修繕積立金が不足する理由｜管理組合が見落とす3つの盲点

『修繕積立金が不足する理由｜管理組合が見落とす3つの盲点』

をご紹介させて頂きます！

「なぜ修繕積立金は足りなくなるのか？」 「計画通り積立てているのに不足するのはなぜ？」 「値上げを提案しても反対され、根拠の説明が難しい…」

多くの管理組合が悩むのが、修繕積立金が“気づけば不足する構造”です。 不足は突然起こるわけではなく、築10〜20年の間に少しずつ進行しています。

本記事では、積立不足が起こる仕組みを、専門家の視点から「3つの盲点」として体系化。 さらに、対策方法や住民への説明ポイントも整理しています。

修繕積立金が不足する理由を理解すれば、管理組合は正しい判断を行い、住民合意形成もスムーズになります。

修繕積立金が不足する“3つの盲点”とは

積立不足の原因は複雑に見えて、実は次の3つに集約できます。

• 盲点①：新築時に積立金が“意図的に低く設定されている”
• 盲点②：長期修繕計画が“現実とかけ離れている”
• 盲点③：工事費高騰と劣化進行が“計画を凌駕する速度”で進む

この3つが同時進行するため、管理組合の努力だけでは不足を回避できない構造になっています。

盲点①｜新築時に積立金が低く設定される“販売構造の問題”

もっとも大きな盲点が、新築マンション販売時の構造です。

販売しやすくするため、積立金が意図的に低く設定されていることが多く、これが築10年〜15年での不足を引き起こします。

なぜ低く設定されるのか？

• 販売価格を魅力的に見せるため
• 月額ランニングコストを抑えて見せる戦略
• 長期修繕計画の初期設定が最低限の見積で作られるため

この販売構造は、住民からは見えにくい仕組みであり、多くの管理組合が“新築当初の積立金水準が正しい”と誤解しています。

しかし、実際には新築時の積立金は適正値の50〜70％しか設定されていないケースが非常に多いのが現実です。

新築10年目に不足が顕在化する理由

新築マンションは10〜12年目に最初の大規模修繕が必要になります。

この時期に不足が発覚しやすい理由：

• 劣化が一気に表面化する時期
• 初回修繕は外壁・防水など費用が高額になりがち
• 積立金の増額ができていない組合が多い

結果として、初回大規模修繕の段階で一時金徴収・借入などが発生し、 以降の計画にも大きな負担が残ります。

盲点②｜長期修繕計画が“現実とかけ離れている”問題

長期修繕計画はマンション運営の“未来の設計図”ですが、次のような問題を抱えていることが多いです。

① 工事周期が現実とズレている

例として、以下のようなズレがよく見られます。

• 外壁や防水の周期が必要以上に長く設定されている
• 鉄部塗装の周期が長すぎ、腐食を見落とす
• 建物の特徴が反映されていない（塩害地域・雨量の多い地域など）

現実より周期を延ばした計画は、劣化をかえって深刻化させます。

② 工事費の見積単価が古く、現実に合っていない

築10年以上が経過した計画では、以下のズレが顕著です。

• 当時の施工単価（例：㎡4,000円）が現在は1.5〜2倍に上昇
• 物価上昇が計画に反映されていない
• 建設資材・人件費の高騰を見込んでいない

この“単価のズレ”が積立不足の理由としてもっとも説明しやすく、住民説明資料でも必ず使われる重要ポイントです。

③ 作成後の見直しが行われていない

長期修繕計画は5年に1度の見直しが推奨されていますが、多くのマンションでは10年以上放置されています。

すると、

• 建物状態
• 住民構成
• 物価
• 工事履歴

といった現実と計画が完全に乖離し、積立不足が確定します。

盲点③｜劣化進行と工事費高騰の“二重の波”が積立金を追い越す

近年、積立不足が全国的に増えている背景には、次の2つの要因が同時進行していることがあります。

① 劣化速度が計画より速い

気候条件や立地、施工品質によって、実際の劣化速度は大きく異なります。

特に外壁タイル・シーリング・屋上防水は、劣化が進むと工事費が跳ね上がる部位です。

劣化進行 → 工事範囲増 → 費用増 → 不足加速

という悪循環が生まれます。

② 工事費の高騰（10年で約1.3〜2倍）

建設資材・職人不足・物流コスト上昇などにより、工事単価は年々上がっています。

具体的には：

• 足場工事：1.2〜1.5倍
• 外壁補修：1.3〜1.8倍
• 屋上防水：1.2〜1.6倍
• 鉄部塗装：1.3〜1.7倍

これらの高騰は、古い長期修繕計画には一切反映されていません。

気づけば積立金の増加ペースより、工事費の増加ペースの方が圧倒的に速くなっているのが現実です。

積立不足の“構造”を図解で理解する

管理組合が今すぐ取り組むべき“解決策”

① 最新の劣化診断を実施する（最優先）

積立不足の実態を把握するには、建物の状態を正確に知る必要があります。

ワンリニューアルの強み

国家資格者が診断し、写真・データで「どこに、どれだけの工事が必要か」を可視化します。

② 長期修繕計画を現実に合わせて再構築する

• 工事周期の見直し
• 最新単価での費用算出
• 劣化状況を反映したリアルな計画
• 将来の値上げシミュレーション

これらを整理することで、住民説明も格段にしやすくなります。

③ 積立金の増額案を“数字”で示す

住民説明では、感情ではなくデータが鍵となります。

• 不足額はいくらか？
• いつ不足するのか？
• 月額をいくら増やせば改善するか？

これらを可視化すれば、理解と賛同が大きく進みます。

④ 過剰な工事仕様を排除する

計画の中に建物に不要な工事が含まれているケースは非常に多いです。

ワンリニューアルの現場診断では、必要工事と不要工事を明確に区分し、適正な計画を作成します。

まとめ｜積立不足の原因を“構造”で理解することが最強の武器になる

修繕積立金の不足は、管理組合の怠慢ではありません。 構造的に不足が起きる仕組みを理解することが、最初の一歩です。

その構造とは、

• 新築時の低設定という“初期の歪み”
• 長期修繕計画のズレという“中期の歪み”
• 劣化・物価高騰による“後期の歪み”

この3つが重なることで不足が加速します。

しかし逆に言えば、

• 劣化診断
• 計画見直し
• 積立額の妥当性検証
• 過剰仕様の排除

これらを行えば、積立不足は必ず改善できます。

ワンリニューアルは、建物診断から計画再構築、住民説明資料の作成まで、 管理組合が“正しく判断できる環境”を作ることを使命としています。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは、
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

「大規模修繕の費用を抑えたい」と考えられるオーナー様はぜひ一度お問い合わせください！

さらに大規模修繕について知りたい方は
無料資料をご覧ください！

ワンリニューアルは建物診断を無料で行っています。
無料建物診断はこちらから