仕様等を確認し、次工程へ進める状態かを判断します。
Q．大規模修繕の高圧洗浄費用はどう決まりますか？
A．高圧洗浄の費用は、施工面積、対象部位、建物形状、養生、施工方法、作業条件等によって変わります。単価だけでなく、どの範囲を洗浄する見積なのかを確認することが重要です。
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