小規模マンションの大規模修繕は割高になる？構造的な理由

小規模マンション（概ね10〜20戸前後）の修繕計画では、「戸数が少ないのだから工事も簡単で安く済むはず」という前提で話が進みがちです。しかし実務では、この前提がそのまま通用するケースは多くありません。

理由は明確で、修繕工事には戸数に比例して減らせない要素が数多く存在するからです。足場の設置、現場管理、養生、近隣対応、安全対策といった項目は、戸数が半分になっても半分になるわけではありません。

これらの固定的なコストが、戸数の少なさによって1戸あたりに強く跳ね返る。この構造が、「割高に見える」最大の理由です。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体としてきた経験から、小規模物件ほど仮設計画と工程設計の影響が相対的に大きくなる点を前提条件として整理します。安さを前提に組まれた計画ほど、後から無理が出やすいことを現場で数多く見てきたためです。

小規模マンションの修繕が割高に見える要因は、次の判断軸で整理できます。

• 仮設費用の固定性
  足場は戸数に比例して減らせません。高さや形状が同じであれば、10戸でも20戸でも必要な仮設は大きく変わらないため、1戸あたりの負担が増えます。
• 現場管理・共通費の比率
  小規模でも現場管理は必要です。管理費や安全対策費が相対的に重く見えやすくなります。
• 工程短縮の限界
  「戸数が少ないから短期で終わる」と思われがちですが、工程には最低限必要な日数があります。無理に短縮すると、品質確認や調整が犠牲になりやすくなります。
• 居住者対応の密度
  戸数が少ないほど、個々の生活影響が工事全体に直結します。対応負荷は意外と下がりません。
• 見積比較の難しさ
  規模が小さいほど事例が少なく、比較対象が見つかりにくいため、割高・割安の判断が感覚的になりがちです。

これらは「無駄」ではなく、工事を成立させるために必要な要素として存在しています。

同じ小規模マンションでも、条件によって「割高に見える度合い」は変わります。

見積金額の差は、業者の姿勢よりも、どの条件を前提として工事を組み立てているかの違いとして現れるケースが大半です。

ワンリニューアルでは、小規模マンションほど「無理をしない計画」を重視します。その理由は、足場施工会社を母体とし、自社グループ職人による工事体制を持っているからです。

足場職人を経験した営業が初期段階から関わることで、「小規模だから簡略化できる」という机上の発想が、現場でどのような無理を生むかを事前に想定できます。結果として、工事開始後に突貫対応へ変わるリスクを抑えることにつながります。

割高に見える工事でも、その中身が「必要な条件をきちんと満たしている状態」であれば、結果としてトラブルや追加費用を避けられるケースも少なくありません。

小規模マンションの大規模修繕が割高に見えるのは、構造的な理由によるものです。重要なのは、金額だけで判断せず、その背景にある前提条件を理解することです。

自分たちの建物条件で、どの要素が固定費として効いているのか、どこが調整できて、どこができないのかを整理できれば、納得感を持って判断できる状態に近づきます。

その整理を自分たちだけで行うのが難しい場合、前提条件や工事構造を第三者視点で整理することで、判断が前に進むことがあります。