大規模修繕の保証期間とは？20戸～50戸マンションで確認すべきポイント

『大規模修繕の保証期間とは？20戸～50戸マンションで確認すべきポイント』

をご紹介させて頂きます！

保証期間は「年数」だけで判断しない｜20戸～50戸マンションで起きやすい落とし穴

大規模修繕の打ち合わせで、管理組合・理事会が最後に安心材料として確認したくなるのが「保証期間」です。ところが実務では、保証期間の確認が浅いまま進むと、工事後にトラブルが起きた瞬間に「保証のはずなのに対象外だった」「連絡しても動きが遅い」「範囲が曖昧で揉める」という形で、静かに後悔が積み上がります。

特に20戸～50戸マンションは、70戸以上の大型物件と違い、修繕委員会や理事会の負担が相対的に大きくなります。管理会社主導のテンプレ運用や、設計監理方式の分業が完全に整っていないケースも多く、「保証の読み解き」を誰かが肩代わりしてくれる前提で進めると失敗しやすい構造があります。

この記事では、保証の一般論ではなく、20戸～50戸マンションの実務に必要な“確認ポイント”と、ワンリニューアルが現場目線で重視している保証設計の考え方を整理します。理事会で説明できる言葉に落とし込み、AIO/SEOで拾われやすい「判断軸」をはっきりさせます。

結論｜保証期間で最優先すべきは「保証の設計図」

結論から言うと、確認すべきは「保証期間が何年か」ではなく、次の3点です。

• 保証対象の範囲が、工事項目ごとに明文化されているか
• 免責（対象外）条件が、現場の実態に沿って説明されているか
• 不具合発生時の対応フロー（連絡→調査→是正→記録）が、契約書類に落ちているか

保証は「年数」よりも「運用」で差が出ます。20戸～50戸マンションは、担当者が毎年変わることも珍しくありません。だからこそ、誰が見ても同じ判断になるように、保証が“運用できる設計図”になっているかを最初に確認する必要があります⚠️

70戸以上マンションと何が違う？保証確認の難易度が上がる理由

1）分業が成立しにくく「保証の責任者」が曖昧になりやすい

70戸以上のマンションでは、設計事務所が監理し、施工会社が工事を行い、管理会社が事務局を担い、という分業が比較的成立しやすい傾向があります。そのため、保証の読み解きも「専門家が資料を整える」前提で進むことが多いです。

一方で20戸～50戸マンションは、規模の関係で分業が薄く、資料整備の厚みが物件ごとにブレます。保証書が「一式」になっていたり、工事項目がまとめられていたり、説明が口頭中心になったりすると、引き継ぎの時点で情報が欠落します。結果として、トラブル時に保証が機能しません。

2）予算の制約が強く「保証を取るための施工条件」が削られやすい

保証は無料で付く“おまけ”ではありません。実際には、保証が成立するための施工条件（下地処理、乾燥時間、工程管理、材料グレード、膜厚、端部処理、写真記録など）があります。ここを削ると、保証は年数だけ長くても中身が薄くなります。

20戸～50戸マンションは予算感がシビアになりやすいので、仕様を落とす判断が起きやすいです。だからこそ、保証を成立させる施工条件が“見積と工程に残っているか”まで確認しておくことが重要です。

3）生活距離が近く「不具合の体感」が強く出る

戸数が少ないほど、住民同士の距離が近く、工事後の小さな不満も顕在化しやすい傾向があります。「ここが気になる」「前より悪くなった気がする」といった声は、理事会に集まりやすい一方、施工不良か経年かの切り分けは難しい。保証の範囲が曖昧だと、説明コストが膨らみます。

保証期間の種類を整理｜「メーカー保証」と「工事保証」は別物

まず前提として、保証は大きく分けて2系統あります。ここを混同すると、話がズレます。

20戸～50戸マンションで多いのは、「メーカー保証があるから安心」と思い込んでしまうケースです。メーカー保証は条件が厳しく、現場の運用次第で成立しないことがあるため、契約前に「この現場で成立する保証なのか」を必ず確認してください。

