2回目大規模修繕の費用は本当に高い？相場と理由を徹底解説

はじめに｜なぜ「2回目の大規模修繕」は費用が高く感じるのでしょうか

築25〜30年頃に迎える「2回目の大規模修繕」。
多くの管理組合・オーナー様から、
「1回目より費用が高い気がする」というご相談をいただきます。

実際、町田市・相模原市の分譲マンションでも、
2回目の工事費は1回目の1.2〜1.6倍ほどに増えるケースが珍しくありません。

ただしこれは、決して「不当に高い」という意味ではありません。
築年数が進むと、1回目では必要なかった 専門的な補修・部材交換・下地の大規模な補強 が発生しやすくなるためです。

本記事では、2回目修繕の特徴や費用が高くなる理由を、町田市・相模原市の管理組合様・オーナー様に向けて、スマートフォンでも読みやすい形で丁寧にご説明いたします。

結論｜2回目の修繕は「高い工事」ではなく「必要な工事が増える」ため

2回目は補修量・交換量が大きく増えます

1回目の修繕は、主に「保護」と「美観回復」が中心です。
しかし2回目では、建物の経年劣化が明確に表れ、下記のような工事が増えていきます。

• コンクリート劣化（剥落・爆裂）の補修
• タイル浮き・剥離の増加
• シーリングの全打ち替え
• 防水層の全面改修
• 鉄部の腐食による交換や補強

これらは、建物の安全性と寿命を守るために必要な工事であり、どうしても費用に反映されます。

外壁補修と防水工事の比率が増える

1回目では外壁補修率は5〜10％ほどですが、
2回目では15〜40％になることもあります。

外壁補修と防水工事は単価が高く、ここが2回目大規模修繕の費用が大きく感じられる一番の要因となります。

町田市・相模原市の「2回目大規模修繕」相場の目安

分譲マンション30〜80戸の一般的な費用感

目安として、町田市・相模原市エリアの分譲マンション（30〜80戸規模）では、下記のような金額帯が多く見られます。

あくまで目安の金額帯であり、建物の規模・形状・劣化状況により上下いたします。
特に下記のようなマンションでは、費用が上がりやすい傾向があります。

• タイル張りの外壁が広い物件
• 鉄部の腐食が進んでいる物件
• バルコニー防水の寿命が尽きている物件

費用が上昇していく主な5つの理由

① 外壁タイル補修量の増加

年月が経つと、タイルの浮き・剥離・爆裂が増加します。
これらは落下事故につながるおそれもあるため、専門的な補修が必要です。

タイル張替えや樹脂注入などは手間と技術を要するため、2回目修繕では外壁関連工事が費用の大きな割合を占めることが多くなります。

② シーリングがほぼ全交換になる

1回目修繕から10年以上が経過すると、シーリング材は耐用年数を迎えます。
そのため2回目では「部分補修」ではなく「全面的な打ち替え」が必要となるケースが多くなります。

③ 防水工事が「全面改修」になる

屋上やバルコニーの防水も、2回目のタイミングでは寿命を迎えていることが多く、
既存防水の撤去・下地補修・新規防水の全面施工が必要になる場合があります。

防水工事は単価が比較的高いため、工事範囲が広くなると費用への影響が大きくなります。

④ 鉄部塗装が「補修＋交換」を伴う

手すり・階段・フェンス・扉などの鉄部は、長期間の雨風や結露により、腐食やサビが進行します。
2回目修繕では、塗装だけでなく、部材交換や補強が必要となることも多くなります。

⑤ 足場費用の上昇

2020年代以降、安全対策の強化や資材費・燃料費の高騰により、足場の単価は全国的に上昇傾向にあります。
2回目修繕の時期は、ちょうど足場費用の高止まりが重なっているケースも多く、これが工事費全体を押し上げる要因となっています。

見積金額に差が出る3つのポイント

① 追加工事が出やすい工事である

2回目修繕では、調査時には見えなかった内部の劣化が、工事中に見つかることがあります。
その結果、工事途中に追加工事が発生しやすいという特徴があります。

② 調査精度で金額が大きく変わる

赤外線カメラ・打診調査・ドローン点検などを活用すると、劣化箇所をより正確に把握できます。
調査精度が高いほど、不要な工事を避け、必要な箇所に予算を集中させることができます。

③ 外注比率が高い会社は費用が上がりやすい

大規模修繕工事は、足場・外壁補修・塗装・防水など、複数の専門業者が関わります。
外注比率が高い会社では、その分中間マージンが生じやすく、結果として見積金額が高くなりがちです。

費用を抑えるための5つの方法

① 無料診断で早めに状況把握をする

早めに劣化状況を把握できれば、「いま本当に必要な工事」と「まだ様子を見られる工事」を整理しやすくなります。
その結果、計画的に資金を使うことができ、無駄な出費を抑えることにつながります。

② 外壁タイルは「必要な部分のみ」を交換する

赤外線・打診調査を行うことで、浮きや剥離が起きている箇所を絞り込むことができます。
必要な部分だけを的確に補修することで、コストを抑えつつ安全性を確保できます。

③ 足場費が抑えられる会社を選ぶ

ワンリニューアルは足場会社を母体とする大規模修繕専門店です。
足場工事をグループ内で一貫して行えるため、足場費用を適正に抑えやすいという強みがあります。

④ 外注の少ない会社を選ぶ

外壁補修・塗装・防水などを自社職人で対応できる会社は、中間コストが少なく、品質面でも現場の意思疎通がスムーズです。

⑤ 追加工事が発生しにくい「詳細見積」を依頼する

数量根拠や調査結果がきちんと記載された見積書であれば、
工事中の追加費用リスクを抑えながら、全体予算を組み立てることができます。

ワンリニューアルの強み

① 足場会社が母体 → 足場費が適正で安全性が高い

足場会社を母体とするワンリニューアルでは、足場工事を含めたトータルのコストコントロールが可能です。

② 赤外線カメラ・ドローン点検が可能

赤外線カメラやドローンを活用し、人の目だけでは把握しづらい高所や見えない部分まで診断することができます。

③ 自社職人による一貫施工で中間コストが少ない

外壁補修・塗装・防水などをグループ内の自社職人が担当することで、
中間マージンを抑えつつ、品質を安定して保つことができます。

④ 町田ショールームで直接相談が可能

町田ショールームでは、図面や過去の工事資料を拝見しながら、費用や工事内容についてじっくりご相談いただけます。

まとめ｜2回目修繕の費用は「工事内容の変化」によるもの

2回目大規模修繕は、1回目と比べて補修の種類・範囲・専門性が大きく変わります。
そのため費用が高く感じられることもありますが、いずれも建物の安全性と長寿命化のために必要な工事が中心です。

まずは無料診断やショールーム相談を活用し、現在の建物状況を正確に把握したうえで、無理のない長期修繕計画を立てていくことが大切です。

町田市相模原市の大規模修繕専門店ワンリニューアルでは
大規模修繕の悩むオーナー様の不安・疑問を専門ショールームで解説しております。

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