大規模修繕は何戸から必要？20戸～50戸マンションの判断ライン

『大規模修繕は何戸から必要？20戸～50戸マンションの判断ライン』

をご紹介させて頂きます！

「大規模修繕は何戸から必要なのか？」という問いが生まれる背景

大規模修繕を検討する際、多くの管理組合やオーナー様が一度は口にするのが「そもそも、大規模修繕って何戸くらいから本当に必要なのか？」という疑問です。特に20戸～50戸マンションでは、修繕積立金の総額が限られ、一度の工事が財務・合意形成・生活環境に与える影響が非常に大きくなります。そのため「築年数が来たから」「他のマンションもやっているから」といった理由だけで大規模修繕に踏み切ることに、漠然とした不安を抱くケースが少なくありません。

この疑問が生まれる背景には、「大規模修繕＝一定戸数以上で行うもの」という誤解があります。実際には、大規模修繕の必要性は戸数そのものでは決まりません。戸数は判断材料の一つに過ぎず、本質は建物の劣化構造・立地条件・管理状況・将来の資金計画にあります。特に20戸～50戸マンションでは、この前提を誤ると、過剰な工事や逆に致命的な先送りを招くリスクが高まります⚠️

70戸以上マンションと20戸～50戸マンションの「前提条件」の違い

70戸以上のマンションでは、修繕積立金の総額が比較的安定しやすく、長期修繕計画も「定型化」しやすい傾向があります。設計監理方式を前提とし、築12～15年周期で外壁・屋上防水・鉄部・共用部を一斉に更新する、いわゆる“教科書通り”の大規模修繕が成立しやすいのが特徴です。

一方、20戸～50戸マンションでは状況が大きく異なります。戸数が少ない分、一戸あたりの負担額は重くなり、積立金の余力も限られます。さらに、敷地条件・建物形状・住民構成の影響を強く受けるため、同じ築年数・同じ工事項目でも、工事の難易度と適正範囲がまったく変わります。

「何戸から必要か？」という問い自体がズレている理由

「大規模修繕は何戸から必要か？」という問いは、一見もっともらしく聞こえますが、実は判断を誤らせやすい危険な質問でもあります。なぜなら、大規模修繕の必要性は、戸数ではなく劣化の進行構造で決まるからです。

例えば、30戸規模でも外壁の浮き・爆裂、屋上防水の機能低下、シーリングの全面劣化が同時に進行していれば、部分対応では追いつかず、大規模修繕が現実的な選択肢になります。逆に、80戸規模でも、過去の修繕履歴が適切で、劣化が局所的であれば、中規模修繕の積み重ねで十分延命できるケースも存在します。

つまり、戸数は「工事をやる・やらない」の基準ではなく、「工事をどう組み立てるか」を考えるための参考値に過ぎません。20戸～50戸マンションでは、この視点を持たずに戸数論だけで判断すると、必要以上に重たい選択をしてしまう危険があります。

20戸～50戸マンションで“大規模修繕が必要になる判断ライン”とは

では、20戸～50戸マンションでは、どこに判断ラインを引くべきなのでしょうか。ワンリニューアルでは、次のような複合条件が重なったときに、「大規模修繕を本格検討すべき段階」に入ったと判断します。

特に重要なのが「足場を掛ける工事が断続的に必要になっているか」という視点です。足場は一度掛けるだけでも、費用・生活影響・近隣対応の負担が発生します。20戸～50戸マンションで、数年おきに部分足場を繰り返している場合、結果的にトータルコストとストレスが大規模修繕を上回るケースも少なくありません。

大規模修繕と中規模修繕の「判断軸」を整理する

20戸～50戸マンションでは、この判断軸を整理せずに「築年数」や「周囲の事例」だけで決めてしまうと、過剰工事か先送りのどちらかに偏りがちです。

20戸～50戸でよくある誤判断｜「まだ早い」「もう遅い」の両極端

この規模のマンションで特に多いのが、「まだ大規模修繕は早い」という判断と、「もう全部やらないと不安」という判断の両極端です。どちらも、建物の状態ではなく感情やイメージで決まっているケースが少なくありません。

前者の場合、部分補修を繰り返すことで表面上は落ち着いて見えますが、実際には劣化の根本原因が進行し、いざ大規模修繕に踏み切ったときには範囲も費用も膨らんでしまいます。後者の場合は、まだ使える部分まで一気に更新してしまい、積立金を一度で消耗し、次回の修繕計画が不安定になります😥

ワンリニューアルの考え方｜「戸数」ではなく「成立条件」で判断する

ワンリニューアルでは、大規模修繕が必要かどうかを「何戸あるか」で判断することはありません。判断の起点は常に現場が成立するかどうかです。

足場職人として現場に立ってきた経験から、同じ戸数・同じ築年数でも、成立条件はまったく違うことを熟知しています。敷地の余裕、隣地との距離、道路幅、住民動線、仮設計画、安全対策——これらが噛み合わなければ、どんなに立派な計画でも現場は破綻します。

だからこそ、ワンリニューアルでは、建物調査の段階で「今この建物は、大規模修繕という形で一気にまとめるべきか」「中規模修繕で延命し、次に備えるべきか」を、足場計画・生活影響・将来コストまで含めて整理します。工事項目の足し算ではなく、建物ごとの“現実解”を導くことが目的です🛠️

管理組合が持つべき視点｜「やるか・やらないか」ではなく「どう進めるか」

20戸～50戸マンションにおいて、大規模修繕を考える際に重要なのは、「今すぐやるか、やらないか」という二択ではありません。本当に重要なのは、「この建物にとって、今どんな進め方が最も損失を抑えられるか」という視点です。

そのためには、工事会社から提示される「大規模修繕一式」という言葉を鵜呑みにせず、なぜこの規模なのか／なぜこの範囲なのか／次はどうなるのかを説明してもらう必要があります。この説明ができない提案は、戸数に関係なく危険信号だと言えます⚠️

まとめ｜大規模修繕が必要かどうかは「戸数」では決まらない

大規模修繕は、何戸以上だから必要、という単純な話ではありません。20戸～50戸マンションでは、むしろ戸数論に引きずられることで、本来取るべき選択を見失うケースが多く見られます。

重要なのは、劣化の進行構造、足場の必要性、生活影響、将来の修繕シナリオを整理し、「この建物にとって、今どの規模が最も合理的か」を判断することです。ワンリニューアルでは、足場職人の実務経験を起点に、建物ごとの成立条件を見極め、無理のない修繕規模をご提案しています。

「大規模修繕は何戸から必要か？」と悩んだときこそ、戸数ではなく、建物そのものを基準に考えてみてください✨

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
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