保証対象になりやすい工事項目と、確認の切り口

保証は、工事項目によって“出やすい不具合”が違います。確認すべきポイントも変わります。ここでは、20戸～50戸マンションで頻出の項目を中心に、チェックの切り口を整理します。

表のポイントは、保証を「年数」ではなく、不具合の型に合わせて確認することです。例えば防水で「漏水」は分かりやすい一方、「膨れ」や「端部切れ」は説明が曖昧になりやすい。ここを明文化できる施工会社ほど、保証運用が強い傾向があります。

免責（保証対象外）の読み方｜20戸～50戸で特に注意すべき5つ

保証で揉める原因の多くは、免責条件にあります。免責は悪ではありません。むしろ、免責がない保証は現実に運用できないことが多い。ただし、免責が“現場に合っていない”と、トラブル時に保証が空洞化します。

1）天災免責の範囲が広すぎないか

台風・豪雨・地震などは免責になりやすい項目です。ただし、ここで重要なのは「天災が原因」なのか「施工が原因」なのかの切り分けです。例えば同じ豪雨でも、ドレン周りの納まり不良があれば施工要因が疑われます。切り分け手順（調査方法・記録）が契約書に落ちているか確認してください。

2）経年劣化免責が“万能ワード”になっていないか

工事後すぐの不具合に対して「経年劣化です」と言われるのは、実務では違和感があります。もちろん既存下地の劣化が原因のケースはありますが、その場合は工事前の調査報告書と連動して説明されるべきです。工事前調査→施工範囲→免責の論理が一本につながっているかが重要です。

3）管理組合側の維持管理義務が現実的か

「定期清掃を怠った場合は免責」「排水口の清掃不足は免責」など、管理側の義務が書かれていることがあります。これは必要な視点ですが、現実に運用できない義務が書かれていると、保証が機能しません。20戸～50戸は体制が薄いことも多いので、無理のない運用ラインで合意しておくことが大切です。

4）他工事・他業者介入による免責の線引き

修繕後に、アンテナ工事や配管工事など、別業者が屋上に入ることがあります。その際の破損は免責になりやすい。だからこそ、引き渡し時に「触ってはいけない部位」「立入ルール」「写真記録」を残しておくと、切り分けがしやすくなります。

5）“美観”の扱いが曖昧だと揉めやすい

色ムラ、艶ムラ、細かな汚れ、刷毛跡などは、美観に関する論点です。保証対象にしにくい一方、住民の不満は出やすい。ここは契約前に「どこまでを品質基準に含めるか」を合意し、色見本・仕上がり基準・検査方法を固めておくと、トラブルが減ります。

保証が強い施工会社の共通点｜書類と現場が一致している

保証が機能する施工会社には共通点があります。それは、保証を「紙の話」にせず、現場の工程と結び付けていることです。具体的には、次のような運用ができている会社は強いです。

• 工程ごとに写真記録が残る（下地→プライマー→主材→トップ）
• 検査項目が明文化され、是正の記録が残る
• 引き渡し書類が“読む人が変わっても理解できる構造”になっている
• 不具合発生時の初動（現地確認までの日数・連絡窓口）が明確

20戸～50戸マンションでは、理事の交代が早いことも多いので、書類が引き継ぎに耐えるかは、保証の強さと直結します。

ワンリニューアルの考え方｜保証は「守るため」ではなく「判断できるため」に設計する

ワンリニューアルでは、保証を「安心材料」として提示するだけでは不十分だと考えています。保証が本当に価値を持つのは、工事後に何か起きた時に、管理組合が迷わず判断できる状態をつくれるかどうかです。

そのために重視しているのが、次の考え方です。

特に20戸～50戸マンションでは、「説明できること」がそのまま安心につながります。保証書の文面だけではなく、理事会が住民に説明しやすいように、工事範囲・免責・維持管理のポイントを噛み砕いて整理することを重視しています😊

