中規模マンション（20〜60戸）の修繕計画で失敗しやすい判断

20〜60戸という規模は、実務上もっとも判断が難しいゾーンです。理由は明確で、小規模とも大規模とも言い切れないため、参考にする前例や他マンションの事例が、そのまま当てはまらないからです。

例えば20戸台であれば、理事会やオーナー間の距離が近く、柔軟な判断がしやすい反面、仕組み化されていないことが多く、属人的な判断に頼りがちです。一方、60戸近くになると、工程管理や居住者対応は大規模寄りになりますが、100戸以上ほどのスケールメリットは出にくく、コスト感や進め方に違和感が出やすくなります。

この「どちらの考え方も当てはまりそうで、実はどちらも完全には合わない状態」が、中規模マンション特有の難しさです。ここを整理せずに進めると、修繕計画は途中で必ず歪みます。

ワンリニューアルでは、足場施工会社を母体としてきた経験から、規模ごとに現場で起きるトラブルの傾向を把握しています。中規模では特に、仮設計画・工程設計・合意形成のズレが連鎖しやすい点を前提条件として整理します。

中規模マンションの修繕計画で、実務上よく見られる「失敗しやすい判断」は、次のような形で現れます。

• 小規模マンションの感覚で進めてしまう
  理事会主導でスピーディに決めようとする一方、仮設・工程・居住者対応の負荷を十分に見込めず、工事中に調整が頻発します。その結果、工程が押され、追加費用や品質低下につながるケースがあります。
• 大規模マンションの仕様をそのまま当てはめる
  安全余白や仕様を厚くしすぎることで、費用と説明負担が一気に増え、合意形成が停滞します。「必要以上に大げさ」という不満が出やすいのも中規模特有です。
• 金額比較を判断の軸にしてしまう
  前提条件の違いを整理しないまま見積金額だけを比較すると、安い理由・高い理由が説明できず、最終判断で揉めやすくなります。
• 仮設計画を軽視する
  足場を単なる費用項目として捉えると、後工程で無理が出やすくなります。中規模では、この無理が全体に波及しやすい傾向があります。
• 合意形成の難易度を読み違える
  20〜60戸は意見の多様性が一気に増える規模です。説明不足のまま進めると、途中で反対意見が顕在化し、計画が止まることがあります。

これらは知識不足ではなく、判断軸が規模に合っていないことから起きる失敗です。

中規模マンションの修繕計画では、条件の違いが失敗の形を変えます。以下は、実務でよく見られるケースです。

これらの失敗は、どれか一つの判断ミスで起きるのではなく、前提条件・工程・説明のズレが積み重なって顕在化するのが特徴です。

ワンリニューアルでは、足場計画を起点に工程全体を組み立てることで、こうしたズレがどこで生じやすいかを事前に洗い出します。足場職人経験のある営業が関わることで、机上の計画が現場でどう崩れるかを具体的に想定できる点が、中規模では特に重要になります。

中規模マンションの修繕計画では、「完璧な計画」を作ることよりも、途中で判断が破綻しない構造を作ることが重要です。

具体的には、次のような考え方が実務的です。

• 最初に「この規模で起きやすい失敗」を共有する
• 金額ではなく、前提条件と工程の組み方を先に整理する
• 変更が起きたときの判断フローを計画段階で想定する
• 説明できる判断軸を、理事会内だけでなく共有する

これらが整理されていれば、途中で条件が変わっても計画を立て直すことができます。逆に、この整理がないまま進むと、修繕計画は一度止まり、再検討コストが発生しやすくなります。