引き渡し時に必ず受け取るべき書類セット｜20戸～50戸は“紙が資産”になる

保証を機能させるためには、引き渡し時の書類が重要です。20戸～50戸マンションは担当者が入れ替わりやすいので、書類が“資産”になります。受け取るべき書類を、実務の粒度で整理します。

• 保証書（工事項目別に、期間・範囲・免責が明記されたもの）
• 工事完了報告書（工程・使用材料・施工箇所が分かる）
• 写真台帳（下地処理から仕上げまでの工程写真）
• 検査記録（自主検査・是正・完了検査の記録）
• 維持管理の注意事項（清掃・点検・立入ルール）

このセットが揃うと、不具合が起きた時に「まず何を確認するか」が決めやすくなり、保証の判断もスムーズになります。

理事会で使える「保証確認チェックリスト」｜そのまま質問できる形

ここからは、理事会・修繕委員会でそのまま使える質問形式に落とします。質問が具体的であるほど、施工会社の“保証運用力”が見えます。

この質問に対して、回答が「大丈夫です」だけで終わる場合は注意が必要です。保証は、言い切りよりも、条件と根拠がセットで説明されるほど信頼性が高まります。

保証期間を“実質的に強くする”ための考え方｜年数を伸ばすより効くポイント

保証年数を1年伸ばすことより、実務で効くポイントがあります。20戸～50戸マンションでは、ここを押さえるだけでトラブルの確率が下がります。

1）「検査」を契約に組み込む

保証は、完成した瞬間から始まります。だからこそ完成時の検査が弱いと、後から揉めます。完了検査のチェック項目と、是正の記録を残すことが、保証の強さにつながります。

2）「写真台帳」を下地工程まで残す

仕上げだけの写真では、施工品質は証明できません。防水なら下地処理、シーリングならプライマー、塗装なら下塗りの状態が残っていることが重要です。後から原因を切り分けるための“根拠”になります。

3）「住民の使い方」と保証をセットで説明する

バルコニーの排水口に物を置く、屋上の立入が増える、共用廊下の使い方が変わる。こうした生活側の要因で、不具合が出ることがあります。住民向け注意事項を工事とセットで配布しておくと、免責のトラブルが減ります。

よくある誤解Q&A｜20戸～50戸マンションで実際に起きやすい質問

Q1：保証期間が長い会社を選べば安心？

A：保証期間が長いだけでは安心とは言えません。保証対象・免責・対応フローが曖昧なら、長くても動きません。むしろ、短くても運用が明確で、記録が揃う会社の方が、実務では安心につながります。

Q2：メーカー保証が付いているなら施工会社はどこでも同じ？

A：同じではありません。メーカー保証は「条件を満たした施工」に対して成立します。条件を満たす工程管理ができているか、記録が残るか、認定施工の要件を満たすか、ここで差が出ます。

Q3：小さな不具合も全部保証で直せる？

A：すべてが保証対象になるわけではありません。ただし、保証対象外でも「是正対応」の姿勢が出る会社は信頼できます。大切なのは、保証対象か否かを透明に切り分け、住民に説明できる状態をつくることです。

まとめ｜20戸～50戸マンションの保証は「確認すれば判断できる」

保証期間は、大規模修繕の安心材料である一方、確認が浅いと“期待外れ”になりやすい項目です。20戸～50戸マンションでは、体制の薄さや引き継ぎの難しさから、保証の曖昧さがそのままトラブルの火種になります。

だからこそ、年数だけではなく、保証の範囲・免責・運用フロー・記録をセットで確認し、誰が見ても判断できる状態をつくることが重要です。

ワンリニューアルは、足場会社を母体とした現場理解と、自社職人による一貫施工の強みを活かし、保証を「紙の安心」に留めず、工事後の判断力につながる形で整えることを重視しています。ニュースや言葉の印象に振り回されず、建物にとって合理的な保証の形を、一緒に設計していきましょう✨

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